תביעה בגין תוספות בנייה ללא היתר בדירה שנרכשה

תימוכין לגירסתם לפיה תוספות הבניה לא היו אמורות לעורר בעיה משמעותית מבחינת הרשות המקומית, הגישו המוכרים מכתב מעריית נתיבות מיום 19.10.20 שמוען לבעלים החדשים של הדירה במסגרתו הודיעה תובעת הועדה המקומית כי החליטה שאין להעמידו לדין בגין סגירת המרפסת בחזית האחורית מאחר וההליך הפלילי אינו מתאים לבירור עניין זה. אף אם אקבל את גרסת המוכרים לפיה תוספות הבניה לא היו משמעותיות אלא תוספות המכונות "בניה קלה", עדיין עלי לבחון האם הוכח כי המוכרים ידעו שאין לתוספות היתר כדין והאם בשל גילוי זה ביקשו לבטל את ההסכם.

המוכר דוד עמד על כך שהקונים ראו את התוספת ועל כן אינם יכולים לטעון שלא היו מודעים לחריגת הבניה.

כפי שפורט להלן, הוכח כי תוספת הבניה לא מנעה העברת זכויות בדירה ואף לא ננקטו הליכים בגין אותה תוספת כנגד הרוכשים החדשים, ולא מצאתי כי ניתן להסתפק בעדותו של ארז כי חשש לגור בבית שיש בו תוספת ללא היתר.

...

סוף דבר הצדדים התקשרו בהסכם פסול בו הסתירו דבר קיומן של חריגות בניה בנכס ואף הפחיתו מהתמורה שסוכמה בפועל.

על כן אני מחייב את המוכרים, הנתבעים, לשלם לתובעים 285,023 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.1.20.

התביעה שכנגד נדחית.

"שטח הקרקע המוצמד לדירת התובע הנו 78 מ"ר (זאת עפ"י נסח הטאבו שהוצג בפניי) השטח שנמדד בעת הביקור הנו: אורך החזית 10.25 מ' x רוחב הגינה 7.45 מ' = 76.36 מ', כלומר שטח הגינה הוקטן בעקבות תוספת הקיר. ניתן להסיק כי הבנייה בוצעה גם בתוך שטח הגינה המוצמד לדירה בקומת הקרקע. מכאן, כי תוספת הבנייה על גבי הקיר המקורי היא באחריות המבקשת (בקשה להיתר) ולכן האחריות ליציבותו ותקינותו הנה של הנתבעת." "לעניין הטענה כי יציבותו של הקיר התערערה לאחר ובזמן פצוץ בצנרת שתי הדירות: הקיר הנו קיר תמך המיועד לשאת בעומסי קרקע רוויה (במים), קרקע שסופגת מי גשמים ומגבירה עומסים על הקיר הנה כקרקע הסופגת מים שמגיעים ממקור אחר כגון צנרת שהתפוצצה. למיטב ידיעתי, הנזק שארע בצנרות הבתים לא הוזנח ותוקן ע"י בעלי הדירות.

כך למשל טענו בס' 22 לכתב התביעה כי : "התובעים יוסיפו ויטענו כי הנתבעת הייתה חייבת לצפות מראש לכך שמעשיה ו/או מחדליה ו/או מעשי ו/או מחדלי שלוחיה הנ"ל יסבו לתובעים את הנזקים המפורטים בכתב התביעה דנן..." בנוסף, יש לציין, כי סעיף 4.8 להסכם קובע כדלקמן: "המוכר מצהיר, כי ככל הידוע לו הנכס ניבנה בהתאם לתוכניות אשר הוגשו לרשות המקומית, וכי לא ידוע לו על שינויים ו/או תוספות בנייה אשר ניבנו ללא אישור ו/או היתר בנייה, וכי לא ידוע לו על צוי הריסה בנכס ו/או הליכים משפטיים ו/או התראות בהליכים משפטיים בכל הנוגע למצבו התיכנוני ו/או ההנדסי של הנכס." לעמדתי, יש בתביעת הנגד שהגישה המנוחה משום הליך משפטי הנוגע למצבו ההנדסי של הקיר התומך , די לעיין בחוות הדעת מטעם הנתבעים מיום 18.7.18 אשר בה המומחה מטעם מציין מהם הממצאים שמצא שנתיים קודם לכן ב-2/16 : גם בהמשך לחוות דעתו מציין מומחה הנתבעים כי : גם במכתבי ההתראה ששלחו הנתבעים לחצבני בחודש מרץ ויוני 2015 השתמשו הנתבעים במינוח של " נגרמו שברים בקיר התומך" ולא בכדי במכתב ההתראה מיוני 2016 דרשו מחצבני : אישור של קונסטרוקטור ליציבות הקיר התומך.

