תביעה הדדית לפיצוי מוסכם בהסכם מכר מגרש

ביום 31.8.14 נכרת הסכם בין אטיאס לנתבעים / תובעים שכנגד (להלן –בידרמן) על פיו מכרו אטיאס את הבית בו התגוררו לבידרמן בנוסף לשטח המיגרש בו הוקם וחלקים נוספים מהנכס בשטח כולל של כ-500 מ"ר, המהוים כשליש מהנכס (500/1500) – להלן ייקרא הסכם המכר.

שם, בדיון מיום 26.10.15, הגיעו הצדדים להסכמה כי אטיאס יפנו את בית בידרמן עד ליום 1.2.16 וכי "כל צד שומר על טענותיו כנגד הצד האחר, לרבות טעיות בדבר מועד מסירת החזקה". בעקבות החלטה זו, הגישו בידרמן בחודש דצמבר 2015 תביעה כספית בת"א (חד') 29943-12-15 לתשלום הפצוי המוסכם על פי הסכם המכר (168,000 ₪ ) בגין טענותיהם לאיחור במסירה (להלן – תביעת הפצוי המוסכם).

סעיף 10 להסכם השתוף קובע כך – "מוסכם בזה כי רק בהעדר אפשרות אחרת , יהיה כל צד רשאי להעביר בחלקתו של הצד האחר קוי מים, ביוב, טלפון או חשמל ובילבד שהדבר ייעשה בתיאום הדדי ובאופן שיגרום לצד האחר הפרעה מינימאלית ולא יפגע בזכויותיו. מעביר הקו יהיה חייב לדאוג ולהחזיר את המצב בחלקת הצד האחר לקדמותו ועל חשבונו ולהיטיב כל נזק שניגרם וכן יהיה חייב לדאוג לאחזקתו התקינה של הקו ולשאת בהוצאות הכרוכות בכך.

...

כך או אחרת, נראה כי מיקום הפלישה הנטענת, בקצה גבול מגרש בידרמן וכן היקפה המזערי, באופן יחסי אליבא דטענות שני הצדדים, אינם מצדיקים היעתרות לסעד המבוקש אף בשים לב להוראות סעיף 4 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], כמעשה של מה בכך ולכן דרישת בידרמן במישור זה נדחית.

לסיכום ביניים, דין התביעות ההדדיות של הצדדים לדחייה, בגין כל הרכיבים המפורטים ועל יסוד הדיון בהם כמפורט לעיל, אגב הסתייגות בנוגע להוראות שניתנו ביחס לרישום בית משותף כאמור לעיל.

אשר על כן, הגם שאין ספק כי עגמת נפש נגרמה לשני הצדדים לסכסוך, איני רואה מקום להעניק סעד למי מהצדדים, אשר כל אחד מהם במעשיו ובהתנהלותו, תרם את תרומתו להסלמה והעצמה של הסכסוך וכפועל יוצא מכך אף ספג את עגמת הנפש המהווה חלק אינהרנטי מתהליך מעין זה. סוף דבר, התביעות נדחות, הדדית.

בפני תביעות הדדיות הנובעות מעיסקת מכר בית מגורים וחנות בעיר מעלות שנערכו בין הצדדים.

בתביעה העיקרית, לאחר תקונה, מבקשים התובעים (להלן: "המוכרים" או "זגורי") לחייב את הנתבעים (להלן: "הקונים" או "טוטמה") לשלם להם את יתרת התמורה עבור הבית בסך של 200,000 ₪ שלא שולמה וכן פיצויים מוסכמים בסך 140,000 ₪ בשל הפרת ההסכם באי תשלום מלוא התמורה, וכן הוצאות נילוות, כך שהתביעה הועמדה על סך של 400,000 ש"ח. בתביעה שכנגד, לאחר תקונה, מבקשים טוטמה לחייב את זגורי בפצוי המוסכם בעסקת רכישת הבית שכן לטענתם זגורי הם שהפרו את הסכם המכר בעיקר באי גילוי חריגות בנייה המונעות את רישום הזכויות על שם טוטמה.

