שמאי מקרקעין מטעם בית משפט: תפקיד וסמכויות

על תפקיד המנהל המיוחד - הסמכויות והחובות מינוי מנהלים כבעלי תפקיד מטעם בית המשפט בהליך פירוק שתוף אינו דבר של מה בכך, שכן בדרך כלל מתמנים כונסי נכסים בהליכים אלו למימוש המקרקעין, ולא מנהלים.

כאמור, ואף בהעדר חוות דעת שמאית, מדובר בקרקע גדולה, המהוה חלק מרכזי מעתודות הקרקע של גוש דן. גם בהליך שנוהל בפני בית המשפט המחוזי, הוערכה המשמעות הכלכלית של תיק זה בכ-100 מיליון ₪ (ראו פס' 17 לפסק הדין של כב' השופט ורדי בערכאת העירעור) והבעלים הפרטיים העריכו בסיכומיהם את הקף השכר המבוקש במאות מליוני שקלים.

...

שחרור המנהלים מתפקידם 148 סוף דבר 150 מבוא עיקר ההליכים המשפטיים בתיק לפני בקשה לקביעת שכר למנהלים מיוחדים בגין פעולות שבוצעו משנת 1994 ואילך לשינוי ייעוד והשבחת גוש 6618 חלקה 3 (ולהלן: "הקרקע" או "החלקה").

לאחר שבחנתי את הדברים, מצאתי כי יש לבטל גם את מינויו של ד"ר שגב כמנהל.

סבורני שההרשעה, בהצטרף ליתר הנסיבות, אינה מאפשרת להותיר את המינוי על כנו.

סוף דבר מצאתי לדחות את עתירת המבקשים לחיוב המינהל בשכרם.

עם זאת הבהיר המהנדס בעדותו כדלקמן: "תוכנית ההיתר אומרת שבגבול החלקה יש גדר. אני מציג את הגרמושקה של הגדר. הגדר מתחילה ב- 2 מטר ואחר כך מיתרחקת 2 מטר ובניית גדר נוספת שביחד יהיו 4 מטר" ובהמשך "יש גדר 2 מטר. מתרחקים 2 מטר ואז בונים 2 מטר. זה נועד כדי לאפשר לנטוע עצים שלא יהיה קיר חוסם ולשמור על שלום עם השכן. למרות שההיתר דיבר כמו שציינתי בנו בגדר השניה 4 מטר וזו הסטיה מההיתר. העיריה ביקשה הקלה". לאור העמדות המנוגדות של הצדדים, מינה בית המשפט מומחה מטעם בית המשפט את השמאי מקרקעין מר גדעון קרול אשר מסר את חוות דעתו בתאריך 26.9.16.

אני דוחה את עמדת התובעים כפי שבאה לידי בטוי בסיכומיהם וגם בחקירתו הנגדית של מומחה בית המשפט, כי המומחה לא הבין את תפקידו ואף חרג מסמכותו כמומחה מטעם בית המשפט ואני סבור כי אין כל הצדקה לטענות אלה.

...

