לפני תביעה במסלול דיון מהיר שעניינה תשלום דמי אחזקה וניהול בגין חודשים פברואר – יוני 2021.
רקע
התובע הנו עוסק מורשה אשר סיפק שירותי ניקיון אחזקה וניהול לנתבעת שהנה נציגות הבית המשותף ברחוב ינאי 16 בבית שמש.
בכל הנוגע לטענה כי עסקינן בהתחייבות חוזית, הרי שנפסק כי חוזה, ככל שנערך בין המתחזק לבין הדיירים או הנציגות, אינו מפקיע את סמכותו של המפקח על המקרקעין ואינו מקנה סמכות לבית המשפט האזרחי.
סמכות המפקח לידון בתביעה גם כאשר ההיתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.16)(פורסם במאגרים)):
"אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסיכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין/ אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לידון בסכסוכים שעניינם חובת הישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר היתקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לידון גם בסכסוכים בדבר היתקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לידון בסכסוך שעניינו היתקשרות עם מתחזק רק בשל היעדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך."
אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט.
...
המסקנה תתקבל בהתאם למכלול נסיבות העניין, וכך למשל, יש לבחון את תפקידיו המוסכמים של המתחזק: האם גביית כספי הוצאות החזקת הבית נעשית על ידו, האם הוא הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים, דוגמת תשלומי ארנונה, מים, חשמל, האם הוא הגורם השוכר שירותים מקצועיים חיצוניים ומסדיר את התשלום ואופיו, האם הוא המהווה גורם מרכזי המשמש כתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף.
בחינה מהותית של הסכסוך, תביא למסקנה זהה, לפיה סכסוכים כגון זה שלפניי יש להביא לפתחו של המפקח על המקרקעין, ולא לפתחו של בית המשפט האזרחי.
לאור האמור לעיל, מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק לבין בעלי הדירות והסמכות לדון בה נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין ולא היה מקום להגיש התביעה במתכונתה לבית משפט זה.
סוף דבר
התביעה תועבר לבירור בפני המפקח על המקרקעין המוסמך לדון בה.
הדיון שנקבע לפניי מבוטל.
