תביעה כספית בגין נזקים ודמי שימוש ראויים במקרקעין

בפסק הדין בעיניין גד הפצה, נדונה תביעה שעניינה מימוש נכס מקרקעין ששועבד להבטחת אשראי שהעניק בנק, ותביעה שכנגד שהוגשה בגין נזקים שנגרמו בגין חיוב חשבון הבנק בריבית חריגה שנים רבות קודם לכן.

בית המשפט (כב' השופטת ד"ר ד' פלפל) נימק קביעתו כך: "בעניינינו, איני סבורה שהתביעה שכנגד ממלאת אחר דרישת הסיפא של סעיף 4 לחוק ההתיישנות, הדורש כי נושאן של התביעה העיקרית ושל התביעה שכנגד יהיה אחד, או שהללו תנבענה מאותן נסיבות. בתביעה העיקרית עותרים התובעים לפצוי כספי מהמינהל למעשה בגין השקעותיהם במבנים ובמחוברים במקרקעין הנ"ל; ואילו בתביעה שכנגד עותר המינהל לדמי שימוש ראויים בגין שהותם של הנתבעים שכנגד במקרקעין (לאור החלטות קודמות שבחלק מהתקופה השהות היתה שלא כדין). כלומר – למעשה התביעה העיקרית דנה בנזקי רכוש שהיו לתובעים על המקרקעין וזה גם מה שנשום בחווה"ד שהגישו התובעים; ואילו התביעה שכנגד דנה בדמי שימוש ראויים, קרי: עצם השמוש במקרקעין. המכנה המשותף היחיד של שתי התביעות הוא היותן תביעות כספיות, ולמעט עובדה זו, אין לראות את ההליכים שננקטו כמפורט לעיל כנובעים מאותן נסיבות". בע"א (מחוזי י-ם) 13921-09-11 הקדש בתי ראנד נ' עריית ירושלים (פורסם בנבו, 15.7.12), קבע בית המשפט (כב' השופטת ג' כנפי-שטייניץ) כי תביעה לתשלום ארנונה ותביעה שכנגד לתשלום דמי שימוש ראויים בגין נכס אחר של הנתבע, אינה עומדת בדרישות סעיף 4 לחוק ההתיישנות, משום שהתביעות אינן באותו הנושא ואינן נובעות מאותן הנסיבות (ר' סעיף 16 לפסק הדין).

...

מלבד העובדה כי מר פלדמן, אשר לטענת חזי "טיפל בכל הדברים האלה", לא זומן למתן עדות בתיק זה (ואין ממש בטענת מאירי שלפיה מר פלדמן אינו נמצא בשליטתה, היות שניתן היה לזמנו למסור עדות באמצעות בית המשפט), והדבר פועל לחובתה של מאירי, סבורני כי דבריו של חזי מדברים בעד עצמם ומעידים כי מאירי זנחה את תביעתה.

סוף דבר תביעתה של אייטוזד מתקבלת, אפוא, באופן חלקי, כך שמאירי תשלם לאייטוזד 127,758 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

התביעה שכנגד נדחית.

פיצוי בסך של 2,500,000 ₪ בגין נזק כספי ישיר שניגרם לרוכשים מחמת העיכוב הממושך בהקמת בית המגורים ומבני התעשייה במשק החקלאי (למשל, בשל התייקרות העבודה והחומרים, דמי שימוש ראויים וכדומה).

בנוסף, המנגנון שקבעו הצדדים בהסכם ההלוואה לא מונע הגשת תובענה לפיצויים כספיים בגין הפרת הסכם המכר, שכן במועד החתימה על הסכם ההלוואה טרם התגבשו באופן סופי הנזקים הישירים, או העקיפים, הנטענים במקרה דנן, מאחר וטרם נימסרו לרוכשים האישורים הנדרשים לצורך העברת זכויותיהם במקרקעין ובכלל זה, טרם שולמו דמי הסכמה למינהל שאותה הלוואה נועדה לצורך תשלומם.

...

