תביעה כספית ותביעה שכנגד בפרויקט בניית יחידות ממ"ד

על פי החוזים העבודה כללה ביצוע של כל עבודות השפוץ וחיזוק המבנה הקיים, לרבות עבודות הבנייה הנדרשות לצורך הקמת המבנה החדש עד לקבלת טופס 4 ותעודת גמר לרבות עבודות ההקמה, הבנייה וההשלמה של יחידות הדיור, ממ"דים, מחסנים, חניונים מתחת ו/או מעל הקרקע, עבודות שלד, גמר, פיתוח חצר לרבות עבודות הפיתוח בפרויקט.

הקבלן עבד בפרויקט כעשרה חודשים, אך חילוקי דיעות בינו לבין היזם הובילו להסכמה שנוסחה במכתב מיום 28.9.2016, בו נרשם שההתקשרות החוזית ביניהם מבוטלת וכי תערך היתחשבנות על הכספים המגיעים לקבלן (אם מגיעים) בגין העבודות שבוצעו בכפוף לטענות היזם (להלן: "המכתב", נספח ג לתביעה).

התביעה שכנגד הועמדה על סך 2,529,000 ₪, והיא מורכבת מפיצויים מוסכמים בגין הפרת החוזים בסך 880,000 ₪, פיצויים שהיזם שילם לבעלי הדירות בגין איחור במסירתן בסך 720,000 ₪, קנסות שהיזם שילם בסך 429,000 ₪ ופגיעה במוניטין המוערכת בסך 500,000 ₪.

...

על כן אני דוחה את טענת ההגנה בדבר חוסר מקצועיותו של הקבלן.

מכלול האמור לעיל מוביל למסקנה שהיזם לא הוכיח את טענת ההגנה השניה לפיה הקבלן הפר באופן יסודי את החוזים כאשר איחר בביצוע העבודה, ועל כן יש לבחון את החשבונות.

היות ודחיתי את התביעה שכנגד אני מורה על החזר ערבות הביצוע בסך 150,000 ₪ שניתנה ליזם על ידי הקבלן.

סוף דבר אני מחייבת את היזם לשלם לקבלן סך של 965,986 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ובתוספת הוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪.

אני דוחה את התביעה שכנגד ללא צו נוסף להוצאות.

אקדמות מילין עסקינן בתביעה כספית בעילה חוזית ונזיקית בה עותרים התובעים לתשלום פיצויים בסך של 320,000 ₪, בגין אי-התאמות וליקויי בניה נטענים, שנתגלו בדירתם הידועה כמגרש 48 בשכונה הקהילתית בקבוץ יפעת, גוש 17427 חלקה 16 (להלן: "הדירה" או "הבית").

ראו עוד, הליך משפטי דומה של רוכשים אחרים באותו פרויקט נגד אותן נתבעות כאן, בת"א (נצרת) 38542-05-14 סהר ואח' נ' דור- שבח בניה ופיתוח בע"מ ואח' (8/08/2019), שהתנהל בפני כב' השופטת אוסילה אבו-סעד, ואשר בקביעותיה (פסקה 22 לפסק דינה) סמכה ידיה על הדיון וההכרעה המפורטים בפס"ד טל באשר לאחריות הנתבעות מכוח אותם הסכמים המונחים בפני.

בחקירתו הנגדית העיד כי לא מצא כל פגם ביציבות הקיר, ולא היה צורך בחישובים סטאטיים חדשים: "ש: אני מפנה אותך לסעיף 6 במוצג ב' 6, מכתבך. אתה כותב "לשאלות הבהרה של הנתבעת 2..." (מצטטת) ושאין לך כל טענה או ביקורת על התיכנון של הקירות התומכים, האם אתה רוצה להבהיר את הסתירה? ת: אין כאן סתירה.

מאז ואילך הדברים היו תלויים בועדה האמורה ובתובעים אשר היתמהמהו בהתקנת מערכת סינון לממ"ד. בסיכומיה טענה הנתבעת 2, כי מערכת סינון לממ"ד כלל לא הופיעה במפרטים ובתכניות העבודה, שממילא נחתמו ע"י התובעים והנתבעת 1 בלבד, ולכן ברור כי האחריות להתקנת מערכת זו מוטלת על התובעים בלבד, במיוחד שהדרישה להתקנת מסנן ממ"ד הועלתה בשלב מאוחר יותר על ידי וועדת התיכנון והבנייה.

