תביעה בגין ליקויי בניה בשנת בדק ועוגמת נפש

מאידך, למוכר זכות לתקן את הליקויים, כשמנגד חובה על הקונה ליתן לו היזדמנות נאותה לעשות כן. הפסיקה נדרשה לשאלה מה דינה של תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה שהוגשה בטרם חלפה שנת הבדק, ומבלי שניתנה למוכר היזדמנות לתקן את הליקויים.

בעיניין סגל קבע בית המשפט העליון, ביחס לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש בתביעות שעניינן ליקויי בניה, כדלקמן: "מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות - ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421).

...

לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, אני סבורה כי יש לחייב את הנתבעת בהוצאות התובעים, כמפורט להלן, אך לא לחייבה בתשלום שכ"ט עו"ד. חוות דעת המומחה מטעם התובעים הייתה הכרחית על מנת לעמוד על הליקויים בדירה.

לכן אני מורה לנתבעת להשיב לתובעים את עלותה.

מינויו של מומחה בית המשפט התחייב מהפער העצום בין חוות דעת המומחים מטעם הצדדים, כשבסופו של דבר חוות דעת המומחה לא תאמה, אף לא בקירוב, אף אחת משתי חוות הדעת.

הם עותרים במסגרת תביעה זו לקבלת פיצוי כספי הן בגין הליקויים והן בגין איחור במסירת הדירה ועוגמת נפש.

התובעים הגישו תובענה זו עקב ליקויי בנייה אשר התגלו בדירה במהלך שנת הבדק, לטענתם.

...

טענה לתנאי מקפח בחוזה אחיד: טענה זו נזנחה ע"י התובעים בסיכומים, ולכן אינני דנה בה. למעלה מן הצורך יוער, כי אני מקבלת בעניין זה את טענת הנתבעת, כי במעמד החתימה על ההסכם חתמו התובעים על נספח שינויים להסכם, אשר בו ניתן ביטוי להשגותיהם בנוגע להוראות ההסכם, ולכן אין מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי על הנתבעת לשלם לתובעים סך של 40,929 ₪ בגין עלות התיקונים בדירה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חו"ד מומחה ביהמ"ש ועד התשלום בפועל וכן סך של 24,066 ₪ בגין איחור במסירת החזקה בדירה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מסירת החזקה ע"פ ההסכם ועד התשלום בפועל וכן סך של 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש והפסד ימי עבודה.

בעניין ההוצאות- תשלם הנתבעת לתובעים סך של 11,295 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 10,500 ₪ (כולל מע"מ).

בענין סגל , עמדה כב' הש. ע. ארבל על חשיבות מתן היזדמנות נאותה וכנה ולא רק "מהשפה ולחוץ": "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נילקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתדרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק.  

לעניין זה יש לזכור כי בקביעת גובה הפצוי עבור "עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים ...אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו ...עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות" (ראו: ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (1.12.08); וראו גם: ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית בע"מ נ' נחמיאס פ"ד מו(2) 60 (1992); ענין סגל, שם; ע"א (חיפה) 39083-04-14 צמח נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (5.1.15); ת.א. (מחוזי ת"א) 7261-07-13 פולג נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ (25.9.17); ת.א. (מחוזי ת"א) 14280-02-13 כהן נ' גאון נדל"ן בע"מ (1.8.17)).

...

בשים לב למסקנה אליה הגעתי ביחס לריצוף רק מחצית מעלות זו מיוחסת לנתבעת.

לסיכום פרק זה - עלות התיקונים עומדת על סכום ב'מעוגל' של 34,157 ₪ ש"ח (כולל פיקוח ומע"מ), נכון למועד עריכת חוות הדעת (10.9.17).

סוף דבר אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים את כל הסכומים המפורטים להלן: - סכום של 34,157 ₪ ש"ח ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום 10.9.17 ועד מועד התשלום בפועל; - סכום של 7,000 ₪ אשר ישולם תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לצדדים, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל; - שכר טרחת עו"ד בסכום של 9,600 ₪ אשר ישולם תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לצדדים, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ודוק, אין מדובר בתביעה שהגישו הנתבעים בגין ליקויי בנייה בטרם הסתיימה שנת הבדק (ראו והשוו 5602-03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.02.05)).