השני, הסכם מכר של נכס נוסף שהנו חנות המצויה במרכז מסחרי "סנטוריון" במעלות תרשיחא, הידוע כחלק מגוש 18383 חלק מחלקה 36 לרבות שטח המיגרש הצמוד לו בשטח של 52.5 מ"ר (להלן: "הסכם החנות" – צורף כנספח "יג" לנ/10 ו-"החנות" בהתאמה).

...

לסיכום משהגענו לסוף מסענו בהליך ממושך זה ולאור כל האמור לעיל אני קובעת כדלקמן: תביעת זגורי כנגד טוטמה נדחית על כל חלקיה, עם כי נקבע כעובדה כי טוטמה לא שילם את מלוא התמורה ונותרה יתרה בסך של 200,000 ₪ שתשלומה עוכב על ידו כדין בשל אי המצאת מלוא האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס.

אינני מחייבת את זגורי בתשלום מלוא הסכומים לטוטמה שכן אני סבורה כי בהתאם לאופן העלאת הטענות ע"י טוטמה בכתבי טענותיו, ומאחר וקבעתי חלק מהפיצוי על סמך ההנחה כי ניתן להסדיר בעתיד את חריגות הבניה (הנחה המבליעה גם את האפשרות שניתן יהא להעביר את הזכויות ע"ש טוטמה בעתיד), אינני סבורה כי יש לפסוק לטוטמה את סכומי הפיצוי בהתעלם מאי תשלום יתרת התמורה.

משכך אני קובעת כדלקמן: הפיצוי המוסכם וזה שנפסק בגין הליקויים בנכס (סעיפים א+ ב לעיל - 145,710 ₪) מקוזזים כנגד יתרת התמורה, כך שטוטמה נשאר חייב בתשלום הסך של 54,290 ₪ נכון ליום 15.4.12 (מועד הגשת התביעה המתוקנת), סכום אשר יהא עליו לשלם לזגורי בעת שניתן יהא להעביר את רישום הזכויות בנכס מזגורי לטוטמה.

היתקשרות זו הובילה להגשת תביעות הדדיות בין הצדדים.

מומחה בית המשפט אישר שקיימת סטייה ואי התאמה לתוכנית המכר ותוכנית היתר הבנייה במידת רוחב החצר בין קיר הדירה החצוני המערבי וגדר גבול המיגרש המערבית הגובלת בש.צ.פ וכי שטח הגריעה מהחצר הוא 2.98 מ"ר (14.9 מ"ר X 20 ס"מ), אולם קבע ששעור הגריעה אינו עולה על שיעור הסטייה שנקבעה במיפרט המכר לגבי שטח הגינה ואין אי התאמה.

טענת הנתבעת בסיכומים לאיחור התובעים בתשלום הראשון והשני חורגת מגדר המחלוקת על פי כתב התביעה שכנגד וכתב ההגנה ואין להדרש לה. למעלה מן הצורך על פי הוראות הסכם המכר טענת הנתבעת לאיחור של 8 ימים בתשלום הראשון ושל 3 ימים בתשלום השני, אינה מזכה בתשלום הפצוי המוסכם.

...

סוף דבר מכל האמור; הנתבעת תשלם לתובעים סך של 127,019 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (31.12.2018) ועד לתשלום בפועל.

התביעה שכנגד - נדחית.

הנתבעת תשלם עוד לתובעים את החלק היחסי של האגרה ששולמה בתביעה העיקרית (מחצית ראשונה ושנייה) כיחס הסכום שנפסק לסכום התביעה (63%%), את חלקה של התובעת בהוצאות מומחה בית המשפט בגין חוות דעתו ושכר עדותו וכן שכר טרחת עורכי דין בסך של 20,000 ₪.

