תביעה כספית להשבת תמורה ופיצוי בגין הפרת הסכם ייעוץ משכנתאות

הנתבעת חולקת על כל טענות התובע, לרבות ידיעתה על מצבו המשפטי של הנכס וכן על הטענות הנוגעות לשוויו, ואף טוענת כי מדובר בשיטה של אביו של התובע לרכוש נכסים, לטעון שהוטעה ולתבוע פצויי בגין אי התאמה או הפרת ההסכם.

על פי נוסח ההסכם הסופי המוכרת הצהירה בסעיף 2.3 כי "אין חריגות בניה בדירה כי היא לא ביצעה בדירה בנייה הטעונה היתר ללא היתר וכי לא מתנהלים כנגד הדירה כל הליכים, לא משפטיים ולא תכנונים וכי לא תלוי ועומד כל צו שהוא כנגד הדירה לא משפטי לא תיכנוני ולא מנהלי". נוסח זה של סעיף 2.3 שונה מהנוסח בטיוטות הקודמת שבו הצהירה המוכרת כי "למיטב ידיעתה אין חריגות בניה....". בסעיף 4.2 להסכם נכתב "כי בנוסף להצהרות המוכר ניתנה לקונה האפשרות לבדוק את הנתונים המשפטיים" כאשר בנוסחים הקודמים נכתב כי בנוסף להצהרות המוכרת בדק ו/או ניתנה לו האפשרות לבדוק את כל הנתונים המשפטיים" ובסעיף 4.4 הצהיר הקונה "כי ביקר ובדק את הדירה ובחן בעיני רוכש את כל הפרטים המתייחסים למצבה הפיזי..." בנוסח הקודם של סעיף זה בטיוטות נכתב כי "הקונה ביקר ו/או ניתנה לו אפשרות לבקר". התובע ביקש לקבל משכנתה ופנה לבנק לאומי, והופנה לערוך שמאות לנכס, ואז לדבריו התברר לו לראשונה כי הנכס ממוקם על שטח המיועד לדרך, וכי הבנק לא יסכים לתת משכנתה בגינו.

התובע אישר בהקלטות כי באת כוח הנתבעת אמרה לו שוב ושוב להתייעץ בעורך דין, והוא גם אישר שאמר לה שיש לו חבר עורך דין והוא מתייעץ איתו.

בנוסף כתבה באת כוח המוכרת כך "3. ... ככל שכוונתך כי הסכום הנקוב בהמחאה יועבר באופן מיידי למרשתי.... הרי שלפנים משורת הדין, תסכים מרשתי לחזור בה מהודעתה על ביטול עסקה לנוכח הפרה יסודית מצד הקונה. 4. למען הסר ספק, ככל שמרשך מבקש לערוך שינויים בהסכם ולהוסיף להסכם תנאים ותניות ו/או ככל שמרשך אינו מסכים התמורה תועבר למשרתי באופן מידי הרי שיהיה עלי להשיב את ההמחאה למשרדך ולהמשיך לפעול בהתאם להודעת הביטול....." בתשובה ענה בא כוח הקונה ביום 18.7.18 כי לא נכון לדעתו להעביר את הכספים למוכרת " בשל המציאות החדשה הקיימת לאחר כריתת ההסכם. ברם ככל שדעתך שונה, תפעלי לפי ראות עיניך המקצועיות תוך נטילת אחריות למעשים אלו". בא כוח הקונה גם הפנה לכך שבמכתב מיום 5.7.18 ציין כי לא יהיה מנוס מפניה לערכאות משפטיות להכרעה בסוגיה אם הנכס הוא דירה או דרך.

...

אך בסופו של דבר הדרישות של התובע התנקזו לדרישה אחת לפיה יתרת התמורה תוחזק בנאמנות והנתבעת תדאג לשנות את הייעוד של הנכס, כאשר במקביל החזקה בנכס תעבור לידי התובע והוא יהנה מפירותיו.

בנסיבות אלו אני קובעת כי הנתבעת לא הפרה את ההסכם ומסרה את הנכס כאשר קיבלה את הכסף לידיה בוודאות וללא התפלפלות.

נוכח האמור ופירוט כל השתלשלות האירועים והעבודה הרבה שנדרשה בתיק זה מהנתבעת, הרי שהתביעה נדחית במלואה והתובע ישא בשכר טרחת בא כוח הנתבעת בסך 35,000 ₪ כולל מע"מ, והוצאות משפט בסך 7,500 ₪ כולל שכר טרחת העדים.

לפני תביעה כספית על סך של 30,420 ₪ לתשלום פיצוי מוסכם בגין ביטול הסכם מתן שירות ליעוץ ולווי אשראי.

