תביעה כספית בגין השתתפות בשכ"ט עו"ד בעסקת תמ"א 38

שמעון ומיקי סיפרו לדורון – כך לטענת האחרון – כי קיימות מספר עיסקאות על הפרק וביניהן מספר פרויקטים מסוג תמ"א 38 העומדים לצאת אל הפועל בקרוב, כי נחתמו כבר הסכמים – למעט מספר מועט של חתימות חסרות (עמ' 6 לפרו' שו' 10) וכי צפויה להיתקבל תשואה משתלמת.

בעת מתן פסק הדין, תביעה זו שבפנינו כעת הייתה כבר תלויה ועומדת, ובהתייחס אליה ציין בית המשפט: "דין טענות אלו (טענות להפרת החוזה) להתברר במסגרת התביעה הכספית שהוגשה על ידו (על ידי דורון) בגין הפרת חוזה השותפות". טענות הצדדים במסגרת תובענה זו, שב דורון וטוען כלפי מיקי ושמעון כי השניים הונו ורימו אותו, הן ערב כריתת ההסכם בהציגם לו מצגי שוא, והן לאחר כריתת ההסכם בכך שנמנעו מלהעביר לו את חלקו בריווחי עיסקאות הנדל"ן ובכך הפרו את הסכם השותפות.

בנסיבות העניין המפורטות לעיל, מצאתי להעמיד את שיעור ההוצאות ושכ"ט עו"ד אותם ישלם דורון למיקי, על הצד הנמוך, בסך 10,000 ₪.

...

לאור האמור, טענותיו של דורון להפרת ההסכם על ידי מיקי – דינן להידחות.

סוף דבר כפי שנקבע עוד בהליך הקודם (תא"מ 16802-06-14), לא נפל פגם בכריתת ההסכם בין מיקי לבין דורון, פגם אשר עשוי להביא לבטלות ההסכם ולחיוב בהשבת הסכום ששילם דורון למיקי.

לאור כל האמור, תביעתו של דורון פנקר כנגד מיקי אברג'ל נדחית.

מכאן תביעת התובע לחייב את הנתבע בהשבת הסך של 80,000 ₪ ששולם לו; בסך של 136,000$ אשר נתבעו על-ידי הסוחרים מאת התובע ובהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. הראיה המרכזית עליה ביקש התובע לסמוך הנה תימלול שיחה שבה הישתתף הנתבע, אשר לטענת התובע במסגרתה הודה הנתבע באחריותו לבצוע עסקת הייבוא (צורף כנספח 7 לתצהיר התובע; להלן: "התימלול" או "ההקלטה").

בפסקה 11 לכתב התביעה ציין התובע: "בעקבות טירחתו זו של הנתבע דרש הוא במזומן סך של 80,000 ₪, אשר התקבלו אצל הנתבע על ידי שליח שנשלח ע"י התובע". בפסקה 34א לתצהירו ציין התובע בין נזקיו "סך של 80,000 ₪ ששולמו לאיובי ישירות במזומן". כאמור, במעמד עדותו של הנתבע, הסתבר כי הכסף שיועד לשכר טירחת הנתבע הושב לתובע, ואילו הסך של 80,000 ₪ שנתבעו על-ידי התובע בתביעתו, ושצוינו בפסקה 34א לתצהירו הנם כספים שהועברו על-ידי התובע לנתבע עבור תשלום הוצאות השמדת האתרוגים, מכס, הובלה וכד'.

כאשר נישאל התובע האם שילם את הכסף לבן שבת טען שיש בכיסו דף המאשר קבלת סך 38,000$ בידי בן שבת (פרו' עמ' 25, ש' 25-35).

...

מאחר וזו המסקנה אליה הגעתי לא נדרשתי לטענות הנתבע כי עצם קיומה של עסקת הייבוא וביטולה לא הוכח.

סוף דבר, דין התביעה להידחות.

התובע ישלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

לפני תביעה שהוגשה על ידי התובעת העוסקת בבצוע בפרויקטים של תמ"א 38 כנגד בעלי דירות שהתקשרו איתה בהסכם תמ"א. בין התובעת לבין בעלי הדירות נתגלע סיכסוך, והתובעת וחלק מבעלי הדירות (וחלק מהנתבעים) הגישו תביעה נגד התובעת.

עיקר טענות התובעת בכתב התביעה התובעת טוענת כי אמנם בדיון לפני הבורר הישתתפו רק חלק מהנתבעים (הנתבעים 2, 8-7, 14-13), אך בפועל ההליך נוהל בשם כל הנתבעים.

התובעת מנסה להיבנות מנספח 4 לכתב התביעה, שהאמור בו מתייחס אך ורק להוצאות איטום הגג למניעת נזילות, ולא להוצאות בסך של 85,066 ₪ עבור שכ"ט עו"ד, היתר בנייה, אתר הטמנת פסולת, חיבור לחשמל, כיבוי אש, ובגין שיק עבור משכנתא לנתבעת מס' 13 (גב' אירית כסלו).

