תביעה בגין הפרת חוזה שכירות של נכס מסחרי

בפני תביעה כספית לתשלום הסך של 181,406 ₪ שהגישה התובעת – בעלת הנכס המסחרי במיתחם הרחובות שלמה בדרום , אברבנאל במזרח ומעון בצפון והנגרים במערב , שעיסוקה בהשכרת שטחים מסחריים שבבעלותה .

התביעה בעיקרה היא תביעה לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם השכירות , בהסתמך על סעיף 15.5.

הפרה נוספת נטענת – נטישת המושכר ללא הסכמת התובעת בכתב ומראש :הצדדים חתמו ביניהם על הסכם שכירות כאמור אשר כלל בין היתר את סעיף 14 להסכם השכירות שכותרתו : "סיום ההסכם נטישה מוקדמת ופינוי המושכר" – על פי סעיף 14.3 להסכם זה: " בכל מקרה שהשוכר יפנה ו/או ינטוש את המושכר לפני תום תקופת השכירות וזאת ללא הסכמתו של המשכיר בכתב ומראש , הדבר ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם והשוכר ישלם למשכיר את דמי השכירות החודשיים ואת החשבונות ...עד לתום תקופת השכירות וזאת מבלי לגרוע מזכותו של המשכיר לפצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם השכירות". הענקת זכות שימוש לשוכר חלופי שלא עמד בתנאי הסכם השכירות המקורי: עוד ניטען על ידי התובעת להפרת סעיף 15.3.2 להסכם בכך שהוענקה זכות שימוש במושכר לאחר שלא בהתאם לתנאי הסכם השכירות – ואין חולק כי במקרה דנן משלא העמידה השוכרת החלופית ביטחונות וערבויות על פי ההסכם המקורי , הרי שיש בכך הפרה יסודית של הסכם השכירות.

...

שוכנעתי כי גם אם הנתבעת לא הייתה מרוצה מעסקת השכירות שביצעה מול התובעת לא הודיעה לתובעת דבר וחצי דבר אודות רצונה להעביר את זכות השכירות לצד ג – השוכרת החלופית בפועל.

שוכנעתי כי מדובר בצעד חד צדדי שביצעה הנתבעת ושכר נאה בצידו – סכום של 650,000 ₪ במזומן ששילמה השוכרת החלופית לנתבעת תמורת "העסק" – לרבות זכות החזקה בפועל במושכר !!!, והכל מבלי שקיבלה את הסכמת התובעת מראש ובכתב לכך!.

ברם , אין בהודעה זו כי לפטור את הנתבעת מקבלת הסכמה מפורשת ובכתב לזהות השוכר החלופי ולתנאי השכירות עמו והכל תוך שימת דגש על העובדה שהשוכרת החלופית לא המציאה כל בטוחה כמתחייב מהסכם השכירות! הכרעה לאחר שדחיתי את טענות ההגנה של הנתבעת , באתי לכלל מסקנה כי הנתבעת הפרה ,הפרה יסודית את הסכם השכירות בכך שנטשה את המושכר ומבלי שעמדה בתנאי הסכם השכירות, ומבלי שקיבלה בכתב ומראש את הסכמת התובעת לשוכרת החליפית לחזקתה מסרה את המושכר .לכך יש להוסיף את העובדה שהמושכר הועבר לחזקת השוכרת החלופית מבלי שהנתבעת ווידאה כי השוכרת החליפית עומדת בתנאי ההסכם המקורי בעיקר לעניין המצאת ערבויות – שלא הומצאו למרות דרישתה המפורשת של התובעת הן כלפי השוכרת החלופית והן כלפי הנתבעת (שתותיר ההמחאות שמשכה כבטוחה לתשלום דמי השכירות על ידי השוכרת החלופית) התוצאה היא שמקבלת את התביעה בחלקה הארי, ובהתייחס לתביעה לפיצויים קבועים ומוסכמים מראש .

