שינוי תיאור דירה בהסכם מכר

המומחה היתייחס לנזק זה ביחד עם נזק שניגרם לארון במחסן עקב רטיבות שחדרה אליו כך – "יש לשנות ולסדר אחרת כך שפתח האיוורור יוכל לתפקד, ולתקן ארון שניזוק. עלות 500 ₪". לא ברור אם הפצוי שמציע המומחה מתייחס לאיוורור המחסן או לארון.

בתאור הדירה בס' 1.4 להסכם המכר נכתב כך בהתייחס לחניות – "לדירה צמודה 1 חניה/יות המסומנת/נות במספר/ים זמני/ים 29+30" מנוסח זה לא ברור האם לתובעים הובטחה הצמדה של חניה אחת או שתיים.

...

לאחר שעיינתי בתמונות וביצעתי השוואה לתמונות בחוות דעתו של בן עזרא, אני דוחה את הטענה.

אף שאני מקבלת את הטענה שהתובעים ביצעו עבודות, הרי שעליהם מוטל להוכיח את שווי העבודות.

סוף דבר –הנתבעת תשלם לתובעים סך של 51,839 ₪ בתוספת שכר טרחת עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

השאלה המתעוררת היא: האם רשאית המשיבה בנסיבות העניין כמתואר והאשור שניתן על ידה לצורך תיקון 2009 ביחס ליחידה 78/2, לסרב להמציא את האישור המבוקש בדבר ייעוד למגורים ולמנוע את תיקון תאור היחידה 78/1 מ"חנות" ל"דירה" בלישכת רישום המקרקעין, בטענה שיש בכך כדי להכשיר את פיצול הדירה המקורית שלא כדין? רקע עובדתי, התובענה וטענות המבקשת המבקשת רכשה את הנכס, ששמש בפועל כדירת מגורים, בהסכם מיום 19/1/96 (הסכם המכר, נספח 1 לה"פ).

בהמשך לאישור זה "בהסתמך על מכתב הוועדה כי מדובר בבניין למגורים" (כלשון התע"צ), ובהיעדר התנגדויות, הוצא ע"י המפקחת על המקרקעין צו תיקון 2009, לתיקון צו רישום הבית המשותף, שמהותו "שינוי תיאור דירה" ולפיו שונה תיאור היחידה 78/2 מ"חנות" ל"דירה" (ס' 14 לתע"צ).

...

למותר לציין כי המצב הקיים ("חנות") אינו משקף את המצב התכנוני בעניין הייעוד, שהרי ייעוד הדירות בבניין הוא מגורים; וסבורני כי בנסיבות העניין סירוב להמציא אישור בדבר ייעוד למגורים אינו הנתיב שבו יש ללכת בניסיון להסדיר את הפיצול שקיבל גושפנקא קניינית (ככל שיש דרך כזו).

מכל האמור, סבורני כי בנסיבותיו המיוחדות של העניין שלפניי, סירוב המשיבה להמציא את האישור הדרוש בדבר ייעוד למגורים, אינו כדין.

סוף דבר על רקע כל האמור, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפניי, שעה שהפיצול הקנייני הוא מעשה עשוי באופן ששתי היחידות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כיחידות קנייניות נפרדות ובבעלות שונה כבר עם רישום הבית המשותף (ולא ע"י המבקשת שאינה מעורבת בדבר גם בכל דרך אחרת); בשים לב לכך שהייעוד התכנוני לפי התוכניות החלות והיתר הבניה הוא "דירה" ולשימוש בפועל ביחידה למגורים; ובשים לב לתרומתה של המשיבה למצב שנוצר משעה שסיפקה את האישור לתיקון 2009 שנעשה ביחס ליחידה 78/2, המהווה ביחד עם היחידה 78/1 את הדירה המקורית לפי היתר הבניה - יש מקום לאפשר תיקון הרישום כך שגם תיאור היחידה 78/1 יתוקן מ"חנות" ל"דירה".

אשר על כן, טוענות המבקשות כי כל הטענות שהעלו התובעים בקשר עם המו"מ שקדם לכריתת הסכם המכר או לנושא תיכנון הדירה או עריכת השינויים בה, כבר הוסדרו במסגרת הסכם הפשרה שנחתם וקיבל תוקף של פסק דין בתביעה הראשונה באופן המקים מעשה בית דין וחוסם אותם מלהעלות את הטענה פעם נוספת במסגרת ההליך הנוכחי.

כך יצא, שהדירה שנמסרה לתובעים תוארה בהסכם המכר כדירת 5 חדרים וחולקה ל-5 חדרים, אולם זאת תוך אינוס דירה ששיטחה במקור תוכנן לדירת 4 חדרים בלבד.

...

ביחס להוצאות הנתבעות 1, 2, 4, המבקשות בבקשה מס' 10: לאחר שיקלול הדברים, אני מורה כי התובעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבעות 1 ,2, 4 בסך כולל של 15,000 ₪.

ביחס להוצאות הנתבע 3, המבקש בבקשה מס' 13 : לאחר שיקלול הדברים ובשים לב לכך שבקשת הסילוק של הנתבע 3 הוגשה לאחר שכבר הוגשה תשובת התובעים לבקשת הנתבעות 1, 2, 4 לסילוק על הסף, כך שבמידה מסוימת בקשת הנתבע 3 זכתה ליתרון מסוים, אני מורה כי התובעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבע 3, בסך של 7,500 ₪.

המזכירות תמציא עותק החלטתי זו לב"כ הצדדים בבקשות 10, 13.

