תביעה כספית בגין הפרת הסכם שותפות נדל"ן

דיון והכרעה לצורך הכרעה בסעד למתן חשבונות, בימ"ש יסקור תחילה גרסאות הצדדים: גרסת נבון נבון טען בכתב התביעה כי ביום 1.8.17 או במועד סמוך, הוא, כהן ומתוק החלו לפעול במסגרת השותפות בתחום הנדל"ן, ובחלוף כחצי שנה של פעילות משותפת חתמו על הסכם שותפות רישמי ביום 7.1.18, אשר הוחל בדיעבד החל מיום 1.8.17.

לאחר תקופת פעילות מסוימת התברר לו כי שותפיו פועלים מאחורי גבו ומבצעים מחוץ לטריו מיזמים ועיסקאות אשר על פי הסכם השותפות אמורים להתבצע באמצעות טריו, כל זאת, בעודם משתמשים במשאבי השותפות וטריו, לרבות משרדיה, עובדיה, כספיה והמוניטין שלה על מנת לבצע ולקדם את המיזמים המפרים.

- פיצויים בגין הפרת הסכם השותפות.

...

אולם, כדי להגיע למסקנה זו יש לבדוק החשבונות.

סוף דבר בימ"ש מקבל הבקשה למתן חשבונות במלואה (בהתאם לסעיף 95 לכתב התביעה, סעיפים א'-י') ופותח בהליך למינוי רו"ח שיסייע לבימ"ש ליישם ההחלטה.

הנתבעים ישלמו לתובע שכ"ט ב"כ בסך של 12,000 ₪.

בפני הבוררת הוגש ע"י שותפויות וולת'סטון נדל"ן 25 ו-34 וכן חברת וולת'סטון נדל"ן בע"מ כתב תביעה לסעד כספי (בסך 13,757,704 ₪) והצהרתי.

המבקשות תובעות את החזר ההלוואה בסך של כ-8.5 מיליון ₪ (קרן) שהלוו לנתבעת - חברת סיטי גרופ נדל"ן בע"מ , בקשר עם פרוייקט ברנדיס, וזאת נוכח הפרת ההסכם באורח יסודי ע"י הנתבעת, כמפורט בכתב התביעה ( ר' נספח 2א לתשובת המבקשים).

...

אף בהינתן האמור בסעיפים 44-42 לעיל באתי לכלל מסקנה כי בנסיבות העניין דין טענה זו של המבקשים להידחות.

סבורני כי מאזן הנוחות ושיקולי צדק מטים את הכף לטובת ניהולו של ההליך בבית המשפט ואי עיכובו.

לא ברור כלל מתי ינתן פסק-הדין בבוררות (שאינה מתנהלת בעת הזו), אשר ייתר את הצורך בהכרעה בתיק זה. בנסיבות העניין הרי שככל שהליך הבוררות, המצוי בראשיתו, ישוב בעתיד 'לפעילות' משפטית , נראה לכאורה שיהא זה נכון שיעכבו בו ההליכים (ככל שתהא לכך הצדקה משפטית) עקב קיומו של ההליך בתיק זה. בשולי ההחלטה אך לא בשולי חשיבותה, תופנה תשומת הלב אף לתקנות 5-1 לתקנות סדר הדין התשע"ח -2018, אשר גם הן תומכות לשיטתי במסקנה, כי יש לקיים את ההליך בבית המשפט באופן "מהיר ויעיל". סוף דבר הלכה היא כי "החלטה בדבר עיכוב הליכים עקב קיומו של הליך תלוי ועומד הינה במהותה החלטה דיונית-ניהולית של הערכאה הדיונית, אשר ערכאת הערעור תמעט להתערב בה, למעט במקרים חריגים" ( ר' רע"א 627/13 סגל נ' פנינת מלכי ישראל בע"מ, (פורסם בנבו,19.2.13) פסקה 13; רע"א 1573/16 הרט נ' חברת אורג'ניקס, (פורסם בנבו, 24.5.16) פסקה 21; רע"א 3336/19 פלוני נ' סייוואק בע"מ (פורסם בנבו, 10.9.19 )).