רקע וטענות הצדדים: התובע הנו בעליו של נכס מסחרי המצוי ברחוב צה"ל באשקלון.

הנתבע העיד, כי ההיתקשרות עם זפרנה היתה הדרגתית, בתחילה הלווה לזפרנה הלוואה ולאחר מכן נדברו הצדדים להיתקשר בשותפות, כאשר כבר מחודש מרץ, כאשר נודע לו שזפרנה אינו משלם את דמי השכירות, ביקש להפגש עם התובע על מנת להסדיר את סוגיית השכירות, שכן התובע דרש את פינוי הנכס עקב הפרת חיוביו של זפרנה, כך שעל פניו, גם לשיטתו של הנתבע, היה מוכן לשלם את דמי השכירות לתקופה שקדמה לחתימת ההסכם.

אשר לעילת התביעה בגין הנזקים שנגרמו כתוצאה מאופן שבו הושאר הנכס, תמך התובע את עדותו בתמונות שצולמו ובעדותו של השוכר החלופי.

...

לאחר ששמעתי את הצדדים, התרשמתי, כי אמנם לא הושגה כל הסכמה באשר לגובה דמי השכירות בתקופת האופציה.

עדותו זו של התובע מקובלת עלי.

אין בידי לקבוע לפיכך מה היה מצבו של המושכר בעת עזיבת חלום לי את המושכר ומה עלות תיקון הנזקים.

תביעה כספית על סך 684,444 ₪ בגין הפרת הסכם שכירות ונזקים שונים.

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים התובע רשום כבעל זכויות בנכס מסחרי בשטח של כ-200 מ"ר, ברחוב ז'בוטינסקי 14 באופקים (להלן: "הנכס" או "המושכר").

מנגד, בהסכם לא נקבעה סנקציה למקרה של הפרה יסודית מסוג זה. התובע יכול היה לבטח בעצמו את הנכס ואילו עשה כן אפשר שהיה מקום לחייב את הנתבע לשלם לו את עלות הפוליסה, אולם התובע לא טען כי עשה כן. התובע רשאי היה לבטל את ההסכם בגין הפרה זו על ידי הנתבע ויכול היה לתבוע אכיפה.

אני סבורה כי השכרת הנכס עם שם העסק לצורך הפעלת אותו עסק, לתקופה של חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות (סעיף 5.3 להסכם) ועוד שנים כרצונו של השוכר (סעיף 5.4 להסכם), אינה מתיישבת עם אי מכירת המוניטין של העסק.

...

לכך אוסיף כי מכל מקום, ככל שהתובע רצה להותיר בבעלותו חלק מן הציוד, יכול היה לציין זאת במפורש בהסכם כלשהו והוא לא עשה כן. על כן, בהיעדר ראיות לשווי ציוד שלכאורה לא נרכש על ידי הנתבע ובהיעדר דרך להוכיח מה נרכש ומה לא נרכש על ידי הנתבע, התביעה ברכיבי נזק אלה, נדחית.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני דוחה את התביעה על כל רכיביה, מכל הטעמים שפורטו לעיל.

אני מחייבת את התובע לשאת בהוצאות הנתבע ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 42,000 ₪ אותם ישלם התובע לנתבע בתוך 30 יום מקבלת פסק דין זה. זכות ערעור כחוק.

בהמשך ההליך, הגיש התובע בקשה לתיקון כתב התביעה ובהמשך כתב תביעה מתוקן ועתר לחייב את הנתבעים לשלם לו סך של 389,095 ₪ בגין הפרת הסכם שכירות, הפרת הסכמי הלוואה וכן צו עשה לביטול הערבויות שלטענתו חתם למי מהנתבעים.

בחודש אפריל 21 הגיש התובע כנגד עדן, תביעה לפינוי המושכר תפ"מ 6177-04-21,בגין אי תשלום דמי שכירות עבור הנכס המסחרי אשר הושכר ע"י התובע לנתבע לצורך פתיחת הסופר "עדן מרקט" בעיר ערד על פי הסכם שכירות מיום 08.07.19.

