תביעה לאכיפת הסכם שכירות וסעד כספי

סיכומי הצדדים הונחו איפוא לפני, ובהתאם ניתנת החלטה זו. תמצית טענות התובע באשר לטענת הסמכות העניינית – התובע עתר לסעד הצהרתי של אכיפת ההסכם ולא לסעד כספי, כאשר בשלב זה לא ניתן להעריך את הנזקים הכספיים; לטענתו לא מדובר בעיניין "חזקה ושימוש", אלא תביעה לאכיפה ורישום הערת אזהרה וכן צוי מניעה קבועים, ששווים עולה על גבול הסמכות של 2.5 מש"ח; המשמעות הכלכלית של הסעד למתן צו עשה בדבר המשך ביצוע העבודות נשוא ההסכם, היא קרוב ל- 5 מש"ח; בפסיקה נקבעה סמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי לידון בשאלת תוקפו, ביטולו ואכיפתו של חוזה מכר מקרקעין.

תובענה לאכיפת הסכם שכירות מטבע הדברים, היא במהותה חזקה או שימוש במקרקעין, אשר נמצא בסמכות הייחודית של בית משפט השלום (ע"א 125/58 קלקודה נ' "אגד" (א.ש.ד.) אגודה שיתופית לתחבורה בע"מ, פ"ד יג 260, 267 (1959); ה.פ. (ת"א) 20335-09-16 פרוקט ג'וסי ג'וס בע"מ נ' אחד העם 20 בע"מ (פורסם בנבו, 11.9.2016) (להלן: "עניין אחד העם").

...

במקרה דנן, אני סבור כי הדיון בסעד של רישום הערת האזהרה, הוא טפל לעיקר שהוא תוקפו של הסכם השכירות.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, בית משפט זה אינו בית המשפט המוסמך לדון בתובענה וממילא, איני נדרש להכריע ביתר הטענות שהעלו הצדדים לגופה של התובענה.

לפיכך, ובהתאם לסמכותי לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, אני מורה על העברת הדיון בתובענה לנשיאת בית משפט השלום במחוז מרכז/ לשם ניתובו בהתאם.

ביום ה- 11/6/20שלח המשיב למבקש הודעה לפיה בשל פגור התשלומים הסכם השכירות מבוטל ועליהם לפנות את המושכר והמבקשת טענה כי לא קיבלה הודעה זו. דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ושמעתי אותם, בדיון שנערך בפני ביום ה- 23/7/20, הגעתי להכרעה כי דין הבקשה לסעד זמני בשלב זה, ועד לבירור התובענה לגופה, להיתקבל בחלקה בכל הנוגע למניעת השמוש במושכר, וכי יש לאפשר בשלב זה למבקשת לעשות שימוש במושכר בהתאם לחוזה השכירות.

זאת ועוד, סבורה אני כי כל הטענות של המשיב כי בעלה של המבקשת שכר את המושכר לפני תקופת השכירות מושא הבקשה, ונותר חייב לו כספים, וכי המבקשת מלהטטת במספר כובעים לעניין התשלום והחובות, אינם רלוואנטים לעצם הבקשה דנא, שכן המשיב לא הכחיש את טענות המבקשת כי הוא חתם עמה על חוזה השכירות מושא הבקשה וכי המבקשת תפסה חזקה במושכר.

בעניינינו, היות ואסור למשכיר לעשות דין עצמי, על אף טענותיו בדבר הפרת החוזה מצד המבקשת, סבורה אני כי יש להשיב את הצדדים למצב הקודם, לפני שהמשיב עשה דין עצמי וניסה לסלק או סילק את המבקשת מהנכס, ולפיכך את המצב הזה, בטרם סילוקה של המבקשת מהמושכר, אני מקפיאה, עד להכרעה בתביעה לפינוי מושכר, ככל שזו אכן תוגש, ו/או עד להכרעה בתובענה שהוגשה לאכיפת הסכם השכירות.

...

לטענת המשיב דין הבקשה להידחות, שכן האירוע, אם בכלל, נגרם בשל הפרת ההסכם מטעם המבקשת, ואין לו עצמו כל תרומה לנזק.

ביום ה- 11/6/20שלח המשיב למבקש הודעה לפיה בשל פיגור התשלומים הסכם השכירות מבוטל ועליהם לפנות את המושכר והמבקשת טענה כי לא קיבלה הודעה זו. דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ושמעתי אותם, בדיון שנערך בפני ביום ה- 23/7/20, הגעתי להכרעה כי דין הבקשה לסעד זמני בשלב זה, ועד לבירור התובענה לגופה, להתקבל בחלקה בכל הנוגע למניעת השימוש במושכר, וכי יש לאפשר בשלב זה למבקשת לעשות שימוש במושכר בהתאם לחוזה השכירות.

