שינוי תב"ע וערך נכסים

עמדתו של ממן הייתה כי רק הוראות הבונוס השוטף מתייחסות לרווח כפי שהוא מופיע בדו"ח הכספי אך הביטוי "מלוא הרווח", שמופיע בהוראת בונוס הסיום כולל כל השבחה או עלייה בערך הנכסים, שיש לחשב אותו על פי מכלול הנתונים לרבות הערכות שמאי, שמופיעות בדו"ח הראשי, בדו"ח התוצאתי או בביאורים.

הבורר ציין בפסק הבוררות את המשמעות שיש לבחירה בין החלופות השונות, ככל שיש לדוגמא שינוי בתב"ע שהביא להעלאת שווי מקרקעין שבבעלות החברה.

בהקשר זה היה הבורר מודע היטב לכך שלא הומצא לו המסמך המלא אך בחר לייחס משקל ראייתי לעדויות מנואלה ונפתלי באשר לקביעה זו. עוד סמך הבורר את קביעתו כי אין ללמוד מפסק גוב-ארי לענייננו גם מנימוקים נוספים ובהם פער הזמנים בין פסק גוב-ארי לבין המועדים הרלוואנטיים למחלוקת, ההתייחסות השונה לרווחים בפסק גוב-ארי כמבוססים לפי חישוב נכסי ולא חשבונאי וכן שינויים שחלו במהלך הזמן כתוצאה ממכירת נכסים.

...

סיכום ביניים לסיכום, לאחר בחינת טענות ממן לא מצאתי ממש בכל אחת מהן בנפרד, ואף לא בהצטברותן יחד כדי להצדיק ביטולו החלקי של פסק הבוררות.

לכן, גם אם ניתן היה לקבל את הטענה כי הבורר חרג מסמכותו שעה שקבע פיצויי הסתמכות שלא התבקשו באופן מפורש כסעד בתביעה של ממן, לא נגרם לחברות עיוות דין, ולכן אף בדרך זו יש להגיע למסקנה לפיה יש להימנע מביטול אותו חלק מפסק הבוררות, שהחברות מבקשות לבטל.

סיכום לאור כל האמור – שתי הבקשות לביטול חלקי של פסק הבוררות נדחות.

לשאלת בימ"ש. כאשר נוח לך אתה מנסה להעלות את ערך הנכס.

בניתי ללא היתר, הגעתי להסכמה עם ראש העיר על זה ועם עו"ד רייך עוה"ד של הערייה, הגשנו את הבקשה, קיבלנו את שינוי התב"ע. ע"פ שינוי התב"ע מותר 2 דירות כפי שהראיתי.

אני מוכן לשלם כל דבר שיוטל על הנכס שלי וכל שינוי שאני עושה בו".

...

משכך, מקובלת עלי טענתו כי בהיותו שכיר במשרדו של אביו הרי שהוא אינו יכול לעשות שימוש בייפוי הכוח שעליו חתמה גב' כלב בצמוד לעסקת הקומבינציה, ושבו הסמיכה את אביו ואת עו"ד דב רוסינסקי לפעול בשמה.

מנגד, לא ניתן להסיק מסקנה חד משמעית מכותרות של ניירות פירמה על מעמדו של עו"ד חיימובסקי הבן, ועל כן אני דוחה את טענתה של טבע הדברים כי עו"ד חיימובסקי הבן נכנס בנעלי אביו בכל הנוגע לחובתו לפעול לרישום הנכסים שרכשה טבע הדברים.

סוף דבר התביעה נדחית.

לנוכח כל האמור, עולה, איפוא, כי הנתבעת ובלא צידוק סביר לא מילאה את התחייבויותיה בכל הנוגע להכשרת המבנה, לשינוי התב"ע ולקבלת אישור משרד הפנים לעסקה ובהתנהלותה ארוכת השנים מנעה את רישום זכויותיה של התובעת על הנכס.

כך שבפועל התחשיב מיתעלם מהתחייבויות הערייה לשנות את ייעוד השטח ועל כן אין מקום לעמדת רואה החשבון גדעון ברקסמאיר לפצות את התובעת בגין ראש נזק זה. לאחר ששבתי ושקלתי את טענת התובעת לאובדן ערך עקב הגדרת תוספת הבנייה "כשימוש חורג" ולפצוי הנתבע על ידי התובעת וכן את טענות הנתבעת, סבורני שאין מקום להעתר בשלב זה לדרישת הפצוי של התובעת ברכיב זה. אציין, כי על פי גרסת התובעת הוסכם בין הצדדים לאחר גילוי הטעות בתנאי המיכרז, כי תוספת הבנייה, תיבנה בשלב שני לאחר שינוי התב"ע ובדרך של היתר לשימוש חורג.

...

סוף דבר לאחר שבחנתי את טענות התובעת, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי, כמפורט להלן: הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך כולל של 3,081,352 ₪, בגין מכלול נזקיה, כמפורט לעיל.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 80,000 ₪.

לא מצאתי כאמור לעיל מקום להיעתר בשלב זה לבקשת התובעת למתן צו עשה לנתבעת לרישום זכויות חכירת המגרש על שם התובעת בלשכת רישום מקרקעין, משביצוע הרישום האמור כפוף לאישור שר הפנים.

בפתח הדיון הודיע ב"כ הנתבעים כי: "קידמנו את ההליך, הכנו תוכנית חלוקה והתקיימה פגישה בערייה. אין לי את הפרטים המלאים כרגע אודות הפגישה, אוכל לקבלם בתוך זמן קצר." בחקירתו אישר המומחה קאעור כי שינוי התב"ע וחלוקת המיגרש הם אפשריים, אך ציין הסתייגויות כגון הסדרת כביש או דרך גישה לחלק האחורי וקבלת הסכמת קק"ל שהיא בעלת הקרקע דרכה יש להעביר את דרך הגישה.