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 27161-04-18 צ.י. מותגי איכות 2013 בע"מ ואח' נ' ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן (שותפות מוגבלת) ואח' מספר בקשה:7 לפני כבוד השופט גרשון גונטובניק התובעים: חברת צ.י. מותגי איכות 2013 בע"מ ו-11 אחרים ע"י ב"כ עו"ד עמית חרחס ואחרים נ ג ד הנתבעים: 1. ריאליטי קרן השקעות (שותפות מוגבלת) 2. טייגר ג'וי השקעות ישראל בע"מ 3. הפניקס פנסיה וגמל בע"מ 4. הפניקס חברה לביטוח בע"מ 5. מרית בכר, עו"ד כולם ע"י ב"כ עוה"ד הרצוג פוקס נאמן ושות' 6. אס. אל.אס מפרשים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד ממשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם ושות' 7. ריאליטי ניהול ארנה בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד הרצוג, פוקס נאמן ושות' 8. עריית הרצלייה ע"י ב"כ עו"ד אילנה בארף שניר ואחרים החלטה

עוד טענו המבקשים, כי המשיבים הסתירו בחוסר ניקיון כפיים מבית המשפט בכתב תביעתם את העובדה, שלגבי שלושה שוכרים מתוך החמישה, תלויות ועומדות תביעות שהגישו המבקשים נגדם לבית משפט השלום, שעיקרן תביעות לפיצויים כספיים בשל הפרות הסכמי השכירות שנחתמו עימם.

...

עוד טענו המבקשים, כי גם אם תאושרנה התוכניות בסופו של דבר, ותצאנה לפועל בעוד מספר שנים, הרי שעדיין יהיו בקניון שטחי מסחר, הסעדה וכו'.

אפשר אפוא לקבוע כי מתעוררת בעניין שלפנינו לפחות שאלה משותפת אחת, וכאמור די בכך כדי להכשיר את הצירוף (פסקאות 5-6 לפסק הדין, [ההדגשות הוספו]).

לפיכך, התובע דרש מהנתבע, החל מינואר 2018 ועד לסמוך להגשת התביעה באוקטובר 2018, לקבל לידיו חזרה את כספי השקעותיו וכן את התשואות שלטענתו הובטחו לו. הסכמה לא הושגה, והתובע הגיש את התביעה שלפני, ובה עתר לביטול החוזה שנכרת בין הצדדים, ולהשבת כל כספי השקעתו בסך של 3,212,909 ₪, לתשלום כל התשואות שהובטחו לו לטענתו, ושהיו צריכות להיתקבל אצלו עד למועד הגשת התביעה, ולהחזר תשלום מס בסך של 330,000₪ בגין משיכת דיבידנד, שבו חויב לטענתו בשל הפרות התחייבויות התובע, ולתשלום פיצויים בגין עוגמת נפש בסך של 100,000 ₪.

טענות הנתבע כי השיב לתובע חלק מכספי השקעתו בנדל"ן ובמניות ואת כל כספי השקעתו בקרן הנדל"ן, הן מסוג של "הודאה והדחה", כך שנטל הראיה מוטל על הנתבע, אך הוא לא עמד בו. אשר לקרן הנדל"ן, יש לחייב את הנתבע בהשבת מלוא השקעת התובע בסך של 232,464 פאונד, שהנתבע הודה בקבלתם הן בתצהירו הן בחקירתו.

אשר להשקעה בנכסי נדל"ן, הנתבע מודה כי קיבל מהתובע סך של 75,000 פאונד לצורך השקעה באפיק זה. התובע ידע שהשקעה בנכס נדל"ן היא בשותפות של התובע והנתבע וצד ג', והוא ידע שקיבלת התמורה תהיה רק בעת המכירה.

...

השאלה המתבקשת הנה: האם הצדדים צפו את העיכובים שנוצרו עקב השינויים שהתבקשו על ידי התובעים בדירות שנרכשו, התפרצותו של המבצע הצבאי "צוק איתן" והאם ישנו קשר בין השביתה שהחלה ברשות לכבאות והצלה לבין המועדים בהם נימסרו דירותיהם של התובעים בפועל? "מבחן הצפיות" נדון רבות בפסיקה, וביישום ההלכה על המקרה שאנו דנים בו כעת, יש לבחון האם לקבלן הייתה שליטה על הנסיבות המעכבות, קרי האם היה יכול למנוע את היתרחשות הנסיבות או את השפעתן על מועד המסירה בפועל, בהשוואה למועד החוזי המתוכנן? (ראו לעניין זה ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הבטחון, פ"ד נד(5) 506, 517 (2000) (להלן: "פרשת רגב"); סעיף 18(א) לחוק התרופות (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970).