במחלוקת זו בין הצדדים, סבורני כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי הנתבעות 1 ו-2 התחייבו להתקין מסנן ממ"ד. עיון בהסכם, במיפרט ובתכוניות מעלה כי לא הייתה כל היתייחסות למסנן ממ"ד ו/או להתחייבות כלשהיא מצד הנתבעת 1 ו- 2 להתקנת מסנן ממ"ד. הרי דרישת התקנת מסנן ממ"ד הועלתה ע"י הועדה לתיכנון ובניה בשלב מאוחר יותר כתנאי למתן טופס 4, אך למעשה לא הייתה חלק מההסכם, מהמפרט ומתוכניות הבניה, ובשל כך גם לא הייתה עלותה לא גלומה בתמורה המוסכמת (ראו המייל שצורף דוקא כנספח יח' לת/1).

...

סוף דבר כעולה מהמקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה שיש לקבל את קביעותיו והערכותיו של המומחה מטעם בית-המשפט במלואן, ובכפוף לקביעתי בהתייחס לסעיף 19 לחוות-הדעת, לפיה נקבע כי האחריות להעדר תפר הפרדה ברחבת הכניסה, בין חיפוי הרצפה לבין חיפוי הקיר נופלת על התובעים, ובכפוף לקביעתי לפיה נדחתה תביעת התובעים לחיוב הנתבעים בעלות מסנן אוויר לממ"ד. אשר על-כן, הנני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים פיצויי בסך 148,239 ₪ (כולל עלות פיקוח הנדסי ומע"מ).

כן, הנני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים פיצויי לא ממוני בסכום של – 10,000 ₪ (סעיף 75 לעיל).

כאמור לעיל, דין התביעה נגד הנתבעת 2 לדחייה.

בית משפט השלום ברחובות ת"א 71697-03-19 חדד נ' מפעלות יזום פרוייקטים ובניה (תמ"א 38), הערבה 2-4 י ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט ישראל פת תובעים רונית חדד ע"י ב"כ עוה"ד יעקב גנים נתבעים 1. מפעלות יזום פרוייקטים ובניה (תמ"א 38),הערבה 2-4 ע"י ב"כ עוה"ד שוקי רגב 2. יעקב אזרואל 3. אורלי אזרואל 4. שמחה בוסקילה 5. נציגות הבית המשותף שברחוב הערבה 4/2 יבנה פסק דין

וכעת נבחן את גירסתה של התובעת במסגרת חקירתה הנגדית כדלקמן: ב"כ הנתבעת מפנה את התובעת לאמירתה בסע' 30 לכתב התביעה המתוקן לפיה הנתבעים 2-5 אחראים לקרות הנזקים, והוא מבקש את התייחסותה של התובעת לאלו נזקים נתבעים אלו אחראים.

עוד הוא מתייחס לבעיית איטום בחדר הרחצה הגובל בממ"ד. עוד הוא מציין כשל במערכת צנרת הביוב של הבניין ושל הדירה שניבנו בנגוד לחוק התיכנון והבניה.

מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, מוסכם כי אם הקונה לא יאפשר את הביקור ביחידה ו/או את בדיקת טענותיו לאי התאמה ו/או את ביצוע עבודות התיקון, כולן ו/או כל חלק מהן, לא תהיה החברה חייבת לבצע תיקון אי התאמה כלשהי ביחידה ו/או בתשלום פיצויים כלשהם בקשר לכך, ויראו את הקונה כמוותר על כל טענה ו/או תביעה בקשר לכך ואת החברה כמשוחררת מכל חובה ו/או אחריות לאי ההתאמה ו/או לתוצאותיה.

ככלל, בכל הנוגע לליקויי בנייה, קובע סעיף 4ב(א) לחוק המכר כי הנחת המוצא היא שיש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים וזאת בטרם מוגשת תביעת פיצוי כספי בגין ליקויים אלו.

...