הנתבעים ביקשו להורות על ביטול הסכם התמ"א בשל פגמים רבים בכריתתו, בהעדר מסוימות הנדרשת בעסקת מקרקעין, אי התקיימות תנאים מתלים בהסכם, וכן ביקשו להורות על בטלות ייפויי הכוח הבלתי חוזרים.

הוצאות אלו התובעת לא יכלה לידרוש אילו ביצעה את העבודות לפי הסכם התמ"א. עד לפסק הבוררות סברה התובעת כי הסכם התמ"א בתוקף וכי היא תבצע את העבודות התמ"א. התביעה שהועברה לבוררות הייתה טענת הדיירים כי הסכם התמ"א בטל ויחד עמו בטלים ייפוי הכוח שניתנו על ידי בעלי הדירות לעו"ד נרדי וכל הפעולות שנעשו בשמם על פי ייפוי הכוח.

משבטל ההסכם, והתובעת שילמה במקום הנתבעים סכומי כסף לצדדי ג', עבור שירות שניתן לתובעים ולבקשתם, היא זכאית כי הנתבעים ישפו אותה בגין כך. אין חולק כי עו"ד נרדי ייצג את בעלי הדירות.

...

בפסק הבוררות קבע הבורר בין היתר: "אני נעתר לתביעה ומצהיר על בטלות החוזה ועל בטלות ייפויי הכוח שנתנו התובעים לעו"ד נרדי, וכל פעולה אותה עשה עו"ד נרדי בשם התובעים על פי ייפויי הכוח. אני ער לכך שהסעד שניתן לתובעים פוגע באלו מבעלי הדירות שלא היו צד לבוררות, אולם נראה לי שמאחר וכל בעלי הדירות בבניין היו צד לדיון בבית המשפט, והיו מודעים להסכם להעביר את ההכרעה לבוררות, ולא התנגדו, אף לא ביקשו להיות צד בהליך הבוררות, אין מניעה ליתן את הסעד המבוקש". ביום 6.12.2016 ניתן בהסכמת הצדדים תוקף של פסק דין לפסק הבורר ע"י ביהמ"ש המחוזי בתל אביב.

שלישית, אינני מקבלת את טענתה של כסלו כי היא לא הייתה במצוקה כספית שאחרת לא הייתה מוסרת שיקים לתשלומים של 300 ₪ בכל חודש לתובעת בגין ההלוואה, אלא לא הייתה לוקחת מהתובעת הלוואה, ואם הייתה מלווה סכום כלשהו, הייתה מחזירה אותו לתובעת במועד מסוים בעתיד ולא בתשלומים.

לפיכך אני מקבלת את התביעה ברכיב זה ומחייבת את הנתבעת 13 בלבד לשלם לתובעת, בנוסף לכל סכום שהיא חויבה בו עפ"י פסק דין זה, סך של 4,710 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

סוף דבר הנתבעים ישלמו את הסכומים שפסקתי לעיל, וכן ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשיעור של 20% מסכום פסק הדין נגדם.

מדובר  בתביעה כספית ע"ס 822,534 ₪ שעניינה הפרה ע"י הנתבעות של הסכמי שכר טירחת עו"ד שעשו הצדדים, שלפיהם התובעת התחייבה להעניק והעניקה לנתבעות במשך זמן רב שירותים משפטיים בגין שני פרויקטים הנוגעים למקרקעין, ושמכוחם ובגין הפרתם זכאית התובעת לתשלום שכר טירחה כמפורט בהרחבה בכתב התביעה.

ביום 29.4.2023 נתתי החלטה (מפורטת ומנומקת), שבה קבלתי את בקשת התובעת מיום 23.3.2023 לתיקון כתב התביעה (הגדלת סכום התביעה ל- 885,129 ₪ ותיקון טעות בסעיף 38 לכתב התביעה, בכפוף לתשלום בפועל של הוצאות ע"ס 10,000 ₪ לטובת הנתבעות.

יוער כי בהתאם לדווח הראשוני של המגשרת מיום 13.12.2023, ישיבת הגישור נערכה כנראה ביום 7.1.2024, ומכאן שהליך הגישור היה קצר וזריז מאוד, ואין לדעת באיזו מידת רצינות ונכונות הישתתפו בו שני הצדדים.

אני סברתי, ועדיין סבור, שאכן ראוי למנות מומחה מטעם ביהמ"ש, אך לא בעיניין הצר והמסוים שהתובעת מעוניינת לגבי במינוי מומחה מטעם ביהמ"ש (שומת מחירי הדירות הרלוואנטיות), כי אם בעיניין אחר לחלוטין – בסיוע לביהמ"ש במיפוי, בניתוח, באירגון ובהצגה של כל פרטי ומסמכי כל  עסקות המקרקעין הרלוואנטיות מכל הסוגים (אלו שנעשו בשלבי ההתקשות המשפטית השונים מול התובעת ו/או מול עו"ד אמיר חסיד), אלו שנסתיימו במכירת דירות הפרויקטים ואלו שטרם נסתיימו בכך, תוך ניתוח כל המסמכים והמידע הקיימים והרלוונטיים לאותן עיסקאות.

...

