תביעה בגין הפרת הסכמי קומבינציה וליקויים בבנייה

בפניי תביעה ותביעה שכנגד לפיצויים בגין הפרות נטענות של הסכם קומבינאציה, שנערך בין הצדדים.

עוד טען המנוח כי התשלום בגין הדירה קוזז על חשבון ליקויי בנייה שהוא נאלץ לתקן על חשבונו, לאחר שהנתבע סרב לתקן אותם.

התביעה העיקרית: האם הנתבע הפר את הסכם הקומבינאציה העזבון טוען כי הנתבע התחייב בהסכם לבנות 5 קומות ובכל קומה שלוש דירות, ובחקירה הנגדית טען בנו של המנוח כי אף אם לא הייתה התחייבות מפורשת לכך בהסכם, הרי שהנתבע התחייב לכך בעל פה. הנתבע הכביר מילים בכתבי הטענות מטעמו ובסיכומיו כי לא הייתה הסכמה כאמור, אך בפועל הנתבע אכן בנה 5 קומות ובסך הכל 15 דירות.

...

על כן אני קובעת שהנתבע לא הפר את הסכם הקומבנציה והתביעה העיקרית נדחית.

על כן אני קובעת כי אם מכירת הדירה הייתה ניסיון לסעד עצמי, אסור היה למנוח לנקוט בסעד זה, ועליו להעביר לידי הנתבע את הסכום המלא שקיבל בגין דירה זו. במהלך ההליכים ובסיכומים טען התובע כי הנתבע הסכים שהמנוח ימכור את אחת הדירות שהיתה צפוייה לעבור לבעלותו, וזאת כדי להביא את הסכסוך שביניהם לפתרון.

מכאן שהגירסה החדשה ולפיה הנתבע הסכים למכירת הדירה על ידי המנוח, נדחית.

]השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיאה ד' פלפל) מיום 10.1.2011 שדחה את תביעת המערערת לפצוי כספי בגין הפרה נטענת של הסכם קומבינאציה בינה לבין המשיבה 1 (להלן: החברה).

בכתב התביעה נטען כי החברה הפרה את ההסכם בכך שלא השלימה את בניית הקומה השישית אלא מסרה אותה במצב של מעטפת; בכך שלא התאימה את שלוש המעליות שהותקנו בבניין לצרכי הדיירים והמבקרים בו, ובכך שלא התקינה מעלית נוספת בבניין, מה שהצריך בניית מעלית רביעית בשלב מאוחר יותר; כי נתגלו ליקויים במערכת המיזוג המרכזית שהותקנה בבניין; כי נתגלו ליקויי בנייה שונים בבניין; וכי בגין כל אלה נגרם לבניין ירידת ערך.

...

אומר בקצרה כי דין הערעור להידחות מטעמיו ומנימוקיו של בית משפט קמא, ואיני רואה להרחיב בדברים.

אשר על כן, דין הערעור להידחות והמערערת תשא בהוצאות המשיבים בסך 30,000 ₪.

מן הטעמים שפורטו, אני סבור כי מן הראוי שועדת סדר הדין האזרחי תיתן דעתה לסוגיה זו ותעשה לתיקון התקנות, באופן שישלול את האפשרות להעביר לרשם את המטלה של שומת הוצאות, להוציא מקרים חריגים.

כתב התביעה שהוגש על ידי התובעות בבית המשפט המחוזי מלמד כי התביעה בגין ליקויי בנייה מתייחסת לאותה מסכת עובדתית הנטענת בתביעה בתיק זה. מדובר באותו הסכם קומבינאציה, אותו ביניין ואותו היתר בנייה שבמסגרת התביעה בבית המשפט המחוזי, כמו בכתב התביעה בתיק זה, נטען שהנתבעת הפרה ופעלה בנגוד להם (ראו סעיפים 4 ו-60 לכתב התביעה בבית המשפט המחוזי).

...

אינני מקבלת גם את טענת התובעות לפיה אין מקום למחיקת התביעה בתיק זה משטרם הוכרעה בקשתן לקבלת היתר לפיצול סעדים בבית המשפט המחוזי.

מקובלת עלי גישת השופטת אביגיל כהן מיום 13.1.2019 בעניין רע"א 21796-01-19 לפיה יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.

מכל האמור, אני מורה על סילוק התביעה על הסף.

יוצא אפוא, כי התובעת טוענת כי יש לבטל את הסכם הקומבינאציה מחמת היותו לוקה בטעות, הטעייה או עושק שאירעו בעת כריתתו.

האם יש להורות על ביטול הסכם הקומבינאציה נוכח הפרתו הנטענת על ידי יעקב ז"ל או ע"י הנתבעים? הנתבעים חוזרים בסיכומיהם על הסכמתם לביטול הסכם הקומבינאציה, ובילבד שביטול זה יעשה מכוח התניה הקבועה במבוא של הסכם הקומבינאציה (ב"והואיל החמשי") לפיה: "והואיל ומוסכם בזה בין הצדדים כי אם הת.ב.ע לא תאושר ולא תקבל תוקף או לחילופין תאושר תוכנית בנין ערים המשנה באופן מהותי את זכויות הבניה עפ"י הת.ב.ע., כך שלא ניתן לקיים את ההסכם מבלי שזכויות אחד הצדדים תפגענה, יהיה כל אחד מהצדדים זכאי לבטל הסכם זה בהודעה בכתב לצד השני. במקרה כזה לא יהיו בין הצדדים כל טענות ו/או תביעות האחד כנגד השני. (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).

...

בנוסף, הנני קובע בזאת כי התובעת זכאית לקבל את חלקה (35.185%) בהכנסות מדמי השכירות שהתקבלו בפועל אצל הנתבעים מהשכרת המקרקעין, וכן כי זכאותה זו מתייחסת גם לחלקה בדמי השכירות שהתקבלו ו/או יתקבלו כתוצאה מהשכרת המקרקעין החל משנת 2015 ואילך, כל זאת – בהתאם למפורט לעיל בסעיפים 113-114 של פסק דין זה. בנוסף, הנני דוחה בזאת תביעתה של התובעת לקבלת פיצויים בגין נזקים ממוניים כתוצאה מהפרת הסכם הקומבינציה.

הנני קובע בזאת כי הסכומים שהתובעת קיבלה מיעקב ז"ל ניתנים לקיזוז ע"י הנתבעים מהסכומים שהיא זכאית לקבלם מהנתבעים בהתאם לפסק דין זה, והכל בהתאם לקבוע ולמפורט בקשר לכך בפסק דין זה. לבסוף, הנני מורה בזאת על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת יעקב ז"ל ולטובת בנק לאומי על חלקה של התובעת בבעלות במקרקעין, וכן על מחיקת המשכנתא שנרשמה לטובת בנק לאומי על זכויות הבעלות של התובעת בחלק מהמקרקעין, הכל בהתאם למפורט בסעיף 130 לעיל.

בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי – הנני מחייב בזאת את הנתבעים לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 75,000 ₪.

ההליך הראשון - התביעות ההדדיות בגין הפרת הסכם הקומבינאציה על פי הסכם הקומבינאציה, היה על החברה לקבל היתרי בנייה לבניית שלוש היחידות הנוספות (מתוך 12 יח"ד עליהן הוסכם).

זאת, לאחר שמערבי סירבו לקבל את 2 הדירות שהוקצו להם על פי הסכם הקומבינאציה בטענה לליקויי בניה ואי קבלת טופס איכלוס (למרות שנתקבל טופס 4), וכן סירבו לאפשר לרשום הערות אזהרה לזכות רוכשי הדירות ולהעביר הבעלות בדירות על שמם או על שם החברה.

...

למעלה מן הצורך, וגם בהנחה שהסכם הפשרה אינו חוסם את מערבי, בחנתי את טענות מערבי גם לגופן, על פי תצהירי הצדדים וחקירת המצהיר מטעם הבנק, ונחה דעתי כי לא עלה בידי מערבי להוכיח טענותיהם.

לאור המסקנה אליה הגעתי לגופן של טענות מערבי כלפי הבנק, איני רואה לקבל את בקשתם להגשת ראיות נוספות בשלב הערעור, מסמכים שלטענתם תומכים בגישתם לגבי פרשנות ההסכם (התכתבויות, טיוטות של הסכם הפשרה ותצהיר של בא כוחם הקודם).

סיכום וסוף דבר טענות החברה כנגד מערבי לגבי הפרת הסכם הקומבינציה בגין ביטולו החלקי והפרת הסכם האופציה דינן להידחות בשל מעשה בית דין בהליך הראשון.