שינויים בשטח החניה בבית המשותף

לו היה המודד שמוקלר מעיין בפסק הבוררות, הוא לא היה יכול לקבוע כי קו אמצע המיגרש הוא הקו המפריד בין מיגרשי הצדדים באופן השולל שימוש בחניה שהוקצתה לנתבעים; התובעים לא הוכיחו שהנתבעים החנו את רכבם בשטח התובעים; לא הוכיחו את מספר הפעמים שהדבר ארע; כי הפצוי הנטען עבור השמוש בחניה מופרז, היות שהוא נלמד משווי חניה באיזורי עסקים ולא באיזור מגורים שכונתי; ניתן לרשום את המבנה כבית משותף בהסתמך על הפרטים הבאים: הנתבעים לא סיכלו ואינם מסכלים את רישום המבנה כבית משותף; חקירת התובעים העלתה שהם עצמם לא פנו אל הנתבעים ויתר בעלי הבתים לקבלת הסכמה לרישום; התובעים לא פעלו במשך 20 שנים לרישום המבנה כבית משותף ולא פעלו ל"ריפוי הפגם", לאחר שנת 2008 בה נודע לתובעים, לטענתם, על ביצוע השינויים; התובע לא הצליח בחקירתו להסביר את פשר העיכוב ברשום הבית המשותף לאורך השנים; עולה ממכתב עוה"ד פיטרס מיום 23.6.2014 כי ניתן לרשום את הבית כבית משותף במצבו הנוכחי; לפי עמדת המפקחת על המקרקעין מיום 8/1/2017 אין מניעה לרישום המבנה כבית משותף; ריצוף הדק אינו מהוה שימוש ברכוש המשותף אלא בניה ברכוש השייך לנתבעים; הדק איננו מהוה חריגת בנייה או בנייה ללא היתר השוללות את האפשרות לרישום המבנה כבית משותף.

...

יחד עם האמור, אני מורה כי ככל שיפעלו בעלי המגרש לרישומו של המבנה כבית המשותף וככל שיעלה כי אכן השינויים מונעים את רישומו של המבנה כבית משותף, אזי על הנתבעים להשיב את המצב לקדמותו באופן שיאפשר את רישומו של המבנה כבית משותף.

סוף דבר דין הטענות המקדמיות למעשה בית דין והתיישנות – להידחות.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.

מדובר ברשום חלוקת זכויות שגוי שמקורו בטעות הנובעת מכך ששטח התימרון המתרחב לפני הכניסה לחניות, אינו מופיע בתשריט הבית המשותף, בעוד שבהיתר הבניה שנערך על ידי קלרין שביצעה את רישום הבית המשותף וששיקף את מצב הזכויות עובר לרכישת הזכויות מקלרין, ועל פי תכניות הבניה לפיהן נמכר המיגרש לתובעת ושהיוו את הבסיס לרישום צו הבית המשותף, ובהתאם לעובדות בשטח - מצויה היתרחבות בדרך הגישה לחניות.

פנחס אינם מתייחסים בסיכומיהם לקביעת בית המשפט העליון בע"א 292/89 לגבי התכניות שהגישה קלרין וההיתרים שהתבקשו לפיהן, שניתנו לפני רישום הבית המשותף, כך שקלרין לא הייתה רשאית לסטות מהם או לשנותם בעת רישום הבית המשותף.

...

לאור כל האמור לעיל, איני סבורה כי התובעת עמדה בנטל להוכיח כי "שטח התמרון" הוא רכוש משותף, ולכן לא ניתן לקבוע כי חלה טעות במרשם המצדיקה תיקון צו רישום הבית המשותף.

לאור כל האמור, אני קובעת כי התובעת לא הוכיחה כי המקרה שבפניי הוא אחד המקרים החריגים שבו יש מקום לתקן את המרשם ולגרוע מזכותם הקניינית של פנחס במקרקעין.

לאור כל האמור לעיל, התובענה נדחית.

כן מלין המנהל על שינוי סיווג שטחי חניית הנכים לחניה שלא בתשלום ועל סיווג שטח של 55 מ"ר כבית כנסת הפטור מתשלום ארנונה.