בסעיף מטרת חוות הדעת ציין המומחה: "נתבקשתי על ידי כבוד השופט בהחלטתו מיום 16.8.15 לשמש כמומחה בתחום שמאות המקרקעין מטעם בית המשפט התיק המתנהל בקשר לתביעה כולל כספית ונזיקית. בסיס התביעה הינו בניה של קיר גובל עם מתחם בית הספר בגובה של יותר מ- 4 מטר במקום קיר בגובה של כ- 2 מטר על פי היתר. הסטיה בהיתר הבניה על פי התביעה גרמה לירידת ערך בשווי נכסי התובעים". ובהמשך מפרט המומחה: "בגין ירידת ערך בהסתמך על חוות הדעת של מומחה השמאי מר חיים אטקין (המומחה מטעם התובעים – (הערה שלי השופט נווה ערן) ירידת ערך בשיעור של 380,000 ₪. בגין עוגמת נפש ועלויות הכנת חוות הדעת 57,000 ₪ - סך הכל גובה התביעה 437,000 ₪. עיקר גורמי הפגיעה המפורטים בחוות הדעת של מר אטקין הינם בגין הקרבה למתחם בית הספר על כל המשתמע במכך ולא בגין בניית הגדר בגובה השונה מהיתר הבניה על אף שבכותרת מצויין הנ"ל. עולה מכך כי גורמי הפגיעה לגישתו אינם קשורים בהכרח לסטיה בגובה הקיר". המומחה ממשיך ומפרט את החומר שהועמד בפניו ועניינו חוות הדעת מטעם הנתבעת: "הנתבעים הגישו חוות דעת של מומחה מטעמם אשר נערכה על ידי אבו ריא אחמד מהדי, שמאי מקרקעין מהנדס ומודד לפיה אין ירידת ערך ואפילו גורמים המשביחים את שווי הנכסים". בסעיף "דיון ומסקנות" הגיע המומחה למסקנה הבאה: "נשוא חוות הדעת הינם שני מגרשים האחד מגרש פנוי וריק והשני מגרש על פי תוכנית היתר מאושרת מהווה מגרש עליו בנוי בית מגורים דו קומתי, הנמצאים באיזור מגורים בשפרעם. המגרשים גובלים במתחם בית הספר. בין המגרשים במתחם בית הספר חוצץ גדר הבנוי בסטיה מהיתר בנייה. בסיס התביעה נסמך על חוות דעת שמאית (חוות הדעת אטקין – הערה שלי – השופט נווה ערן) אשר כוללת ראשי נזק שלא נתמכו בחוות דעת מומחים רלבנטיים למרות שבחוות דעת המומחה עצמו כי יש לשלבם. ראשי הנזק הנטענים בחלקם (רעש וזיהום אוויר מחניית מכוניות במגרש, רעש מפעילות בית ספר) אינם רלבנטיים לסטיה מהיתר הבניה המיוחסת לגדר ומיוחסים לעצם קרבת נכסי התובעים למתחם בית הספר". ועוד מוסיף המומחה בהקשר זה כי אם יש בבניית הגדר בסטיה מהיתר הבניה כדי לשנות אחד מגורמי נזק אלה היה צריך לגבות אותם בחוות דעת מומחים ואז ניתן היה גם לכמת אותם שמאית.

בחקירתו בבית המשפט ביום 30.5.18 נשאל המומחה על ידי בית המשפט שאלה והיא השאלה המתייחסת לעלות הכרוכה בנושא הצמחיה והנוי המופיעה בחוות דעת המומחה וכך השיב המומחה בעמוד 13: "לשאלת בית המשפט - למרות שהיתה סטיה מהיתר לא נגרמה ירידת ערך על פי חוות דעת שמונחת בפני בית המשפט מתוך כל הנימוקים שצויינו על ידי אני משיב שנתתי פתח. אם אני קובע נזק אז קשה לכמת. נושא צמחיה וצמחי נוי בעלות מסוימת סדר גודל שבין 10,000-15,000 ₪ אם זה רק עלות של צמחיה עד 5,000 ₪ זה נכון". למעשה זה הדבר היחידי אשר הופיע בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט בהתייחס לאותו סעיף בחוות דעתו שבו ציין ואני מצטט בסעיף 12 לחוות הדעת: "ניתן בעלות נמוכה של צמחיה/שיחי נוי לשפור את חזות הקיר המפריד ולשפר את הפרטיות". בסיכומיהם זנחו למעשה התובעים את הדרישה לפצוי כספי ועמדו על צו הריסה.

התוצאה איפוא שדין התביעה להדחות אבל הן לאור מורת רוחי מהעובדה שהקיר נבנה בסטיה מהיתר, הן לאור העובדה כי מומחה בית המשפט העריך בכל זאת כי מגיע פיצוי אם כי על רקע נמוך הקשור באותו עניין של צמחיה, יקוזזו סכומים אלה מהוצאות המשפט שנגרמו תוך כדי ניהול המשפט על ידי הצדדים.

התוצאה איפוא שדין התביעה להידחות ללא חיוב בהוצאות.

התביעה, בתמצית, מייחסת לשמאית המקרקעין הגב' מיכל בר פרו, עובדת המבקשת (להלן: "המומחית"), רשלנות בבצוע עבודתה כמומחית מטעם בית המשפט בהליך תביעה לפירוק שתוף במקרקעין, שהתנהל בבית משפט השלום בנתניה.

(2) חוסר סמכות.

עם זאת, מומחה שמונה מטעם בית המשפט לא ממלא תפקיד שפוטי ולא "מבצע פעולות שיפוט", אלא אך מסייע בידי בית המשפט הדן בתביעה להגיע לחקר האמת.

...