תמצית טענות הנתבע (המוכר) יש לדחות את התביעה, מהנימוקים הבאים: עילות סף - השתק בגין מעשה בית דין, הנובע ממיצוי העילה בשל הסכמות קודמות בין הצדדים שזכו לתוקף של פסק דין; התיישנות; מניעות בשל תניית בוררות, שנקבעה בהסכם ההלוואה; היות כתב התביעה טורדני, קנטרני ונקמני; הגשת התביעה בחוסר תום לב, ללא צורך וללא עילה.

לפיכך, אף אם הייתי מגיע למסקנה כי יש לפסוק לרוכשים פיצויים בגין רכיב זה, הנתונים הרלבנטיים לחישובם שונים מאלו שהציגו לפניי הרוכשים ומשלא הוצגו לפניי נתונים בסיסיים אלו, לא ניתן אף לאמוד את אותם נזקים וסביר להניח שהם היו נמוכים משמעותית מאותו אומדן שערך התובע 1.

בשקלול מכלול הרכיבים הרלבנטיים ובכללם משך האיחור החמור הקרוב ל-7.5 שנים, התנהלותו בעצלתיים של המוכר במסירת המקרקעין, הסבל הרב שנגרם לרוכשים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש מקום לפסוק לרוכשים סך של 300,000 ₪ כפיצוי עבור רכיב נזק זה. סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה ונדחית ברובה.

הנתבע ישלם לתובעים סך של 300,000 ₪.

התובעת הדגישה כי מדובר בתביעה לפצוי כספי בגין דמי נזק בשל ההפרה החוזית, בעילת עשיית עושר ובגין עוולת הפרת חובה חקוקה ולכן אחד ממרכיבי הנזק הוא שיעור הרווח היזמי.

לשיטת התובעת, הפרת הסכם המשבצת, בנגוד לייעודם התיכנוני של המקרקעין, מזכה בפצוי של דמי שימוש ראויים בגין השמוש שנעשה במקרקעין ועשיית העושר אינה מחייבת כי הנתבע הרויח מן העוולה, שכן עשיית העושר בתיקים אלה היא החסכון בתשלומים לתובעת, בהתאם לפסיקה.

לפיכך, בהיתחשב באי מסירת הודעה ברורה המאריכה את הקשה לדמי השמוש הנדרשים מעבר לתקופה שבין 2014-2017, בחישובים שהגישה התובעת ובהכרתה כי הנתבעים הפסיקו את השימושים השונים עם ובמהלך הגשת התביעה משנת 2017- הרי שהתביעה כעת היא לדמי שימוש עבור תקופה זו. באשר לגובה דמי השמוש הראויים הנכון, הרי שאלה נידונו כאמור בחוות הדעת שהגישו הצדדים.

...

סוף דבר בהתחשב במכלול שיקולים אלה, ולנוכח נסיבותיה של התובענה כפי שפורטו כאן, נדמה כי יש לאמץ במקרה זה את חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעים ולדבוק בצד המקל של גובה דמי השימוש הראויים- היינו, בחירה במקדם בן 5% והסכומים הנגזרים ממנו.

זהו מעשה שאין לעשותו, אולם כאשר באים אנו לחשב את המחיר הראוי בדבר הפרת חוזה זו- הרי ששיקולי צדק מתגנבים להם לחישובי השמאים ולמקדמי הרווח ומחייבים, כך אני סבור, הקלה נוספת, מסוימת, אשר תביע את הבנתה של התובעת, רשות מקרקעי ישראל, ואת התייחסותה, לרקע ההיסטורי אשר פורט לעיל.

סיכומו של דבר, אריתמטית, ראוי היה כי הנתבעים ישאו בתשלום דמי שימוש ראויים בהתאם לחוות דעת המומחה מטעמם, בשיעור של 184,075 ₪.

ענייננו בתביעה כספית על סך 176,000 ₪ בגין נזקים ודמי שימוש ראויים.

בסיכומיו הודיע ב"כ התובע כי לאור הפתרון המעשי אליו הגיעו הצדדים בדיון מיום 9.2.23, הוא מוותר על ראש הנזק של פגיעה בזכויות הבניה של התובע במיגרש, אך במקביל הוא עותר לחיוב הנתבעים בדמי שימוש ראויים לפי חוות דעת השמאי מטעמו, עד להיום, היות ולטענתו המדובר בנזק מתמשך, אשר נכלל בסכום התביעה, בנוסף לעלות טיוב הקרקע.