במסגרת סעיף 1 להתחייבויות הנתבעים בהסכם נקבע כי שכר הטירחה ישולם בתמורה לאישור ההלוואה, בעוד במסגרת סעיף 3 להתחייבויות הנתבעים בהסכם הוסכם כי סכום זה ישולם ביום החתימה על המשכנתא החדשה בבנק וכן כי לא נידרש תשלום עמלת פתיחת תיק.

היתחייבותה הייתה לריבית ממוצעת על כלל ההלוואות של 2.3% והיא עדיין מוכנה לעמוד בהתחייבות זו. 11.3 על כך השיבו הנתבעים (ביום 5.1.2020) כי תשובת התובעת אינה עולה בקנה אחד עם התחייבויותיה כלפי הנתבעים למשכנתא בריבית קבועה לא צמודה כשהממוצע של הריבית הוא 2.3% ולפיכך הודעת ביטול העסקה בתוקף והעסקה מבוטלת ממועד הודעת הביטול.

גם אם אלך לשיטת התובעת, כי אכן מדובר בפצוי מוסכם ללא הוכחת נזק (וכאמור, לא כך בעניינינו) הרי שלבית המשפט מוקנה שיקול הדעת להפחיתו אם מצא שסכומו נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של הביטול (סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, להלן: "חוק החוזים (תרופות)").

...

על כן הם זכאים לבטל את ההסכם, על כלל תניותיו ודין התביעה להידחות.

צברי העיד כי התנהלות זו הובילה אותו למסקנה כי מדובר בגוף לא רציני.

אופן פועלה זה אינו עולה בקנה אחד עם החובה לקיים את ההסכם בדרך מקובלת כך שכוונתם של הנתבעים וציפייתם לקבלת משכנתא בתנאים מסוימים תקוים ובתום לב. סוף דבר מכל האמור, התביעה נדחית.

עניינה של תביעה זו הוא בסעד כספי בסך של 410,000 ₪ בגין פיצוי מסוכם עקב הפרת חוזה שנחתם בין הצדדים.

הנתבע טען להגנתו כי לא הייתה כל הפרה מצידו וכי אין מקום לחייבו בפצוי בגין הפרת ההסכם, אלא להפך; לטענתו, הסכם הרכישה הופר על ידי התובעת שכן בטרם החתימה עליו, הוא הציב תנאי מוקדם לעסקה לפיה התשלום הראשון ישולם רק לאחר שהבנק למשכנתאות יאשר כי ניתן לקבל משכנתא בעבור רכישת הדירה.

להשלמת התמונה, הגיש הנתבע כנגד התובעת תביעה שכנגד בגין פיצוי כספי בסך של 230,600 ₪ בה עתר להשבת כספים אשר שילם על חשבון העסקה בסך של 14,048 ₪; וכן פיצוי בסך של 107,000 ₪ בגין הוצאותיו עקב ביטול העסקה (מסירות מיוחדות מארה"ב לארץ, הוצאות השהייה בארץ והוצאות המתווך); ופצוי נוסף בסך של 123,000 ₪ בגין ההליכים המשפטיים שנוהלו כנגדו, לרבות תיק הוצאה לפועל, צו עיכוב יציאה מהארץ ונזקים נפשיים שנגרמו לו לטענתו בעקבותיהם.

הנתבע מסר במהלך חקירתו כי חברו מר משה פרץ אשר שימש כנהגו הפרטי בביקוריו בארץ ציין בפניו כי הוא התייעץ עם יועץ משכנתות והוא אמר לו שלא ניתן לקבל משכנתא על הדירה.

הנתבע לא הצליח להוכיח כי ההסכם הותנה בכך שהוא יקבל משכנתא, ובהקשר זה הוא לא הוכיח כי אי קבלת משכנתא נבעה מכך שלא היה היתר בנייה כטענתו לבניין; הנתבע לא הצליח להיתמודד עם העובדה שהתובעת הציגה אישור עיקרוני לקבלת משכנתא; כל טענות הנתבע באשר לאי קבלת מסמכים או אי קבלת פנקס שוברים לתשלום התמורה לבנק המלווה, אין להם כל בסיס.

...

סוף דבר אני מקבל את התביעה במלואה ומורה על חיוב הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 410,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה (26.02.18) ועד יום התשלום בפועל.

אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך של 10,649 ₪ ובשכר טרחת עורך דין בסך של 28,100 ₪, הכל בתוספת ריבית והצמדה מהיום ועד יום התשלום בפועל.

