שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בהיעדר הצדדים

בעתירתם טענו העותרים שביום 3.8.18 הגישו היתנגדות שהתייחסה לשני נושאים: שווי החלקה המכונה "שווי הנכס" והעדר פיתרון של דיור חלוף (סעיף 7 לעתירה).

ההליך השפוטי אינו המשך של הליך ההיתנגדות, אלא נועד לבקר את הליך ההיתנגדות, ולמצוא האם נפל בו פגם מינהלי כלשהוא.

"הגישה העולה מפסק-הדין ביחס למינוי מומחה מטעם בית-המשפט לעניינים מנהליים אינה עולה בקנה אחד עם כללי הבקורת השיפוטית על מעשי המינהל. הדרך שהשופט קמא בחר לילך בה – השוואה בין חוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט לבין חוות-דעת של מומחים אחרים וקביעת העדפתה על פני החלטת הרשות המינהלית – אינה מתיישבת עם אופיו של הליך הבקורת השיפוטית. בית-המשפט המנהלי יבחן בהליך המתקיים בפניו את החלטת הרשות על-פי עילות הבקורת השיפוטית, אך אין הוא משמש ערכאה המחליטה במקום הרשות המינהלית; הוא אינו שוקל את שיקוליה ולא ימיר את שיקול-דעתה בשקול-דעתו שלו. כל עוד החלטת הרשות אינה חורגת ממתחם הסבירות, כלומר כל עוד מדובר בהחלטה שרשות מינהלית סבירה הייתה יכולה לקבל, לא יתערב בית-המשפט בהחלטה. כך בדרך כלל, וכך במיוחד כאשר הרשות המינהלית משתיתה את החלטתה על בסיס חוות-דעת מקצועיות של גורמים מקצועיים. מקום שהפעילה הרשות מומחים מטעמה, לא ישים עצמו בית-המשפט מומחה, וודאי שלא ימנה מומחה תחתיו כדי להכריע לגופה של מחלוקת מקצועית. אכן, לעולם לכל בעיה יהיו פותרים ופתרונים אחדים. ייתכן אף שבית-המשפט ייטה אחר החלטה המבכרת פיתרון זה ולא פיתרון אחר. אך בכך אין כדי להביא את בית-המשפט להחליף את שיקול-דעתה של הרשות בשקול-דעתו... ככל שמתעוררות לכאורה תהיות בדבר מהימנותן של חוות-הדעת ובדבר סבירות ההחלטות שנתקבלו על-פיהן, הפיתרון אינו מצוי בהמרת שיקול-הדעת המקצועי של הגורם המוסמך. אם סבר בית-משפט קמא כי נפל פגם בהחלטת הרשות, טוב היה עושה לו בחן את סבירותה בכלי הבקורת השיפוטית על מעשי המינהל העומדים לרשותו, והיה רשאי אף להחזיר את ההכרעה לועדה המקצועית המוסמכת לשיקול נוסף עם הנחיות מתאימות, אך לא היה מקום להחליף את שיקול-דעתה של הרשות בשקול-דעתו על-ידי מינוי מומחה מטעמו." (בר"מ 3186/03 מדינת ישראל נ' שולמית עין דור, נח(4) 754 (2004).

על כן, גם אילמלא נדחתה העתירה בהיותה מוקדמת, היה דין הבקשה של העותרים שבית המשפט יכריע במחלוקת השמאית שבין הצדדים, בין על ידי מינוי מומחה מטעמו, ובין על ידי נטילת תפקיד השמאי לידיו, להדחות.

...

על כן, גם אלמלא נדחתה העתירה בהיותה מוקדמת, היה דין הבקשה של העותרים שבית המשפט יכריע במחלוקת השמאית שבין הצדדים, בין על ידי מינוי מומחה מטעמו, ובין על ידי נטילת תפקיד השמאי לידיו, להידחות.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

המשיבות טענו שיש לפסוק הוצאות לדוגמא כנגד העותרים בשל "התנהגות אנטי משפטית". לא מובן מהי התנהגות אנטי משפטית, אבל בטיעון בעל פה חזרו בהן המשיבות מבקשה זו. על פי עקרונות תקנה 512 החלות מכח היקש, ועל פי התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, אני מחייב את העותרים לשלם למשיבות הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.