בנסיבות אלו אין מנוס, ואני קובעת כי דין הבקשה להתקבל וסבורתני שכל החלטה אחרת שתינתן ע"י בית המשפט משמעה כי בית המשפט נותן גושפנקא חיובית לעשיית דין עצמי, ענין שכאמור מנוגד להוראות החוק.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על קבלת הבקשה באופן חלקי וקובעת כי יש להקפיא את המצב ערב עשיית הדין העצמי ע"י המשיב ואני מורה למשיב להימנע מלהפריע למבקשת לעשות שימוש במושכר, וכי עליו לאפשר למבקשת לעשות שימוש במושכר, ואוסרת עליו לנעול את המבנה בפני המבקשת, וזאת עד לבירור ראייתי באשר לטענות הצדדים בדבר הפרת ההסכם או עד להכרעה בתובענה שבכותרת או תובענה לפינוי מושכר או תובענה אחרת שתוגש ע"י המשיב.

אשר למאזן הנוחות, המשיבה טוענת כי אין-מתן הצוו הזמני משמעותו איון התביעה העיקרית, שכן לא ניתן יהיה להורות על אכיפת החוזה, תוך שהיא מפנה לפסיקה הנזכרת בהחלטת בימ"ש קמא לפיה הקובעת כי זכות חוזית ראויה להגנה כבר בשלב הסעד הזמני.

אפנה בהקשר זה להחלטת כב' השופט הנדל ברע"א 4848/13 דרים בוטס בע"מ נ' T.A.Y Technology Limited (16.2.14), כדלקמן: "סכויי התביעה הטובים תומכים בהענקת סעד זמני לטאי. הסעד נועד לשמור על המצב הקיים ולהגן את זכותה החוזית של טאי. עם זאת, מאזן הנוחות אינו נוטה לטובתה ונראה שרוב נזקיה של טאי יוכלו לבוא על פיתרונם בתובענה לסעד כספי. יתרה מכך, וזהו העיקר – הקפו הרחב של צו המניעה שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי אוכף הלכה למעשה על דרים בוטס לקיים שתוף פעולה עסקי עם טאי, או לחדול. בנסיבות אלה, לגישתי אין צידוק להתיר את צו המניעה המלא על כנו. לצד זאת, אין גם צידוק לבטל את צו המניעה הזמני כליל. לעתים דרך הביניים היא דרכו של הסעד הזמני." בעניינינו, סבורני כי הסעד הזמני כפי שניתן ע"י בימ"ש קמא רחב יתר על המידה.

לצד זאת, לא ניתן להיתעלם בבחינת הצורך בסעד זמני ומידת הקפו, מכך שהזכות שבמחלוקת היא זכות שכירות, שמטבעה מאופיינת בזמניות, כך שהשכרת הנכס לצד ג' בתקופת הביניים עד להכרעה בתביעה, איננה בהכרח יוצרת מצב בלתי הפיך הסותר את האפשרות לקיים בהמשך את הסכם השכירות עם המשיבה, ככל שתביעתה תיתקבל.

...

אפנה בהקשר זה להחלטת כב' השופט הנדל ברע"א 4848/13 דרים בוטס בע"מ נ' T.A.Y Technology Limited (16.2.14), כדלקמן: "סיכויי התביעה הטובים תומכים בהענקת סעד זמני לטאי. הסעד נועד לשמור על המצב הקיים ולהגן את זכותה החוזית של טאי. עם זאת, מאזן הנוחות אינו נוטה לטובתה ונראה שרוב נזקיה של טאי יוכלו לבוא על פתרונם בתובענה לסעד כספי. יתרה מכך, וזהו העיקר – היקפו הרחב של צו המניעה שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי אוכף הלכה למעשה על דרים בוטס לקיים שיתוף פעולה עסקי עם טאי, או לחדול. בנסיבות אלה, לגישתי אין צידוק להתיר את צו המניעה המלא על כנו. לצד זאת, אין גם צידוק לבטל את צו המניעה הזמני כליל. לעתים דרך הביניים היא דרכו של הסעד הזמני." בענייננו, סבורני כי הסעד הזמני כפי שניתן ע"י בימ"ש קמא רחב יתר על המידה.

מבחינה זו, אין בידי לקבל טענותיה הגורפות של המבקשת נגד החלטת בימ"ש קמא.

בהינתן מכלול הנסיבות שצוינו, סבורני כי במקרה דנן מן הראוי לצמצם את הסעד הזמני כפי שניתן, ולעצבו באופן שמצד אחד יאפשר למבקשת לנסות להשכיר את הנכס שבבעלותה בתקופה בה התביעה תלויה ועומדת, ומצד שני, יאפשר את שכירת הנכס ע"י המשיבה ככל שתביעתה תתקבל בסופו של יום.