כמו כן, בסעיף 6.6 להסכם נקבע כי עבור השמוש בתוכנת מחשב של המשיבה, המערער ישלם לה כל חודש סך של 150 ₪ בתוספת מע"מ. בסעיף 7.1 להסכם נקבע כי שלושת החודשים הראשונים של תקופת ההסכם מהוים "תקופת ההיתמחות", שבה, תמורת תשלום בסך של 5,000 ₪, נציגי המשיבה יחנכו ויכשירו את המערער בתחום ייעוץ משכנתות והלוואות (להלן: "תקופת ההיתמחות"): 7.1.

ביום 5.6.2023, הגיש המערער תביעה כספית נגד המשיבה בגין עמלות על סך 16,545 ₪ בהתאם לעיסקאות הפוטנציאליות שפורטו במייל, שכר טירחת עורך דין, וכן בגין עוגמת נפש שנגרמה למערער בגין הפרה נטענת של ההסכם על ידי המשיבה.

המערער סבור כי לפי סעיף 39 לחוק החוזים ולפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הנו זכאי לקבל פיצויים מהמשיבה בגין הפרת החוזה בחוסר תום לב, והוא מבקש לחייב את המשיבה בסכום של 16,545 ₪.

נטען בכתב תשובתה של המשיבה כי על אף שהחוזה לא בוטל בשל הפרתו או בשל פגם בכריתתו, במידה ובית המשפט יקבל את פרשנותו של המערער לסעיף 7.1, ויבטל את החובות הקיימים בין הצדדים, אזי יש לחייב את המערער בהשבת שוויה של ההכשרה שקבל, וכן בהשבת עמלות בסך של 1,800 ₪ ששולמו לו לפני סיום ההיתקשרות.

...

יתר רכיבי פסק הדין לבסוף אציין כי מלבד שאלת סעיף 7.1, והתשלומים בגין ההתמחות והשימוש בתכנה שנידונו לעיל, אני סבור כי בית משפט קמא צדק ביתר רכיבי פסק הדין, גם ללא קשר לסיום החוזה והשלכותיו על פי סעיף 7.1.

בנסיבות של המקרה לפניי אני סבור כי יש לפרש את סעיף 7.1 כלשונו וכנגד מנסחו, ולקבוע כי מרגע סיום החוזה על ידי המשיבה לפני סיום תקופת ההתמחות, המערער היה פטור מלשלם למשיבה בגין השימוש בתכנה ובגין ההכשרה שהופסקה לקראת סופה.

פסק הדין מבוטל, ושתי התביעות נדחות.

תביעה כספית שהגישו התובעים כנגד הנתבעים בטענות להפרת חוזה, הטעייה, מצגי שוא והתנערות הנתבעים מקיום התחייבויותיהם, הנוגעות להתקשרות הצדדים לרכישת והפעלת בית עסק לממכר מזון.

מיה היא בעלת עסק עצמאי לייעוץ משכנתות, ואילו בעלה ויקטור עבד בעבר בעסק בתחום השמנים.

עוד עותרים התובעים לחייב את הנתבעים לשלם לגלדי שכר ראוי בגין חודשיים עבודה בבית העסק בתפקיד ניהולי בסך של 15,000 ₪ בכל חודש, ולפסוק להם פיצוי בגין הסתמכותם על מצגי השוא, ובשל עוגמת הנפש שנגרמה להם בסך של 20,000 ש"ח. מנגד, שוללים הנתבעים את טענות התובעים למצגי שוא והטעייה.

גרסת הנתבעים בכתב ההגנה הן ביחס לעלות רכישת העסק מדני, לטענתם תמורת הסך של 270,000 ₪ בתוספת מע"מ וסכום נוסף להוצאות, והן גירסתם לפיה סוכם כי התובעים ישלמו סך של 185,000 ₪ בעבור מחצית הזכויות בעסק, לא בא זכרה בראיות, לרבות בשיחות הטלפון שהוקלטו ותומללו, בהתכתבויות הוצאפ בין הצדדים או בטיוטת הסכם שתוף הפעולה שנוסח על ידי הנתבעים עצמם, ואף גרסה זו השתנתה לאורך ההליך.

בנסיבות אלו, הרי שלתובעים היתה עילה בדין לביטול החוזה, ויש להורות על השבת הכספים ששולמו על ידם.

...

בכל הנוגע לעילת התביעה בגין שכר עבודה או תשלום רווחים בעבור עבודתו של גלדי, אין בידי לקבל רכיב זה של התביעה.

באשר לרכיב בגין הנזק הלא ממוני - בנסיבות העניין שבפני, לאור מצגי השווא מצד הנתבעים והתנהלותם כלפי התובעים, כפי שעולה, בין היתר, מתכתובות הצדדים (ראה הודעות הווצאפ בין דפנה למיה – נספח ג' לראיות התובעים), החלטתי לפסוק בגין רכיב זה סך של 15,000 ₪.

לסיכום, התביעה מתקבלת בחלקה הארי.