המדובר בהצעה הגבוהה בכ-48% מערך הנכס שנישום על ידי מר קעואר בחוות דעתו.

...

מסקנה זו עולה מסעיף 38 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, שהתייחסנו אליהם לעיל, בפיסקה 5.123.

ומה בדבר המצב בו צד אחד מעוניין בפירוק בעין ופונה לרשויות התכנון והצד השני לא מעוניין להמתין להחלטתן? הנושא נקבע כבר בהלכה ישנה ומוצקה שעסקה בנושא זה ישירות: "נשאלת השאלה, האם שותף לנכס, שנפשו נקעה מהשותפות ועז רצונו להיפרד משותפו, חייב להיות נתון לחסדי הוועדות לתכנון ובניה, ולחכות עד שימוצו כל ההליכים בפניהן, ועד שאפשר יהיה לקבוע באופן ברור אם ניתן לקבל את התשריט המאושר שהינו תנאי מוקדם למתן פס״ד של חלוקה? אני סבור שאין לתלות את דין החלוקה בגורם מעכב כזה. חוק החלוקה נועד, לדעתי, לתת סעד יעיל ואקטואלי לשותף בקרקע הרוצה לחסל את שותפותו עם אדם שאינו רצוי לו, ולכן יש לקבוע אם יש דין חלוקה בקרקע, לפי אפשרויות ביצוע החלוקה במועד הגשת התביעה. אם מתברר שהשגת תשריט מאושר מהוועדות לתכנון ובנייה היא הליך שעלול להימשך שנים אחדות, כי אז יש מקום למסקנה בת תוקף בשעת הדיון בתביעה לחלוקה, כי אין דין חלוקה לקרקע." (ע"א 39/67 חברת סלים בילדינגס בע"מ נ' ג'אן בנין בעמ' 62) אומנם מדובר בפסיקה ישנה, אך כאמור היא מושרשת ונפסק כבר כי לא נס ליחה: "באותו מקרה נקבע כי המתנה של ארבעה חודשים לקבלת תשריט מאושר בלא שזה ניתן, מספקת כדי לקבוע שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. אעיר כי אומנם מדובר בפסק דין ישן, אך חרף השינוי החקיקתי מאז ניתן, אין שוני ממשי - בסוגיות הנוגעות לענייננו" (ת"א 15778-09-15 מסעי בני ישראל בע"מ נ' שלמה פרלמן).

הכונס ניהל הליך התמחרות ראוי ובסופו של דבר אושרה מכירה לבעל זיקה לתובעת, אולם זאת במחיר התואם את ההצעה הגבוהה, ואין בכך לדעתי פגם כלשהו.

בתאריך 19.03.19 הגישה מומחית ביהמ"ש את חוות דעתה בכל הנוגע לירידת ערך הדירה בנכס מושא התובענה תוך מתן פירוט מלא באשר למצב התיכנוני של הנכס, התוכניות וההיתרים ואף את שווי הנכס מאושר וחורג בעת עריכת חוזה המכר נכון למועד מתן חוות דעתה וכן שווי הנכס לפי זכויות בנייה מאושרות בעת עריכת חוזה המכר, נכון למועד מתן חוות הדעת.

אולם על פי חוות הדעת של מומחית בית המשפט עולה כי חלק מחריגות הבנייה אשר היו בנכס בזמן מכירתו, הצריכו את הוצאת היתר הבנייה בשנת 2018 (ראה סעיף 6 לחוות הדעת של מומחית ביהמ"ש) ואת יתרת חריגות הבנייה אשר היו קיימות בנכס במועד המכירה וקיומם לא גולה לתובעים ע"י הנתבעים, לא ניתן היה להסדיר באמצעות היתר בנייה רגיל , אלא אך ורק באמצעות שינוי התב"ע, תוכנית אשר התובעים עמלו כדי להעביר אותה ברשויות התיכנון.

...

בכל הנוגע להחתמת התובעים על בקשה לרישום הערת אזהרה, נספח ד' לכתב התביעה, אכן בטופס מופיע כי פרטי המטפל הם עו"ד גוטר ואין מחלוקת כי עו"ד גוטר אכן אימת את חתימות התובעים על הבקשה, אולם לאחר ששמעתי את הסברי עו"ד גוטר בדיון בפניי לפיו הוא פעל על מנת להגן על התובעים ומתוך אחריות כלפיהם (ראה עמ' 35 שורה 29 ואילך) הגעתי למסקנה כי אין בהחתמת התובעים, לבקשה לרישום הערת אזהרה, כדי ללמד כי עו"ד גוטר ייצג אותם בעסקת המכר.

הצגת המצב כאילו הוסכם שעו"ד גוטר ייצג את התובעים ללא כל תשלום, הינה מיתממת וחסרת תום לב. נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי עדותו של עו"ד גוטר הייתה הגיונית, מהימנה, קוהרנטית ותואמת את כל המסמכים שהובאו בפניי, אני קובעת כי עו"ד גוטר לא ייצג כלל וכלל את התובעים בעסקת המכר וכי התובעים החליטו על דעתם, שלא להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם, ובשל כך דין כל התביעה כנגד עו"ד גוטר להידחות.

סיכום: נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים ביחד ולחוד, סך כולל של 148,192 ₪ ( עלויות ההסדרה ) כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום 2/3/22 ( מועד הגשת הבקשה להוספת ראיות) ועד התשלום בפועל ואילו סך של 10,000 ₪ ( פיצוי בגין עוגמת נפש) ישולמו ע"י הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים בתוך 30 יום מהיום ואם לא, הסכום יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.