תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין חוזה שכירות

האגודה הוקמה לאחר שחבריה פונו בשנת 1982 מהיישוב "עצמונה" בסיני והתמקמו במושב השיתופי "בני עצמון" שבגוש קטיף; והוסיפה בפעילותה אף לאחר שהמושב פונה בחודש אוגוסט 2005 מגוש קטיף כחלק מיישום תוכנית ההיתנתקות.

יצוין כי לאחר הפינוי, חברי האגודה עברו להתגורר בשני יישובים עקריים – קבוץ שומריה שבחבל לכיש ומושב נווה שבחולות חלוצה (חלוצית 4); ולטענת האגודה, חרף הפיצול היא עודנה מהוה מסגרת תאגידית כלכלית עבור חבריה, ומתוקף זה מוטלת עליה האחריות להבטיח את מקור קיומם של חברי האגודה, בין בגיל עבודה בין לעת פרישה.

לטענת האגודה, גריעת מחצית מן השטח המושכר תוביל לפגיעה משמעותית בהכנסות עסקי הגידול והשיווק של "תפוחי אדמה עצמונה", מקור ההכנסה העקרי של האגודה המשמש אותה לצורך עמידה במחויבויותיה על פי דין, ובתוך כך בתשלומי הפנסיה שהיא משלמת לחבריה – והדבר עלול להוביל לקריסה כלכלית של האגודה ולכליונה.

המדינה עומדת על כך שמהוראות חוזה השכירות והתנהלות הצדדים לאורך השנים, ניכר כי השטח המושכר נימסר לאגודה בשכירות עונתית מוגבלת בזמן; וטענות האגודה שמבקשות להותיר את הקרקע שבמחלוקת בידיה, אינן אלא ניסיון לגרוע מקניינו של הכלל באופן הנוגד את דיני המינהל הצבורי, הוראות חוזיות וחיי מסחר תקינים.

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, לכאן ולכאן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל; ואבאר.

התוצאה היא שהבקשה למתן סעד זמני מתקבלת, והקרקע שבמחלוקת תיוותר בידי האגודה עד להכרעה בערעור.

על גבי המיגרש הקימה התובעת בשנת 1998 ביניין משרדים בן שלוש קומות (להלן: "הבניין").

בנוסף על השטח שבבעלות המוסד, ביום 07.06.06 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות לפיו המוסד שכר מהתובעת שטח של 117.1 מ"ר הנמצא בקומה השלישית בבניין.

דיון והכרעה אתחיל ואומר כי דין התביעה להדחות מן הטעמים שיפורטו בהמשך, אולם למרות זאת אין זה מיותר להתייחס להתנהלות המוסד, אשר מצאתי כי נפלה מן המצופה מתאגיד צבורי.

בסעיף 6 לתצהירו הסביר מר זבולוני כי בהסכם הניהול צוין המקור התקציבי של דמי הניהול ובדיון שהתקיים הסביר ב"כ המוסד כי כגוף צבורי חובה על המוסד לוודא כי ההסכמים אשר הוא צד להם, ראויים.

בסעיף 44 לפסק הדין נקבע: "... דוקא העובדה שההסכם נוסח על ידי אנגלו סכסון (או מי מטעמה) מחזקת את המסקנה לפיה לא מסורה לה זכות ביטול גורפת מקבילה, הואיל ואילו הייתה מעוניינת אנגלו סכסון להעניק לעצמה בהסכם זכות דומה, חזקה עליה שהייתה עושה כן. משלא עשתה כן, אל לה לטעון כעת לחוסר איזון בין זכויות הצדדים." על כן אני נוטה לעמדה כי לתובעת לא עמדה זכות ביטול שלא על פי סעיף 9 להסכם הניהול.

...

הסכם הניהול הראשון בנוגע לשטח זה, קבע דמי ניהול חודשיים זהים לאלה שנקבעו בהסכם הניהול, היינו 2$ בתוספת מע"מ למ"ר. אולם, ביום 30.03.15 נחתם בין התובעת לבין הנתבע הסכם להארכת הסכם השכירות במסגרתו אף הוגדל שטח השכירות ובמסגרתו הוסכם כי עבור כל השטח המושכר ישלם הנתבע דמי ניהול בסכום של 15 ₪ למ"ר בתוספת מע"מ. לטענת התובעת, בשל סירוב המוסד לשלם את העלות הריאלית של דמי הניהול, נוצר מצב בו התובעת מתקשה לעמוד בהתחייבויותיה כלפי יתר דיירי הבניין ונאלצת לממן את תחזוקת הבניין ממקורות אחרים.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי התביעה על כל חלקיה נדחית.

נדחית התביעה הכספית ונדחית אף הבקשה לסעד הצהרתי, הן לעניין גובה דמי הניהול ממועד הגשת התביעה ואילך והן לעניין ביטול הסכם הניהול.

התביעה נדחית אם כן, ללא צו להוצאות.

רקע: המערערת, המשביר 365 החזקות בע"מ (להלן: "המערערת" או המשביר) היא חברה ציבורית מקבוצת המשביר לצרכן אשר שכרה מקרקעין מחברת הר היונה בשנת 2010 בעיר כרמיאל לתקופה של 15 שנים, ועליו הקימה מרכז מסחרי הכולל מרכול.

לטענת המערערת, שגה בית המשפט משהחיל את סעיף 326 לפקודת העיריות על ענייננו, שכן בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת החייב בארנונה הוא המשכיר, ובעניינינו על פי חוזה השכירות היה מדובר על תקופת שכירות של 15 שנים, בעוד השכירות בפועל הייתה למשך 7 חודשים.

