שינויים במבנה מגורים קיים והגבהת גדר קדמית

עוד בקשו הקלות להנמכת החצר האנגלית לגובה רצפת המרתף והגבהת הגדר הקדמית לגובה של 1.8 מ'.

פרטי הרשלנות כלפי הנתבע, כפי שעולה מכתב התביעה המתוקן ומופיע בצורה זו או אחרת בסיכומי התובעים, מתייחסים התובעים לאופן ייצוגם בעת המו"מ ובעת הרכישה עצמה ומייחסים לנתבע רשלנות בשל העידר בדיקה או אי בדיקה ראויה של כל היבטי העסקה בכל הרשויות הרלוואנטיות בדבר הזכויות בבית ומצבו התיכנוני; אי ברור המידע התיכנוני השלם והנכון בקשר לבית, בדבר קיומו של היתר בניה והפרתו; אי בדיקת חווה"ד השמאיות או אי מתן מלוא המשמעות המתבקשת מחווה"ד; אי מסירת מלוא המידע הנידרש לתובעים בכל הקשור עם היתר הבניה והפרתו בפרט בכך שלא מסר לתובעים כי הבית ניבנה תוך חריגה ובסטייה ניכרת מהיתר הבניה וכן היות השטחים העקריים עולה בהרבה על המותר בהיתר הבניה; לכך שלא מסר לתובעים שהמפלס שמעל קומת המרתף אינו קומה עיקרית כי אם מרתף האסור למגורים; לכך שלא מסר כי המפלס שמעל קומת המרתף מהוה חלק מהמרתף שלא אמור לשמש כמגורים ולא אמור להיות אטום אלא סגור בפריקסטים לצורך מיסתור כביסה; שלא מסר לתובעים מידע אודות ההליך הפלילי שהתנהל בקשר עם הבניה הלא חוקית ועל צו ההריסה שניתן בעקבותיו; שלא בדק את תיק הבית בערייה או בועדה המקומית ולא מסר לתובעים מימצאי בדיקתו; שלא עמד על הבהרת הסכם המכר כך שישקף הדברים לאשורם; שלא שכר אנשי מיקצוע לבדיקת המצב התיכנוני של הבית, עמידתו בתנאי ההיתר והחריגות והסטיות ממנו לרבות בחינת תיק הבניין ואף לא הציע או המליץ לתובעים לעשות כן; שלא הבהיר לתובעים שבמצבו התיכנוני של הבית לא ניתן לקבל היתר בניה או לבצע בו שינויים כלשהם הטעונים היתר; ושלא מסר לתובעים מה הסיכונים הקיימים בעיסקה והעובדות הנדרשות לבדיקה ובחינה.

התובעים מודעים לקיומו של צו ההריסה מאחר וזה צוין בחוו"ד של השמאי ארז סיידוף מתאריך 27.7.2008, חווה"ד נימסרה לידיהם עוד קודם לחתימה על הסכם המכר (ר' ס' 6.4.1 לחוו"ד סיידוף שם מציין "בתיק הבניין אותרה התכתבות משנות ה-70 לעניין חריגות בניה בגג-הגדלת יציאה לגג, בחזית המבנה-סגירת מרפסות ובמוקדים אחרים לא פורט, לגביהם הוצאו צוי הריסה" וכן ר' לעניין מסירתה לתובעים קודם לרכישה הודאת התובע 1 עמ' 48 לפרוטוקול הדיון מול שורה 3).

...

סוף דבר התובענה מתקבלת בחלקה.

הנתבע ישלם לתובעים 70% מהסך של 205,886 ₪ דהיינו 144,120 ₪ כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית חוקית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

עוד ישלם הנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪.

ביום 3.1.12 הוגשה ע"י בנה של גב' גוהר, מר אייל גוהר, בקשה לועדה המקומית להיתר בניה ברח' חיל המשמר 13, תל אביב להריסת מבנה קיים הכולל שתי קומות מגורים והקמת מבנה חדש ובחצר, בין היתר, בריכת שחיה.

בהחלטת ועדת המשנה לתיכנון ובניה מיום 30.5.12, שהתקבלה פה אחד, נקבע: "לקבל את ההתנגדויות בחלקן, בעיניין בריכת השחייה ולא לאשר את בריכת השחייה שכן הוועדה התרשמה שבריכת השחייה תהווה הפרעה ופגיעה במתנגדים". במסגרת ההיתר אושר פתח הכניסה לחניה בגדר 5.4 מ' בהתאם לאישור אגף התנועה, ואושרה הבקשה כהקלה להגבהת גדרות מעל קיר תומך בגובה העולה על סה"כ 3 מ' ללא נסיגה; הגבהת גדר צדדית-צפונית עד ל-1.80 מ' ומעל גובה 1.5 מ' (למעט הקמת גדר קדמית כ- 2.5 מ'); מדרגות חיצוניות לגישה למרתף; חצרות מונמכות במרווחים צדדיים ואחורי.

וכפי שנכתב בהיתר: "שינויים כלפי היתר מס' 13-0548 מתאריך 03.06.2013 בבניין למגורים בן 2 קומות ועליית גג, מעל מרתף, סה"כ יחידת דיור אחת (קוטג') הכוללים:

...

העותרים טוענים שהחלטת ועדת הערר, בה השוותה וועדת הערר בין בריכת שחייה בתוך קווי הבניין, לבריכת שחייה מחוץ לקווי הבניין, מאיינת את הוראות התכנית לעניין אבחנה זו. אני סבורה כי הדין עם וועדת הערר לעניין זה. על פי סעיף 9.1 לתכנית הועדה רשאית לאשר בריכת שחיה בתוך קווי הבניין, כשלא נאמר דבר לעניין מטרד או רעש.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל העתירה הנדחית וצו המניעה מבוטל.

אשר להוצאות, אני סבורה כי יש לחייב את העותרים בהוצאות משמעותיות לאור העובדה שלאחר שהסכימו להעברת הדיון לוועדת הערר, ועל אף הדיון המקצועי שהתנהל בוועדת הערר, עמדו על כל טענותיהם, לרבות אלו שנגעו לדיון החוזר בוועדה המקומית.

אפרט את ההתנהלות כדלקמן: א) ביום 3.1.12 הוגשה ע"י בנה של גוהר – גוהר אייל, לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה ברח' חיל המשמר 13, תל אביב אשר תוכנה הריסת מבנה קיים הכולל שתי קומות מגורים והקמת מבנה חדש ובחצר, בין היתר, בריכת שחיה.

בהחלטת ועדת המשנה לתיכנון ובניה מיום 30.5.12, אשר התקבלה פה אחד, נקבע: "לקבל את ההתנגדויות בחלקן, בעיניין בריכת השחייה ולא לאשר את בריכת השחייה שכן הוועדה התרשמה שבריכת השחייה תהווה הפרעה ופגיעה במתנגדים". אושר פתח הכניסה לחניה בגדר 5.4 מ' בהתאם לאישור אגף התנועה ואושרה הבקשה כהקלה ל: הגבהת גדרות מעל קיר תומך בגובה העולה על סה"כ 3 מ' ללא נסיגה; הגבהת גדר צדדית-צפונית עד ל-1.80 מ' ומעל גובה 1.5 מ' (למעט הקמת גדר קדמית כ- 2.5 מ'); מדרגות חיצוניות לגישה למרתף ; חצרות מונמכות במרווחים צדדיים ואחורי.

וכפי שנכתב בהיתר: "שינויים כלפי היתר מס' 13-0548 מתאריך 03.06.2013 בבניין למגורים בן 2 קומות ועליית גג, מעל מרתף, סה"כ יחידת דיור אחת (קוטג') הכוללים:

...

יתכן ואנשי רשות הרישוי לא הבינו באמת ובתמים, מה עמד בבסיס החלטת הועדה המקומית לקבל התנגדות העותרים ולהגיע למסקנה ולפיה הבריכה כן מהווה הפרעה לעותרים, אך הם אינם יכולים לקבל החלטה הסותרת את החלטת הועדה המקומית, בלי לדעת, מה כן עמד מאחורי החלטת הועדה המקומית, אם אכן הם סבורים שהחלטת הועדה המקומית אינה מנומקת.

ג) ב"כ המשיבות טענו, כי גם אם בית משפט מגיע למסקנה ולפיה יש לבטל את החלטת רשות הרישוי, אזי יש להפעיל בעניינינו את דוקטרינת הבטלות היחסית.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין העתירה להתקבל ברובה.

הפיצויים המגיעים, איפוא, לתובעים בגין האיחור במסירת הדירות (בהנחה שלא קיים לנתבע פטור מהפצוי מכח סעיף 5א(ג)), לאחר קזוז הפצוי הזמני שניתן להם בהתאם להחלטה מיום 8.3.2015, (באמצעות קזוזם לטובתם מהחשבונות הסופיים), הם כדלקמן: אדרעי זכאים לפצוי בגין 7.5 חודשים, בקיזוז סך של 4,088 ₪, ובסה"כ - 40,912 ₪.

הראשון - הגדלת שטח מגורים ב - 7.35 מ"ר ושטחי שירות של 9.5 מ"ר. השני - שינויים בחזיתות המבנה ושינויים פנימיים.

השלישי - שינויים בפתוח שטח, הגבהת גדרות בגובה 2 מטר במרווח קדמי מעבר לקו ביניין של 5 מטר ועד גבול החלקה.

...

בנוסף, ישלם הנתבע לתובעים (יחד) את אגרות התביעה, הוצאותיהם בגין חוות דעת המומחית מטעמם (בשיערוך) ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

ב. ההודעה לצד שלישי נדחית.

הנתבע ישלם לצד השלישי הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,000 ₪.

המשיב הקים על חלקיו במקרקעין אלה מבנה מגורים לפי היתר כדין.

בגזר דין מיום 25.2.13 בבית המשפט לעניינים מקומיים בחדרה, במסגרת תו"ב 51668-09-11, ניתן צו להתאמת המבנה להיתר, ואולם המבקש לא דאג להתאמה כאמור, ובדצמבר 2014 פעל המבקש להגבהת גובה הגדר מ-4 מטר ל-7 מטר, כמצוין כבר לעיל.

עוד ציין המשיב בכתב התביעה, שביום 26.3.18 ניתנה החלטת הועדה המקומית בבקשתו של המבקש לבצע שינויים בהיתר, כדי להכשיר את הקמת הגדר, אך הועדה החליטה שהגדרות ניבנו בנגוד להוראות התוכנית שחלה במקום, וכי הבניין נמצא בסטייה ניכרת, והגדרות כֹה גבוהים שהם מהוים סכנה לסביבה ועלולים להתמוטט.

המבקש השיב על בקשתו זו של המשיב ביום 22.12.19, וטען, כי בקשתו של המשיב מקדימה את זמנה ולטעמו, החלטת בית-המשפט לעניינים מקומיים מיום 14.11.19, שדחתה את בקשתוֹ שלו בדבר דחיית ביצוע צו ההריסה, מוכיחה, שהוא פועל במישור התיכנוני בערוצים המשפטיים האפשריים להוכחת גירסתו, שכל הגדר שנבנתה על ידו ניבנתה על-פי היתר.

בקשה לעיכוב ביצוע צו ההריסה, מלמדת על קיומה של בניה שנבנתה ללא היתר ושהצו מתייחס אליה, ועל כן לא ברורה לי כלל הטענה כי ניתן להביא ראיות הסותרות את הקביעה, שנקבעה על-פי הודאת הנתבע עצמו בהליך הפלילי, כי הבניה בוצעה בסטייה מהיתר הבניה שניתן ולא הוכשרה עד עצם היום הזה.

...

בפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית-משפט השלום בחיפה (כב' השופטת ג'אדה בסול) מיום 22.12.19 ב-ת"א 29926-09-18, לפיה נעתר בית-משפט קמא לבקשתו של המשיב והורה, על הוצאת אותן חוֹות דעת ואותם חלקים בתצהירו של המבקש הסותרים את פסק הדין הפלילי שניתן כנגד המבקש, וכן חויב המבקש לשאת בהוצאות המשיב בסכום של 3,000 ₪.

לכן, לא הייתה הצדקה לכך שהמבקש הניח בפני בית-משפט קמא ראיות הסותרות את הקביעות נשוא ההליך הפלילי, מבלי להגיש בפני בית-המשפט קמא בקשה להתיר הבאת ראיות אלה (רק לאחר שהייתה מוגשת הבקשה להתיר הבאת ראיות לסתור, ולאחר שהייתה ניתנת אפשרות למשיב להגיב לה, וככל שבית משפט קמא היה נעתר לה, במידה ומתקיימים תנאי סעיף 42ג' סיפא של פקודת הראיות, רק אז היה רשאי המבקש להביא ראיות העומדות בסתירה להרשעתו).

על-יסוד כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית בקשת רשות הערעור.

משלא התבקשה תגובת המשיב, אני מורה שלא יהא צו להוצאות.