במסגרת בקשה זו טענה המבקשת, כי התביעה שכנגד במהותה היא תביעה כספית וזאת משהצהירו המשיבות בכתב תביעתן כי יעמדו על זכויותיהן לתבוע סכומים שהמבקשת תחוב בעתיד מכוח חיוביה על פי הסכם זה. טענה המבקשת, כי משהגדירו המשיבות את עילת תביעתן והסעדים המבוקשים מכוח חיוב המבקשת לקיים את הסכם השכירות (היינו אכיפת הסכם) ולשאת בכל התשלומים להם התחייבה במסגרת הסכם זה (דמי שכירות, ארנונה וכיוב'), אזי יש לחייבה להגיש התביעה בדרך רגילה ולבקש את מלוא הסעד אותו מצפה היא לקבל בסופו של יום, וכי אין לאפשר לה הגשת תביעה חלקית למתן סעד הצהרתי ללא הסעדים הכספיים האופרטיביים.

...

במסגרת בקשה זו טענה המבקשת, כי התביעה שכנגד במהותה היא תביעה כספית וזאת משהצהירו המשיבות בכתב תביעתן כי יעמדו על זכויותיהן לתבוע סכומים שהמבקשת תחוב בעתיד מכוח חיוביה על פי הסכם זה. טענה המבקשת, כי משהגדירו המשיבות את עילת תביעתן והסעדים המבוקשים מכוח חיוב המבקשת לקיים את הסכם השכירות (היינו אכיפת הסכם) ולשאת בכל התשלומים להם התחייבה במסגרת הסכם זה (דמי שכירות, ארנונה וכיוב'), אזי יש לחייבה להגיש התביעה בדרך רגילה ולבקש את מלוא הסעד אותו מצפה היא לקבל בסופו של יום, וכי אין לאפשר לה הגשת תביעה חלקית למתן סעד הצהרתי ללא הסעדים הכספיים האופרטיביים.

בהינתן האמור, נטען, כי על המשיבות להגיש תביעתן לסעד הצהרתי לצד תביעתן למלוא הסעד הכספי ואין לאפשר להן לפצל תביעתן.

דיון והכרעה לאחר שחזרתי ועיינתי בבקשת המבקשת ובתגובות לבקשה ראיתי לנכון להיעתר לבקשה.

לעניין זה אין לי אלא להפנות לדברים שנאמרו ברע"א 84/98 צעד בריא – אלוש אורטופדיה בע"מ נ' Sensograph Belgium NV (ניתן ביום 11.3.1998) :"תביעות לאכיפת הסכם ופיצויים עקב הפרתו, יש להגיש בדרך הרגילה של תביעה לאכיפה ו/או לפיצויים ולבקש את מלוא הסעד אותו מצפה התובע לקבל בסופה של דרך. אין לאפשר הגשת תביעות הצהרתיות חלקיות ללא חלק אופרטיבי כאשר סביר להניח, שבית המשפט יזקק להליכים נוספים כדי ליישב את הסכסוך בין הצדדים." המבחן הינו מבחן גיבוש העילה וגיבוש הסעד המבוקש.

לפני תביעה שהוגשה ע"י מר קיוואן כוסראוי (להלן: "התובע") נגד הגב' יפה ביני (להלן: "הנתבעת 1") והגב' רחל ביני (להלן: "הנתבעת2"), שבמסגרתה ביקש להורות על אכיפת הסכם מכר מיום 3.4.2017 (להלן: "הסכם המכר") ביחס לדירה הידועה כתת חלקה 3 חלקה 195 בגוש 7126, הנמצאת ברחוב הגאונים 12/3 בחולון (להלן: "הדירה").

סעד נוסף שבקש התובע – אכיפת הסכם השכירות – הוא סעד כספי שלא כומת, לא שולמה בגינו אגרה והוא אינו מצוי בסמכות בית משפט זה. אני מורה על מחיקתו.

...

העובדה שהנתבעות קיימו את הסכם השכירות בשנותיו הראשונות והעבירו לתובע את דמי השכירות החודשיים בסך 1,500 ₪, מחזקת מסקנה זו. לנוכח כל האמור, אני דוחה את טענת הנתבעת 1 כי היא לא קיבלה מהתובע את כל התמורה בגין המכר.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מקבלת את התביעה ומורה על אכיפת הסכם המכר בין התובע לבין הנתבעת 1 באופן שבו 40% מזכויות הנתבעת 1 בדירה תירשמנה ע"ש התובע.

סעד נוסף שביקש התובע – אכיפת הסכם השכירות – הוא סעד כספי שלא כומת, לא שולמה בגינו אגרה והוא אינו מצוי בסמכות בית משפט זה. אני מורה על מחיקתו.