סעיף 8 (ג) לחוק ההסדרים, המהוה הרמת מסך מרחיבה וחורגת מהרמת מסך המוכרת בדיני התאגידים, נחקק במטרה לסייע לרשויות המקומיות בהעמקת גביית ארנונה על ידי מתן אפשרות לגבות את החוב מבעלי המניות של החברה הפרטית המחזיקה שלא שילמה ארנונה, וזאת אם החברה שהתפרקה או הפסיקה פעילותה או העבירה את נכסיה בלי תמורה או תמורה חלקית, עשתה זאת מבלי שנותרו לה אמצעים לסילוק החוב (סעיף 119 א (א) (1)).

על פי כל האמור לעיל, מכיוון שהמערערת לא היתה בעלת שליטה בקוסט במועד פירוקה או הפסקת פעילותה, כאשר נותרה חייבת חוב מס, אין בסיס על פי הדין לחיובה של המערערת בחוב הארנונה, ולכן אני מציע לחברותי לקבל את העירעור, ולבטל את פסק הדין שקבע את חיובה של המערערת בחוב הארנונה, ולחייב את המשיבה בהוצאות.

...

גם אני סבורה כי תוצאת פסק הדין של בית המשפט קמא לפיה על המשביר לשאת בחוב הארנונה במקרה דנן נכונה, וזאת בנסיבות המיוחדות של מקרה זה המחייבות מתן הפרשנות שניתנה על ידי כב' השופטת דגן בחוות דעתה לסעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים") המפנה לסעיף 119א לפקודת מס הכנסה.

גם אני סבורה כי פרשנות כזו נכונה במקרה דנן לאור מטרתו של חוק ההסדרים ואף לשונו סובלת פרשנות כזו.

אני סבורה כי הנסיבות במקרה דנן מחייבות את המסקנה כי במקרה דנן ארעה התחמקות מתוכננת מתשלום מס שאין להשלים עימה, וכי נטל הראיה המוטל על המערערת מכח שילוב  הסעיפים שאוזכרו לעיל בחוק ההסדרים ובפקודת מס הכנסה לא הורם.

התובעים טוענים כי אולצו לחתום על ההסכמים מול האגודה, באמצעות ב"כ האגודה, ומבלי שניתנה להם אפשרות לשכור שירותים משפטיים או לקרוא את ההסכמים עליהם חתמו.

מאחר והמועצה הקימה קו ביוב המשרת את התושבים היה עליהם לשלם היטל ביוב על פי הדין.

הודגש כי לולא הסכמה זו היה על תושבי המושב, לרבות התובעים, לשאת בתשלום היטל ביוב בהתאם לחוק העזר או כללי הרשויות המקומיות (ביוב) (תעריפים בעד שירותי ביוב שנותנת רשות מקומית בלא תאגיד) (הוראת שעה), תשע"א – 2010.

העד מפנה להסכמים שחתמו התובעים מול חברת ערים וההוראות שם המבהירות כי התשלום לחברת ערים אינו כולל את התשלום לרשות המקומית בגין הביוב הצבורי קרי – הישתתפות במאספים ראשיים, תחנות סניקה ומט"ש. עוד מפנה למכתבו הנ"ל של מר דגני ומפרט את העולה מהמסמך של המהנדסת מרגלית, בדומה לניתוח שערך מהנדס המועצה.

ניתן להקיש למקרה הנידון מהמסקנה בע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זיכרון יעקב, 02.04.2015, ס' 16 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית: "במקרה שבפנינו, הצדדים השלימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, ומשכך, השאלה הצריכה לענייננו היא כיצד יש להחיל את סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת (ראו, בין היתר, ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עירית ירושלים (22.1.2009)).

...

ניתן להקיש למקרה הנדון מהמסקנה בע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב, 02.04.2015, ס' 16 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית: "במקרה שבפנינו, הצדדים השלימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, ומשכך, השאלה הצריכה לענייננו היא כיצד יש להחיל את סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת (ראו, בין היתר, ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עירית ירושלים (22.1.2009)).

סוף דבר התובעים קיבלו זכות לרכוש מגרש בהרחבת מושב נבטים, וכחלק מתהליך רכישת הזכויות שילמו תשלום עבור קו הביוב שחיבר את המושב למתקן הקצה במט"ש עומר.

על כן, התביעה נדחית.

הסוכנות היהודית ביקשה להשתחרר מהסכם 1990, ופנתה לבית־הדין לשכירות כדי לבטל הסכם זה נוכח הפרשנות שניתנה למושג "תאגיד צבורי על פי דין" על־ידי בית־המשפט העליון בבג"ץ 4212/91.

כזכור, קבע בית־הדין לשכירות כי הסוכנות היהודית אינה יכולה לבטל את ההסכם שכרתה עם ראש רחביה בטענה כי לא ידעה במועד כריתתו על מצבה המשפטי, וקבע כי הסוכנות היא בגדר תאגיד צבורי שהוקם על־פי דין כאמור בחוק המעמד.

...

סוף דבר התוצאה היא כי בית־הדין מצא, כקודמיו, כי דמי השכירות שהוסכמו בין הצדדים מצויים במתחם הסבירות הרחב המוצב על־ידי שיקולים אלה, גם כאשר נשקלים השיקולים שהועלו על־ידי השמאים.

בית־הדין לא שוכנע מחוות־הדעת של השמאי מטעם ראש רחביה כי הערכים הכלכליים שנבעו מן ההסכמה דאז השתנו ב"שינוי נתונים" מפליג עד כדי התערבות בהסכמה זו. לאור כול האמור, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות השמאות כנגד קבלה, וכן שכ"ט עו"ד המחושב על־פי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס–2000, בסך 17,767 ש"ח. סכומים אלה ישולמו בתוך 90 יום, ולאחר מכן ישאו הפרשי ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל.