תביעה אישית האם ניתן לתבוע את בעלי חברת בניה בגין ליקויי בניה

טענות מקדמיות של הנתבעת יריבות מול הנציגות טענות הצדדים: הנתבעת טענה שהנציגות לא זכאית להגיש את התביעה, שכן תביעת ליקויי בנייה אינה בגדר סמכויות הנציגות לפי הדין.

לגופו של עניין, התובעים טענו שהגישה הנוהגת בפסיקה היא שתביעה בגין ליקויי בנייה היא בגדר סמכותה של נציגות הבית המשותף לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: החוק) ועל כן, קיימת יריבות מול הנתבעת, אף אילמלא צורפו דיירי הבניין כתובעים נוספים.

תמיכה לעדותו של רוזנברג נימצאת בעובדה שאין מחלוקת שמרבית הדיירים בבניין הצטרפו לתביעה באופן אישי (18 מתוך 22) (פרו' עמ' 19 – 20), כך שמסתבר שהיה הרוב הדרוש לפי החוק לפעולת הנציגות.

הנתבעת הוסיפה כי לפי הוראות חוק המכר (דירות) לפני תיקון 5 תקופת הבדק הספציפית בגין ליקוי זה עברה ולא ניתן עוד לתבוע בגינו.

בין היתר, בעלי הזכויות התחייבו כלפי הנתבעת בכל הקשור לכתמי רטיבות, חלודה, תפרחת, חשיפת זיון וכו' בקירות החוץ, לזמן את מהנדס הבניין שיבדוק את הליקויים לאחר שליקויים אלו מתגלים.

בית המשפט פסק עוגמת נפש בשיעור של 20% מהחיוב שהושת על הנתבעת (הקבלן המבצע) ביחס לכל בית אב וחייב את המתכנן ואדריכל הפרויקט בתשלום בגין עוגמת נפש בשיעור של 10% מהחיוב ביחס לכל בית אב. ת"א (שלום ת"א) 8837-06-12 נציגות הבית המשותף נ' רסיטל השרון חברה לבניין והשקעות בע"מ (9.9.15), שם דובר בתביעה שעניינה ליקויי בניה ברכוש המשותף בשני בתים משותפים.

...

השאלה מתי הייתה פנייה לנתבעת בנושאים אלו לא מעלה ולא מורידה לגבי המסקנה הסופית לפיה יש להחליף את החיפוי.

המסקנה הייתה זהה אף לו התביעה הוגשה סמוך למועד מסירת הבניין.

אני דוחה את טענת האשם התורם.

אבחן להלן את התביעה העיקרית, היינו את התביעה לפצוי בגין ליקויי בנייה; את התביעה לפצוי בגין איחור במסירה ואת התביעה לפצוי בגין עוגמת נפש.

העולה מן הדברים הוא כי אני מוצאת לנכון לדחות את התביעה ברכיב נזק זה. פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 50,000 ₪ התובעים מדגישים את חשיבות דירת מגוריו של האדם כמרכז חייו וחיי משפחתו וטוענים שחלק מליקויי הבניה מנעו מהם להתגורר בבית עד תיקון הליקויים על חשבונם וכי גם היום טרם ניתן לבית טופס 4 כך שנגרמה להם עוגמת נפש קשה.

בקביעת סכום זה אני לוקחת בחשבון שמצד אחד דחיתי את התביעה האישית כנגד הנתבעים 2-3, אולם מן הצד השני, ההליכים מטעמם נוהלו ביחד עם אלה של החברה ולא נגרמה להם הוצאה נוספות וממילא כבעלים ומנהלים של החברה הם היו נדרשים להגיע לדיונים ואף להעיד.

...

התביעה נגד הנתבעים 2-3 נדחית.

התוצאה היא כי על התובעים ביחד ולחוד לשלם לחברה סכום של 34,327 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה שכנגד ועד למועד התשלום בפועל.

התובעים ישלמו את הסכומים לעיל בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

בת"א (שלום חד') 1129/08 מילר נ' אלעד הנדסת תבנית בניה וקונסטרוקציה בע"מ, פסקאות 43-41, 94 (15.3.2012) בעל מניות ומנהל של חברת בנייה (שהוא גם מהנדס ביניין) חויב אישית בגין ליקויי בנייה בהיותו הרוח החיה מאחורי החברה ומי שניסח את ההסכם.

באותו מקרה דובר בפגם נסתר שהתגלה כעבור שנים מהבנייה); ת"א (שלום נת') 45707-10-13 הדר נ' כחלון ופיינגבוים חברה לבניין והשקעות בע"מ, פסקאות 145-125 (4.12.2018) (נדחתה תביעה אישית נגד בעל מניות ומנהל של חברה קבלנית העוסקת בבנייה בנימוק שאת עבודות הבנייה ביצע קבלן רשום, לא הייתה לנתבע מעורבות בבנייה, ולא הוכחה התרשלות מטעמו).

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה וניתנים סעדים כדלקמן: הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 186,600 ש"ח בגין עלות תיקון הליקויים.

...

הנתבע לא הציג כל ראיה שנעשה ניסיון לתאם את ביצוע עבודות התיקון עם מומחה בית המשפט ועם התובעים, ושהנתבעת לא זכתה לשיתוף פעולה בנושא זה. אני מקבל אפוא את טענת התובעים שהנתבעת הפרה את ההסדר הדיוני שבו התחייבה שעבודות התיקון יבוצעו בפיקוחו של מומחה בית המשפט (וראו לעניין זה חקירת הנתבע בעמ' 97-94 לפרוטוקול; וכן חקירת המומחה בעמ' 8, שו' 18-2).

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה וניתנים סעדים כדלקמן: הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 186,600 ש"ח בגין עלות תיקון הליקויים.

כמו כן ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לכל אחד מיחידי התובעים 6-2 סך של 10,000 ש"ח בגין נזק לא ממוני, ובסך הכול 50,000 ש"ח. לבסוף, יישאו הנתבעים במלוא הוצאות התובעים כנגד קבלות וכפוף לחתימה על פסיקתה וכן בשכר טרחת בא כוחם בסך של 55,364 ש"ח (שהם 20% מהסכום שנפסק בצירוף מע"מ).

עוד נראה, כי התובעים גם עמדו בסעיף 4 א(א) לחוק המכר דירות, הקובע כי הקונה זכאי להסתמך על אי התאמה שניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה באותו מועד, "אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה". אמנם, כפי שיבואר בהרחבה בהמשך, קיימת מחלוקת בין הצדדים באשר לשאלה האם ניתנה לנתבעת היזדמנות נאותה לתקן את הליקויים או שמא התובעים מנעו ממנה אפשרות זו, אולם דומה כי טענה זו אינה רלוואנטית לסוגיית השהוי.

בהנתן קיומם של ליקויים בסכום לא מבוטל, אין בשיהוי שחל כדי לשלול מהתובעים את זכות התביעה בגין ליקויי הבניה (ר' בעיניין זה גם ת"א 5779-03-16 ליאת מונשי נ' אחים אוזן חברה לבניה בע"מ (נבו, 21.7.18)).

האחריות לקיומו של פקוח בנייה ואיטום מוטלת על הנתבעים עוד טענו הנתבעים במסגרת כתב הגנתם, כי לשם ניהול ופקוח על עבודות הגמר, שכרו התובעים את שירותיה של חברת גיא שחר בניה ויזום בע"מ (להלן: גיא שחר), אשר העסיקה באתר את המפקח איתמר פוליאקוב, שהעניק שירותי פקוח צמוד על בסיס יום יומי לאתר.

באותו מקרה דובר בפגם נסתר שהתגלה כעבור כשנים מהבנייה); ת"א (שלום נת') 45707-10-13 הדר נ' כחלון ופיינגבוים חברה לבנים והשקעות בע"מ, פסקאות 145-125 [פורסם בנבו] (4.12.2018) (נדחתה תביעה אישית נגד בעל מניות ומנהל של חברה קבלנית העוסקת בבנייה בנימוק שאת עבודות הבנייה ביצע קבלן רשום, לא הייתה לנתבע מעורבות בבנייה, ולא הוכחה התרשלות מטעמו).

...

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים פיצויים בגין עוגמת נפש בסך של 5,000 ₪.

כן ישלמו הנתבעים לתובעים אגרת משפט בחלקה היחסי בסך של 3,000 ש"ח. סכומים אלה יישאו הצמדה וריבית מיום הוצאתם ועד לתשלומם המלא בפועל.

כמו כן, בנסיבות העניין אני מורה לנתבעים לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 13,000 ₪.

עוד הוגשה התביעה כנגד בעלי המניות בחברה (הם הנתבעים 2-4) למרות שלא נמצא בכתב התביעה מדוע יש לחייבם באופן אישי.

וכך: טענות התביעה כאן לפצוי בגין ליקויי בניה - בודאי שלא ניתן היה לידון בשאלות שעניינן ליקויי בניה, שכן הדירה לא נימסרה עדיין במועד הגשת תביעות הבוררות; טענות התביעה כאן לפצוי בגין איחור במסירה - בודאי שלא ניתן היה לקבוע פיצוי בגין איחור במסירה, שכם מסירת הדירה היתה בפועל ביום 26/5/2019.

לענין זה נקבע כך - "הכלל הוא כי עילת תביעה נוצרת ביום שבו אילו הגיש התובע את תביעתו, והיה מוכיח את העובדות ואת טענותיו העיקריות, היה הוא זוכה בפסק הדין" ור' רע"א 1660/19, ארנסט אנד יאנג ישראל בע"מ נ' סקיילקס קורפוריישן בע"מ (מיום 12/6/18, כב' הש' י' וילנר); עוד ניתן להפנות אל ע"א 8438/09, רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ  (מיום 19/4/12, כב' הש' א' חיות, ע' פוגלמן וי' עמית) וכן ר' ע"א 7589/13, ‏establishment adoka‏ נ' מכון ויצמן למדע  (מיום 8/5/15, כב' הש' ס' ג'ובראן, י' עמית וצ' זילברטל).

בנסיבות אלה לא הוכחו טענות התובעים ביחס לליקויי הבניה ויש לדחות התביעה ברכיב זה. סוף דבר מכל האמור לעיל עולה שיש לדחות את התביעה כנגד הנתבעים 2 – 4 ולקבל התביעה באופן חלקי כנגד הנתבעת 1.

...

התביעה כנגד הנתבעים 2-4 נדחית.

אני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, בתשלום שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

לצד זאת ומכח סמכותי הטבועה אני קובע כי סכום זה ישולם ולחילופין ניתן יהיה לנקוט הליכי גביה לגביו רק לאחר וככל שהנתבעת 1 תישא בתשלום שכר הטרחה בו חויבה כאמור בס"ק (ג) לעיל.