תביעה כספית בין שכנים בבית משותף בגין עלויות בניית ממ"ד

לפניי תביעה כספית על סך 87,340 ₪ בין שכנים בבית משותף.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לצורך חישוב עלות הבניה של שלד הממ"ד, אשר לדברי המומחה מהוה 35% מעלות הבניה הכוללת, שקלל המומחה את עלות הבניה לפי מחירון דקל במועד הגשת התביעה, בתוספת עלות עבודות החפירה שבוצעו.

לסכום זה, לפי קביעת המומחה, יש להוסיף 10,000 ₪ בגין עלויות תיכנון, וכן עלויות פקוח על ביצוע העבודות, בשיעור 10%.

...

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה.

כן ישלמו הנתבעים לתובעים, ביחד ולחוד, שכ"ט עו"ד (ומע"מ) בסכום כולל של 8,500 ₪.

אשר להוצאות, הרי שבשים לב לטענת התובעים בנקודה זו (סעיף 31 לסיכומי התובעים) אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות בסך 11,500 ₪.

בהמשך הזמינה התובעת חוות דעת נוספת מטעם גלאור מהנדסים (חוות הדעת מיום 1.5.2016 סומנה וצורפה לכתב התביעה כנספח כט), והיא נסמכת על חוות דעתם כאשר היא דורשת 94,950 ₪ בגין עלות תיקון הנזקים, 9,500 ₪ נוספים לפי חשבוניות שהציגה בגין נזקים שכבר תיקנה, וכן עלויות תיקון נוספות לרבות עלויות ניקיון ותוספת לצריכת מים.

מדובר בהיתר שקבלה הנתבעת לבניית מחסן וממ"ד בגודל 20 מ"ר. לעומת זאת, התובעת בנתה לעצמה יחידה המיועדת להשכרה בשטח של 50 מ"ר. התובעת השתלטה על 2 קומות ששטחם 300 מ"ר מתוכם 75 מ"ר מרפסות ו225 מ"ר שטח עקרי.

דיון והכרעה:   טרם אדרש ואבחן את הסוגיות שבמלוקת, יובהר שלפניי תביעת סיכסוכי שכנים בין בעלי דירות, כשכל אחת מהשכנות מלינה על היתנהגות השכנה השניה לרבות על שימוש בשטח משותף, חריגות בנייה, שימוש בדירה לצרכים עיסקיים, פיצול הדירה והשכרתה ועוד טענות על סיגנון דיבור והתנהגות.

כפי שעוד יפורט בפסק הדין, הרי שלטעמי חשיפת כל המחלוקת בבית המשפט גרמה נזק לשני הצדדים וראוי כי הם ישקלו את המשך התנהלותם בעתיד ולא יסמכו על כך שבית המשפט, המפקח על הבתים המשותפים, עריית ירושלים, הועדה המקומית וגורמים נוספים הם שינהלו את החיים בבית המשותף, כפי שעשו עד כה. תשלומי איזון: סכום התביעה העקרי עוסק בשאלה האם הנתבעת חייבת בתשלומי איזון לתובעת.

יתר השכנים לא היו צד להליך ולא ניתנה להם היזדמנות להביא טענותיהם, ולכן הדרישות של הנתבעת בדבר שימוש בשטחים צבוריים ותוספת הנאה משימוש ייחודי בחצר נדחות בגדריו של הליך זה. יוער כי ממילא צריך יהיה לברר גם את העלויות של התובעת במסגרת הבניה וההוצאות הנובעות מהשכרת הנכסים, ובאופן שבו הגישה הנתבעת את התביעה שלה לא היה מקום לבירור כאמור.

  לא נותר לי אלא להביע תקווה כי שני הצדדים להליך יבינו מהם המחירים הכבדים שהם נדרשו לשלם לצורך בירור תיק זה, הן כספית והן ביחסי השכנות ביניהם, וגם יבינו כי אם לא יגיעו להסדרים הולמים הם צפויים לתביעות משמעותיות ונוספות, אשר יפגעו גם בכל רווח שהם מקווים להפיק לדבריהם מתכנית תמ"א 38.

...

כך או כך, כאמור זו דרישה שנולדה בשלב מאוחר של ההליך והיא בגדר הרחבת חזית אסורה ועל כן נדחית.

יתר השכנים לא היו צד להליך ולא ניתנה להם הזדמנות להביא טענותיהם, ולכן הדרישות של הנתבעת בדבר שימוש בשטחים ציבוריים ותוספת הנאה משימוש ייחודי בחצר נדחות בגדרו של הליך זה. יוער כי ממילא צריך יהיה לברר גם את העלויות של התובעת במסגרת הבניה וההוצאות הנובעות מהשכרת הנכסים, ובאופן שבו הגישה הנתבעת את התביעה שלה לא היה מקום לבירור כאמור.

סיכום דין התביעה הראשונה להתקבל באופן חלקי כמפורט לעיל ודין התביעה השניה להדחות במלואה, ובנסיבות אלו הנתבעת תישא בשכר טרחת התובעת בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ ובהוצאות התובעת באופן חלקי בלבד בסך 5,000 ₪.

הנתבעים, בני זוג, הנתבע יליד שנת 1949, הנתבעת ילידת שנת 1950, הורים לארבעה ילדים וסבים לנכדים, להם דירה בבעלותם, בקומה השביעית בבית משותף, בעיר טבריה.

על פי כתב התביעה שכנגד, בדירת הנתבעים נגרמו ניזקי מים קשים עקב בעיות בצנרת המים והנקוז בדירתם, שחלחלו לתקרת השכן, נזקים שאילצו את הנתבעים לבצע עבודות בנייה ושיפוצים נרחבות בדירתם.

אלו הן העבודות הכלולות בהסכם: פירוק ופינוי לפי תכנית; עבודות בנייה בבלוק אשבונד לפי תכנית; אינסטלאציה חדשה כולל מרכזיה וביובים לפי תכנית; חשמל לפי תכנית ותכנית מעודכנת בהמשך; עבודות טייח לפי צריכה; עבודות ריצוף לפי תכנית; פרגולת חוץ לפי מידות מרפסת והכנה לסגירת חלונות; צבע כללי כל הבית כולל תיקונים ושפכטל כולל צביעת מעכות (כך במקור) ומשקוף ממ"ד; איטום חוץ סדק ואיטום מקלחות לפני ריצוף ואיטום בצבע חוץ כל הקירות חוץ; הנמכת גבס מתחת למזגן מיני מרכזי ומטבח לפי תכנית; ניקוזים למיזוג לפי תכנית; העברת מטבח קיים למרפסת.

התובע מצידו, הנפיק לנתבעים ביום 4/9/20 חשבונית מס/קבלה על מלוא סכום התמורה בסך 105,000 ₪ (להלן: "החשבונית"), על אף שטרם שולם לו דבר, מאחר ובעלויות השפוץ נושאת חברת ביטוח המבטחת את דירת הנתבעים.

באשר לתביעה שכנגד, הנתבעים עתרו מבית המשפט לחייב את התובע בסכום כספי בסך של 184,360 ₪, סכום המבטא לטענתם אומדן העלויות לתיקון והשלמת עבודות הבנייה והשיפוץ על פי ההסכם והתוכניות (סעיף 3 לכתב התביעה).

...

לטענת התובע, סוכם כי הנתבעים ישלמו את התמורה הכספית לידיו בהתאם לקצב התקדמות העבודות.

מסקנה זו, שהנתבעים הוציאו מעבר לסכום הכספי שנותר בידם, מבוססת על כך שחלק מהעבודות בוצעו באופן חלקי ולא מלא וסביר שהסכום שיידרש להשלמת אותן עבודות הוא סכום גבוה יותר מהסכום שנקבע בתחילה על ידי התובע, וכך גם לגבי עבודות שלא בוצעו כלל.

בהינתן האמור, בסיכומו של דבר, משאין בפני תמונה ברורה של מצב העבודות שהושלמו ואי יכולת לכמת באופן ודאי את השלמת העבודות ותיקון הליקויים, בהעדר אינדיקציות ברורות וראיות לסכום ששילמו הנתבעים בפועל להשלמת העבודות המפורטות בהסכם ולליקויים בעבודת התובע הנטענים בכתב התביעה שכנגד, ומשנקבע לעיל שחוות דעתו של אלכס אינה משקפת נכונה הוצאות אלו, ובהעדר אחיזה לטענות הנתבעים בדבר הסכומים הנתבעים על ידיהם, עם זאת, הודאת התובע ברשימת הליקויים שהיה עליו לתקן, אני סבורה שיש להעריך את הסכום שהוציאו הנתבעים על השלמת העבודות והליקויים, על דרך האומדנה, והוא ייקבע בשיעור של 40% מעבר לסכום שנותר לתשלום, קרי, על סך של 18,000 ₪.

בנוסף, לאחר ששקלתי את השיקולים הנוגעים לעניין, דחיית תביעת התובע וקבלה חלקית של התביעה שכנגד, אני מוצאת לנכון לחייב את התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסכום כולל של 3,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום כספי של 7,000 ₪ בתוספת מע"מ. סיכום אני מורה על דחיית תביעת התובע.

במסגרת ההליך, העידו התובעת, הנתבעת, גב' ציפורה ו., שכנה המתגוררת בדירה הסמוכה לדירה (להלן: "ציפורה"), ורפי.

כמו כן, הצורך בגישה למתקנים בגג, ואפילו מדובר בחיוב מכח תקנון הבית המשותף, אינו מתיר לנתבעת לפתוח פתחים ללא היתר כדין.

בכתב התביעה, שעבר מספר תיקונים, ביקשו התובעים לקבל פיצוי כספי, המורכב מהרכיבים הבאים: סך של 58,216 ₪ בגין הוצאות הקשורות להליך הוצאת היתר הבניה לדירה, כולל תשלום היטל השבחה (סעיפים ב', ג', ד' ו-ו' לסעיף 32, בהתאם לתיקון שהתבקש ביום 22.10.2019).

סך של 101,600 ₪ בגין עלויות בניית החדר המחוזק, שניבנה כתחליף לממ"ד, והפסד דמי שכירות בתקופת עבודות הבנייה (סע' 32ה'+ז' לכתב התביעה המתוקן).

...

צירוף הקשיים הנ"ל מביא למסקנה שאין לקבל את התרשומת כתיעוד נאמן של ההתרחשות.

משכך, ונוכח העובדה שסכום הפיצוי שנקבע לעיל כמעט זהה לסכום הפיצוי המוסכם, דרישת הפיצוי בגין סעיף זה נדחית.

סיכום תוצאת כל האמור לעיל, היא כי התביעה מתקבלת בחלקה.

מבוא בהסכם מכר מיום 8.2.2011 התובעים, יואל וגל אשכנזי, רכשו מהנתבעת, חברת הבנייה צרפתי שמעון בע"מ, דירה חדשה בקומת קרקע בבית משותף ברחוב התורן 10, יבנה.

נימצאו שקיעות שעלות תקונן 1,200 ש"ח. נמצאה הנתקות אבנים שעלות תקונה 2,400 ש"ח. דוד חימום וסביבתו: נמצא כי נידרש להתקין אפי מים בעלות 800 ש"ח, ולהתקין מכסה פריק לכסוי פתח הגישה לתחזוקת עין הבקורת בעלות 300 ש"ח. חדר רחצה: נימצאו סטיות בגובה אסלות שעלות תקונן 1,800 ש"ח. חדר שירות: נמצא כי יש להתקין אביזר "סף סגר" בעלות 180 ש"ח. חדר שינה הורים: נמצא כתם צבע שעלות תקונו 300 ש"ח. ממ"ד: נמצא כי יש לקדוח חורים במסילת פלדה בעלות 100 ש"ח. המומחה סיכם כי האומדן הכספי לתיקון כלל הליקויים 40,380 ש"ח בצרוף מע"מ. נקבע כי אם יתברר כשל באטימת מרפסת השכן המשתרעת מעל חדר ילדים, יש להוסיף 15,000 ש"ח. לאומדן יש להוסיף 10% עבור פקוח הנדסי.

הפצוי עבור עלות תיקון ליקויי הבנייה הצדדים חלוקים לגבי סכום הפצוי המגיע לתובעים בגין עלות תיקון הליקויים.

כאמור בחוות הדעת המשלימה הראשונה, עלות תיקון ליקויי האיטום במרפסת השרות היא 4,600 ש"ח. לנוכח התיקון הכושל והישנות ליקויי הרטיבות, התובעים זכאים, לכל הפחות, למלוא הסכומים המנויים לעיל המסתכמים בסך של 35,000 ש"ח. סכום זה בצרוף 10% עבור פקוח הנדסי הוא 38,500 ש"ח. סכום זה בצרוף מע"מ הוא 45,045 ש"ח, ובצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעתו הראשונה של מהנדס ברגמן (4.9.2018), ועד למועד פסק הדין, 53,533 ש"ח. הפצוי עבור נזק לא ממוני התובעים תבעו עבור נזק לא ממוני סך של 30,000 ש"ח. הנתבעת טענה כי התובעים אינם זכאים לסכום הפצוי שנתבע על ידם, וכי יש לגזור את הפצוי עבור נזק לא ממוני מסכום עלות תיקון ליקויי הבנייה.

...

אינני מקבלת את טענת הנתבעת.

בנסיבות המתוארות מקובלת עלי טענת התובעים כי הסכום הנתבע על ידם ברכיב זה רחוק מלשקף את הנזק הלא ממוני שנגרם להם בפועל.

בנסיבות כאמור, ולאחר שיקלול משאבי הזמן שנדרשו הן מהתובעים והן מבאי כוחם, ייפסקו לתובעים בגין זמנם הוצאות בסך של 10,000 ש"ח. בנוסף, ייפסק שכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ש"ח. סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: פיצויים בסך של 90,148 ש"ח. הוצאות התובעים עבור שכר מומחים ואגרות בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההוצאה.