תביעה לאכיפת חוזה לאחר שינוי תנאים

במקרה דנן, וכמצויין לעיל, רישום המקרקעין של שם הקונים מותנה או מקביל בחיוב הקונים בתשלום מלוא התמורה החוזית, משבחרו הקונים לתבוע את אכיפת ההסכם כ-28 שנה לאחר כריתת ההסכם, עומדת זכותה של המוכרת לתבוע או לידרוש את קיום החיוב המותנה או המקביל של הקונים אשר הוא תשלום מלוא התמורה החוזית ללא מיגבלה דיונית הנובעת מטענת היתיישנות.

על גרסה זאת חזר בתצהירו ת/1 (סעיף 7), בשינויים דלקמן: 4000 $ שולמו לידיו של דני כחודש לאחר חתימת ההסכם; 1000 $ שולמו לכסוי הוצאות שונות הקשורות למקרקעין (שחבותן על המוכרת); שני התשלומים הנ"ל שולמו כחודש לאחר חתימת ההסכם.

זאת בכפוף לתנאים הבאים: דיווח מתוקן על עסקת המכר נשוא ההסכם למיסוי מקרקעין עם מחיר העסקה האמתי, שייעשה תוך 30 ימים מיום קבלת פסק דין זה; המצאת אישורי מיסים (מתוקנים) ואישורי רשות מקומית או כל אישור נידרש אחר על פי הוראות רמ"י או רשם המקרקעין; מילוי אחר כל דרישות רמ"י או רשם המקרקעין, כפי שאף פורט בתשובת המדינה לתובענה זאת, להם הסכימו הצדדים.

...

לאור המתואר לעיל ברור כי לא היה מקום לשליחת הודעת הביטול האמורה, ואני קובע כי אינה תקפה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני נעתר לסעד ההצהרתי המבוקש, ומצהיר כי הקונים (המבקשים והמשיבים 1-2) זכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין (כהגדרתם בסעיף 2 לעיל) תחת המוכרת.

בנסיבות המקרה דנן, ולאור העובדה כי גם תובענה זאת הוגשה תוך שיהוי ניכר, שוכנעתי לא לעשות צו להוצאות.

לפניי תביעה כספית, תביעה לאכיפת הסכם ותביעה למתן צו עשה.

טענות הצדדים: לטענת התובע, הנתבעים הפרו את ההסכם, שכן במסגרת הסכם המכר התחייבו המוכרים (הנתבעים) למסור לידיו את חזקה במשק לאחר שינוי הרישום במנהל מקרקעי ישראל, תוך סילוק כלל החובות, האגרות והמיסים המוטלים על המקרקעין, וכל זאת עד ליום 15.02.11.

המשמעות המעשית לענייננו, היא שלאחר מתן פסק דין בלוך, ביום 23.01.17, הוציאה הועדה המקומית לתיכנון ובניה "שורקות", דרישה לתשלום היטל השבחה ע"ס 490,349.18 ₪, המופנית אל המוכרים, זאת כתנאי להעברת הזכויות בנכס.

...

כן הוצהר, כי עם קבלת הדרישה לתשלום דמי הסכמה, סברו הנתבעים כי ניתן יהיה להפחית את הסכום ולכן בתיאום עם הקונה הוזמן שמאי והוגשה השגה, אשר סופו של דבר גם התקבלה והובילה לדרישה מופחתת.

סוף דבר: לסיכומו של דבר, לאור מסקנותיי כמקובץ לעיל, הרי שהתביעה מתקבלת במלואה.

אשר על כן, אני מורה כדלקמן: ניתן בזאת צו עשה, לפיו על הנתבעים לשלם את היטל ההשבחה, כפי שהוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שורקות" על המקרקעין הידועים 3521 חלקה 5 תיק מנהל מס' 52214946א. בנוסף, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם, ע"ס 350,000 ₪, בהתאם לסעיף 7 להסכם המכר.

טענת הסיכול סעיף 18(א) לחוק התרופות, שכותרתו "פטור בשל אונס או סיכול חוזה" קובע את דין הסיכול, וזו לשונו: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים." דין הסיכול אם כן מיועד למקרים שבהם החוזה הופר, והוא מקנה למפר הגנה מפני תביעת אכיפה או פיצויים, בהתקיים שלושה תנאים שנקבעו בסעיף.

הדיון בעניינינו תחום לטענת סיכול החוזה ואין צורך לידון בשאלה זו. אם היא תתברר בעתיד, יהיה מקום להדרש גם לשאלת היתחייבותה של המשיבה בסעיף 7.5 בהסכם השכירות, לשלם את מלוא דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות גם אם היא לא תישתמש "בפועל במושכר מסיבה כלשהיא", ולפרש, האם התחייבות זו מכוונת גם למקרה שבו המניעה להשתמש בנכס היא מסיבות שאינן קשורות בה. על כן היה באפשרות המשיבה לידרוש את שינוי תנאי הסכם השכירות והתאמת דמי השכירות לנסיבות המשתנות.

