תביעה בגין הפרת הסכם להתקנת גג רעפים

לפני תביעה להשבה ולפצוי נוכח ביטול הסכם להתקנת גג רעפים.

דרישה זו של התובע לא נענתה, וכך בוטל ההסכם והתובע השלים בעצמו את הפרויקט, כולל התקנת הרעפים אותם רכש במישרין מחברת שלמה גל סחר (1988) בע"מ. ביום 29.12.13 הוגשה תביעה זו. תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות לטענת התובע, בוטל ההסכם לאחר שהתברר כי הנתבע הפר את התחייבויותיו כלפיו הן באי התקנת הרעפים והן בבצוע לקוי של עבודות שכן בוצעו.

כך טען התובע לנזק בסך של 57,714 ₪, הוא ההפרש בין התמורה שנקבעה בהסכם לעלות התקנת הרעפים בפועל, אך מעלותה הכוללת של העבודה לפי תחשיבי התובע (129,114 ₪) הוקצב סך של 65,000 ₪ לעלות העבודה בלא כל ראיה לתשלומים ששילם התובע בגין עבודה זו, ויתרת העלות התייחסה לתשלומים עבור רכישת הרעפים משלמה, אך לא הובהר מה הסכום שהיה משלם התובע לנתבע לו קוים ההסכם, כך שניתן יהיה להשוות בין הסכומים.

...

לפיכך, לא ניתן לחייב את הנתבע בהשבה וטענה זו – נדחית.

לסיכום, בין הצדדים נכרת הסכם שלפיו שכר התובע את שירותי הנתבע בהנחת רעפי צפחה בגג הבית אשר התובע בצע פרויקט לבנייתו.

אף טענת התובע לחיוב בפיצוי בשל רשלנות בביצוע עבודות הנתבע נדחתה, כשהתברר שלא הובאו כלל ראיות לביסוס טענה זו. אשר על כן אני דוחה את התביעה.

ביום 13.6.2013 נשלחה לתובע התראה טרם הגשת כתב אישום מהלישכה המשפטית של עריית גת והתברר לתובע שהנתבע לא הסדיר את חובותיו בגין התוספות הנ"ל; לתובע התברר שלנכס הוצאו מספר צוי הפסקה מינהליים במועדים שונים בגין עבירות בנייה; לפי חוות דעתו של המהנדס בוריס גנדלר ניבנתה תוספת צפון מערבית למבנה המקורי ללא היתר בנייה, שבה הותקן גג רעפים עם ליקויי בנייה, ויש לפרקה ולבנות אותה מחדש על פי היתר בנייה; בסעיף 18 להסכם צוין כי במהלך השנים ניבנו תוספות בנייה כחוק וברשות הנתבע האישורים לכך; הנתבע הטעיה את התובע באי גילוי עובדות שהיו ברשותו לגבי הבנייה החריגה והתנהג בחוסר תום לב; הנתבע הפר את ההסכם ויש לחייבו בתשלום הפצוי המוסכם; עו"ד גופר היפר את חובת הזהירות המוטלת עליו; הסעדים שנתבעו- פירוק והרכבת גג הרעפים בתוספת הבנייה- 51,480 ₪; פיצוי מוסכם לפי ההסכם (בסך של 20,000 ₪) בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק- 233,589 ₪; פיצוי בגין עגמת נפש- 25,000 ₪; סך הכול- 314,869 ₪.