ניסיון תיקון באמבטיה, שלטענת התובעת לא צלח; שיחה בין הצדדים מיום 25.12.18 שבמסגרתה הוחלט על החלפת ריצוף; ביצוע מס' עבודות ע"י נציגי הנתבעת ללא כל פירוט ביום 31.12.18 (סע' 56 לכתב התביעה); סיכום מיום 3.1.19 בדבר התקנת פרקט, שנעצר בסופו של דבר, בהעדר פועלים; ביצוע עבודות מטעם פנדור ביום 17.1.19; ביום 12.1.19 קבע נציג הנתבעת, חוני, המשך תיקון ליקויים מטעם הנתבעת; בימים 27.1.19 ו-20.1.29 הגיע איש האלומיניום לביצוע תיקונים.

לא זו אף זו, אלא שההסכם קובע במפורש כי אף אם היה מקום להטיל אחריות על הנתבעת 1, הרי שלא היה כל מקום לחייבה בעלות השכירות של הדירה החלופית ומשכך ברי כי טענה זו דינה להידחות אף מבלי קשר לשאלת האחריות.

באשר לשאלת מיהות הגורם המתקן, אני קובע כי תהא זו הנתבעת אשר תפעל בעניין.

סוף דבר ותוצאה אשר על כן, אני מורה על דחיית התביעה ביחס למירב הסעדים הקשורים לסוגיית הרטיבות.

היזם מתחייב להגיש על חשבונו בתוך 6 חודשים מהמועד בו ייוחדו זכויות המוכרים במקרקעין לבניין המוכרים (בין במסגרת התביעה לפירוק השתוף ובין במסגרת אחרת), תכנית ובקשה להיתר בניה לבניית הפרויקט לועדה המקומית הוד השרון בהתאם לתוכניות שאושרו על ידי המוכרים או לחלופין תוך 8 חודשים מהגשת הבקשה להיתר של הבניין הראשון של היזם הנבנה על המקרקעין – לפי המאוחר (להלן: "הבקשה להיתר").

אם הוא היה סבור שיש לו עילת תביעה כלשהיא נגד החברה היזמית והקבלן ו/או נגד הרוב העצום של בעלי המקרקעין שהסכימו לתוכנית זו, ואם הוא היה סבור שניגרם לו נזק כלשהוא שהוא רשאי לתבוע אותו, היה עליו להגיש כבר אז את תביעתו הכספית ו/או תביעה לצוו שיימנע בניה זו. הדבר לא נעשה.

לוח זמנים היזם מתחייב להשלים את בניית הפרויקט ויחידות הבעלים עפ"י התוכניות, הבקשה להיתר והמפרט הטכני ולרבות חיבור הקבע לרשתות המים, החשמל, הביוב, הטלפון וכבלים – והכול לא יאוחר מ-24 חודשים ממועד קבלת היתר בניה, ובמועד זה למסור לבעלים את יחידותיהם כשהיחידות בנויות ומושלמות עפ"י הוראות הסכם זה (להלן: "מועד המסירה").

בחוות דעתו כותב, בין השאר, שמאי המקרקעין יהודה זיסר כלל הדירות בבנינים 1-4 הוקמו על בסיס טבלת הניקוד שהובאה בחשבון על כלל השטחים המצוינים בה קרי, סה"כ שטח כולל של 6,812 מ"ר נטו לכל בנין + המרפסות בשטח של 1,469 מ"ר ובסה"כ  בשטח  מיגרש 207 על פני 4 הבניינים שהוקמו, סה"כ 27,248 מ"ר נטו (כולל 2,946 מ"ר ממ"דים) + 5,876 מ"ר מרפסות ובסה"כ 33,124 מ"ר. סה"כ ניתן היה להקים על מיגרש 207, הקף שטח של 26,500 מ"ר עיקרי + 7,140 מ"ר ש"ש. 20% יח"ד כפול 12 מ"ר ממ"ד לכל יח"ד = 2,948 מ"ר).

בחקירתו הנגדית אף אישר אראל, משעומת עם תכנית ההגשה של בנין 3 – מוצג 135 למוצגי התובעות, כי התובעות קבלו את זכויות הבניה התואמות את אלו המפורטות בתוכניות ההיתר (עמ' 63 לפרוטוקול שורות 19-30 וכן שורות 31-34 ובעמ' 64 שורות 1-14).

