תביעה בגין הפרת חוזה רכישת דירה צמודת קרקע

בפני תביעה לאכיפת הסכם ולחילופין לפצוי בגין הפרת הסכם, לרכישת דירה "על הנייר". העובדות: התביעה הוגשה בתחילה כנגד ארבע נתבעות, אך תוך כדי היתקדמות ההליכים בתיק נותרה רק הנתבעת 1 שרק איתה כרתו התובעים על הסכמים לרכישת דירות.

לאחר הזכייה במיכרז המתינה הנתבעת להשלמת פיתוח המקרקעין על ידי משהב"ש, הגישה בקשות להיתרי בנייה לועדה המקומית לתו"ב בירושלים, ובד בבד החלה החברה בתכנון הפרוייקט ושיווקו ומכירתם "על הנייר". במסגרת שלב המכירה הראשון של הדירות, במהלך השנים 2015-2016, היתקשרה הנתבעת עם 19 רוכשים בהסכמי מכר.

סעיף זה קובע כי : "מבלי לגרוע מזכויות הצדדים במקרה של הפרה, הרי שבכל מקרה בו בוטל ההסכם, היתבטל או פקע כדין מכל סיבה שהיא, בין בהסכמה ובין שלא בהסכמה, ישיב כל צד למישנהו כל דבר שקבל ממנו על פי ההסכם ובכלל זה תהיה הבטוחה בטלה ומבוטלת והחברה תשיב את החלק מהתמורה ששולם על ידו בפועל כשסכום זה צמוד בתנאי הנקובים בסעיף 11.4 להסכם מיום התשלום ועד ליום ההחזר בפועל.

...

נוכח המסקנות אליהן הגעתי הרי שכל התביעה לפיצוי בגין הפרת ההסכם לרבות פיצוי בהתאם לחוות הדעת השמאית שהגישו התובעים נדחית, והנתבעת רשאית לבטל את הערת האזהרה שרשמה לטובת התובע 1.

על כן מדובר בהרחבת חזית אסורה ודינה להידחות.

סיכומו של דבר: הנתבעת תגיש פסיקתא לחתימתי בהתאם לאמור בגוף פסק הדין סעיפים 77 -78 וזו תועבר לתגובת הצד שכנגד.

אשר לפסיקה שאליה הפניתה רמ"י זו אינה משקפת הלכה לפיה החוזים של עמידר חלים רק על שטח הדירה ולא על הקרקע הצמודה לה. באותם המקרים לשון החוזים והתשריטים שצורפו להם לא לימדו שהחצרות שם היו כלולות בממכר, בנגוד למקרה הנוכחי.

כמו כן יש לזקוף לחובתם חוסר תום לב שעה שהם מסרבים מזה שנים לחתום על חוזה חכירה מתוקן, ובו שטח הנכס הנכון – כ-221 מ"ר. לגופו של עניין טענה רמ"י כי משולם רכשו בשנת 1983 לכל היותר זכויות חכירה כפי שהיו בידי סלינז הבעלים הקודמים, בדירה בת חדר עם מרפסת בשטח של כ-22 מ"ר שממוקמת במיגרש 216.

ביחס לעילות מכוח העוולה החוקתית של הפליה וגרם הפרת חוזה, הרי שהן לא הוזכרו בכתב התביעה ולכן מדובר בהרחבת חזית אסורה.

...

מכל מקום נושא ההחזר של דמי ההסכמה ששולמו ביתר אינו נוגע בתביעה זו, שכן הוא איננו כלול בסעד המבוקש, והתובעים יהיו רשאים לנקוט הליך מתאים ככל שימצאו לנכון, וככל שלא יגיעו להסכמות עם רמ"י. כמובן שלא אקבע עמדה בעניין זה. עוד אינני מקבל את טענת משולם כי החוזה עליו חתמו (חוזה החכירה מיום 21.1.97) מחייב את רמ"י, באופן שהיא לא יכלה לחזור ממנו.

