תביעה לאכיפת הסכם קידום פרויקט התחדשות עירונית

רקע נידרש מבקשת האישור, חברת איתן חברה לתמ"א 38 (להלן – איתן), היא יזמית שהתקשרה בשנת 2014 עם בעלי הדירות בבניין ברחוב מרים החשמונאית בתל-אביב לבצוע פרויקט התחדשות עירונית, והתקשרה בשנת 2018 עם קבלן ביצוע - מבקשת הביטול ט.ר. הנדסה אזרחית (להלן- הקבלן) לצורך הוצאתו אל הפועל של פרויקט התמ"א. אין מחלוקת שהתמורה הפאושלית שהובטחה לקבלן בגין עבודתו לא הייתה, כמקובל, כספית, אלא התבטאה בקבלת שלוש (3) דירות מבין חמש (5) הדירות הנוספות שאמורות היו להיבנות (להלן- דירות התמורה), כך שהקבלן נשא למעשה בנטל מימון הבניה.

הצדדים פנו להליך גישור בפני שמאית, שלא צלח, וניסיונות למינוי המגשרת או שמאי אחר שישמש כבורר לא צלחו גם הם. ביום 01.08.2021 הגיש הקבלן לבית המשפט המחוזי "תובענה לאכיפת הסכם ומינוי בורר...", ולצידה "בקשה בהולה לצוו מניעה זמני... המונע לחלט את הערבות הבנקאית ע"ס 300,000 ₪... צו איסור דיספוזיציה ב... יחידות הקבלן... המסומנות במספרים 12,15, ו-16 בהיתר הבניה... למסור בידי המבקשת תכניות מעודכנות כנדרש לצורך השלמת הפרוייקט..." (ת"א 218-08-21) לאחר דיון שהתקיים בבית המשפט ביום 05.08.2021, שבסופו לא הושגו הסכמות , חתמו ב"כ איתן וב"כ הקבלן על מיסמך הנושא תאריך 07.11.2021, והמופנה, לפי נסוחו, לבעלי הדירות, לפיו "הצדדים הסכימו למנות כבורר את עו"ד עודד גרוס... הוסכם כי הבורר יכריע בכל מחלוקת בין הצדדים, ובילבד שהעבודות תימשכנה בתקופת הבור[ר]ות כסדרן... הכרעת הבורר חייבת להסתיים בתוך 90 יום. למען הסדר הטוב וכדי להמנע ממחלוקות, נבקשכם לאשר בחוזר, בשם מרשיכם, כי אין להם היתנגדות להסכמות הנ"ל וכי תאפשרו את הוצאתן אל הפועל. בנסיבות העניין נמתין לאישורכם בחוזר עד ליום 15.11.2021" (ההדגשה במקור) (להלן, כפי שכונה ע"י הצדדים- הסכם נובמבר).

בדיון בע"פ שהתקיים ביום 14.02.2023 הדגיש הקבלן כי ליבת הסכם נובמבר 2021 אינה תנית הבוררות כי אם קביעת הוראות בדבר המשך הבניה, כי הבוררות נועדה ליפתור "כל מחלוקת" שעניינה בקידום הבניה, ולא בהפסקתה.

...

פסק בוררות ביניים הבוררות החלה להתנהל, וביום 28.07.2022 הוציא הבורר תחת ידיו את מסמך ה"החלטה" נושא הדיון, מפורט ומנומק, המשתרע על פני 36 עמודים [במהלך הדיון הסכים ב"כ הקבלן, שלא כפי שטען ארוכות בבקשתו, כי המדובר בפסק-ביניים] בו קבע כי "הקרע בין הצדדים אפילו העמיק עד כדי שיתוק הפרויקט"; כי פעורה ביניהם "תהום עמוקה" עד כי "אכיפת שיתוף פעולה על הצדדים נראית כמשימה בלתי אפשרית". הבורר ציין כי הקבלן הסתמך על רישום הערות האזהרה על דירות התמורה כדי שיוכל להמשיך ולקבל מימון לביצוע העבודות, אלא שהוא לא היה זכאי עדיין לרישומן, כך שבאי המשכת העבודה, ובהינתן שהקבלן אינו יכול להשלים את חלקו בהסכם, יש לראותו כמי שהפר את הוראות ההסכמים, ומשכך "קמה ליזם זכות להורות על סילוק ידו של הקבלן מהאתר". מתוך כלל ההוראות האופרטיביות שנקבעו בפסק הביניים, שלוש הן במוקד הדיון: אחת- "אני מורה על סילוקו של הקבלן מהאתר" ; שתיים- חיוב היזם "לרשום הערות אזהרה לטובת הקבלן על דירות 12 ו-16", ושלוש - "תוך 30 ימים מיום מתן החלטה זו, הקבלן ישלם ליזם סך של 209 אלף ₪ בגין החזר הוצאות היזם", תוך הכפפת רישום ההערות לביצוע התשלום, ללא זכות קיזוז.

גם טענה זו דינה להידחות משהחיוב הכספי בסך 209,000 ₪ בו חויב הקבלן אינו תוצר של סעד שנתבע על ידי היזם, אלא חיוב ישיר ומתבקש הנובע מבקשת הקבלן לסעדים זמניים.

אני דוחה, אפוא, את בקשת הביטול.

לפני תביעה לפיצויים בטענה להפרת הסכם לבצוע פרויקט בנייה במסגרת התחדשות עירונית.

ביום 8.6.17, מספר ימים לאחר כריתת ההסכם בין בעלי הזכויות בבניין לחברת צ.פ., הגישו התובעים לבית המשפט "תביעה לאכיפת הסכם לבצוע שפוץ ביניין לפי תמ"א 38" (ת.א. 18317-06-17; להלן: "התביעה הקודמת").

