שכר טרחת עורך דין בשיעור אחוזי משווי העסקה

לא זו אף זו, בתצהיר המומלץ נרשם: " אני הח"מ עו"ד מאשר בזה כי ביום ______ הופיע בפניי ____ המוכרים לא אישית /שזיהיתים עפ"י ת.ז. לאחר שהזהרתי אותם ... ולאחר שהסברתי להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות שנובעות ממנה ולאחר ששוכנעתי שהדבר הובן להם כראוי , חתמו על תצהיר זה בפני מרצונם ועל דעתם". כלל התצהירים, כאמור אומתו על ידי עו"ד מטעם המשתכנים ולא מטעם הקבוץ או הרטוב.

קבעתי כי הוצאות התקורה הנתבעות חופפות לרווח הקבלני הנתבע ומצאתי להפחית הפצוי בגין הרווח הקבלני לסך של 10% משווי העסקה במקור (ללא השינויים, ככל שנעשו) ובהפחתת הסכומים ששולמו.

מצאתי להביא את קביעתו של כב' השופט כפכפי בעיניין ג'פערי אשר מקובלת עלי לחלוטין בעיניין זה : "מעבר לאבדן הרווח, עתרה התובעת לחיוב הנתבעים בשיעור שכר הטירחה לעורך דינה שעוגן בסעיף 5 לבקשה לקבלת שירותים, סעיף 8 להסכם הפיתוח וסעיף 6 להסכם, בשיעור של 1.5% מתמורת המכר והוצאות הפיתוח. תשלום זה יועד להוצאות משפטיות של התובעת. התובעת לא פירטה באילו הוצאות מדובר ומה התכלית לה יועדו הכספים האמורים בפועל ואילו שירותים התחייבה לתת תמורת תשלום זה. תשלום שכר טירחת עו"ד שמשלם רוכש לקבלן נועד ככלל להבטיח את הליכי רישום הדירה על שמו של הרוכש. התובעת לא הפניתה להתחייבות מעין זו ולא ברור כלל טיבו של התשלום האמור. תשלום זה אינו בגדר אובדן רווח של התובעת ולכאורה יועד לתשלום עבור הוצאותיה. שעה שלא נשאה בהוצאות משפטיות בגין בניית בית הנתבעים, ממילא אינה זכאית לפצוי בגין הוצאות אלו. לפיכך אין מקום למתן פיצוי בראש נזק זה.לא היה מקום לדרישה האמורה, במיוחד ביחס לאחוז בהוצאות הפיתוח, ונראה כי המחוקק היה ער לבעייתיות שבחיוב רוכש לשלם שכר טירחת עו"ד עבור הוצאות משפטיות של הקבלן והגביל את ההוצאות המשפטיות בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה – 2014, לסך של 5,000 ₪ או חצי אחוז, הנמוך מבינם. למרות שתקנות אלו אינן חלות על ההסכם, ממחישות הן את אי הצדק בדרישת התובעת"( ראו סעיף 18 בפסק הדין בענין ג'עפרי, ההדגשות אינן במקור).

...

מצאתי להביא את קביעתו של כב' השופט כפכפי בעניין ג'פערי אשר מקובלת עלי לחלוטין בעניין זה : "מעבר לאבדן הרווח, עתרה התובעת לחיוב הנתבעים בשיעור שכר הטרחה לעורך דינה שעוגן בסעיף 5 לבקשה לקבלת שירותים, סעיף 8 להסכם הפיתוח וסעיף 6 להסכם, בשיעור של 1.5% מתמורת המכר והוצאות הפיתוח. תשלום זה יועד להוצאות משפטיות של התובעת. התובעת לא פירטה באילו הוצאות מדובר ומה התכלית לה יועדו הכספים האמורים בפועל ואילו שירותים התחייבה לתת תמורת תשלום זה. תשלום שכר טרחת עו"ד שמשלם רוכש לקבלן נועד ככלל להבטיח את הליכי רישום הדירה על שמו של הרוכש. התובעת לא הפנתה להתחייבות מעין זו ולא ברור כלל טיבו של התשלום האמור. תשלום זה אינו בגדר אובדן רווח של התובעת ולכאורה יועד לתשלום עבור הוצאותיה. שעה שלא נשאה בהוצאות משפטיות בגין בניית בית הנתבעים, ממילא אינה זכאית לפיצוי בגין הוצאות אלו. לפיכך אין מקום למתן פיצוי בראש נזק זה.לא היה מקום לדרישה האמורה, במיוחד ביחס לאחוז בהוצאות הפיתוח, ונראה כי המחוקק היה ער לבעייתיות שבחיוב רוכש לשלם שכר טרחת עו"ד עבור הוצאות משפטיות של הקבלן והגביל את ההוצאות המשפטיות בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה – 2014, לסך של 5,000 ₪ או חצי אחוז, הנמוך מבינם. למרות שתקנות אלו אינן חלות על ההסכם, ממחישות הן את אי הצדק בדרישת התובעת"( ראו סעיף 18 בפסק הדין בענין ג'עפרי, ההדגשות אינן במקור).