יפים הדברים של כב' השופט אמיר לוקשינסקי-גל בפרשת פלסים: "איחור במסירה, יש לזכור, הוא פונקציה לא רק של קצב ביצוע הבניה, אלא גם של המועד שנקבע מראש כמועד המסירה. לוח הזמנים המתוכנן ומועד המסירה החוזי נקבעים על ידי הקבלן ונתונים לשליטתו. הקבלן הוא שקובע כמה זמן להקצות לכל שלב בפרויקט הבניה, והוא שקובע את מועד מסירת הדירה. ברצות הקבלן, הוא יקבע לוח זמנים הדוק ומועד מסירה קרוב, אשר אפשר שיהא עליו להשקיע משאבים מיוחדים כדי לעמוד בו; וברצותו הוא יקבע לוח זמנים מרווח ומועד מסירה רחוק יותר, שאפשר שיוכל לעמוד בו גם בהשקעת משאבים פחותה. לקבלן יש אינטרס להציג בפני הרוכשים מועד מסירה קרוב במידת האפשר, שכן ככל שמועד המסירה קרוב יותר, שווי הזכויות הנמכרות עולה וניתן לגבות מחיר גבוה יותר בגין הדירה. בשל אינטרס זה עולה חשש שהקבלן יציג בפני הרוכשים מועד מסירה לא ריאלי, המבוסס על לוח זמנים הדוק מדיי המקצה זמן בלתי סביר לבצוע עבודות ושירותים על ידי צדדים שלישיים שהקבלן תלוי בהם. בנסיבות שבהן הקבלן קבע לוח זמנים הדוק מדיי, איחור שייגרם במסירת הדירה אינו תוצאה בהכרח של התרשלות של צדדים שלישיים, אלא הוא עשוי לנבוע כל כולו מלוח הזמנים הבלתי סביר שהקבלן קבע, שהנו נסיבה המצויה בשליטתו המלאה. בנוסף, קבלן סביר יכול וצריך לצפות שבמהלך ביצוע הפרויקט יתרחשו אירועים בלתי מתוכננים, כגון איחורים של צדדים שלישיים בהשוואה למוסכם בהסכם עימם, עיכובים של גופים צבוריים במתן שירות ועוד." יתרה מכך, הפסיקה קובעת, כי במצבים שבהם נידרש לאתר את הגורם האחראי לעיכוב בלוח-זמנים של פרויקט בניה, יש למנות מומחה ללוחות זמנים (רע"א 9172/17 בולווארד נדל"ן שותפות מוגבלת נ' ע.ע. אבו ראס חברה לבנין ופיתוח בע"מ [פורסם בנבו] (15.02.18) ו-ת"א 1145/07 משה שפונשיק מערכות בע"מ נ' רשת מלונות אטלס בע"מ [פורסם בנבו] 08.08.07).

המסגרת הנורמאטיבית - זכות תיקון למוכר: באשר לזכות התיקון, הנחת המוצא היא שיש ליתן לקבלן לבצע תיקונים, בטרם תוגש תביעת פיצוי כספי בגין ליקויים אלו.

...

בתביעת קושבצקי: הנתבעות ישלמו לתובעים קושבצקי פיצויים באופן הבא: עבור איחור במסירה לתובעים קושבצקי ישולם סך של 48,334 ₪ , בגין הליקויים ישולם סך של 26,815 ₪, בגין זיכויים ואי התאמות ישולם סך של 13,538 ₪, בגין עוגמת נפש ישולם סך של 8,000 ₪, ובסה"כ: בגין איחור במסירה, ליקויים, אי התאמות ועוגמת נפש ישולם סך של 96,687 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות-הדעת המתייחסת לכל רכיב ורכיב ועד התשלום בפועל.

בעניין רכיב ההוצאות- ישלמו הנתבעות לתובעים את האגרה בהתאם לסכום הפסוק בכל תיק ובכפוף להצגת קבלה על תשלום האגרה, וכן את שכ"ט מומחה ביהמ"ש ששולם ע"י התובעים (בכפוף להצגת קבלה).

כמו כן, ישלמו הנתבעות עבור שכ"ט עו"ד סך של 60,000 ₪ (כולל מע"מ).