תביעה בגין ליקויי בניה בדירה וחניה נוספת בחוזה אחיד

הדירה הנמכרת הנה בת 5 חדרים בקומה 4 בבניין 2-8C בתכנית העמדה ולה 4 כווני אויר, שטחה כ- 144 מ"ר ואליה צמודים כ- 127 מ"ר מרפסות ו-2 חניות בשטח כ-11 מ"ר כל אחת, שמספריהן 43 ו-44 מאחר והחוזה נחתם לפני שהנתבעת קיבלה היתר בנייה, נקבע בנספח ב' לחוזה כי הנתבעת תימסור את הדירה לתובעים 24 חודשים לאחר קבלת היתר הבנייה.

בחוות דעתו מיום 29.1.19 כתב המומחה שאכן נימצאו ליקויי רטיבות וליקויים נוספים בדירה, שאת עלות תקונם העריך בסך 37,405 ₪, וכן הותיר לשיקול דעת בית המשפט סכום נוסף בסך 4,000 ש"ח בגין ריח ביוב העולה מנקז מרפסת חדר דיור, אשר בהיעדר תוכניות אינסטלאציה, יש לבצע איתור הליקוי באמצעות סיב אופטי למציאת מקור הליקוי.

סבור אני שיש לדחות טענה זו, שכן החוזה שנכרת בין הצדדים הנו חוזה אחיד, והוראה זו של הגבלת זכות התביעה של התובעים לפיצויים הנה תנאי מקפח בחוזה אחיד, שיש לבטלו ואין להיתחשב בו. פיצוי בגין ליקויי בנייה: בהתאם לחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט עלות תיקון הנזקים בדירה הנה לסך 69,274 ₪ צמוד למדד תשומות הבנייה למגורים לחודש 10/18, וכי הליקויים בגין הרטיבות הנם ברי תיקון באופן מוחלט וסופי תחת פקוח הנדסי, באופן שלא קיימת ירידת ערך לדירה בגין הרטיבות.

...

לאור כל האמור לעיל סבור אני שיש לפסוק לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש את הסך 30,000 ₪, אשר יישא הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

לאור כל האמור לעיל, סבור אני ששכ"ט עו"ד בתיק זה בסך 30,000 ₪ הינו סביר בנסיבות העניין.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: את הסך 69,274 ₪ בתוספת רבית והצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים נכון לחודש 10/18 ועד ליום התשלום בפועל; את הסך 80,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים ורבית מיום 24.1.12 ועד ליום התשלום בפועל; את הסך 4,500 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 4.1.17 ועד ליום התשלום בפועל; את הסך 13,527 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (7.3.2017) ועד ליום התשלום בפועל; את הסך 30,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט כמפורט בסעיף 55 לעיל, בתוספת הפרשי הצמדה ורבית כמפורט בסעיף 55 הנ"ל ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 46995-08-16 סלע כץ ואח' נ' אמפא מליבו שותפות מוגבלת רשומה ת"א 25021-07-17 ספרבר ואח' נ' אמפא ישראל 2016 - ניהול וייזום פרויקטים למגורים שו ת"א 5543-01-17 וולף ואח' נ' אמפא ישראל 2016 - ניהול וייזום פרויקטים למגורים שו לפני כבוד השופטת בכירה חנה קלוגמן התובעים: 1. פנינה סלע כץ 2. שמואל סלע 3. אסף וולף ע"י ב"כ עו"ד טל רבינוביץ' הנתבעת: אמפא מליבו שותפות מוגבלת רשומה ח"פ 55-0215883 ע"י ב"כ עו"ד קרן בן שחר ועו"ד אבי שרף פסק דין

סכום התביעה הנו על סך של 200,000 ₪ וזאת בגין ליקויי בנייה בדירת מגוריהם בהרחבה של קבוץ פרוד שבגליל.

סכום התביעה כולל בנוסף לעלות ביטול הליקויים בהתאם לחוו"ד 130,000 ₪, עגמת נפש בסך 12,000 ₪ וירידת ערך נטענת בסך 10,000 ₪ ופינוי הדירה ושמירה בסך 8,000 ₪ .

לבסוף, לטענת התובעים החוזה אשר נחתם בין הצדדים הנו חוזה אחיד.