בסעיף 4 להסכם נקבע כי כל התמורה על פי ההסכם "תשולם על ידי הקונה [התובע- מ' ב'] למוכר בעבודות של בניית בית בשווי של 900,000 ₪ שיבצע הקונה עבור אלקטרו סליל בע"מ, הבעלים של המחצית הנוספת של המיגרש... במקביל לבניית ביתו של הקונה על המיגרש נשוא הסכם זה, כל זאת על פי הסכם בנייה לבניית הבית שנחתם בין אלקטרו סליל בע"מ ובין הקונה, במקביל לחתימתו על הסכם זה". סעיף 14 להסכם קבע פיצוי מוסכם בשיעור של 90,000 ₪ וזאת ככל שצד "יפר הוראות עיקריות מתנאי הסכם זה", אשר פורטו בהמשך כהתקדמות הקונה בעבודות הבנייה לבניית הבית, וכהמצאת המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות, לאחר המצאת אישור על סיום הבנייה.

בתביעה נטען שיש לחייב בפצוי של 196,000 ₪ הכולל פיצוי מוסכם של הפרת הסכם מכר המקרקעין בשיעור של 90,000 ₪ ובפיצוי שנידרש לשלם לצד ג' למנוע הפרת הסכם רכישת דירה בסך של 106,000 ₪.

הלכך יש לדחות את התביעות ההדדיות לפצוי מוסכם.

...

על כן, אין לתובע הגנה מפני השיק שנתן בסך 100,000 ₪ ועליו לפרוע את השיק וממילא דין התביעה שכנגד להידחות, שכן לא הונחה תשתית ראייתית לטענת התובע בדבר עוגמת הנפש וממילא השיק נמסר כדין.

הטענה כי בוצעה הבנייה וכי היה על אלקטרו סליל לשלם סכום של 40,000 ₪ קיבלה מענה בדמות הפיצוי המוסכם שנפסק לתובע בסך 50,000 ₪ מכאן שאין לזיו טענות של ממש בגין השטר האמור ועל כן דין התביעה האמורה להתקבל והליכי הוצאה לפועל ישופעלו.

סוף דבר התביעה בתא"מ 13957-03-19 מתקבלת והליכי הוצאה לפועל ישופעלו.

התביעה והתביעה שכנגד בת"א 65053-11-18 נדחות.

מספר ימים לאחר מכן הוגש כתב תביעה, בו התבקשו סעדים זהים וכן, פיצוי מוסכם לפי הסכם המכר, בסך של 228,000 ש"ח. בד בבד, הוגשה על ידי הנאמן המרצת פתיחה בתיק מס' 31549-04-20, שעניינה הסכם המכר, במסגרתה בקש הנאמן מבית המשפט ליתן הוראות, נוכח טענות הדדיות של הצדדים בדבר הפרת הסכם המכר.

סעיף 2.10 להסכם המכר קובע, כי "כי ביום 2/6/2019 נחתם בנינו לבין עמית ניר... הבעלים במחצית השנייה במיגרש (להלן - "השותף"), הסכם שתוף המצ"ב, כנספח ג', להסכם זה (להלן - "הסכם השתוף"), ואשר טרם נרשם בלישכת רישום המקרקעין, אך הוראותיו תקפות ומחייבות הן את המוכר והן את השותף, כאשר עם ביצוע מלוא התחייבויות הצדדים מכוח הוראות הסכם זה, הקונה ייכנס בנעליו של המוכר במסגרת הוראות הסכם השתוף, ולא תהא לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בקשר עם האמור, הן כלפי המוכר והן כלפי השותף, וכן יחתום על כל מיסמך הנידרש לצורך רשומו של הסכם השתוף בטבו ככל שיידרש".

...

סיכום לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: התביעה העיקרית נדחית.

אני מקבל את התביעה שכנגד ומחייב את הנתבע שכנגד (ספוז'ניקוב) לשלם לתובע שכנגד (בוהדנה) סך של 9,757 ₪.

בנוסף, ישלם הנתבע שכנגד (ספוז'ניקוב) לתובע שכנגד (בוהדנה) שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.