...

באשר לחיוב נתבעות מס' 1 ו- 2 בדמי השימוש הראויים (בהנחה שאחת מהן הייתה הגורם שהניח את השוחות, או שחיבר את השוחות לקו הביוב הציבורי מתוך חלקת התובע), דין התביעה להידחות ואנמק; תחילה יצוין כי ב"כ נתבעת מס' 1 טען בסיכומיו (כמו גם בכתב ההגנה) כי היתר הבניה של נתבעים מס' 3 ו- 4 על פיו נבנה ביתם והונחו שוחות הביוב הוצא בשנת 2009, ואילו התאגיד, נתבע מס' 1 נכנס לתמונה רק בחודש 10/17, מאחר והמועצה, נתבעת מס' 2 הצטרפה לתאגיד בחודש זה. ב"כ נתבעת מס' 2 לא חלק על טענה זו או הכחיש אותה, ואף אחד מיתר בעלי הדין לא חלק עליה, כך שיש לקבוע כעובדה כי נתבעת מס' 2 הצטרפה לנתבעת מס' 1 רק בחודש 10/17, ורק אז נכנסה נתבעת מס' 1 לתמונה.

יחד עם זאת לא מצאתי לחייב אותם בדמי שימוש ראויים נוכח כל האמור לעיל.

לסיכום, אני דוחה את התביעה, ומחייבת את התובע לשלם לנתבעת מס' 1 , נתבעת מס' 2, ונתבעים מס' 3 ו- 4, כל צד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪ (סה"כ 15,000 ₪).

לאור האמור לעיל, עתרה התובעת לבית המשפט לקבל את הסעדים כדלקמן: לצוות על הנתבעים לפנות את הדירה ובמקרקעין נשוא התובענה ו/או לסלק ידם מהם, ולהחזיר לתובעת את החזקה בהם, כשהם פנויים מכל אדם ו/או חפץ; לאשר לתובעת לפצל סעדיה, כך שתוכל לתבוע מהנתבעים את מלוא נזקיה הכספיים, לרבות דמי שימוש ראויים בגין השמוש בדירה והמקרקעין מיום הגשת התביעה ועד הפינוי בפועל; לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בצרוף הפרישי הצמדה ורבית.

אילו התובעת הייתה מבקשת להגיש תביעה כספית בגין התקופה של 7 שנים לאחור מיום הגשת התביעה, אכן הייתה זקוקה להיתר לפיצול סעדים.

...

ולענייננו, סבור אני שאין ליתן לנתבעים סעד מן הצדק מהסיבות כדלקמן: הנתבעים בנו תוספות בנייה ששטחן פי 4 מהמושכר המקורי; הנתבעים ידעו שהתובעת מתנגדת לבנייה ללא היתר, ולמרות התביעה שהוגשה נגד מר סוריאנו בשנת 1991, לא הפסיקו לבנות תוספות בנייה ולבצע שינויים במקרקעין, וזאת עד לשנת 2014 ואף גם בשנת 2017; הפרות תאני החוזה ובנייה מסיבית ומתמשכת של תוספות הבנייה מצד הנתבעים הביאו את התובעת לכדי יאוש מטיפול בתוספות הבנייה שנבנו ללא היתר, על כי התובעת שקלה לפתור את בעיית הפלישות של הנתבעים למקרקעין והפרת חוזה השכירות על ידי מכירת המקרקעין לנתבעים; אין מדובר במשפחות במצוקה, אלא מדובר במשפחות עם אמצעים כלכליים נאים ויפים, ויעיד על כך תיאור הדירות המצוי בחוות הדעת של השמאי לוי; הנתבעים התנהגו בחוסר תום לב מובהק מול התובעת ורמסו ברגל גסה את הוראות חוזה השכירות המוגנת פעם אחר פעם במשך עשרות שנים.

לאור כל האמור לעיל, סבור אני שיש לדחות את טענת הנתבעים לסעד מן הצדק.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 6685 חלקה 178, לסלק ידיהם ממנה ולמסור את החזקה בהם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.