תביעה בגין ליקויי בניה לאחר תקופה ארוכה

נטען כי המומחה מטעם הנתבעת קבע, כי מרבית תקוני הרטיבות צלחו ורק לאחר תקופה ארוכה בה לא הייתה רטיבות, יש צורך בהשלמת איטום נקודתית במרפסת הסלון בלבד.

לאחר עיון בחומר שבתיק, והסיכומים אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה ואלו נימוקי: ליקויי בניה התובעים צירפו לכתב התביעה חוו"ד מומחה "ארד בדק בית" מיום 31.5.15 , לפיה עלות תיקון הליקויים 71,311 ₪ (כולל בקרה , פקוח מקצועי ומע"מ) בשל ליקויים נוספים, לאחר תיקונים, נערכה חוו"ד חוזרת מיום 18.9.16 "ארד בדק בית" , לפיה עלות תיקון הליקויים בסך 62,127 ₪ (כולל בקרה , פקוח מקצועי ומע"מ) הנתבעת צירפה חוות דעת מומחה מטעמה, מהנדס דב דוד "דובי מהנדסים" מיום 8.3.17 , שקבע כי עלות הליקויים מסתכמת בסך 11,650 ₪ + מע"מ מטעם התובעים נערכה חוו"ד נוספת לעניין הרטיבות ואיטום, מומחה "ארד בדק בית" מיום 12.3.17 , לפיה סך עלות תיקון הליקוי 5,206 ₪ מטעם בית המשפט מונה מומחה, מהנדס ביניין, מר מרדכי בס. בעקבות ביקורו בדירה ביום 27.6.18 , ולאחר שעמד על טענות בעל הדין לרבות חוות הדעת מטעמם, ופירט בחוות דעתו מיום 24.7.18 , ליקויים ופגמים בדירה אשר עלות תקונם 33,871 ₪, (מחירי קבלן/נתבעת (וככל שיבוצעו ע"י קבלן מזדמן מטעם התובעים יש להוסיף 20% - 30% ) + מע"מ + פקוח הנדסי.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת כלהלן: אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין הליקויים סך 63,671 ₪.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין דיור חלופי סך 4,000 ₪ , וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך 5,000 ₪, הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל .

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט, לרבות מומחים ומחצית ראשונה של האגרה , בסך כולל של 10,000 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק , החל מהיום ועד לתשלום בפועל.

התובעים מציינים שורה ארוכה של ליקויים ואי התאמות שנמצאו בדירה לאחר מסירתה, בהם: תיקרת חדר השינה של ההורים משופעת, אך לא כמתוכנן, גובה התיקרה נמוך מ 1.8 מטר בנגוד לתקנות, החדרים הם בגודל של 88% מהגודל המופיע בהיתר הבנייה ושעל פיו נערכו תשריטי אדריכל מטעמם.

לטענת הנתבעת, לאורך השנים, הנתבעת ביצעה עבודות בכ 170 דירות של דיירים שונים בפרויקטים של תמ"א 38, לשביעות רצונם המלאה וכי זו התביעה היחידה כנגדה בגין ליקויי בנייה בדירה.

"דירתו של אדם אינה רק נכס כספי אלא היא מרכז חייו וחיי משפחתו, וזהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מהונו ומאונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקינים ומהנים לו ולבני משפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הנם לכן משמעותיים מאוד." ת"א (חיפה) 629/93 ברזילי מנשה ואביגיל נ' שיכון ופיתוח (ניתן ביום 29/10/2000) "חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת ואי תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה יסבו לרוכשים סבל ועגמת נפש" ראה בע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית נ' ויקטור נחמיאס, פד מו(2), 60(15/03/1992).

...

בענייננו, לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות נחה דעתי כי אין לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים ואנמק.

בשים לב לכל האמור לעיל ומשקבעתי אחריותה של הנתבעת, יש לחייבה בפיצוי התובעים בנזקיהם כפי שפורט לעיל.

סוף דבר, הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים : סך של 140,318 ₪ בגין האיחור במסירת הדירה.

לפני תביעה בגין ליקויי בניה בסך 826,953 ₪ ותביעה שכנגד בגין אי תשלום יתרת חוב בסך 140,490 ₪.

נטען כי במשך תקופה ארוכה לאחר כניסתם לבית המשיכו התובעים לחיות יחד עם ילדיהם ב"אתר בניה", שעה שפועלים באו לתקן בורות שנותרו פתוחים בחצר, והתובעת אף מעדה באחד הימים על אחד הבורות ונאלצה לקבל טפול בחדר מיון ונותרה לה צלקת בפניה.

העד היחיד מטעמה, ויינר, מנהל הכספים בנתבעת, הודה בחקירתו, כי לא עבד בנתבעת במועדים הרלוואנטיים לתביעה אלא החל לעבוד בנתבעת רק שנים רבות לאחר מכן, בשנת 2018, לא היה מעורב בזמן אמת בבצוע ההיתקשרות בין הצדדים ואינו יודע להעיד דבר על ביצוע הבניה והליקויים.

...

יוער כי התובעים לא צירפו כל מסמך בנושא או מכתב תשובה למכתב ב"כ הנתבעת הנ"ל. טענה זו נדחית על ידי היות שהצדדים סיכמו במפורש בסעיף 13 להסכם הישיר - "מוסכם מפורשות כי למזמין אין זכות קיזוז כנגד כל התשלומים שחלים עליו, על פי הסכם זה". כאמור לעיל, היות שקבעתי כי סכום החוב עומד על סך 47,960 ₪, ובתוספת הריבית, בזמנים המבוקשים בכתב התביעה שכנגד, התובעים ישלמו לנתבעת סך כולל של 90,697 ₪.