לא מצאתי, בנסיבות אלה, שלפיהן הנתבעות כבר הצטיידו לשיטתן בחוות דעת מומחה משלהן, שלפיהן התובעת מעוניינת במינוי מומחה מטעם ביהמ"ש רק בעניין צר ומסוים (שלא כפי שאני הצעתי וסבור שדרוש), ושלפיהן עצם זכותה המשפטית הנטענת של התובעת לגזור את שכרה ממחיר דירות שונה וגבוה יותר מזה המוצהר והנקוב במסמכי מכירתן שנויה במחלוקת, כי ראוי שנסטה מדרך המלך, לפיה כל צד מגיש תחילה את מלוא ראיותיו וחוות הדעת מטעמו, ורק אח"כ וככל שמתבררים מחלוקות ופערים משמעותיים בענייני מומחיות, ראוי לשקול מינוי של מומחה מטעם ביהמ"ש. אני מוצא לציין, כי איני מקבל את גישת הנתבעות, לפיה, בכל מקרה ובטרם מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש, יש להכריע תחילה בשאלות המשפטיות הנוגעות לזכותה הנטענת של התובעת לשכר ממחיר דירות שונה וגבוה יותר מזה הנקוב במסמכי המכירות.

למרות מחדל התובעת לציין ברשימת העדים מטעמה גם פרטים של עד מומחה מטעמה, אתיר לה בנסיבות (גם מאחר שהגישה רשימת בקשות בעניין זה ולכן רצון התובעת שיעיד עד מומחה בתיק אינו אמור להפתיע את הנתבעות) להגיש חוות דעת מומחה מטעמה בתחום הנ"ל. בקשת מינוי המומחה נדחית, תוך חיוב התובעת לשלם לנתבעות הוצאות ההליך בסך 15,000 ₪.

אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעת הוצאות ההליך בסך 7,500 ₪, בהתחשב גם במחדל הנ"ל הנוגע לאי-בהירות מספיקה של נוסח בקשת תצהיר הגילוי.

לטענת התובע, יש לקבל את התביעה ולהורות כי הנתבעת הפרה את הסכמות הצדדים שהתקבלו לאור היתנהגותה של הנתבעת שהעידה על קבלת ההצעה של התובע, להורות על מסירת כל המידע לעניין מספר הדירות החדשות שניבנו והסכמי המכר שלהן לצורך בדיקת התמורה הכוללת, ותשלום של 4% בתוספת מע"מ מסך התמורה בגין הדירות החדשות, וכן תשלום של 10% מסך התמורה לתובע בגין הפרת הסכם, בצרוף הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לתובע.

התובע לא הוכיח טענתו להסכם בין הצדדים, וכל שנותר לו הוא טענתו לדרישת תשלום כספי בגין "עצם החיבור" הראשוני בין הצדדים, הגם שאף לשיטתו של התובע מעולם לא סוכם כל סכום בין הצדדים.

התובע לא טען בכתב התביעה שהוא זכאי לדמי תיווך, והוא אינו זכאי לדמי תיווך בגין ההיתקשרות בין הצדדים גם מאחר שהעסקה בין הנתבעת לדיירים היא עסקה במקרקעין, כך שחל חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, והתובע אינו עונה על החריג המנוי בסעיף 20 לחוק זה, ודאי שלא על החריג התיאורטי בעיניין עסקת אקראי.

בחקירתו חזר התובע על חלק מהדברים ואמר שבפגישה אקראית עם עו"ד דהאן בבניין בו התגורר בקשר לפרויקט אחר של פינוי בינוי, הם שוחחו ביניהם בין היתר על אפשרות שהתובע יתמחה אצל עו"ד דהאן, ובטרם נפרדו דרכם, התובע מסר לו כדרך אגב שיש פרויקט תמ"א 38 בו מתגוררת אמו, והסביר לו שבפרויקט הזה יש היתקדמות מאוד טובה, משמע גם הסכמה עקרונית מצד הדיירים שחתומים, ושהוא ישמח להגיש בפניו כשיגיע להתמחות (עמ' 10, שו' 25-15).

גם עו"ד דהאן העיד בעיניין זה (עמ' 23, שו' 6-4), ואמר שגבה מהדיירים בבניין תשלום עבור הכנה או הישתתפות שלהם בהוצאות המשפטיות בהכנת הסכם ההיתקשרות הקשור לפרויקט (עמ' 23, שו' 14-11), ואישר שלא היה גובה כספי דיירים בכובע של יזם, אלא רק בכובע של עורך דין (עמ' 23, שו' 19-17), כך שגביית הכספים מהדיירים על ידי עו"ד דהאן לא הייתה קשורה לעניין היזמי של הפרויקט, אלא לגביית שכר טירחה עבור ייצוג משפטי של עו"ד דהאן.

...

אינני מקבלת טענת התובע בסיכומיו כי יש לראות בנתבעת כמי שהסכימה לתנאי מסמך הסכם שכר הטרחה בהתנהגותה, "גם אם לא הוסכם סופית על סכום התמורה, אלא מכח ביצוע הפרויקט על ידה", שכן לא הייתה יודעת עליו אלמלא התובע (סע' 41 לסיכומי התובע).

סוף דבר התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 28,000 ₪ (כולל מע"מ).