תביעה כספית בגין פגם נסתר בדירת מגורים

תביעה כספית לתשלום פיצוי מוסכם ופצוי הנזק הממשי, בגין הפרת חובת גילוי, בעת כריתת חוזה מכר הנוגע לרכישת דירת מגורים, באשר לבעיות רטיבות בדירה.

התובעים טוענים, כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי בעת כריתת ההסכם, בכך שהסתירו את ניזקי הרטיבות בדירה וזאת בנגוד לאמור בסעיף 2 ב'3 להסכם המכר לפיו: "המוכרים מצהירים כי גילו לקונים את כל הידוע להם ביחס לדירה, מצבה המשפטי והפיזי וכי אין בדירה כל מום נסתר ו/או פגם נסתר ו/או אי התאמה בנכס וכי כל המערכות בנכס תקינות ופועלות. עוד מצהירים המוכרים כי אין בנכס ולא היו בו ליקוי רטיבות ו/או נזילות שמקורן בדירה ו/או מהדירה ו/או אליה." לטענת התובעים, הפרת חובת הגילוי מהוה הפרה יסודית ובוטה של הסכם המכר ומזכה את התובעים בסכום הפצוי המוסכם, על פי הסכם המכר, בסך של 60,000 ₪.

...

לאחר שמיעת עדויות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח, שהנתבעים הסתירו מהם את הליקויים הנטענים.

לאור כל האמור, לא השתכנעתי, כי הנתבעים הסתירו מהתובעים מידע כלשהו באשר למצב הדירה בעת מכירתה.

סוף דבר, אני מורה על דחיית התביעה.

לכן, טוענת התובעת, אין מדובר בפגם נסתר בדירה, אלא בליקוי שהתובעת ידעה עליו עובר למכירה וכי הנתבעת לא הסתירה מהתובעת דבר.

כמו כן, בעלות הזכויות בדירה המצויה מתחת לדירת התובעת, הגב' זהבה אדרי מלח והגב' ג'קלין דהן (להלן: מלח ודהן) הגישו תביעה כספית כנגד התובעת והנתבעת לפצוי בגין הנזקים אשר נגרמו לדירתן כתוצאה מהנזילות מהדירה (תא 48873-02-20).

עדות זו של התובעת נתמכה בעדותה של הגב' מלח אשר העידה כי בשנת 2018 היא ואחותה פנו לנתבעת ולבעלה המנוח בגלל הרטיבות בדירת אמן, שהיתה באותה עת אשה מבוגרת שהתגוררה בדירה בגפה, ובקשו כי הנזילה תטופל ודירת האם תתוקן.

...

מעבר לכך שהטענה לא נטענה בכתב ההגנה, כמתחייב, ודי בכך כדי לדחותה, הרי שדין הטענה להידחות גם לגופה.

רק אציין בקצרה כי טענות הנתבעת לראשונה בישיבת ההוכחות כי יש לפסול ראיות שונות שהתובעת צרפה לתצהיר עדותה הראשית, הנוגעות בעיקר לפיצויים בגין הנזק הישיר, דינה להידחות.

לצד זאת חשוב לומר כי טענות הנתבעת ביחס לקנוניה בין התובעת לעו"ד דוידוביץ נטענו ללא בדל ראיה ועומדות בניגוד לראיות שהוצגו בתיק ודינן להידחות.

4.2 בכפוף לנכונות הצהרות המוכרים כמפורט במפורש בהסכם זה, הקונים מתקשרים עם המוכרים בהסכם זה, רוכשים מאת המוכרים את הנכס במצב כמו שהוא AS IS במועד חתימת הסכם זה (בכפוף לבלאי סביר) ומוותרים בזאת על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בקשר לנכס ולממכר, לרבות טענות בגין מום, פגם, אי התאמה וכיוצ"ב אך למעט טענות בגין פגם או מום נסתר או כזה שהיה ידוע למוכרים ומידע בגינו לא נימסר לקונים.

עיון בתמונות מלמד כי מדובר בליקויים גלויים ולכן ובהתאם לסעיף 4 להסכם המכר, הסכימו התובעים לקבל את הדירה AS IS מכאן שאין מקום לחייב את הנתבעים בפצוי כספי בגין רכיב זה. לצד ניזקי הרטיבות, התובעים עותרים לפצוי כספי בגין נזקים נוספים, כמפורט להלן: הגבהה באמבטיית חדר הורים, חוסר איטום סביב האינטרפוץ ונקודת מים, אסלות רופפות, הגבהה של מחסום ריצפה אמבטיה, שומנים בצנור מטבח, עץ שורשים בנקז, סדקים, נזק מרפסת, ברז דולף ממרפסת, נקוז הפוך בחדר הכביסה והחלפת צילינדר.

כמו כן, אני מקבל את גרסת הנתבעים כי מדובר בדירה שבה התגוררו 7 שנים עובר לכניסתם של התובעים לנכס ולא מדובר בדירה מקבלן.

...