גם בענייננו טענה זו באשר לכל אחד מהמשתכנים נטענה ללא כל פירוט ו/או אסמכתאות, ודינה להידחות.

סוף דבר: תביעת נורית ודוד אברהם נגד הרטוב נדחית ( 62304-09-16 ) תביעת מרים ושלמה עזראן נ' הרטוב נדחית ( 51170-09-16) תביעת אליס ודודי לוי כנגד הרטוב נדחית (48855-07-16) תביעת הרטוב כנגד כל אחת מהמשפחות מתקבלת בחלקה, בהתאם לאמור לעיל, ומשכך אני קובעת כדלקמן.

מכאן הסיקה התובעת כי "מקום בו קיבלו הנתבעים החזר ברור כי בעיניינם החולה החלטה 1299 על אף שבוטלה קודם למועד החזרת הכספים וזאת אך ורק לאור פנייתה של התובעת עבורם במועד בו טרם בוטלה החלטה 1299 (ההדגשה במקור – ע.ה.)". התובעת הזכירה כי "קבלת שטר מכר אינה פעולה שיוחדה לעורכי דין (ההדגשה במקור – ע.ה.)." לגבי ייפוי הכוח נטען "כי הנטל להוכיח זיוף של ייפוי הכוח שניתן על ידי הנתבעים עליהם בלבד". התובעת טענה כי "בנגוד לנטען על ידי התובעים כי לא נאמר להם דבר בשלב הטרום חוזי באשר למהות הטיפול הרי שנאמר לנתבע מס' 2 בפגישה בינו לבין הגב' שוורץ כי הטיפול בקבלת דמי ההיתר הנו טפול פשוט ביותר וניתן למצוא חזוק לכך בתרשומת הוטסאפ שצורפה לתצהירה של הגב' אפרת שוורץ מטעם התובעת". כמו כן, הפניתה לתכתובת שצורפה בנספח מס' 2 לתצהירה של גב' שוורץ ממנו למדה כי "הובהר לנתבע מס' 2 פשטותו של ההליך והיותו קל למימוש וטענותיו האפשריות כיום בעיניין זה אינם אלא היאחזות בקש". דיון והכרעה אין זו הפעם הראשונה שתביעה של אישיות משפטית שרויטל עומדת מאחוריה, לחייב לקוח לשלם לה שכר טירחה בגין טיפולה בעיניינו ברשות מקרקעי ישראל, מגיעה לדיון וליבון לפני בימ"ש. על בימ"ש לידון ולהכריע בסוגיות שלהלן: האם, לאחר הדיון וההכרעה בעיניין ברנס, תאק (ת"א) 34841-05-14 רויטל ברנס (שבח קארד – החזרי מס שבח) נ' חן תמורי (פורסם בנבו), יש לשוב לידון בטענת התובעת כי רמ"י לא יישמה הרפורמה משנת 2010 ע"י פנייה יזומה לחוכרים בהצעה לשדרג זכות החכירה לבעלות וכתוצאה מכך להשיב להם החזר בגין דמי היתר ששלמו כחוכרים ? האם כחובתה על פי הכרעת בימ"ש בעיניין ברנס, בו הגישה תביעה, מי מטעם רויטל נגד לקוח , התובעת יידעה עובר לחתימת ההסכם עם הנתבעת, כי שכ"ט הגבוה בשיעור של שלושים אחוזים הוא בגין שירות פשוט ביותר בהתאם לזכות המוקנת ללקוח ? האם ההסכם בין התובעת לבין הנתבעת בוטל ע"י הנתבעת כדין מרגע שגילתה האחרונה כי התובעת לא עמדה בחובה הנזכרת ? האם התובעת הסיגה בהתנהלותה מול הלקוח גבול מיקצוע עריכת הדין ? האם אילמלא פועלה של התובעת, הנתבעת לא הייתה זוכה להשבה מרמ"י ? בעיניין דומה בימ"ש פסק כי צוות ייעודי שהוקם ברשות עורך בדיקה מקיפה לאיתור הזכאים העומדים בתנאי ההחלטה לשם ביצוע הקזוז/ההחזר ביוזמת הרשות ואף ללא פניית הזכאים.