לאור האמור ומאחר שההסכם שנכרת בין הצדדים, קובע שהתובעים רכשו את הדירה במצב AS IS, דהיינו שהתובעים רכשו את הדירה כולל כל הפגמים שיתגלו בה בהמשך, זאת ועוד, לא נימנע מהתובעים לבדוק את הדירה על ידי מומחה מטעמם ו/או לבחון את כל ההיבטים התכנוניים והפיזיים של הדירה ו/או הקיר התומך כפי שהעידו הם אכן פנו לעירייה על מנת לבדוק שכל נושא הבנייה נעשה על פי היתר ואף העידו כי ביקר בדירה שמאי מטעם הבנק שלא התריע בפניהם על נזקים .

...

בחוות דעתו מיום 2.1.20 העריך המומחה את עלות התיקון שהציע בסך של 22,200 ₪ ועוד מע"מ כחוק, לפיכך, אני קובע כדלהלן: הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 11,100 ₪ מחצית מעלות התיקון בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות הדעת ועד מועד פסק הדין ועוד מע"מ כחוק.

בשל חלוקת האחריות כמבואר לעיל, ולאחר שכל אחד מהצדדים נשא בהוצאות מומחים מטעמו ובשכ"ט מומחה בית המשפט, אני קובע שעל הנתבעים לשאת בהוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ בלבד כאשר גם סכום זה ישלום תוך 30 יום מהיום.

בנוסף, אני קובע כי ההודעה לצד ג' תידחה וגם במקרה זה ולאור ההליכים שהתנהלו בין המנוחה לצד ג' שהיו יכולים להביא להקטנת הנזק ולא כך הם פני הדברים, איני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו (הנתבעים וחצבני).

לגופם של דברים, טען הנתבע, בין היתר, כי הוא רכש את דירתו מבעלי הזכויות הקודמים בתמורה מלאה ותוך הסתמכות על כך שתוספת הבנייה מהוה חלק בלתי נפרד מהדירה ולאחר שהוצג לו, על ידי בעלי הזכויות הקודמים, כי הדירה נקייה מכל זכות של צד שלישי וכי במועד בו נמכרה לו הדירה תוספת הבנייה נכללה במחיר השבחת הדירה.

שנית, וגם אם אתעלם ממחדל ראייתי זה, הרי שדרישת תשלום, כשלעצמה, אינה מלמדת כי אכן קמה לתובעים עילת תביעה במועד זה. באשר לטענה כי התשלום ששולם על ידו בגין רכישת דירתו כלל גם את תוספת הבנייה, הרי שטענה זו מצויה במישור היחסים שבין הנתבע ובעלי הזכויות הקודמות, ואין בו כדי לשלול מהתובע את עילת התביעה.

הנתבע ידע, כבר במועד רכישת הדירה, כי יהא עליו לשלם לתובעים בשל סיפוח שטח תוספת הבנייה לדירה, אך כעת הוא מיתכחש לדרישתם.

בית המשפט דחה את תביעת התובעת אשר קיבלה שכר מלא בגין הבנייה שביצעה וציין כי ככל שהנתבע התעשר שלא כדין, עשה זאת על חשבון בעלי הדירות שמימנו את הבנייה ולא על חשבון הקבלן שקבל את כספו.

...

הנתבע טען מנגד, בין היתר, כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות.

הנתבע לא הניח כל תשתית ראייתית לעניין דמי השימוש הנדרשים על ידו ולא הגיש חוות דעת מתאימה בעניין זה. על כן הטענה נדחית.

סיכום: לאור כל האמור, מצאתי כי הונחה תשתית משפטית ועובדתית מספקת לחיוב הנתבע בתשלום בגין עשיית עושר ולא במשפט.

הנתבע ישלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסכומים הבאים: סך של 80,000 ש"ח בגין תוספת הבנייה שבנו התובעים ואשר הנתבע עושה בה שימוש, בתוספת ריבית והצמדה החל ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

הגורמים לקריסת הבניין על פי הנטען בכתב התביעה, בשנים האחרונות התגלו סדקים בדירתה של גב' קצב, שהלכו וגברו עם השנים, והתברר לה כי מר שהרבני בנה תוספת בניה מאסיבית על בסיס אותם יסודות, ככל הנראה ללא היתר וללא אישור מהנדס ביניין מורשה.

