תביעה בגין דמי ניהול לקניון

בין בעלי הדין סיכסוך מתמשך באשר לדמי הניהול בקניון ובאשר לטענות הנתבע בדבר אופן ניהול הקניון, שאינו לרוחו.

בישיבת קדם המשפט אישרה ב"כ התובעים כי אכן מדובר בתשעה מכתבים שהופצו על-ידי הנתבע והמכילים לעמדתה דברי לשון הרע נגד התובעים, אלא שלטענתה: "...ישנם מכתבים שמכילים יותר מפירסום אחד ולכן הגענו ל-43 פרסומים שונים לגבי התובעות 1 ו-2 ו-20 פרסומים לגבי התובע 3. את עמדתנו הזו גזרנו מחוק איסור לשון הרע ובמיוחד מסעיף 7 לחוק אשר מדבר על פרסומים בעלי מהות ותוכן שונים. הפרסומים שבגינם תבענו שונים אלה מאלה, לא חוזרים על עצמם...". משכך, חושב סכום התביעה בהנחת מוצא בדבר קיומם של 63 פרסומים נפרדים ועצמאיים.

...

מבלי להידרש בשלב זה לשאלת זכאותם של תאגידים לפיצוי סטטוטורי, נוכח הוראת סעיף 10 לפקודת הנזיקין, המגבילה את זכותו של תאגיד לפיצוי בשל עוולה רק בהינתן הוכחת נזק, ומבלי להידרש לשאלה אם ביטויים כגון: "בלי תכנון ובלי מחשבה"; "ניהול לא נכון"; "העדר שקיפות מוחלטת" ודומיהם – כלל מהווים לשון הרע, ומבלי שנותנים את הדעת לטענות ההגנה שמעלה הנתבע, הרי נראה לי שהדרך בה מונים התובעים את הפרסומים הינה שגוייה.

התוצאה היא שעת עסקינן בתשעה פרסומים, ועת התובעים עותרים לפיצוי סטטוטורי, הרי הפיצוי המקסימאלי שיכול להיפסק לזכותם מתבטא, לכל היותר, בסכום המבטא מכפלה של מספר הפרסומים בתקרת הפיצוי הסטטוטורי המעודכן בהכפלת מספר הנפגעים – שוודאי נופל מסכום סמכותו של בית המשפט המחוזי.

התובעים ישלמו לנתבע הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 12,000 ₪.

באשר לשעור דמי הניהול, העיד מר רוזנבלום מניסיונו בתחום, כי דמי ניהול סבירים לקניונים איזוריים כדוגמת קניון הזהב, עשויים לנוע בין 75 ל-100 ₪ למ"ר, לפיכך דמי הניהול בקניון הזהב בשיעור של כ-93 ₪ למ"ר אינם חורגים מגדר הסביר, זאת בשים לב להצלחתו של הקניון ולדירוגו הגבוה.

טענות התובע בדבר זכאותו לחלק יחסי בפירות השכרת השטחים המשותפים – המעברים המושכרים לדוכנים וכן המקלט המושכר לחברת הניהול – נדחו לעיל אף הן. נותר איפוא לידון בטענות התובע לפיהן זכאי הוא להחזרים בגין דמי ניהול יתירים שנגבו ביתר, תוך חריגה מנוסחת תחשיב דמי הניהול הקבועה בסעיף 12 ו' להסכם, כמו גם בטענותיו להפסד דמי שכירות בגין התקופה שעד למועד הגשת התביעה.

...

לאור כל האמור, כל רכיבי התביעה הכספית – נדחים.

לא שוכנעתי כי לטענות אלו רלבנטית ושייכות לנסיבות הליך זה. מנגד, טען התובע בסיכומיו כי חברת הניהול הממומנת מדמי הניהול, משרתת גם אינטרסים פרטיים של השותפות, כגון איתור שוכרים עבור חנויות שבבעלות השותפות, הפעלת הליכים משפטיים כנגד שוכרים סרבנים וכיו"ב. טענות אלו לא הוכחו, אף לא ברמה הבסיסית המאפשרת עריכת אומדנא.

בהתאם לכך, אני קובע כי חברת הניהול לא תהא רשאית להפחית את דמי הניהול לכל 'חנות עוגן' שתחפוץ בהתאם לשיקול דעתה, תוך העמסת הנטל על יתר 'החנויות הרגילות' כהגדרתן לעיל.

לפני תביעות כספיות הדדיות שעניינן סיכסוך שנתגלע בין בעלת הזכויות בקניון קריית הממשלה וחברת הניהול של הקניון, לבין מי ששכר חנות בקניון, מר שמעון ליברטי, בנוגע לתשלום דמי שכירות ודמי ניהול בגין החנות.

מאחר ובכתב התביעה ו/או בבר"ל השוכר לא טען לקזוז אותם סך של 300,000 ₪, וגם לא תבע סכומים אלו במסגרת התביעה שכנגד – אזי לא ניתן לקזזם מחובות השוכר למשכירה ולחברת הניהול, בגין דמי שכירות ודמי ניהול.

...

לסיכום : התביעה של המשכירה וחברת הניהול נ' גב' אושרה ליברטי נדחית.

התביעה של מר שמעון ליברטי נ' המשכירה נדחית.

אני קובעת כי השוכר, מר שמעון ליברטי, ישלם למשכירה ולחברת הניהול סך הסכומים הנקובים בסעיפים 115, 116 לעיל.

עוד טענה התובעת כי הסמכות העניינית אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים: התביעה היא תביעה כספית מובהקת, כאשר התובעת לא הייתה בעלת נכסים או מתחזקת בנכס, והגישה את התביעה נוכח התחייבות הנתבעות לתשלום חובות עבר בגין דמי ניהול.

בעניינינו, ניתן להסיק על מהות הצדדים ומהותו של הסיכסוך מהאמור בסעיף 8(א) לחוזה השכירות שנחתם ביניהם (צורף לכתב התביעה כנספח א'): "השוכרת מצהירה כי ידוע לה שהמשכירה הקימה חברת ניהול אשר מטפלת בהחזקת הרכוש המשותף ובמתקנים ובמערכות המשותפים של הקניון, בניקיון והבדק שלו" הסכם הניהול (שעותק ממנו לא הוגש כראיה מטעם התובעת, בצרוף לתצהיר העדות מטעמה) עוסק, מן הסתם, בתשלום דמי ניהול עבור הוצאות אחזקה וטפול ברכוש המשותף.

...

אקדים סוף דבר לראשיתו, ואבהיר כי מצאתי שאין לבית משפט זה סמכות עניינית להכריע בתובענה דנן, ועל כן יש להעביר את הדיון למפקח על רישום המקרקעין, המוסמך לדון בסכסוך.

סוף דבר מהאמור לעיל נובעות המסקנות כדלקמן: התובעת היא "מתחזק" כמשמעות הגדרה זו בחוק המקרקעין.

סעיף 101(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובע כי: "לא ייעתר בית המשפט או הרשם לבקשת דחיה מחוסר סמכות, אם נראה לו שיש להעביר את הענין לבית משפט או לבית-דין מוסמך לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט". אשר על כן, בהתאם לסמכות הנתונה לי בסעיף 79 לחוק בתי המשפט, אני מורה על העברת הדיון בתובענה למפקח על המקרקעין באזור לוד.

המזכירות תשלח העתק החלטתי לב"כ הצדדים.

התובעת טענה כי הנתבעים היו המחזיקים של חנות בקניון, ובנגוד להתחייבותם על פי הסכם השכירות - "לא שילמו את מלוא דמי הניהול בגין התקופות במהלכן החזיקו בחנות". התובעת הפניתה בתביעתה להסכם השכירות מיום 18.04.01.

התביעה היא תביעה כספית מובהקת, כאשר התובעת לא הייתה בעלת נכסים או מתחזקת בנכס, והגישה את התביעה נוכח התחייבות הנתבעים לתשלום חובות עבר בגין דמי ניהול.

...

אקדים סוף דבר לראשיתו, ואבהיר כי מצאתי שאין לבית משפט זה סמכות עניינית להכריע בתובענה דנן, ועל כן יש להעביר את הדיון למפקח על רישום המקרקעין, המוסמך לדון בסכסוך.

סוף דבר התובעת היא "מתחזק" כמשמעות הגדרה זו בחוק המקרקעין, והמחלוקת בין הצדדים נוגעת להוצאות ניהול הבית המשותף, אליהן מתייחס סעיף 58 לחוק.

סעיף 101(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובע כי: "לא ייעתר בית המשפט או הרשם לבקשת דחיה מחוסר סמכות, אם נראה לו שיש להעביר את הענין לבית משפט או לבית-דין מוסמך לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט". אשר על כן, בהתאם לסמכות הנתונה לי בסעיף 79 לחוק בתי המשפט, אני מורה על העברת הדיון בתובענה למפקח על המקרקעין באזור לוד.

המזכירות תשלח העתק החלטתי לב"כ הצדדים.