שוכנעתי כי חלק מהנזקים שפורטו לעיל הם גם בגדר בלאי סביר או נזקים שוליים שמאפיינים את מצב הדירה וגילה ואין מקום לחייב את הנתבעים על כל ליקוי שולי גם אם נסתר מעיניהם במהלך המשא ומתן והחתימה על הסכם המכר, אחרת ובשים לב לגיל הנכס, לא ניתן יהיה לקיים את החוזה.

באשר לחשבון חשמל חורג, לא שוכנעתי שיש מקום לחייב את הנתבעים עבור רכיב זה. לא הוכח חשבון חשמל חורג.

סוף דבר בנסיבות האמורות, התביעה נדחית ברובה.

מבוא לפניי תביעה כספית על סך 413,676 ₪ של רוכשי דירה יד שניה נגד המוכרים ונגד חב' בדק בית, שבדקה הדירה טרם רכישתה.

"2.1 כי ראה ובדק את הדירה ומתקניה, בדק אצל הרשויות המוסמכות את זכויותיו של המוכר בדירה ואת מצבה התיכנוני והמשפטי, ולאחר בדיקות אלו מצא כי הדירה ומתקניה מתאימים לצרכיו ולמטרותיו לשביעות רצונו המלאה, ובכפוף להצהרות המוכר בהסכם זה, אין ולא תהיינה לו, כל טענה ו/או תביעה כנגד המוכר באשר לטיב הממכר ו/או בגין אי התאמה, מכל סוג שהוא, למעט פגם נסתר, וכי בדק את הבית באמצעות איש מיקצוע מטעמו – "בדק בית" 2.2 הקונה מצהיר כי הוא רוכש את הנכס בין היתר על סמך בדיקתו ולא בגין הצהרותיו או התחייבויותיו ו/או ערבויותיו ו/או מצגיו ו/או הבטחה הבטחותיו כלשהם של המוכר" (הדגשות לא במקור).

אפשרות שניה, שהנתבעים תחזקו במהלך שנות מגוריהם בדירה ותיקנו האיטום, אלא שהתיקון והתחזוקה לא היו מושלמים, אך סבירים כהתרשמות שמאי הבנק.

...

בנוסף, אני מקבלת את טענת הנתבעים כי בתיקון היסודי של האיטום סביב החלונות והחלפת המסגרות, כמו גם בהחלפת מרפסת העץ במרפסת בטון, התובעים השביחו הדירה, שנרכשה על ידם במחיר השוק, ולכן לא מדובר בפיצוי שנועד להשיב המצב לקדמותו.

אשר על כן, אני קובעת כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם הפרה יסודית, וכי הם עמדו מאחורי הצהרתם המוגבלת למיטב ידיעתם, כאמור בסעיף 3 להסכם, לפיכך לא הפרו ההסכם ולא קמה לתובעים העילה לדרוש מהם פיצוי מוסכם.

סוף דבר אני דוחה את תביעת התובעים על שני ראשיה (פיצוי מוסכם ושיפוי בגין הוצאותיהם) נגד כל הנתבעים.

לטענתם, מדובר בדירה בבניין ישן מאד שכל מערכותיה ישנות אך תקינות וכל מטרת התביעה היא לסחוט מהם כספים לצורך מימון השפוץ שביצע בדירה לאחר שנמסרה לחזקתו.

בעניינינו, הצהירו הנתבעים בהסכם המכר כי "הנכס במצב טוב ולא ידוע לו (למוכר – א' ר') על פגמים נסתרים בכנס וכי מערכות הנכס, לרבות מערכות החשמל, המים, המיזוג, האינסטלציה, הגז והביוב תקינות ופועלות בנכס וכי אין בעיות רטיבות בנכס והנכס יימסר כך ביום מסירת החזקה לקונה. המוכר מתחייב לשמור על הנכס במצבו הנוכחי עד ליום מסירת החזקה בו לידי הקונה, למעט בלאי סביר". עוד עולה מההסכם שבכפוף להצהרה זו של הנתבעים, התובע רכש את הדירה "AS IS במצבה הפיזי והמשפטי המפורט בהססכם זה". בעיסקאות מסוג זה קיימת חלוקת סיכונים מובנית לגבי מומים נסתרים, כך שלרוכש יש אפשרות להסתמך על מום נסתר כאי התאמה מכח סעיף 16 לחוק, קרי מצב שבו מדובר בהעלמת אי-התאמה ש"עובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14 ו-15 או בכל הסכם, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

אף התאור של התובע את מצב הדירה במועד קבלת החזקה אינו סביר ואינו עולה בקנה אחד עם העובדה שלא נסתרה שהנתבעים התגורר בה עד למסירתה לתובע ובודאי עשו שימוש בחדר השירותים, הפעילו דוד, התקלחו וכד' – בנגוד לתיאוריו של התובע שמהם עולה לכאורה, שכלל לא ניתן היה לעשות שימוש במערכות המים והחשמל בדירה.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכל אשר הוגש בתיק ושמעתי את טענות הצדדים לפניי, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות.

לאור האמור, הנני מורה על דחיית התביעה.