תביעה כספית בגין הפרת חוזה לרכישת קופות רושמות

משכך, תקופת ההתיישנות לצורך הגשת תביעה לאכיפת הסכם הרכישה, בשל הפרתו על ידי הנתבעת, התארכה בשים לב לאמור במכתב הנ"ל. מכיוון שהנתבעת, באמצעות נציגיה המוסמכים, חתמה על מיסמכי העברת הזכויות ביום 2.11.2011, הרי שהתייתר הצורך בהגשת תביעה לאכיפת ההסכם בשל הפרתו על ידי הנתבעת.

ביום 24.2.1999 נרשמו תקבולים כספיים בסך של 11,820 ₪ ו-36,900 ₪ "ע"ח זכויות מיגרש". התובעת צרפה לתצהירה קבלות בגין תשלומים שנפרעו לנתבעת (מוצגים 3 ו-4 בתיק מוצגי התובעים), כדלקמן- קבלה מס' 1519 מיום 18.5.1998 על סך של 20,000 ₪ בגין "חוב שכירות לפי הסכם". קבלה מס' 1551 מיום 24.7.1998 על סך של 20,000 ₪ "לפי הסדר". קבלה מס' 1489 מיום 15.3.1998 על סך של 20,000 ₪, "ע"ח חוב של שכר דירה + קנית ... לפי הסכם". קבלה מס' 1628 מיום 23.2.1994, על סך של 11,820 ₪ בגין "קניית נכס". יוצא איפוא שיתרת הזכות הנטענת בכרטיס התובע מקורה בתשלום של חיובים כספיים על ידי התובעים, מה גם שהם לא העלו טענות קונקרטיות לגבי הפקדת כספים אצל הנתבעת, או כניסת תקבולים לקופתה, שלא נועדו לפרוע חיובים כספיים שהם חבו בתשלומם כלפי הנתבעת.

...

התובעים טענו בכתב תשובה, בעיקרי הדברים, שאין מקום לטענה כאילו רכישת הנכס על ידי התובעים נעשתה בחוסר סמכות; התובעים דרשו במשך שנים את ביצוע רישום הנכס על ידי הנתבעת וזו התנצלה במכתבה משנת 2006 על העיכוב בחתימתה על מסמכי העברת הזכויות אך חתמה עליהם בחלוף 5 שנים נוספות; הנתבעת חתמה על המסמכים בשנת 2011 לאחר שביררה עם יועצים משפטיים שאין מניעה לכך; יש מקום לברר את היתרה בכרטיס החשבונות; התובעים חויבו במע"מ בגין עסקת רכישת הנכס למרות שהעסקה פטורה מתשלום מע"מ; יתרת הכספים לפי כרטיס החשבונות הייתה אמורה לשמש לתשלום דמי ההיוון אך בסופו של דבר התובעים שילמו את דמי ההיוון מכיסם; יש לדחות את טענת ההתיישנות בשים לב למועד שבו נוצר הנזק ויתר נסיבות העניין.

ביום 24.2.1999 נרשמו תקבולים כספיים בסך של 11,820 ₪ ו-36,900 ₪ "ע"ח זכויות מגרש". התובעת צירפה לתצהירה קבלות בגין תשלומים שנפרעו לנתבעת (מוצגים 3 ו-4 בתיק מוצגי התובעים), כדלקמן- קבלה מס' 1519 מיום 18.5.1998 על סך של 20,000 ₪ בגין "חוב שכירות לפי הסכם". קבלה מס' 1551 מיום 24.7.1998 על סך של 20,000 ₪ "לפי הסדר". קבלה מס' 1489 מיום 15.3.1998 על סך של 20,000 ₪, "ע"ח חוב של שכר דירה + קנית ... לפי הסכם". קבלה מס' 1628 מיום 23.2.1994, על סך של 11,820 ₪ בגין "קניית נכס". יוצא אפוא שיתרת הזכות הנטענת בכרטיס התובע מקורה בתשלום של חיובים כספיים על ידי התובעים, מה גם שהם לא העלו טענות קונקרטיות לגבי הפקדת כספים אצל הנתבעת, או כניסת תקבולים לקופתה, שלא נועדו לפרוע חיובים כספיים שהם חבו בתשלומם כלפי הנתבעת.

התובעים טענו שהנתבעת חייבה אותם במע"מ בשל רכישת הנכס וזאת בניגוד להסכם הרכישה, אך עילת התביעה בעניין זה התיישנה זה מכבר ודינה של הטענה להידחות.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה והנתבעת תשלם לתובעים את החיובים הכספיים הבאים- סך של 312,777.20 (308,869.20 ₪ הפרש דמי החכירה המהוונים + 3,908 ₪ עלויות הערר לרמ"י), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

בעקבות החלטתי מיום 12.12.2021 בנוגע לתיקון כתב התביעה וצרוף הנושה ורשות המיסים לתביעה, הגיש ביום 26.12.2022 המוכר כתב תביעה מתוקן נגד הרוכשים, הנושה והרשות, במסגרתו ביקש להורות על ביטול העיקולים שהוטלו על ידי הנושה והרשות על המקרקעין, בכדי למנוע נזק בלתי הפיך בדמות פיצויים כספיים בגין הפרת הסכם המכר, למרות שהוא קיבל מהרוכשים את מלוא התמורה.

בהתאם להסכמות בין הצדדים, קבעתי בהחלטה מיום 26.6.2022 כי "בכפוף להפקדת הסכום המצוי אצל עו"ד שיבולי בקופת בית המשפט עד להכרעה מה יעשה בו, תיתקבל הבקשה ויבוטלו העיקולים הנוגעים לנתבעים 6 ו-7". לאחר שהכספים הופקדו בקופת בית המשפט בהתאם להחלטה, הוריתי ללישכת רישום המקרקעין למחוק את צו העיקול והערות שנרשמו לטובת רשות המיסים על זכויות המוכר במקרקעין.

...

בעקבות החלטתי מיום 12.12.2021 בנוגע לתיקון כתב התביעה וצירוף הנושה ורשות המיסים לתביעה, הגיש ביום 26.12.2022 המוכר כתב תביעה מתוקן נגד הרוכשים, הנושה והרשות, במסגרתו ביקש להורות על ביטול העיקולים שהוטלו על ידי הנושה והרשות על המקרקעין, בכדי למנוע נזק בלתי הפיך בדמות פיצויים כספיים בגין הפרת הסכם המכר, למרות שהוא קיבל מהרוכשים את מלוא התמורה.

עוד הודגש בסעיף 11א(2) לפקודת המסים, לגבי סוג המס השני, כי אם נרשמה בפנקס הערה על קיומו של שעבוד לרשויות המס מכוח הסעיף, הרי דרגתו תהא נדחית מפני כל שעבוד קודם שהיה רשום בפנקס בעת רישום ההערה" (ר' גם: רע"צ (שלום-ת"א) 51375-11-15‏ פקיד שומה אשקלון נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (נבו 14.3.2016)).

לבסוף, מסקנה זו מתיישבת גם עם לשון סעיף 11א(2) לפקודת המיסים הקובע בצורה מפורשת כי דרגתו תהא נדחית רק "בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה.". מאחר ובמקרה דנן, היקף החוב המובטח בשעבוד גבוה לאין שיעור מיתרת התמורה שהופקדה בבית המשפט, למעשה לא נותר לטובת הנושה מאומה מסכום זה, לאחר שהרשות אמורה לקבלו במלואו (ראה את שנפסק לאחרונה בת.א. (שלום-נת') 25441-06-20 חנן בן עמרם נ' רשות המיסים פקיד שומה נתניה (נבו 9.11.2022)).

סוף דבר זכותה של הרשות שנרשמה באמצעות שעבוד זכויות המוכר במקרקעין, גוברת על זכותו של הנושה שרשם עיקול על אותן זכויות.

נוסף על האמור לעיל, ובהתייחס לטענות נוספות שהעלו התובעים בכל הקשור להפרת ההסכם, טענו הנתבעים, כי טענת התובעים לפיה הנתבעים אחרו בהגשת הבקשה למכר עצמי (ומשכך לא יכלו התובעים לעמוד במועדי התשלום שנקבעו בהסכם שכן הבנק אשר העניק להם הלוואה היתנגד להעביר את סכומי ההלוואה לידיהם ללא רישום הערת אזהרה לטובתו), אינה נכונה כלל ועיקר שעה שלא ניתן להגיש בקשה למכר עצמי טרם חתימה על חוזה מכר (ומשכך אף אין כל מקום לטענת התובעים בדבר קיומו של מצג שוא מצד הנתבעים בהקשר זה), ולאור העובדה כי בתכוף לאחר מועד חתימת הצדדים על הסכם המכר (ביום 10.2.22) נערך הסדר החוב בין הנתבעים לחברת בול (ביום 15.2.22) על מנת שיוכלו הנתבעים להגיש בקשה למכר עצמי, וזו הוגשה בסמוך למועד זה (ביום 27.2.22).

ד.2 המועד בו על הצדדים לבצע את החיובים על פי ההסכם מקום בו לצד אכיפתו טוענים הצדדים לנזקים בגין הפרתו טענות התובעים בנוגע לנזקים שנגרמו להם עקב ההפרה מתבררות בבית משפט השלום לאור גובה הפצוי הנתבע ולגישתם אין להתנות את קיום החיובים על פי ההסכם בתשלום הפיצויים שנגרמו למי מהצדדים בגין הפרתו (כך, לגישתם, עליהם לשלם את יתרת התמורה, כנגד פינוי הנכס וזאת מבלי לגרוע מטענותיהם לנזקים הכספיים אותם הם תבעו בבית משפט השלום).

בית המשפט רואה בצדדים לחוזה, כמחויבים זה כלפי זה בהוצאת עסקת המכר אל הפועל וחובת הצדדים לשתף פעולה ביניהם היא אחד הפנים של חובת תום הלב (ראו: ע"א 5892/06 אליהו דואק נ' המועצה המקומית גדרה, פסקה 16 (2009)): "חובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים משמעותה, בין היתר, כי על הצדדים לחוזה לפעול בהגינות לשם הגשמת כוונתם המשותפת, על פי רוח העסקה ובשיתוף פעולה תוך היתחשבות באינטרסים של הצד האחר... סרוב לשתף פעולה עם הצד השני על מנת להעמיד דברים על דיוקם ולאפשר את הוצאת העסקה אל הפועל, יש בה משום הפרת חובת תום הלב והפרה של חובה זו מהוה הפרה של החוזה (ראו: ע"א 3912/90 Eximin S.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 78-76 (1993); ע"א 2871/00 ח'ורי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט, פ"ד נז(6) 319, 329 (2003); שלו, דיני חוזים, 111-105)." אי קיום החיוב המהותי ביותר שהוטל על הנתבעים – הוא פינוי הנכס, לא קוים תוך אדישות לנזקים שגורמת היתנהלות זו לתובעים, אשר שילמו את עיקר התמורה, פרעו את חובות הנתבעים ונותרו ללא קורת גג וללא כל אפשרות לרכוש נכס חלופי.

יתרת התמורה תופקד בקופת בית המשפט לא יאוחר מיום 3.9.2023 ותועבר לידי הנתבעים לאחר הודעת הצדדים בדבר פינוי הנכס.

...

לאור כל האמור לעיל, יתרת התמורה שעל התובעים לשלם עבור השלמת תמורת הנכס עומדת על סך של 470,832 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי יש לקבל את תביעת התובעים לאכיפה – תביעה עליה למעשה לא חלקו הצדדים.

לאחר ששקלתי את כלל טענות הצדדים לעניין הוצאות ההליך, לרבות הוצאותיהם הריאליות של התובעים מחד, וכלל טענות הנתבעים מאידך, אני מורה לנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות ההליך סך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

תביעת התובעת היא תביעה כספית בגין חוב נטען ששיעורו 776,979 שקלים ומקורו בסחורה, שעל פי הנטען, סופקה לנתבעים ולא שולמה תמורתה.

ביום 1.4.10 היתקשר סעדיה עם התובעת בהסכם לרכישת בליל שייעודו הזנת הפרות ברפת (מוצג ת/1, להלן: "ההסכם". ההפניות למוצגי הצדדים ייעשו לפי מספורם ויוצגו ת/1 או נ/1 בהתאמה).

בכל הנוגע למרכיב החיוב שהוגדר כ"הוצאה מהקופה" – מסביר העד כי מדובר בהמחאה שנמסרה לתובעת והוחזרה לנתבעים בשנת 2014 מחמת בקשתם שלא תופקד כשתחת זאת ולבקשתם הוקמה הלוואה ע"ס 89,000 שקלים כמתועד בכרטסת, כך שאין כל דופי בחיוב זה. בכל הנוגע למרכיב החיוב שהוגדר כ"סכום הפרש הלוואה" מסביר העד כי מדובר בהפרש שנוצר בין התשלומים הנדרשים לבין אלו ששולמו עבור ההלוואה ואשר ניזקף לחובת החשבון השוטף.