ככל שבימ"ש יקבל הטענה בעלמא להפרדה מלאכותית זאת, הרי זה מידרון חלקלק, שבמורדו, טענות להפרדת שירות בקשר להוצאה לפועל של עסקה במקרקעין לחלקים שונים (להבדיל מתיווך) , בין מי שהם עורכי דין לבין מי שאינם עורכי דין, כאשר מי שאינו עורך דין וגם אינו מתווך, גובה שכ"ט הנגזר באחוזים משווי העסקה בכללותה.

...

התובעת טענה, כי הנזקים הנטענים נגרמו על ידי דבר שבשליטתם הבלעדית של הנתבעים, מי מהם ו/או מי מטעמם וכי הגורמים שהביאו לנזקיה מתיישבים יותר עם המסקנה שהנתבעים ו/או מי מטעמם לא נקט זהירות סבירה מאשר עם המסקנה שהוא כן נקט זהירות סבירה ולפיכך עליהם הראיה שלא הייתה רשלנות ו/או עוולה כלשהי מצדם שיחובו עליה כאמור בסעיף 41 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש).

ההטעיה של הנתבעת נוגעת גם לעניין הסתרת המידע לפיו חל איסור על התובעת לייצג אותה בעסקת מקרקעין תוצאה זו, לפיה יש לדחות התביעה, מתיישבת גם עם המסקנה שהתובעת הטעתה הנתבעים, כמפורט לעיל, עת לא הביאה לידיעתם מידע מהותי לגבי פשטות הפעולה הנדרשת, ותוכן מכתביו של מר ברמן, גם האיסור החל עליה לייצג הנתבעת בעסקה לצורך רכישת המקרקעין.

מחדלה של התובעת להעביר ליועץ המשפטי של הרשות את טענתה לפיה סעיף 10 בהחלטה 1370 שלל זכות הנתבעת להחזר מרגע שהחלטה זו נכנסה לתוקף לצורך אישורה על ידו בתעודת עובד ציבור מטעמו, יוצרת חזקה כי ידעה שתשובתו, או מי מטעמו, לטענה זו, לא הייתה משרתת טענתה זו. אשר על כן, גם אם בימ"ש היה מתעלם מההטעיה והסגת גבול המקצוע, גם הטענה לפיה, לולא פנית התובעת, הנתבעת לא הייתה זוכה לממש זכויותיה, נדחית.

סוף דבר התביעה נדחית.

בצד אלו, יש לתת משקל לכך כי שכר טירחת עורך דין יכול שייקבע על פי שיטות שונות: שכר לפי אחוז מסוים משווי העסקה נשוא הטירחה; שכר לפי שעות העבודה שהושקעו בפועל לצורך מתן הטיפול המשפטי; שכר לפי ישיבות בבית משפט או בבוררות; שכר על בסיס חודשי או שנתי; ועוד.