אשר לטענה כי אין צורך בביקור נוסף בנכס, איני רואה ממש בטענה זו. קיומו של מציע אשר הציע הצעה לרכישת הזכויות בנכס בסכום העולה על הערכת השמאי מטעם גב' רובינשטיין כאשר יש אפשרות כי סכום זה יעלה באם יוסר התנאי להותיר החייב וגב' רובינשטיין להתגורר בנכס, מלמד כי אכן יש צורך בעריכת ביקורים בנכס.

באי כוחם של גב' רובינשטיין והחייב רשאים להיות בנכס בכל מועד שיתואם ובילבד שאלו לא ייקחו חלק פעיל בהצגת הנכס ולא יזמו מסירת כל מידע, למעט הפניית דורש מידע אם זה יפנה אליהם לקבלת המידע מבעלי התפקיד.

עסקינן בזכות שאם יוכרע כי מגיעה לגב' רובינשטיין יהיה לה ערך כספי בלבד ואולם אין בה כדי לקבוע כי בפועל, בהיעדר הסכמה יבוצע פירוק שתוף בנכס בדרך של מכירה לצד ג', כאשר גב' רובינשטיין נותרת להתגורר בנכס.

...

אשר לטענה כי אין לאפשר פגיעה לא מידתית בחייב ובגב' רובינשטיין ואין לדרוש פינויים מהנכס לצורך ביצוע פעולות נדרשות למימוש הזכויות בנכס גם כאן איני רואה פגם בבקשת הנאמן.

לצורך הבטחת ביצוע הנדרש על פי החלטה זו אני מורה לגב' רובינשטיין להפקיד בקופת בית המשפט בתוך 15 יום ממועד המצאת החלטה זו סך של 5,000 ₪.

סיכום לאור כל האמור לעיל אני נעתרת לבקשת הנאמן כאמור לעיל ומורה הן לגב' רובינשטיין והן לחייב לפעול בהתאמה.

כן אני מורה לנאמן לפרסם המודעות הנדרשות בתום 30 יום ממועד המצאת החלטה זו ולנקוב בהן מועדים על פי שיקול דעתו.

בהחלטת המינוי שניתנה במעמד הדיון על בסיס הסכמות הצדדים הוריתי כי: "על מנת לאמוד את ירידת הערך שנגרמה לתובעים בגין העידר הקירוי של החניות, יש למנות שמאי מקרקעין אשר יאמוד את ניזקי התובעים. בנוסף, לצורך בדיקת טענות התובעים ביחס לליקוי הרטיבות בסלון הדירה, ובנית קיר חשמל בנגוד לתוכניות ...אני ממנה מומחה מהנדס אשר יבחן את טענות הצדדים ויכריע בהן. נוכח האמור, אני ממנה את המהנדס ושמאי המקרקעין, שחר אליעזר כמומחה מטעם בית משפט ...על מנת לבחון את הליקויים הבאים:

כך גם נקבע ברע"א 5256/17 פהד חאג' נ' ראג'י אל חאג' (פורסם בנבו, 7.11.17): "הכלל הוא כי יש לתת תוקף להסכמת הצדדים. כלל זה מוצדק מטעמים שביעילות ובצדק. בית המשפט רשאי לסטות ממנו, אך זאת כחריג, במקרים שבהם עלולה תקנת הציבור להפגע, או במקרים שבהם ההסכמה הדיונית פוגעת ביכולתו של בית המשפט לפסוק את הדין על פי היתרשמותו מחומר הראיות המצוי כבר לפניו." אשר לחזרה מהסדר דיוני, הפסיקה קובעת כי נדרשים, טעמים כבדי משקל על מנת להתיר לבעל דין לחזור בו מהסכמה דיונית.