המשיבים מיצו את מלוא זכויותיהם הדיוניות לתקיפת חוות דעת המומחית במסגרת ההליך הקודם, באמצעות שאלות הבהרה וחקירה נגדית, ואין לאפשר להם לערוך מקצה שיפורים במסגרת הליך זה. בנסיבות העניין מתקיים השתק עילה, שכן ההליך הנוכחי, כקודמו, נועד לבחון את שווי המקרקעין, והמחלוקת בעילה זו כבר הוכרעה לגופו של עניין.

המומחית נחקרה על מה שנכלל בחוות דעתה ולא מה שלא היה בה. מסקנתי היא, שבנסיבות העניין מתקיימים שני התנאים המאפשרים הגשת תביעה נזיקית נגד מי שמונתה כמומחית מטעם בית המשפט, ואין להורות כי התביעה תידחה על הסף.

אשר על כן, הבקשה לסילוק התביעה על הסף נדחית.

המבקשת תשלם למשיבים את הוצאות הבקשה בסך של 3,000 ₪.

לאחר מכן מינה בית המשפט שמאי חקלאי ושמאי מקרקעין כמומחים מטעם בית המשפט להעריך את ניזקו של התובע.

המועצה מוסיפה וטוענת כי למדינה סמכות מקבילה לפעול, וכי היה על המדינה לפעול לאיתור משליכי הפסולת, במקום לפעול כנגד בעלי תפקיד במועצה ולהטיל על המועצה עיצומים כספיים.

את פעולת המועצה והמדינה יש לבחון כל אחת על פי מהות תפקידה, על פי המערכת העובדתית שהוכחה לבית המשפט.

...

אני דוחה את הטענה לאשם תורם מצד התובע.

אשר על כן ונוכח הסכמת הצדדים בשאלת הנזק, ולאחר צירוף הנזקים שקבעו שני המומחים מטעם בית המשפט, אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובע את הסך של 55,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל ובצירוף הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

התביעה כנגד נתבעת 2 נדחית.

בהמשך לכך מונו המשיבים 41-39 כבעלי תפקיד לצורך שיחרור המקרקעין לפי צוי ירושה או קיום צוואה.

עוד הוסכם כי כל עוד לא תושג הסכמה אחרת, לא יינקטו פעולה או הליך משפטי בנוגע למקרקעין, השמוש בהם, הזכויות בהם, חלוקתם ותביעה לגביית כספים מצדדים שלישיים בטרם תוגש הודעה ויתקיים דיון בבית המשפט בעיניין זה. בדיון שהתקיים לפני בית משפט קמא ביום 29.3.2023 הוסכם כי ימונה מומחה - שמאי מקרקעין - מטעם בית המשפט, על מנת שיציע כיצד לחלק את המקרקעין בהיתחשב, בין היתר, בבעלות המשותפת ובמצב הנוכחי של החזקת השטחים.

בנוסף עולה מההחלטה כי בית משפט קמא ביסס את סמכותו לפסוק דמי שימוש לחובת המבקשים על סעיף 44 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 המקנה לבית המשפט הדן בפרוק שתוף במקרקעין סמכות ליתן צו זמני הנידרש בקשר לניהול ושימוש במקרקעין; כמו גם מכוח העובדה שהדיון בתביעת הפינוי אוחד עם שמיעת ההליך העקרי.

...

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת י' קראי-גירון) מיום 4.11.2023 בת"א 54183-03-15, בה נעתר בית המשפט לבקשת המשיבים 39-38 וקבע כי על המבקשים לשלם דמי שימוש זמניים בגין השימוש שלהם בחלקים מחלקת המקרקעין נושא הבקשה שבכותרת.

טענות הצדדים בבקשת רשות הערעור המבקשים טענו כי הסעד הזמני שניתן על-ידי בית משפט קמא משנה את המצב הקיים וכי הוא מנוגד לפסיקה לפיה יש להיעתר לסעד שכזה רק במקרים קיצונים וחריגים וכאשר הנזק אינו ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי הולם.

מסקנה זו מתחזקת לנוכח סעיף 33 לחוק המקרקעין, הנמצא גם הוא תחת פרק ה' העוסק בשיתוף במקרקעין.

לאור המסקנה אליה הגעתי, אין צורך להכריע במחלוקת הנוגעת לשאלה האם עניינה של התביעה הראשונה הוא בפירוק שיתוף במקרקעין או בחלוקת עיזבון, שאז לשיטת המבקשים לא חל סעיף 44 לחוק המקרקעין.

סוף דבר; נוכח כל האמור, הערעור מתקבל והחלטת בית המשפט המחוזי נושא הבקשה דנן – מבוטלת בזאת.