לצורך חישוב זה ערים היו הנתבעים והיטב לחשיבות המצאתם של נתונים מדויקים לגבי מספר הפרות שהיו ברפת בתקופת האספקה, אלא שתחת המצאת עדות ישירה בענין זה, ע"י המצאת רישומים, שמן הסתם, ישנם בהקשר זה (לצורך ביצוע חיסונים וכד'), בחרו הנתבעים לילך בדרך עקיפה ולהביא בפני בית המשפט את נתוני כמות החלב ששווקו לתנובה, אלא שהשימוש בנתון זה נושא שלושה קשיים: ראשית, הדו"ח שהוצג – מוצג נ/9, הוצג שלא באמצעות עורכו ולזאת היתנגדה התובעת.

...

הנתבע 2 הבהיר (בעמ' 25-26) כי ענין לנו באישה מבוגרת בת 95 שאינה בקו הבריאות בעוד שהוא שטיפל בענייני המשק מול התובעת וכך אכן נחזה, אולם סוגיית המצב הבריאותי לא הומחשה במסמכים במידה המצדיקה מסקנה כי הנתבעת 2 לא יכולה היתה להעיד כלל.

סיכומם של דברים - התביעה מתקבלת כשיעורה - 575,945.09 שקלים ובלווית ה"ה וריבית כחוק מיום 13.7.21 - בכפוף לשני סייגים: ראשית, יש להפחית מסך זה את סכום ההשבה שהנתבע 2 ימצא זכאי לו ע"פ פסק הדין בתובענה הייצוגית ובהתאם למתווה הכימות שנקבע שם. שנית, יש להפחית מסך זה סך של 74,274 שקלים לפי יום ערך 27.5.21 כמבואר בסעיף 39.

סוף דבר, בהינתן תוצאת ההליך, משך ניהולו והערות בית המשפט, כמו גם שיקול הדעת הנתון לגבי הוצאות המשפט, מצאתי מקום להורות על חיובם של הנתבעים לשלם לתובעת את אלו: הסך הנקוב בסעיף 51 לעיל וזה ישולם בתוך 90 ימים לאור ההתחשבנות הנדרשת.

כתב התביעה שכנגד ביחס לתביעה המקורית, הוגש כתב תביעה שכנגד (ביום 11.2.2019) על סך של 1,360,000 ש''ח לפיו הנתבע/התובע שכנגד, מורד טוען כי הנתבעים שכנגד (התובעים במקור), הפרו את סעיף 5 להסכם שכותרתו "התמורה" ומשכך זכאי לביטול ההסכם, מכח סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971 ולפצוי כספי מתאים בשל ההפרה הנטענת, ובעיקרו בשל אי תשלום התמורה במועד החוזי הנקבע.

כמו כן, הנתבעים שכנגד, פעלו בנגוד לסעיף 5.1.3 להסכם, בכך שלא שילמו את יתרת התמורה המגיעה לתובע שכנגד, שעה שהתובע העביר את כל האישורים הנדרשים לרישום והעברת הזכויות על שמם.

ביום 4.6.2018 היתקיים באותו הליך דיון, והוסכם בין הצדדים, כי התביעה והתביעה שכנגד יימחקו, וכי יתרת התמורה תשולם, וכי הבית יימסר לחזקת התובעים, בכפוף להפקדה על ידי הנתבע, סך של 72,000 ש''ח בקופת בית המשפט (להלן: "הפקדון") וזאת ללא ויתור על טענות הצדדים (פרוטוקול הדיון ופסק הדין נספח 31 לכתב התביעה).

ולדיון מקיף בדרך בחינת השאלה האם עמדו הרוכשים בחובתם לאפשר לקבלן לבצע את התיקונים ועל נפקויות הפרת החובה האמורה ראו פסק הדין בת"א (שלום חי') 20628-06-13 אבי אוחיון נ' חסקי אלון ייזום בנייה והשקעות בע"מ (25.4.2016) פסקות 32-34)).

...

התביעה שכנגד טענות הנתבע כי סירובם של התובעים לקבלת החזקה בנכס מהווה הפרה יסודית של ההסכם נדחית, בשל ממצאי חוות דעת המומחה, לפיה ולפי החומר שבפניו היו ליקויים בדירה, ומבלי למצות, כגון רטיבות, בעיית פתח לגג, בעיה בקשר לידית וסגירת המרחב המוגן, חשמל קבוע שלא חובר עד חודש מרץ 2018, כאמור בפרק האיחור במסירה.

משכך, התביעה שכנגד נדחית.

סוף דבר נוכח כל האמור בית המשפט מחייב את הנתבע לשלם לתובעים כדלקמן: בגין ליקויי בנייה סך של 185,451 ₪, בצירוף הצמדה וריבית כחוק מיום חוות דעתו של המומחה רון מיום 25.12.2020 ועד לתשלום בפועל.