לעניין הוצאות הנתבעת בגין התביעה שכנגד, אני קובעת כי התובעים ישאו בהוצאות הנתבעת ושכ"ט עו"ד כולל מע"מ בסך 20,000 ₪.

לסיכום, לאחר ניכוי הסכום שנפסק בתביעה שכנגד, הנתבעת תשלם לתובעים סך כולל של 483,926 ₪.

לטענת התובעים לאורך תקופה ארוכה הם התריעו בפני הנתבעת על קיומם של ליקויים בדירה, אולם הנתבעת התייחסה באדישות לפניותיהם, היתכחשה לליקויים ולכל היותר ביצעה תיקונים מינוריים, כאשר עובדיה העניקו יחס גרוע, בוטה ומאיים.

על חשיבות מתן היזדמנות נאותה וכנה למוכר לתיקון הליקויים בתקופת הבדק עמד בית המשפט העליון בעיניין ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 28.2.2005) (פסקה 9)) כשהוא קובע את הדברים הבאים: "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נילקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר - דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן - וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר - תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתדרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק. [..] הגשת תביעה בגין ליקויי בניה צריכה להעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן היזדמנות אמיתית-ולא כזו שהיא בבחינת מן השפה ולחוץ לתקן הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה..". (ההדגשות אינן במקור-א.ב) שוברה של חובה זו המוטלת על הקונה, היא חובת המוכר לתקן את הליקויים תוך זמן סביר.

...

קביעות אלה יפות למקרה זה בו התובעים ולו בדל של ראייה בכדי לבסס את טענתם באשר לגובה דמי השכירות בדירה דומה במידותיה, בגודלה ובמיקומה מהאמור, אין מנוס מדחיית התביעה לתשלום פיצוי סטוטורי בגין איחור במסירה.

סוף דבר התוצאה, אפוא, היא שהנתבעת תשלם לתובעים סך של 39,164 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (16.6.2020) ועד למועד התשלום בפועל.

ערה אני שהמתווים שהוצעו להסדרת המחלוקת גבוהים מהפיצוי אותו אני קובעת, ואולם לא הייתה הסכמה של שני הצדדים למתווים שהוצעו.

לפני תביעה בגין ליקויי בנייה.

בסעיף 6 לחוות הדעת שכותרתו: "המלצות לבדיקות לאיתור מנגנון הנזילות לדירת התובע" נרשם כדלקמן: "כתמי הרטיבות שאתרנו ממחישים את קיומו של מנגנון הרטבה כלשהוא במבנה. הטיפול בדירה זו עבר שלבים שונים של ניסיון הנתבעת לטפל בנזילות לאורך תקופה ארוכה אולם ללא הועיל. הוטל עלי לאמת או לאושש את קביעת ההנחה כי מקור הרטיבות הנו כיבוד נדיב של מים על ריצפת הדירה בשימוש יומי. מטרת המלצות אלו, למקד ולבודד את הגורמים האפשריים לתופעות הרטיבות בדירה..". לאחר הוצאת הדו"ח ביצעה חברת אטים את הבדיקות הנוספות שהיו דרושות לה לצורך מתן חוות הדעת.

וראה מה נקבע שם: "נקודת המוצא היא, שלאחר תשלום מלוא הפיצויים עבור תיקון הליקויים, יש לראות את הדירה כמתוקנת כראוי. עם זאת, דירה שנמצאו בה ליקויים מהותיים, דוגמאת ליקויי רטיבות, אפ אם תוקנה כראוי (כאמור אין זה המצב בעניינינו), אינה שוות ערך לדירה זהה אחרת, שמלכתחילה לא סבלה מכל פגם. גם אם תוקנו הליקויים, רוכש סביר פוטנציאלי יעדיף לקנות דירה זהה אחרת, שלא סבלה מליקויי רטיבות, אלא אם מחיר הדירה יהיה נמוך יותר. הדבר מקבל משנה תוקף, שעה שמדובר בליקויים שחזרו על עצמם גם לאחר ביצוע התיקונים על ידי הנתבעות. לכן, יש לזכות את בעל הדירה בהפרש, שהוא שווי ירידת ערך הדירה...". ראה גם ת"א (מחוזי) 2009-12-17 ששון ואח' נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ ואח' (פורסם במאגרים משפטיים), שם נפסק פיצוי בגין ירידת ערך, בין היתר בשל ליקויי רטיבות, בהתאם לאמור בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט אשר לא נסתרה (ראה עמ' 18 – 19 לפסק הדין, תחת הכותרת: "פיצוי בגין ירידת ערך עקב ליקויי הבנייה). (על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון הנכבד – שטרם נדון).

...

אני סבורה שנגרמה לתובע במקרה דנן עוגמת נפש משמעותית ומתמשכת ואני פוסקת לפיכך פיצוי בסך של 25,000 ש"ח לסיכום אשר על כן אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובע סך 120,000 ₪ + 27,500 ₪ + 25,000 ₪, ובסה"כ סך של 172,500 ₪.

כמו כן הנתבעת תשלם לתובע ההוצאות שהוציא בגין ניהול תיק זה – שכ"ט ששילם למומחים מטעמו, שכ"ט ששילם למומחים מטעם בית המשפט וכן עלויות בדיקות שבוצעו וכן ואגרות משפט.

הנתבעת תשלם לתובע סך של 29,250 ₪ (ביצעתי הפחתה מסוימת בשל כך שהנתבעת חסכה שמיעת הוכחות והגשת סיכומים).