דיון והכרעה בחנתי את העדויות והראיות, נתתי דעתי לטענות הצדדים בכתבי הטענות ובסיכומים והגעתי למסקנות הבאות; תיקון רישום הבית המשותף בהסכם המכר תוארה הדירה כדירה בשטח של 150 מ"ר על פי הארנונה וצורף נסח מקרקעין ולפיו שטח הדירה 48 מ"ר וחלקה ברכוש המשותף 48/384.

לדבריו של אבי גיל בחקירתו "אף פעם לא אמרו שאני צריך להגדיל את החלק שלהם על חשבון השכנים" (עמ' 35 שו' 29) "לא התחייבתי לשנות את היחס, להגדיל את היחס שלה ברכוש המשותף. היא רצתה לראות, לצורך קבלת משכנתא, שהשטח של הדירה הוא תואם לשטח של היתר הבנייה" (עמ' 36 שו' 16-18) ולשאלת בית המשפט הבהיר שנושא הרכוש המשתף לא עלה בשום שלב.

...

משהגעתי לכלל מסקנה שהמוכרים הפרו את הצהרתם ואת התחייבותם בסעיף 2(ו) להסכם המכר עת הצהירו שאין בדירה ליקויי רטיבות ונזילות ולא ידוע להם על פגם נסתר, ובאין בדל טענה מצד המוכרים בכתבי הטענות להפחתת הפיצוי המוסכם, אין בידי המוכרים להסתמך על סעיף 6 לחוק התרופות ולטעון שאין תוקף לתניית הפיצוי המוסכם גם אם היא על פניה מנוסחת כתנייה גורפת שאינה מבחינה במידת חומרת ההפרה.

אין בידי לקבל את התביעה לתשלום דמי שכירות בתקופת התיקון ובגין עלות הובלה לדירה החלופית ודמי תיווך.

סוף דבר מכל האמור התביעה בתיק ה"פ 3949-10-19 (תביעת המוכרים ה"ה גיל) מתקבלת, כך שיתרת כספי תמורת המכר המוחזקים בנאמנות תשוחרר למוכרים, תוך 30 יום.

עו"ד פלאי הצהיר כי למיטב זיכרונו, הוא הסביר לעו"ד ממן שהוא אינו מכיר את הדירה פיזית ולכן לא יכול להסכים להתייחס לחניה ולמחסן ויכול להתייחס רק למסמכים של הדירה ללא תיאורה, תוך שמובהר ומוסכם כי היא נמכרת במצבה הנוכחי כפי שהוא as-is. בעיניין זה, טען התובע כי זו ההתכתבות המלאה: כלומר, הסיבה שה"הואיל" הכולל את המחסן והחניה נמחק מטיוטת הסכם המכר, זה כי העניין כבר מוסדר בנספחים ולא צריך לציין את זה בהואיל.

בהגדרת הממכר בחוזה הושמט, בכוונת מכוון, החלק שמפרט שיש חניה ומחסן, ואיני מקבלת את טענת התובעים כי הדבר נעשה מתוך הסתמכות על חוזה החכירה ואישור הזכויות שהרי כאמור, התובעים חתמו על נספח לפיו שטח הדירה גדול עשרות מונים מהשטח שמופיע בחוזה החכירה ואישור הזכויות ובצורה שאינה חוקית, ועו"ד פלאי רשם ב"עקוב אחר שינויים" כי מסיבות מובנות חלק זה הושמט –אכן, שכן המחסן אוחד עם הדירה זה מכבר.

...

אם כן, לשון פסק הדין ברורה, ולפיה הסך הנותר של 25,000 ₪ היה אמור לעבור לחשבון הנאמנות של בו כוח הנתבעים עד ליום 14.2.2019 ללא תנאי כלשהו, ואיני מקבלת את טענת התובעים כי העברה זו היתה מותנית בהעברת מסמכי העברת הזכויות.

10.3 לא שילם הקונה את התשלומים או כל חלק מהם החלים עליו על פי הוראות הסכם זה במועדם, יישא כל סכום שלא שולם במועד, ריבית פיגורים כאמור בסעיף 10.2 לעיל, מן היום הראשון לפיגור, וזאת בלא לגרוע מכל תרופה אחרת העומדת למוכר על פי כל דין והסכם" בהעדר הצדקה להותרת הסך של 25,000 ₪ בידי ב"כ התובעים, מהמועד האחרון שבו היה עליהם להעבירו (22.3.2017) ועד למועד בו עבר בפועל (21.2.2019), אני מורה כי על התובעים (גכטמן)0, שהם הנתבעים בהליך השני) לשלם לנתבעים (בליוויס, שהם התובעים בהליך השני) 25,000 ₪ בצירוף ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג לגבי יתרת חובה חריגה בחשבון חח"ד בבנק לאומי לישראל בע"מ, מיום 23.3.2017 ועד ליום 21.2.2019.

בשים לב לכך שתביעתם של התובעים גכטמן, בתביעה הראשונה, עמדה על סך של 463,000 ₪ ונדחתה, ובשים לב להיקף ההליכים הרב, עשרות הבקשות, שמונה ישיבות שהתקיימו, היקף הסיכומים והעבודה הרבה שנעשתה בתיק, אני מורה כי התובעים (גכטמן) ישלמו לנתבעים (בליוייס) 25,000 ₪ בצירוף ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג לגבי יתרת חובה חריגה בחשבון חח"ד בבנק לאומי לישראל בע"מ, מיום 23.3.2017 ועד ליום 21.2.2019, כפי שנפסק בסעיף 60 לעיל, ובנוסף ישלמו התובעים גכטמן לנתבעים בליוייס הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ (בשים לב לכך שרק האגרות בתיק עומדות על כ- 13,000 ₪) ושכ"ט עו"ד בסך 55,000 ₪.