לטענת הנתבעים, אין לתביעה כל בסיס, באשר כלל לא נכרת הסכם לבצוע הפרויקט והתנהלותם במשא ומתן שלא צלח הייתה בתום לב. לפי גרסת הנתבעים, המסמך שנערך במהלך מאי 2015 בטא בסך הכל כוונה לקדם משא ומתן לקראת האפשרות לכריתת הסכם לבצוע הפרויקט.

...

ישנו גם גורם נוסף שזה עורך הדין צבי כהן שהוא צריך בסופו של דבר להביא את החתימות של 7 דיירים.

לסיכום, מהראיות שהוצגו התברר כי בין הצדדים נוהל משא ומתן אשר לא הסתיים בהסכם.

נוכח כל האמור לעיל לא מצאתי בסיס לתביעה זו ולפיכך אני דוחה את התביעה.

רקע וצדדים לבקשה ברקע הבקשה תביעה שהגישה התובעת – חברת בסט ייזום בע"מ נגד הנתבעת – חברת גורדי גשם ייזום והשקעות בע"מ, לאכיפת הסכם והצהרה על זכיה בהליך במב"י (BMBY=buy me buy you).

יש להכריע בתביעה באופן דחוף – עיסוק החברה המשותפת והחברות הבנות שלה, הנו ייזום וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית המשפיעים על חיי מאות רבות של מישפחות המתגוררות במתחמים באותם פרויקטים.

...

מעבר לכל האמור לעיל, ומאחר והגעתי לכלל מסקנה, כי יש להורות על צירוף המבקשים כנתבעים בתובענה, יש לאפשר באותו אופן גם לחברת י.ח. גשם ובעל המניות בה, קובי חקק, להצטרף כנתבעים נוספים, מאחר וגם הם דרושים לשם הכרעה ביעילות ובשלמות בתובענה.

לפיכך, בהינתן שהגעתי למסקנה כי יש לצרף להליך את אחד מבעלי המניות בנתבעת, יש ליתן אפשרות שווה לבעלי המניות האחר (י.ח. גשם וקובי חקק) להצטרף להליך גם כן, ככל והוא חפץ בכך.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, מתקבלת הבקשה.

המבקשת והמשיב התקשרו בהסכם לקידום פרויקט התחדשות עירונית שבגדרו תוכננה הקמת כ-200 יחידות דיור ביהוד (להלן: ההסכם).

המשיב הגיש תביעה ובה עתר לאכוף את ההסכם ולהורות כי המבקשת תימסור לו מידע מלא ומפורט על אודות ביצוע הפרויקט והמכירות בו, וכי היא תשלם לו את סכום המקדמות בתוספת מע"מ. בדיון לפני בית משפט השלום מיום 22.9.2020 ציין בא כוחה של המבקשת כי יש לתקן את הסכום הנתבע משום שאף לשיטת המשיב כבר נמכרו דירות, ובכך השפעה על סמכותו העניינית של בית המשפט (להלן: הדיון מיום 22.9.2020).

...

המבקשת מוסיפה וטוענת כי לא הונח טעם לפיצול הסעדים הנוגעים לדמי הייזום שלהם כבר זכאי המשיב; וכי מכל מקום אין קושי בכימות התקבולים העתידיים שיתקבלו ממכירת הדירות שנותרו ובמידת הצורך יהיה על המשיב להצטייד בחוות דעת מומחה לשם הערכה זו. לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות בהתאם לתקנה 407א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

בכתב התביעה נטען כי התובעת הנה חברה יזמית בתחום התחדשות עירונית, והנתבעים הנם דיירי הבניין ברח' הנוטרים 4 בעיר הרצליה אשר חתמו עם התובעת על הסכם לבצוע פרויקט פינוי בינוי בבניין (התובעת חתמה על הסכם כאמור גם עם דיירי הבניין הגובל ברח' הנוטרים 2 אך עמם אין לה כל מחלוקת).

לפי הנטען, ההסכם קבע מצד אחד את החובות הקשורות בתובעת בקשר עם קידום הפרויקט כשלצדן חובות וזכויות הצדדים בתקופת ההסכם וכן בתום התקופה, עת יחזור היזם לדיירים עם תוצאות עבודתו.

אם נלך לפי שיטת האומדן הגס, כפי שנקבע בעיניין גבריאל נ. אשד לעיל, נראה כי לא יהא זה מופרך לקבוע כי שווי האנטרס של התובעת אותו היא מבקשת לממש באמצעות סעד האכיפה, עולה מונים רבים על 2.5 מיליון ₪: לפי כתב התביעה ונספחיו, תקבל התובעת במסגרת הסכם הייזום ובצוע הפרוייקט, תמורות רבות, כגון: דירות שמכירתן תסב לה רווחים, זכויות בניה, הצמדות, שטחים מסחריים (אותם תוכל למכור או להשכיר גם כן) וכיוצ"ב. בשים לב לכך ולמיקומו של הפרוייקט בעיר הרצליה ולהיקפו הנרחב (הכולל בניינים נוספים), ברור כי סעד האכיפה מגלם אינטרס כספי של התובעת בשווי הרבה יותר גדול מ – 2.5 מיליון ₪, ודי בהערכה גסה בעיניין.

...

בשיקול נוסף ולאור מסקנותיי להלן, החלטתי להכריע בה כבר כעת ועוד טרם הדיון כדי לחסוך מהצדדים התייצבות לדיון, שכן מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה.

נוכח מכלול האמור, המסקנה היא שלבית משפט השלום אין סמכות עניינית לדון בתובענה, כי אם לבית המשפט המחוזי מכוח סמכותו השיורית.

אני מורה על העברת התיק לבית המשפט המחוזי בתל אביב.