...

הנתבעת תקדים ותטען, עוד מבלי להתייחס לגופן של טענות התובעות (המוכחשות מכל וכל כפי שיפורט להלן), כי דין טענותיהן לענין אי התאמה למפרט של מרפסות השמש בדירות, ותביעתן, כפועל יוצא מכך, לירידת ערך לדירות בסכום של כ 456,225 ₪ (!); ובעניין "אי מסירת כתב התחייבות של הקבלן המבצע" – דחייה על הסף מחמת התיישנות מניעות והשתק.

ת: לא הסכמתי, התגבש הסכם פשרה בין בא כוחנו ובין הנתבעת שלקח בחשבון את כל, את ההפחתות, את ה-grace, כל הדברים והגיעו למסקנה, 6 חודשים הנתבעת זכאית ל-6 חודשי עיכוב, ש: טוב תראה, ת: זה כלל בתוכו הכל בכל".

סוף דבר אני דוחה את התביעה בנושאים אליהם יש התייחסות בפסק הדין, למעט בכל הקשור לליקויים הנטענים ולחסר הנטען בין הקיים ובין ה"המפרט" מיום 26/8/2010.

נוכח דברי סיכום אלו, ובהתחשב בהוצאות שהוציאו שני הצדדים לאורך השנים, על חוות דעת מומחים, והיות והצדדים הופנו עתה להליך הקבוע בסעיף 51.4 להסכם הקומבינציה, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.

ביום 25.11.21 הגישו התובעים את התביעה כאן לקבלת סעד כספי כנגד ורדים , בגין ליקויי בניה וצרפו לה חוות דעת מומחה מהנדס מטעמם.

יוער כי בין נרשא לבין ורדים מתנהלים הליכים משפטיים בבית המשפט המחוזי בחיפה, שעניינם המערכת החוזית שביניהן הקשורה בפרויקט, בת"א 8524-09-20 (המדובר בתביעה כספית שהגישה נרשא נגד ורדים בסך של כ- 37.7 מיליון ₪; ובתביעה שכנגד שהגישה ורדים כנגד נרשא בסך של כ- 8 מיליון ₪) (להלן: "ההליכים בביהמ"ש המחוזי").

לגבי סעיף 1.10 בחוו"ד המומחה המוסכם – שעניינו העדר תריס בממ"ד, נטען על ידי המומחה המוסכם כי ליקוי זה הנו באחריות ורדים ולא באחריות נרשא היות והתכנון הוא באחריותה של ורדים ובמפרט הטכני של הפרויקט לא נידרש תריס, זאת בנגוד להוראות התקן הרלוואנטי.

לפיכך, משקבעתי כי יש לקבל את התביעה הכספית נגד ורדים, אין למעשה כל מקום לידון בטענתה של נרשא כי עומדת לה זכות לתקן בעצמה את הליקויים והשאלה היחידה שיש לבחון היא, האם עומדת בידי ורדים זכות לקבלת שיפוי מנרשא בגין הכספים אותם מחויבת ורדים לשלם לתובעים.

...

לאור האמור לעיל, אני מקבלת את הודעת צד ג', זאת למעט בנוגע לסכום שנפסק לתובעים על פי סעיף 1.10 לחוו"ד המומחה המוסכם, לגביו אני מקבלת את ממצאי המומחה המוסכם לפיהם מדובר בליקוי תכנוני שבאחריות ורדים ולא באחריות נרשא.

התוצאה האופרטיבית התביעה אני מקבלת את התביעה כנגד ורדים ומחייבת את ורדים לשלם לתובעים סך של 50,901 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.12.22 (מועד חוו"ד המומחה המוסכם) ועד היום.

הודעת צד ג' אני מקבלת את הודעת צד ג' באופן חלקי מחייבת את נרשא לשפות את ורדים בסך של 49,146 ₪, מתוך הסכום בו חויבה ורדים לשלם לתובעים וכן בסך של 7,500 ₪ בגין נזק לא ממוני שנפסק לטובת התובעים.