בהחלטתה דחתה הועדה את טענת מנהל הארנונה וקבעה כי "יש לפטור את השטחים המשותפים מארנונה גם במבנים שאינם מבני מגורים, לרבות מבנים משותפים בבית מלון". מסקנתה זו נסמכה על פסק דיו שניתן בעמ"נ 27996-03-17 מנהל הארנונה בעריית ירושלים נ' ים חניונים בע"מ (8.11.17) (להלן – עניין ים חניונים), שבו נדונה בקשה למתן פטור מארנונה לשטחי המעבר בחניון תת קרקעי של ביניין משרדים, בטענה שמדובר בשטחים משותפים הפטורים מחיוב בארנונה.

...

מהמקובץ עולה כי בנסיבותיו של העניין שלפנינו אין ועדת הערר מוסמכת לדון בשאלת הטלת החיוב הרטרואקטיבי.

משכך אין עילה להתערבות בהחלטתה של הוועדה בעניין זה, ומשכך דינה להידחות.

סוף דבר ערעור מנהל הארנונה מתקבל באופן חלקי בנושאים שלהלן: חיוב השטחים המשותפים במלון (סעיף 17 לפסק הדין).

על רקע האמור עתרו המבקשים לצוים קבועים אלה: צו מניעה שיאסור על המשיבים לבנות ברכושה המשותף, לרבות פגיעה בשטח המשמש חניה; וצו עשה המחייב את המבקשים להשיב את החצר ובפרט החניה לקדמותה, ולאפשר למבקשים להחנות את רכבם בחניה.

המבקשים עתרו לכך שימנע מן המשיבים לבנות או לבצע כל שינוי בשטח החניה, לרבות בדרך של פגיעה בשער החשמלי המהוה כניסה לחנייה – כך אני מורה.

כן ביקשו למנוע מן המשיבים "לעשות כל פעולה שהיא המפריעה ו/או המונעת מהמבקשים ו/או מדיירי הבית המשותף להשתמש בחלק הרכוש המשותף לצורך חניית רכבו/רכבם". צו זה הוא במהותו צו עשה זמני: הוא קורא לאפשר למבקשים לשוב ולהשתמש בחניה כחניה.

...

כאן יודגש: יש להיעתר לבקשה כלשונה, לא יותר מכך.

המבקשים עתרו לכך שימנע מן המשיבים לבנות או לבצע כל שינוי בשטח החניה, לרבות בדרך של פגיעה בשער החשמלי המהווה כניסה לחנייה – כך אני מורה.

סוף דבר: סעד זמני ניתן כאמור בפסקה 15 לעיל.

אין גם חולק, וכך גם עולה מתשריט רישום הבית המשותף (נספח א' לתצהיר הנתבע 2), כי לדירות התובעים היו צמודים שטחים שהוגדרו בתשריט כחניות.

מאחר ואין חולק כי שילת התחייבה בהסכם התמ"א שלא לפגוע, בכל מקרה, בזכויות החניה הקיימות לבעלים, ומאחר ואין חולק כי השטחים הצמודים לדירות התובעים (שתי חניות ומחסן) נילקחו מהם, ולאור הקביעות בהסכם כי כל שינוי בהסכם חייב להעשות בכתב, ובהיעדר מיסמך כלשהוא המעיד על השינוי שבוצע וויתור התובעים על זכויותיהם, על הנתבעים מוטל הנטל להוכיח כי התובעים נתנו הסכמתם לוויתור על זכויותיהם.

...

יישום הפסיקה על נסיבות המקרה בענייננו מובילה למסקנה כי יש להטיל על הנתבע 2 אחריות אישית כנושא משרה בחברה הנתבעת 1.

סבורני כי נסיבות אלו מצדיקות חיוב הנתבע 2 באופן אישי כלפי התובעים בנוסף לחיובה של הנתבעת 1.

לאור כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים 1-2 סך של 25,000 ₪ ולתובע 3 סך של 25,000 ₪, בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.