שומה היה על התובע לפרט בכתב התביעה את התשתית העובדתית הנוגעת לסעיף 8 לחוק ההתיישנות לגבי היתיישנות שלא מדעת ולא ניתן לרפא את הפגם בכתב תשובה; יש לדחות את התביעה מחמת שהוי בלתי סביר; עו"ד גופר הלך לעולמו במהלך שנת 2014, המועד לשמירת מסמכים של עסקה שנעשתה לפני כשלושים שנה שנה חלף, והנתבעת 2 נותרה ללא יכולת להיתמודד עם התביעה; התובע היה מודע למצבו התיכנוני של הנכס והצהיר בסעיף 15 להסכם שהוא מוותר על כל טענה של פגם או פגם נסתר; בסעיף 18 להסכם התובע התחייב לשאת בעלות התכניות לצורך קבלת הסכמת הערייה להעברת הזכויות בנכס; התובע טען בסעיף 3 לכתב התביעה שהוטעה על ידי נציג הערייה שמסר לו בשנת 1988 שהנכס ניבנה כחוק; מכאן שהתובע קיבל על עצמו לבצע בדיקת הזכויות והסתמך על המידע שקבל בשנת 1988 מהעירייה; התובע הוא בעל מחצית הזכויות בנכס והוא מנוע מלטעון לנזקים המוכחשים כאילו היה הבעלים של מלוא הזכויות; הגשת התביעה לאחר פטירתו של עו"ד גופר המנוח נגועה בחוסר תום לב ובבחינת נזק ראייתי; התובע לא פעל לצמצם את הנזקים הנטענים; התובע ביצע חריגות בנייה; הוכחשו הטענות בכתב התביעה והסעדים שנתבעו; לחילופין יש מקום להפחית את הפיצויים המוסכמים שנתבעו לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות של הפרת חוזה), התשל"א-1970.

...

הנתבע טען בכתב ההגנה, בעיקרי הדברים, כי ההסכם נחתם למעלה מ-28 שנים טרם הגשת התביעה ומשכך עילת התביעה התיישנה; בנסיבות העניין התובע אינו יכול לטעון שנעלמו ממנו העובדות המהוות את עילת התביעה מסיבות שאינן תלויות בו; דין התביעה להידחות מחמת שיהוי ניכר; הסכם החכירה הסתיים ביום 6.11.2015 והתובע אינו בעל הזכויות בנכס; בעת העברת הזכויות בנכס לא היו חריגות בנייה; חריגות הבנייה נוצרו על ידי התובע וביום 17.3.1996 ניתן כנגדו פסק דין בשל חריגות בנייה; צווי ההפסקה המנהליים הוצאו שנים רבות לפני מכירת הנכס, עניינים אלה הוסדרו על העירייה ואין להם קשר לחריגות הבנייה; בחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה צוין שבשנת 1988 התובע קיבל אישור בעל פה מנציג מחלקת ההנדסה בעירייה שהכס בנוי כחוק והמדובר בהודאת בעל דין; התובע רשאי לתבוע רק מחצית מהנזקים הנטענים מכיוון שהנכס נרכש על ידי התובע ורעייתו; התובע נושא באחריות לליקויים הנטענים בגג הרעפים בשל תוספת הבנייה שביצע בנכס; הוכחשו הסעדים שנתבעו בכתב התביעה; לחילופין, מכל סכום שייפסק יש לקזז את יתרת התמורה שטרם שומה בגין רכישת הנכס בסך של 8,000 ובשיערוך מתאים בסך של 89,820 ₪.

בנסיבות העניין, סבורני שניתן להעמיד את המועד לתחילת מרוץ התיישנות, לכל המאוחר, ביום 17.3.1996, במועד הודאתו של התובע בעובדות שפורטו בכתב האישום והרשעתו בדין, לאחר שהתחוור לו כי העירייה מייחסת לו עבירות בנייה בנכס מעבר להצבת הקונטיינר, ומשכך התביעה הוגשה בחלוף תקופת ההתיישנות.

סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע כי "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל ההתיישנות ביום שבו נודע לתובע עובדות אלה". המבחן שאומץ לעניין תחולתו של כלל הגילוי המאוחר הוא מבחן אובייקטיבי, ומכיוון שהמידע הרלבנטי לגבי מצבו התכנוני של הנכס היה זמין לעיונו של התובע, סבורני שהוא אינו יכול להישמע בטענה שלא היה ניתן למנוע את הגילוי בזהירות סבירה.