אשר לטענת הקזוז בגין עוגמת נפש – בסעיף 40 לכתב ההגנה נטען, כי על התובעת לפצות את הנתבע בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת הנפש, שכן "במקרה דנן מדובר בהפרת הסכמים בוטה, בהפרה בוטה של יחסי אמון כמפורט לעיל, בהתנהגות מעליבה ופוגענית, אלימה, בניסיון מניעה של הנתבע להכנס לגור בביתו שבו השקיע את מיטב כספו המצדיק קביעת נזק לא ממוני כמבוקש". בהיתחשב במכלול הנסיבות ונוכח מסקנותיי לעיל, אין מקום לפסוק לטובת הנתבע פיצוי בגין עוגמת נפש.

...

אלא שכאמור, התובעת לא הציגה לוחות זמנים, יומני עבודה או ראיות כלשהן שיש בהן כדי לבסס רכיב תביעה זה, ומשכך דינו להידחות.

סכום זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת כתב התביעה המקורי (23.12.19) ועד למועד מתן פסק הדין (16.08.23), עומד על סך של 233,816.79 ₪ כולל מע"מ. סוף דבר על יסוד האמור לעיל, הריני מקבל את התביעה באופן חלקי ומורה כדלקמן: על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 233,816.79 ₪.

נוסף על כך, על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך של 28,000 ₪ כולל מע"מ והוצאות משפט בסך של 2,500 ₪, וזאת בשים לב לנסיבות העניין ולפער שבין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק לתובעת בסופו של דבר.

בנסיבות העניין, לאור הראיות שהוצגו בפני, אני קובע כי התובעת הודיעה לנתבעת על הליקויים כבר במהלך תקופת הבדק ולכן, הנטל נותר על כתפי הנתבעת להראות שלא כשלה בבצוע עבודות הבניה.

עוד טרם הגשת התביעה ניתנו לנתבעת מספר הזדמנויות לתקן את הליקויים בדירה, אולם היא לא השכילה לעשות כן. בסופו של דבר, בחלוף שנים מאז מסירת הדירה, קיימים בה פגמים וליקויים, לרבות ליקויי איטום, שמקורם במחדלי הנתבעת, אשר לא תוקנו, אף שניתנו לה הזדמנויות לעשות כן. יש להוסיף לכך גם את חוסר האמון הניכר בין הצדדים והחשש מפני התמשכות ההליכים, כפי שמוכיח ניסיון העבר בתביעות מעין אלה.

דיור חלופי ועוגמת נפש התובעת עתרה לפצותה בסך של 10,000 ₪ בגין הצורך לפנות את ביתה במהלך התיקונים, וסך של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש, בפרט עקב ליקויי הרטיבות אשר חזרו על עצמם בכל חורף והשפיעו על תנאי המגורים בדירה, תוך פגיעה בפרטיות, באורח החיים, ובאיכות חייה.

התובעת טענה בתביעתה לנזק בסך של 318,507 ₪, מתוכו סך של 282,007 ₪ בגין ליקויי בניה (כולל פקוח ומע"מ), והיתר סעדים נוספים, כמפורט לעיל.

...

בנוסף, יקבע שכ"ט עורך דינה של התובעת באופן יחסי לסכום הפיצוי הכספי שנקבע לה. סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה בחלקה ומורה כדלקמן: התובעת תשלם לנתבעת פיצוי בסך של 101,489 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת מחצית מהוצאותיה בגין אגרות התביעה ושכ"ט המהנדס פרץ, ומלוא חלקה בשכ"ט המומחה לזר (חוו"ד, קבלן ביצוע, ביקור חוזר, תשובות לשאלות הבהרה ועדות) ובדיקת מכון התקנים (כולל חפירות), לפי קבלות.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסך של 17,000 ₪.