האם מדובר במקרה ביטוח על פי הפוליסה והאם חלה על כלל ביטוח החובה לשיפוי התובעים בגין נזקיהם? לטענת התובעים בכתב התביעה, על פי תנאי הפוליסה, כלל ביטוח מחויבת לשלם להם את מלוא הנזקים שנגרמו להם שכן הפוליסה מכסה ניזקי טבע, כמו גם נזקים שנגרמו על ידי צד שלישי בזדון (כאשר בבניין בוצעו תוספות בניה על ידי מר שהרבני ללא תיכנון, ללא היתר וללא עמידה בתקו הישראלי ובתקנות התיכנון והבניה, ומשכך לטענתם "בזדון").

עוד הפנה מר שהרבני לחוות דעתו של המהנדס בזיני מטעמו שהצביעה על כשלים בבניית הבניין, וטען כי אין לתובעים אלא להלין על עצמם ועל איכות הבנייה הירודה והמרושלת בה בנו את הבניין, כאשר מר שהרבני רכש את דירתו מאביה של גב' קצב ז"ל. עוד טען מר שהרבני בכתב ההגנה כי תוספת הבנייה שביצע לפני כ – 17 שנה נעשתה בהסכמת אביה של גב' קצב שהיה הבעלים של הדירות, ועל פי היתר בניה כדין בלווי מהנדס.

...

התביעה נגד הנתבעת 1, כלל ביטוח, נדחית.

אשר על כן תביעתו של התובע 2 נדחית ביחס לשני הנתבעים, אם כי בשים לב לכך שדובר בתובעים שתבעו בצוותא חדא ותביעתם נוהלה בידי אותו בא-כוח וצירופו של התובע 2 לא הסב הוצאות משמעותיות נוספות למי מהצדדים - אינני מחייבת את התובע 2 בהוצאות נוספות כלשהן כלפי הנתבע 2 בשל דחיית תביעתו.

עם דחיית התביעה נגד הנתבעת 1 כלל ביטוח, ממילא נדחות עמה גם ההודעות ששלחה לצדדים השלישיים.

עסקינן בתביעה על סך של 924,332 ₪ שהגישה התובעת נגד הנתבעות, עריית ת"א והועדה המקומית לתיכנון ובנייה, בטענה כי הן התרשלו במילוי חובתן וכי בשל רשלנותן היא מכרה דירה מבלי לדעת שאין לדירה היתר בנייה התואם את מצבה, הוציאה הוצאות רבות לצורך קבלת ההיתר שלא ניתן וכפועל יוצא מכך הקונים שרכשו את הדירה לא שילמו את מלוא תמורת המכר והוצאותיה לצורך קבלת ההיתר ירדו לטמיון.

בגדרי התביעה מבקשת התובעת לחייב את הנתבעות בתשלום התשלום הנדחה בגין יתרת תמורת מכר הדירה שלא שולמה על ידי הקונים בסך 540,000 ₪, בתשלום הוצאות התובעת לצורך הטיפול בקבלת היתר הבנייה בסך של 228,604 ₪ וכן בתשלום פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

במוקד המחלוקת דרישת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה בהחלטה מיום 13.2.2019 להתנות את אישור חיבור הקומות בדירה בהריסת תוספת הבנייה שנוצרה בעקבות סגירת מרפסת גג וסיפוחה לדירה וכן בהריסת הפרגולה שהוקמה בקומת הגג, לאחר שערר שהגישה התובעת על ההחלטה נדחה והריסת חריגות הבנייה לא בוצעה.

...

ההודעה לצד שלישי, אף היא, נדחית.

בשים לב לתוכן חוות דעת השמאי צור והשפעתה על תוצאות ההליך, אני סבורה שסכום זה חורג מהוצאות סבירות והוגנות שיש לפסוק, וכי בגין חוות דעת המומחה צור ועדותו על התובעת לשלם לנתבעות סך כולל של 15,000 ₪ בנוסף לסכום הוצאות שפסקתי לעיל.

עם זאת לאור קביעותיי ביחס לכיסוי הביטוחי, אני סבורה שיש לחייב את איילון בתשלום הוצאות אגרת משפט של הנתבעות בגין ההודעה לצד שלישי כפי שפסקתי.