שיעור שכר הטירחה אינו בגדר "ידיעה שיפוטית" ולכן ככלל, בית המשפט לא יפסוק שכר טירחה על פי שיקול דעתו, אלא יסתמך על הראיות המוצגות בפניו (ע"א 261/86 חברת דנו הישראלית נ' הורשפלד, פ"ד מג(1) 160; ע"א 9282/02 יכין חקל בע"מ נ' עו"ד יצחק יחיאל, נח(5) 20 (2004)).

...

סוף דבר, התביעה נגד הנתבעת 1 מתקבלת חלקית.

התביעה נגד הנתבעת 2 נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת 2 הוצאות בסך 2,000 ש"ח וכן שכ"ט עו"ד בסך 2,000 ₪.

כן רלוואנטיים לענייננו דברים שכתב כב' השופט ד' לוין ז"ל בעיניין ביניש-עדיאל (לעיל, בעמ' 126-125): "שכר טירחת עורך-דין יכול שייקבע על-פי שיטות שונות: שכר לפי אחוז מסוים משווי העסקה נושא הטירחה; שכר לפי שעות העבודה שהושקעו בפועל לצורך מתן הטיפול המשפטי; שכר לפי ישיבות בבית-משפט או בבוררות שכר על בסיס חודשי או שנתי ועוד. שיעורו של שכר הטירחה, לפי כל שיטה ושיטה, גם הוא אינו קבוע, אלא תלוי במכלול של גורמים שיש לשקללם. בין הגורמים המשפיעים על קביעת שיעורו של השכר, ניתן למנות שיקולים כגון: הקף העיסקה שבה מדובר, הקף העבודה המשפטית שבוצעה בפועל, מידת מורכבותה, סוג העבודה - טכנית ושיגרתית או יצירתית ומקורית, טפול עבור לקוח קבוע או מקרי, הכישורים, הותק ומעמדו של עורך הדין, וכן המוניטין שיצא לו כמומחה בנושא (ראה גם ע"א 499/89, 502 [3] הנזכר לעיל, בעמ' 593). בתחום האזרחי יש לקחת בחשבון גם את התוצאות שהושגו.

...

כן, אני מורה על דחיית התביעה השטרית של הנתבע.

כן ישלם הנתבע לתובע (באמצעות בא כוחו) שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 14,000 ₪ והוצאות משפט בסכום של 3,000 ₪, וזאת תוך שלושים יום מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

אציין, כי בקביעת שיעור ההוצאות ושכר הטרחה בגין הליך זה, הבאתי בחשבון, בין היתר, גם את החלטת כב' השופטת ו' ריקנטי-רוסהר בדבר ביטול העיקולים מיום 2.9.2020 (פִסקה 14 להחלטתה), כמו גם את החלטתי מיום 29.11.2021 (פִסקה 1 להחלטה, בעמ' 4 לפרוט').

הסכם שכר הטירחה השאלה העיקרית שבמחלוקת נוגעת לשאלה האם הסכם שכר הטירחה (להלן גם: "ההסכם"), חל על כלל השירותים שנתן התובע לנתבע ומזכה אותו בשכר טירחה בשיעור של 18% מכל תמורה שיקבל הנתבע.

המומחה ציין כי בחן את שכר הטירחה בשני אפיקים: הראשון - על בסיס תשלום גלובלי כמקובל בעיסקאות נדל"ן אשר נגזר באחוזים משווי העסקה.

לעניין זה צוין כי אחוז שכר הטירחה המקובל נע בין 0.5% משווי הנכס בעיסקאות פשוטות יחסית לבין 1.5% בעיסקאות מכר מורכבות יותר, שלגביהם קיימים גם היבטי מס בהם מטפל עורך הדין המייצג.

...

אשר על כן, אני קובעת כי הסכם שכר הטרחה אינו חל על התמורה שקיבל הנתבע מהאחים אוזן.

בענייננו, אני סבורה כי אין קשר בין השירות המשפטי שנתן התובע לנתבע בקשר עם המו"מ עם חברת האחים אוזן לבין טיפולו בתביעה הנזיקית בבית המשפט, ואין לגזור את שכר טרחתו בגין השירות המשפטי האמור משכר טרחה ביצוג התובע בתביעה הנזיקית בבית המשפט.

סוף דבר אשר על כן, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 59,846 ₪.