וכך ניתחה את הדברים כב' השופטת ברק ארז: "ככל שהדברים נוגעים ללשון ההסכם, אני סבורה שזו לא הייתה יכולה להיות מפורשת יותר. ההסכם מתייחס באופן עקבי ל'דירה' שהשימוש בה הוא למטרת 'מגורים' בלבד. כאמור, גם במבוא להסכם הדירה מתוארת כ'דירה מס' 1 שבמבנה מס' 45'. בנוסף, לשון ההסכם מבחינה באופן ברור בין הדירה לבין התייחסויות אחרות לקרקע ולבנוי עליה – 'יחידת הקרקע שעליה עומד הבית המכיל את הדירה' (סעיף 2 להסכם); ה'מגרש' (סעיף 3(ג) להסכם); ה'בית המכיל את הדירה' וה'קרקע שעליה בנוי הבית' (סעיף 17 להסכם). לכאורה, מכאן ניתן ללמוד שההסכם מקנה זכויות בדירה בלבד ולא במגרש שעליו היא בנויה" (שם, בפסקה 17).

התוצאה התביעה נדחית.

ביום 5.2.18, למרות היתנגדות הנתבעת, החליט בית המשפט על פירוק שתוף בדירת המגורים של הצדדים, בית צמוד קרקע ברחוב כנפי נשרים באשקלון (להלן: הדירה), בדרך של מכירת הדירה למרבה במחיר כאשר לצדדים זכות ראשונים לרכוש את הדירה.

ראה רע"א 8268/07 עו"ד מ' קידר, כונס במינוי כב' ראש הוצל"פ על זכויות החייבים בנכס נ' צ'נירו שלמה, 28.08.2008: "ויודגש, על חוזה המכר בין רוכש לכונס הנכסים חלים דיני החוזים ואין ראש ההוצאה לפועל מוסמך להורות על שינוי הוראות חוזה זה בהיעדר הסכמת הצדדים. לא זאת, אף זאת, ככל שיש בהחלטתו של ראש ההוצאה לפועל משום שינוי הוראותיו של חוזה בר תוקף, הרי ששינוי זה נעשה בחריגה מסמכות ומשכך בטל הוא (וראו: דוד בר-אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות, מהדורה שישית, בעמ' 508)". במקרה נדון הבהיר ב"כ התובעת כי אין לו כל טענה כנגד כונסות הנכסים, ולכן לא ברור כיצד סבור כי יש עילת תביעה בגין הפרת הסכם כלפי הנתבעת.

...

סוף דבר התובעת רכשה דירה אשר השיתוף בה פורק ונמכרה בהליך כינוס נכסים בבית המשפט לענייני משפחה.

על כן, התביעה נדחית.

לאור דחיית התביעה נדחית ההודעה לצד שלישי.

אל מול זאת, שאלת תחולת החוק עלתה בת"א 11930-11-20 גליה ינושבסקי נ' קבוצת לב העיר - האשל 6 ר"ג בע"מ (נבו 21.06.2023), שם התובעת הגישה תביעה בשל הפרת הסכם בנוגע לחניה, איחור במסירת הדירה ועוגמת נפש.

עם זאת, הגם שסעיף 5.3 מוגדר בראשיתו "בנוסף לכל האמור לעיל" – משמעותו היא כי בנוסף למועד המסירה החוזי הקבוע בסעיף 5.1 (תום 18 חודשים מקבלת היתר הבנייה) או כי עבודות הפיתוח תוכלנה להימשך לאחר מסירת הדירה, בכל מקרה של פגור בגמר הבנייה של עד 60 יום אשר ייגרם מכל סיבה שהיא לא ייחשב הדבר להפרת חוזה (עת סעיף 11 לנספח שינויים לחוזה המכר נקבע כי במקום "90 ימים" יבוא "60 ימים", כאשר עד 60 יום, הרוכש לא יזכה בפצוי), ללמדך כי מקום בו נדרשים ל-60 יום, ממילא נכללים אותם 45 יום.

יוער כי עיון בחוות הדעת מלמד כי היא נערכה בדומה לחוות דעת אחרות שהוצגו לפני בית המשפט בעניינים דומים, לרבות שהוגשו על ידי נתבעות בגין איחור במסירה על בסיס התוספת לאותן תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) בכל הנוגע לתאור בטבלה של שכר דירה נידרש ואלה גם אלה לא צרפו את המודעות או חוזים על בסיסם נקבעו המספרים והנתונים העובדתיים.

בשים לב לכך שמועד הדירה החוזי הוא 5.3.18 ומועד הערכה אמור להיות סביב חודש מאי 2018, והמומחה הוא אשר מסר כי דמי השכירות בדירה בת 5 חדרים כולל ממ"ד ומרפסת שמש בשטח ברוטו של 115 מ"ר (אם כי לא ברור אם ישנה חניה צמודה) עומד על סך של 4800 ₪ בעוד בעניינינו ישנה חניה והמרפסת היא 13 מ"ר ושטח הדירה הוא 130 מ"ר והעיד על כך שמדובר תחת אותו איזור לצורך הערכה דומה, כשמנעד המחירים הוא בין 4500 ₪ מינימום לבין 5800 ש"ח מאקסימום, ובאיזור ישנה מצוקת חניה, עת מדובר בבניין בעל חזות מודרנית, בעוד למשל ברחוב גורדון הגובל לרחוב הדירה מושא התובענה 5 חדרים, 120 מ"ר עם מרפסת וחניה השווי הוא 5700 ₪ עת מדובר בבניין ותיק אולם הדירה משופצת; או דירה אחרת 4.5 חדרים כ-120 מ"ר עם חניה ללא מרפסת כשהמבנה ותיק אולם גם שם הדירה משופצת – סך של 5800 ₪; או דירה ברחוב מקדונלד בת 4 חדרים גדולה כ-120 מ"ר כשהיא עם מרפסת אולם ללא חניה עת מדובר גם בבניין שעבר תמ"א אולם הדירה בחלק הוותיק הסכום הוא 5200 ₪ (נכון לשנת 2018) ; או דירה בדוד המלך בעלת 4 חדרים כשלא ידוע את גודלה (אולם ניתן לשער כי מדובר לא יותר מ-120-130 מ"ר) עם חניה ללא מרפסת והמבנה ותיק – סך של 5200 ₪ או דירה ברחוב איסר הראל עם 5 חדרים כ -130 מ"ר כבעניינינו עם מרפסת וחניה כבעניינינו – סך של 5000 ש"ח וזה נכון לשנת 2018 כבמקרה דנן ועסקינן בדירה חדשה כבמקרה דנן ודומה כי זו הכי רלוואנטית לענייננו ובשים לב למנעד הסכומים כאמור – אני מעמידה את סכום שכר הדירה הראוי ע"ס של 5050 ₪.

...

סוף דבר.

התביעה מתקבלת בכל הנוגע לסעד בדמות צו עשה כאמור מעלה וכן בנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה לפי 8*150*5050 ₪ ממועד המסירה החוזי 5.3.2018 (משהחיוב של 60 יום מוחל עתה רטרואקטיבית למועד המסירה החוזית משהנתבעת לא עמדה במסירת הדירה בתום 60 ימים ממועד המסירה החוזית.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי בנוגע לקבלה חלקית של טענת הנתבעת לקיזוז, וכן הצורך בהגשת כתב הגנה עת התביעה נמחקה (ולא נדחתה) בשלב הסיכומים אולם בכל מקרה היה מקום להידרש לטענת הקיזוז (כך שלא מן הנמנע שהתובעים היו מגישים כתב תשובה והראיה שהגישו מסמכים רלוונטיים לכתב ההגנה שהם מענה גם לכתב ההגנה של התובעים מול הנתבעת- נספחים ג' וד' לכתב ההגנה לתביעה שכנגד) – הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות בסך של 3000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 16200 ₪.

רקע, טענות הצדדים והנפשות הפועלות ראשיתו של ההליך בתביעה שהגישה יצחק ועמוס בוקרה קבלנים בע"מ (להלן: החברה), העוסקת ביזמות ובניה, כנגד רוכשי שתי דירות לתשלום יתרת התמורה החוזית, תשלומים נלווים ופיצויים בגין הפרת ההסכם ביחס לשני הסכמי מכר שנערכו ביום 2.10.2003 לרכישת דירה בבתים צמודי קרקע ברחוב התקווה 4 באשקלון.

...

סבורני כי אי-רישום זכויות הרוכשים בדירה בנסיבות המקרה דנן במשך למעלה מ-11 שנים (במועד מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי) אינו יכול להיחשב כעיכוב קל ברישום, ולטעמי מדובר בעיכוב משמעותי ביותר שעולה כדי הפרה יסודית של החוזה.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעת שכנגד 1, סך של 45,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה שכנגד ביום 14.5.19 ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד 2-3, סך של 45,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה שכנגד ביום 14.5.19 ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעת שכנגד לבצע את הפעולות המפורטות בסעיפים 17.1 עד 17.3 בכתב התביעה שכנגד, לרבות לגרום לכך כי תירשם לזכות התובעים שכנגד זכות חכירה ראשית לדורות על ידי רשות מקרקעי ישראל.