יחד עם זאת, נקבע, כי את הרצון לתקן את הליקויים, על הקבלן לבטא עוד בטרם הגשת כתב התביעה וראה לעניין זה הציטוט: "17.הינה-כי-כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן (ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ [3]. המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי-ההתאמה במכר דירות ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [4], בעמ' 579 ואילך.

...

אמנם קבלתי את קביעת המומחה שאין צורך בדיור חלופי בעת ביצוע תיקון הליקויים, אך אין ספק שתקופה זו הן של התיקון והן של קיום הליקויים יש בה משום הפחתה ממיצוי השימוש בנכס , ובהתאם אני קובעת פיצוי בגין עוגמת נפש כדלקמן: משפחת ספרבר בסך של 5,000₪ , משפחת וולף בסך של 4,000 ₪ ומשפחת סלע בסך 6,000 ₪ .

לפיכך אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין רכיב זה. 13.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי הנתבעת תשלם כדלקמן: למשפחת ספרבר בגין עלות תיקון הליקויים בדירה 64,227 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות דעת ( 28.5.18 ) ועד התשלום בפועל .

על פי התביעה, הנתבעת הפרה את ההסכם באופן יסודי, התרשלה וכשלה בבניית הדירה, תוך הסבת נזק רב לתובעת: החל ממסירת הדירה באיחור, עובר לליקויי בניה רבים בדירה, ברכוש המשותף ובחנייה, וכלה בגרימת מפגעי רעש, ליכלוך וריח.

נוסף לכך, אליבא התובעת, המקום שהוקצה לחנייה הצמודה לדירה, בחניון הבניין, חורג מהתקנים המחייבים בתחום בניית חניות.

כאן המקום לציין, כי בכתב התביעה נדרשו פיצויים בגין ליקויים בשטחים המשותפים בבניין, בסך 117,600 ₪, ובגין הפרה יסודית של ההסכם, בסך 133,000 ש"ח. עתירות אלה נזנחו בסיכומי התובעת ולא אדון בהן.

נטל הראייה והשכנוע, כי מדובר בחוזה אחיד, מוטל על הטוען (ראו למשל, ע"א (ת"א) 6545-03-13 נציגות הבית המשותף "לב העיר" נ' אוניל בניה בע"מ; ע"א 4602/07 רדאל (אשדוד 88) בע"מ נ' בנק לאומי לשיראל בע"מ).

...

באותה המידה, איני רואה כיצד ניתן לקזז מן הסכומים שחבה הנתבעת לתובעת, על יסוד טענת הנתבעת כי הצדדים כרתו ביניהן הסכם ויתור מותנה, על פיו, אם יועבר סכסוך ביניהם למישור המשפטי, רשאית הנתבעת לקבל חזרה את מלוא הסכומים שויתרה על גבייתם, או ששילמה לתובעת (על דרך קיזוז מתמורת המכר).

סיכום א. התביעה כנגד הנתבע נדחית.

התביעה נגד הנתבעת מתקבלת בחלקה: (1) הנתבעת תשלם לתובעת 235,372 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בכתב התביעה נדרשו פיצויים בגין ליקויי בניה בדירה, בגין איחור של 12 חודשים במסירת הדירה, החזר ריבית פיגורים שנגבתה על ידי הנתבעות שלא כדין, פיצוי בגין ריבית על תשלומים שנדרשו מוקדם מהמוסכם, והחזר כספים שגבו הנתבעות בגין עבודה שלא בוצעה.

המומחה קבע בהקשר זה כי "במרפסת הפתוחה אותרו 55 אריחים בעלי גוון חריג ושונה. נעשה שימוש באריחים מסדרת ייצור שונה. נידרש להחליף אריחים אלו לאריחים בעלי גוון אחיד. אם לא ימצאו אריחים אלו, נידרש יהיה לפרק את כל הריצוף במרפסת ולבצע תוך הקפדה על גוון אחיד". הצדדים לא חקרו את המומחה על נקודה זו, ואף אין היתייחסות לכך בתצהירים שהוגשו.

המומחה הסביר בחקירתו כי אין קושי לחנות בחניה שניתנה לתובעים, אלא שהקירוי של החניה אינו מלא וחסר 16 ס"מ. אכן, בהתאם לסעיף 6.1.1 למיפרט שצורף להסכם המכר החניות הן מקורות חלקית.

בנוסף טוענים התובעים כי גם במועד זה הדירה לא היתה ראויה למגורים, וכי רק בחודש יוני 2019 נערכו תיקונים של ליקויים מהותיים ודחופים על ידי הקבלן, כך שיש לקבוע את מועד המסירה רק אז. הנתבעות סבורות כי היה ניתן לבצע השלמות ותיקונים לאחר מסירת החזקה, וכי אפילו בהתאם לחוות דעת התובעים מדובר בשלושה שבועות בלבד.

סיכום ותוצאה לסיכום, בגין ליקויי בניה על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 80,135 ₪; בגין איחור במסירה על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 99,600 ש"ח; בגין גביית כספים מוקדם מהמועד החוזי על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 71,095 ₪.

...

סיכום ותוצאה לסיכום, בגין ליקויי בניה על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 80,135 ₪; בגין איחור במסירה על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 99,600 ש"ח; בגין גביית כספים מוקדם מהמועד החוזי על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 71,095 ₪.

מאחר שלא הובאה אינדיקציה לפנית הצדדים לגישור שלא בתום לב או באופן כנה, אני סבורה כי יש לפסוק חלק משכר המגשר.

התוצאה היא כי על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 250,830 ₪; שכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪; והוצאות משפט בסך של 23,000 ₪.

בכתב התביעה שהוגש לבית משפט קמא, טענה המשיבה כי המערערת הפרה את ההסכם באופן יסודי, התרשלה וכשלה בבניית הדירה, תוך הסבת נזק רב למשיבה, החל ממסירת הדירה באיחור, עובר לליקויי בניה רבים בדירה, ברכוש המשותף ובחנייה, וכלה בגרימת מפגעי רעש, לכלול וריח.

כמו כן נדחתה טענת המשיבה לפיה ההסכם שנחתם בין הצדדים נכלל בגדר הגדרת "חוזה אחיד" ויש להורות על ביטול תנאים מקפחים שנקבעו בהסכם, מאחר והמשיבה לא עמדה בנטל להראות כי ההסכם הוא בבחינת חוזה אחיד.

על בסיס החומר שהוצג בפנינו, אנו סבורים כי בית משפט קמא בחן את התשתית הראייתית שהיתה בפניו, היתייחס באופן מפורט וממצה לראיות, ועל רק זה בצדק קבע כי על המערערת לפצות את המשיבה בגין ליקויי הבנייה ובגין ירידת הערך של הדירה בשל חריגת מבנה החנייה מהתקן ומהתכנית המאושרת.

בנוסף לאמור, אנו סבורים כי מאחר ואין מחלוקת כי הדירה ניבנתה בבניין הכולל קומה מסחרית, המיועדת לחנויות ועסקים, וכאשר המשיבה רכשה את הדירה ביודעה שאמורים להפתח עסקים בקומת המסחר ואף הייתה מיוצגת על ידי עורכת דין מטעמה אשר העבירה הערותיה ביחס להסכם המכר (פסקה 40 לפסק דינו של בית משפט קמא), נראה כי יש מקום להטיל על המשיבה אשם תורם חוזי מסוים, מצומצם, גם לאופן היתנהלותה, כפי שנפרט להלן וזאת מבלי להפחית מהאחריות המשפטית החלה על המערערת ברובה הגדול.

...

אולם איננו סבורים כי יש באמור כדי להוביל למסקנה כי האחריות לנזק מוטלת במלואה על המערערת.

לסיכום, האחריות העיקרית לנזק שנגרם למשיבה רובצת לפתחה של המערערת, אולם לאור קביעות המומחה וצמצום מפגע הריח הקיים נוכח תיקון פיר שחרור העשן, וכן בשים לב להתנהלות המשיבה ברכישת הדירה אשר נפגמה באשם תורם, שאותו יש לזקוף לחובתה, מצאנו בנסיבות העניין להורות על הפחתה מתונה בפיצוי שנקבע בגין ירידת הערך בשל קיומם של מטרדי רעש, לכלוך וריח בעקבות עסקי מזון והסעדה בקומת המסחר.

סוף דבר: לאור כל האמור, דין הערעור להתקבל באופן חלקי כמפורט לעיל בסעיף 60-61.