ביום 9.9.2021, לאחר הגשת התביעה, המשיבה העבירה למערערת 7 המחאות בסכום כולל של 210,000 ₪ על חשבון חוב דמי השכירות בתקופה הנדונה, אך המערערת השיבה שאין בכוונתה להפקיד לחשבונה את השיקים, והתשלום שהוצע הוא "בבחינת מעט מדי, מאוחר מדי". גם בסיכומים שהגישה לבית משפט קמא הציעה המשיבה לקיים את ההסכם בקירוב כך שבית המשפט יקבע את הסכום שעליה לשלם בגין החזקתה בנכס.

...

מכלל האמור, מסקנתי היא שעמידת המערערת על ביטול הסכם השכירות והשבת הנכס לידיה מהווה סטייה מחובתו של צד להסכם לקיימו בתום לב, שאין להשלים עמה.

סוף דבר המניעה שהוטלה על המשיבה להפעיל את אולם האירועים היא מניעה מכוח דין.

על כן, ולו דעתי הייתה מתקבלת, דין הערעור להידחות.

רקע: ענייננו בתביעה שהגיש המשיב, אזרח ותושב ארצות הברית, לאכיפת הסכם מכר של מקרקעין המצויים במושבה מגדל (ארבע חלקות), שלטענתו נכרת ביום 19.3.1998 בינו לבין גב' מרי אלן מאייר ז"ל, אשר הלכה לעולמה ביום 29.2.2012 (להלן – המנוחה).

לטענת המשיב בכתב התביעה, תמורת ההסכם שולמה אולם המבקשים התכחשו להסכם האמור והודיעו לו כי רק אם הוא יסכים לשינוי תנאי ההסכם, הם יאפשרו את קיומו.

משכך, דין התביעה לאכיפתו, אשר הוגשה כ-24 שנים לאחר חתימתו, להדחות מחמת היתיישנות.

...

אשר על כן אני מורה על דחיית הבקשה לסילוק על הסף.

תכליות אלה כוללות בראש ובראשונה הבטחת תשלום הוצאותיו של הנתבע, שהוא הצד הפאסיבי שההליך נכפה עליו, ככל שבסופו של דבר תדחה התביעה נגדו ויפסקו לזכותו הוצאות.

אשר לסכום הערובה, בנותני את דעת לבכורת זכות הגישה לערכאות, השוקלת לקביעת סכום מתון, אל מול מאפיני התביעה – שמחד איננה נחזית להיות בעלת מורכבות חריגה, אולם נוכח מקום מושבם של המבקשים עשויה להיות כרוכה בעלויות עודפות, לצד העובדה כי המבקשים מיוצגים בהליך במאוחד, אני קובעת כי הערובה תעמוד על סך 60,000 ₪.

בנוסף, אין הסבר מדוע התובעת לא תבעה את הערבים בתביעה לאכיפת ההסכם, אם הוא תקף.

ההתנהלות ב- 6.10.19 הנטל להוכחת טענות התובעת, לפיהן בתאריך 6.10.19 נעשה שינוי בתנאי ההסכם, כשההסכם עצמו היה בתוקף, מוטל על התובעת, על פי הכלל הראייתי לפיו "המוציא מחברו עליו הראיה". במסגרת זו, על התובעת להוכיח את תביעתה בשיעור של 51% לפחות במאזן ההסתברות.

לחובת התובעת נזקפה המנעותה מזימונם לעדות של עדים רלוואנטים- רונן, אחיו של כפיר, ועבד, אחיו של חמזה; היתנהלות הצדדים לאחר הגילוי על הגניבה תומכת יותר בכך שההסכם בוטל לסיכום, הגם שיש קשיים בטענות הנתבעת, שפורטו לעיל, הפעולות שבוצעו ב- 6.10.19, העדויות שנשמעו והראיות שהוגשו, מתיישבים יותר עם ביטול ההסכם, ולא עם כוונה להמשיך ולהוציא את ההסכם לפועל, תוך שינוי תנאי התשלום בלבד.

...

אינני מקבלת את טענותיו של כפיר, שאף שעסק בעסקאות מימון רכב, עיסוקו בסחר רכב היה מינורי, ללא ביטוח סחר כללי וללא ביטוח למקרי גניבת רכבים (עמ' 59 שו' 7 לפרו' מ- 5.1.23).

לפיכך, טענות התובעת כלפי מנורה נדחות.

סוף דבר תוצאת האמור היא שהתביעה נגד שתי הנתבעות נדחית.