ביום 10.11.17 המומחה פנה לבית המשפט בהודעת עידכון מדוע חוות הדעת לא מוכנה בציינו: "להלן אמייל אחד מני רבים שהתנהל בשבועות האחרונים ביני לבין משרד עו"ד אטרצקי (המייצג את הנתבעות) ובו מצויה התשובה מדוע חוות הדעת עדיין לא מוכנה. התובע שלח את כל המסמכים עוד ב- 10.10.17 ואני מעדכן אותו מידי פעם על ההתקדמות בתיק. אני תקווה כי בימים הקרובים כאשר יגיעו אלי סו"ס המסמכים הדרושים ותשלום שכ"ט אוכל להתקדם לקראת הביקור בנכס וגיבוש סופי של חוות הדעת". על עידכון זה ניתנה החלטתי מיום 12.11.17 לטפול דחוף של הנתבעים והגשת הודעת עידכון מטעמם.

...

בהחלטת המינוי שניתנה במעמד הדיון על בסיס הסכמות הצדדים הוריתי כי: "על מנת לאמוד את ירידת הערך שנגרמה לתובעים בגין העדר הקירוי של החניות, יש למנות שמאי מקרקעין אשר יאמוד את נזקי התובעים. בנוסף, לצורך בדיקת טענות התובעים ביחס לליקוי הרטיבות בסלון הדירה, ובנית קיר חשמל בניגוד לתוכניות ...אני ממנה מומחה מהנדס אשר יבחן את טענות הצדדים ויכריע בהן. נוכח האמור, אני ממנה את המהנדס ושמאי המקרקעין, שחר אליעזר כמומחה מטעם בית משפט ...על מנת לבחון את הליקויים הבאים:

דין הטענה להידחות.

מכלול השיקולים שפורטו לעיל תומכים במסקנה, כי בנסיבות המקרה אין להתיר לנתבעות לחזור בהן מן ההסכמה הדיונית.

לפיכך, בקשת הנתבעות לחזרה מההסדר הדיוני נדחית .

כזכור, מומחי הצדדים ביקרו בנכס בזמן אמת ועל כן חריגת המומחה מסמכות, על אף הערכות מומחי הצדדים, תמוהה ביותר.

המומחה היה רשאי כדין לקבוע פחות או יותר ממה שקבעו המומחים האחרים שהגישו חוות דעת בתיק ומינויו אינו לצורך הכרעה בין חוות דעת אותם המומחים.

הלכה למעשה, התובעת מלינה על כל שחוות הדעת "חורגת באופן קצוני אף מחוות-דעת הנתבעות" וכן שהמומחה אמד את המלאי שניזוק בסך 100,510 ₪ וזאת לטענת התובעת "חרף הסמכות הצדדים (...) לשווי מלאי מינימאלי בסך של 223,475 ₪ (סעיפים 8 ו-12 לבקשה). עם זאת, הצדדים והשמאים מטעמם לא הסכימו על דבר, ודאי לא על "שווי מלאי מינימאלי". כל שמאי העריך הנזקים בהתאם לשיטתו והמומחה היתייחס בחוות דעתו באריכות ובפירוט לכל חוות הדעת השמאיות שבתיק.

כך, למשל, התובעת לא התייחסה לטענת ב"כ הנתבעת 2 שנכח בביקור כי המומחה ציין בביקור "חבל", קרי כי הצטער שהתובעת לא העביר מסמכים עובר לביקור וכי המומחה מטעמה לא נמצא לתת הערות לחוות דעתו; התובעת לא התייחסה לטענה כי לא הצביעה על טעות בדרך החישוב בה בחר; התובעת לא התייחסה לטענה כי המדובר ממילא בבצוע חישוב מתמטי אובייקטיבי על בסיס מיסמכי התובעת, כך שלא ניתן לטעון להעדר אובייקטיביות; התובעת לא התייחסה לטענה כי המומחה בחן את חוות דעת הצדדים לעומק, הסביר היכן הטעויות שבחוות הדעת והתעקש לקבל כלל מסמכים כך שודאי לא החליט מראש מה תהיה התוצאה; התובעת לא התייחסה לטענה כי סמכות המומחה הייתה לשום ולהעריך את גובה הנזקים ולא להכריע בין חוות הדעת או לכך שהצדדים לא הסכימו כי חוות דעת הנתבעת 4 הנה הערכת הנזק המינימאלית בתיק.