"מצב דברים זה, בו העובדות המהוות את עילת התובענה הנטענת פורסמו במאגר פומבי הפתוח לעין הציבור (הגם שבארצות הברית), ספק רב אם מתיישב עם הטענה כי לא ניתן היה למנוע את אי גילוי העובדות בזהירות סבירה. המשיב אישר כי יכול היה לבדוק את מרשם הפטנטים שנים קודם לכן, ומטעמים של אקראיות ומקריות בדק את הפטנטים הרשומים על שם קוברסקי רק בשנת 2004. בכך אין כדי להכניסו תחת סעיף 8 לחוק ההתיישנות". התוצאה התוצאה היא שהתביעה נדחית מחמת התיישנות עילת התביעה.

החברה מכחישה את כל פריטי הנזק הנטענים בתביעה לרבות טענת הדיירים בדבר זכאותם לפיצוים בגין הפרה מתמשכת של החוזה, ומוסיפה וטוענת כי ביצעה את עבודתה בהתאם להוראות החוזה, לפי התכניות ודרישות הדיירים, לרבות התיקונים שנתבקשו, והן בוצעו על ידה באופן מקצועי ולשביעות הרצון ובפיקוח אדריכלים ומהנדסים, וכי הדיירים רק מנסים להיתחמק מתשלום יתרת חובם כלפיה.

בהמשך חקירתו הנגדית אישר מנהל התובעת כי התחייב במסגרת החוזה להקים גג רעפים מעל המרפסת של השכן (פ' עמ' 10 ש' 14-16), כאשר אין חולק שעבודות אלו לא בוצעו, מהטעמים שצוינו לעיל ע"י המומחה מטעם ביהמ"ש. עיון בכתב הכמויות (מוצג נ/2 מיום 13/7/21) הנושא את חתימה וחותמת החברה, מעלה כי החברה התחייבה לספק למזמין תאורת חירום (פריט 05.1.250), התקנת כיור למטבחון במרפסת (פריט 04.1.040), וכן חפוי רעפים מעל גג בטון כולל מעל שכן (פריט 06.1.110), וזאת כאשר לפי הוראות החוזה התחייבה החברה לספק על חשבונה את כל חומרי הבניה לצורך הקמת תוספת הבניה בהתאם למיפרט שצורף כנספח ב' להסכם.

...

לאחר עיון בסעיף 11 להסכם לביצוע העבודות נשוא התביעה, נחה דעתי שלא לתת תוקף לתניית הפיצוי המוסכם משלושה טעמים עיקריים: ראשית, עפ"י הפסיקה, חובתו של תובע פיצוי מוסכם להבהיר כבר בכתב התביעה מהי ההפרה שבגינה נתבע הפיצוי המוסכם, כך שלא די בטענה כללית בעלמא של "הפרות חוזרות ונשנות" או "הפרה מתמשכת" (ראו: ס' 23-24 לכתב התביעה) כדי לחבר באופן "אוטומטי" בין הפיצוי המוסכם החוזי לבין כל סוגי ההפרות הנטענות בכתב התביעה (ע"א 2161/11 דרור נגד פרץ, פורסם בנבו 5.2.13).

בחנתי טענה זו, ואף אני סבור, כי בנסיבות העניין, זכאים הדיירים לפיצוי בגין עוגמת נפש מהחברה, אם כי בשיעור מדוד אותו אני אומד בסך 5,000 ₪.

סוף דבר מכל האמור לעיל ולסילוק התביעות בשני התיקים – אני מחייב את החברה (הכוונה לשתי הנתבעות בתיק) לשלם לדיירים (משפחת רוס) את הסך 55,963 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 23.3.2018 עד התשלוך המלא בפועל.

התובעים התקשרו עם הנתבעת, באמצעות מנהלה מר מוטי ביטון (להלן:"ביטון") בהסכם להתקנת גג רעפים מעל קונסטרוקציית עץ קיימת.

בכתב התביעה, עותרים התובעים לחייב את הנתבעת בעלות תיקון הגג, אשר על פי הצעת מחיר שקבלו תיסתכם לכל הפחות ב- 10,000 ₪ בצרוף מע"מ – זאת מבלי לקחת בחשבון את עלות שפוץ או החלפת הקונסטרוקציה, שתתברר רק לאחר פתיחת הגג והסרת הרעפים.

בהתאם לסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שניגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה" כמו כן הוכח, כי הנתבעת הציגה בפני התובעים מצג שוא רשלני.

...

לטענת התובעים, בסופו של דבר, לאחר שביטון ביקר בבית בתאריך 16.12.13 הודיע לתובעים כי הוא מסיר אחריותו לעבודה שביצע.

בהתחשב במכלול השיקולים עליהם עמדתי לעיל, הכוללים מחד גיסא את חובת הקטנת הנזק ומאידך גיסא את המלכוד בו נמצאו התובעים, וכן את העובדה שקשה להעריך איזה חלק מהנזק בתוך הבית נגרם כתוצאה מאי הקטנת הנזק, החלטתי להפחית מהצעות המחיר שהציגו התובעים, על דרך האומדן, 30% מעלות תיקון הנזקים בהתאם לאותן הצעות מחיר.

בהעדר כל ראיה לסתור, אני מקבלת את הצעות המחיר שהוגשו מטעם התובעים וקובעת כי בכך הוכיחו התובעים את גובה ההוצאות הנדרשות על מנת להשיב את מצב הגג והבית לקדמותו.

לסיכום, אני מקבלת את התביעה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 21,880 ₪ בצירוף הוצאות משפט בסך 1,052 ₪ (חוות הדעת ואגרה) ושכר בטלה בסך 600 ש"ח. הסכום ישולם בתוך 20 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

הליכים משפטיים קודמים ת.א. 66135/92 עילת הפינוי בתביעה זו היתה ביצוע עבודות שפוץ להרחבת הדירה ללא קבלת הסכמת בעלי הבית, "במובן זה שהנתבעים פרקו את גג הרעפים שהיה קיים בדירה, הרימו את הגג, הגדילו את חלל החדר העליון ויצרו גג רעפים חדש". קודם לכן בשנת 1987 התקינו מזגן.

לעומת זאת, שינויים מבניים במושכר, מהוים "רק" הפרת חוזה, שבגינה על הבעלים לתבוע את כל הסעדים העומדים לרשותו ערב הגשת התביעה, אלא אם ביקש וקיבל סעד של פיצול סעדים, וזאת משום שעילת התביעה בגין הפרת חוזה היא חד פעמית.

יצוין כי בנגוד לגג העליון ולחצר, החלל שמתחת לגג הרעפים לא מוזכר בחוזה, והוא חלק מהשינויים שבוצעו ב-1993, וגם בביקורו של הש' מילנוב מתואר כך: "מהשירותים כניסה לחלל הגג דרך דלת פנימית" (נספח ט"ו, סעיף 1.14), כך שאם מדובר בהפרה, היא בוצעה טרם ההליכים המשפטיים בפני הש' מילנוב והש' רובין, ואין לשוב ולדון בה. השמוש בחצר ובגג עליון כדי לזכות בפנוי על בסיס עוולת הסגת גבול נמשכת, יש להוכיח ביצועה.

...

סוף דבר אני דוחה את תביעת התובעים ומקבלת את תביעת הנתבעת, הנתבעת לא הפרה את חוזה השכירות ולא קמה עילת פינוי נגדה.

פסק דינו של כב' השופט מילנוב לא התיימר להכריע בזכויותיה העתידיות של הנתבעת אם תתגרש, ולכן הוא אינו יוצר עילת פינוי עתידית, ואינו מאפשר פינויה על סמך פסק דין זה. בכל מקרה, המצב המשפטי העדכני כפי שנקבע בפסק דינו של כב' השופט י.רובין הוא זה שמקבע את זכויות הצדדים, ולפיו לנתבעת זכות לדיירות מוגנת בדמי מפתח על כל המושכר ולכן התביעה לתשלום דמי שכירות בגין מחצית הנכס נדחית.

אני מורה לתובעים לסגור את תיק ההוצאה לפועל שפתחו נגד הנתבעת.