הסכם שכירות של הנכס במרכז המסחרי בערד לטענת התובע, בבעלותו חנות במיכרז המסחרי בערד רחוב א.בן יאיר 35 (להלן: "המושכר") וביום 07.08.19 חתמו התובע ועדן על חוזה שכירות לצורך הפעלת מינימרקט "עדן מרקט", כאשר דמי השכירות החודשיים אשר סוכמו בין הצדדים הנם 6,000 ₪ כולל מע"מ החל מיום 07.08.19 ולמשך 12 חודשים.

...

נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי עניינה של התביעה האזרחית הינו בין השאר גם חובתם של הנתבעים לשלם לתובע את יתרת דמי השכירות על פי הסכם השכירות, ובשים לב כי השטר מושא ההליך זה מולא ע"י התובע לצורך תשלום דמי השכירות ובשים לב כי התובע לא סתר טענות הנתבעים בעניין, דין תביעה תאד"מ 9218-04-22 להידחות, שכן מדובר בכפל תביעה בגין דמי השכירות.

סיכום נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כלהלן: הסכם השכירות מיום 07.08.19 הופר על ידי עדן וכי עדן נותר חייב לתובע בגין 7 וחצי חודשי שכירות וכי הוריו, הם רומן ויוליה, ערבו לקיום חובותיו על פי ההסכם.

כמו כן, אני קובעת כי הנתבע מס' 1 זכאי לקיזוז סך של 11,611 ₪ בגין סכומים ששילם ביתר לתובע.

שטר החוב שימש כבטוחה לתוספת להסכם שכירות שנחתם ביום 23.2.15, בין חברת מסגריית יהוד בע"מ, באמצעות מר מוטי בלאני (להלן: "התובעת" ו"בלאני" בהתאמה) לבין חברת זכוכית שפירא מעצבי הזכוכית בע"מ (להלן: "החברה" או "הנתבעת") בקשר לנכס מסחרי ברחוב אברהם גירון 11, יהוד (להלן: "המושכר").

התיק השני ת.א. 23355-03-19 קשור גם הוא לנכס המושכר ועניינו פיצוי התובעת בגין הפרת הסכם השכירות מיום 21.10.10 ובגין נזקים שנגרמו למושכר.

בדיעבד נתברר כי ניהול המו"מ נעשה על ידי הנתבעים 4-7 בחוסר תום לב ושאין בכוונתם לחתום על הסכם שכירות מחייב, לא כל שכן לשלם את חוב דמי השכירות של הנתבעת.

בתוספת להסכם הצהיר הנתבע כי הוא ערב לכל התחייבויות השוכר, דהיינו החברה ונתן הסכמתו כי התובעת תהיה רשאית לתבוע אותו על פי ערבותו, גם אם לא פנתה או תבעה את החברה קודם לכן.

...

בנוסף, סבורני כי ניתן היה לפעול בדרכים אחרות, כגון: השגת הסדר בין הצדדים לפינוי המושכר ואיתור שוכר חילופי על ידי התובעת, או בדרך של מימוש הציוד והמכונות שהיו בבעלות החברה ואשר נטען כי לבסוף הועלמו מהמושכר.

כן סבורני כי ניתן היה לנקוט באמצעים אלה בצורה יעילה יותר, ככל שהתובעת היתה מקדימה ומיידעת את הנתבע בחובותיה של החברה, לפני שאלה הלכו ותפחו כמו גם חובותיו של עיוש, עד לכניסתו להליך של פשיטת רגל ביולי 2018.

סוף דבר לאור קביעתי האמורה אני דוחה את דרישת התובעת לחיוב הנתבע בכלל חובות החברה, למעט סך של 83,560 ₪ (היינו חוב דמי השכירות בסך של 138,060 ₪ בניכוי הסכומים ששולמו עד וכולל נובמבר 2017, בסך כולל של 54,500 ₪ ).