...

הנה כי כן, לאור כל המנומק לעיל הגעתי למסקנה כי הבקשה אינה מגלה עילת פסילה ביחס לחוות דעת המומחה, ודאי שלא עילת פסילה "קלאסית". על כן, אף לא מצאתי אחיזה לטענה בדבר העדר אמון במומחה, בפרט בשלב בו הוגשה הבקשה ולאור הנסיבות המתוארות.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

התובעת תשלם הוצאות שלושת הצדדים אשר הגישו תגובות לבקשה בסך 500 ₪ לכל צד, זאת תוך 30 ימים מהיום וללא קשר לתוצאות ההליך.

כן הוסכם כי יש להתבסס על חוות דעת מומחה ביהמ"ש, המהנדס דוד דב (להלן: המומחה או מומחה בית המשפט), שמסר חוות דעתו מיום 6.6.23 (להלן: חוות הדעת), בעקבות ביקור בנכס מיום 17.5.23, וזאת, בהנתן שהצדדים לא דרשו לזמן את המומחה לדיון ההוכחות ובהיעדר שאלות הבהרה מטעם הצדדים.

אעיר כבר כעת כי לפניי הוצגה חוות דעת המומחה, חוות דעת השמאית והכלכלנית מירב פריאל, מטעם התובעת, מיום 16.12.19 (נספח 9 לכתב התביעה), שעניינה בחישוב שווי זכויות הבעלות בנכס לצורך גביית דמי שימוש, כמו גם חישוב דמי השמוש ע"י מר משה בקרמן, ראש תחום בכיר כספים והנהלת חשבונות במרחב ת"א-מרכז בתובעת (נספח 10 לכתב התביעה).

פסק הדין היתקבל פה אחד) כדלקמן: "סמכותו של המינהל לגבות דמי שימוש בקרקע נובעת, בדרך כלל, מכוחו של חוזה חכירה בין המינהל לבין חוכר המקרקעין. המינהל, כמי שמנהל עבור מדינת ישראל את מקרקעיה, גובה מהחוכרים מעין דמי שכירות בגין השמוש בקרקע, וזאת על פי ההסכם בין הצדדים ובהתאם לסוג הקרקע, סוג השימושים המותרים, מיקומה וכיו"ב...." נמצאנו למדים מההלכה הפסוקה כי התובעת רשאית לגבות דמי שימוש, אם מכח הסכם החכירה ואם מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

בנסיבות שבהן הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה בדיונית שייתרה את ההכרעה ברוב המחלוקות שלעניין, כמו גם את הצורך בהעדת העדים, ובהסכמת ב"כ התובעת להשאיר את עניין הוצאות המשפט לשיקול דעת המותב, אינני מורה על כל צו להוצאות, ולפיכך, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

...

בנסיבות העניין ונוכח כל האמור לעיל ביחס לשטחי השירות והמחסנים, סכום זה ישולם באופן נומינלי וללא כל ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה ועד למועד פסק הדין.

בנסיבות שבהן הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה בדיונית שייתרה את ההכרעה ברוב המחלוקות שלעניין, כמו גם את הצורך בהעדת העדים, ובהסכמת ב"כ התובעת להשאיר את עניין הוצאות המשפט לשיקול דעת המותב, אינני מורה על כל צו להוצאות, ולפיכך, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

כן אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו ביחס לשכרו של מומחה ביהמ"ש. הסכומים המפורטים לעיל ישולמו ע"י הנתבעים לתובעת בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כדין.