שינוי רישום זכויות חכירה במשק כהליך פורמלי בלבד

ריאליטי רכשה מבזק את הזכויות בנכס ביום 24.6.2010 - טרם הסדרת חוזה החכירה הפורמלי בין בזק למדינה שנחתם כאמור בסעיף 2 לעיל, רק בשנת 2013.

ראיתי להזכיר את עניין הרישום הגם שאין לו משמעות מעשית בעניינינו, כי סברתי שנכון לציין זאת, שכן מהמסמכים שצורפו לבקשה (נספח 3 – החוזה בין המבקשת לריאליטי ונספח 8 – דף זכויות בערייה) עולה כי הנכס נמצא בהליכי תיכנון, כמו גם האזור בו הוא נמצא – שכונת יד אליהו בתל אביב , וכן כי ב-15.4.2010 פורסמה ברשומות תכנית מתאר מחוזית – תמ"מ 5, תכנית מתאר למחוז תל אביב (י"פ 6077 משנת 2010).

תיקון מס' 6 הוסף בשנת 2006 בחוק ההסדרים במשק המדינה - תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2006 (ס"ח מס' 2057, התשס"ו-2006, מיום 15.6.06, עמ' 312).

וכך נקבע: "(ב1) הרשות תשלח לכל חוכר של נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו כפופה לתשלום, הודעה, בדואר רשום, על כוונת הרשות להקנות לו בעלות בנכס בכפוף לתשלום כפי שיפורט בה, הכולל את התמורה בעד הקניית הבעלות וכן תשלום מס רכישה..." התשלום לצורך העברת הבעלות בנכס שייעודו תעסוקה נקבע למעשה בסעיף ההגדרות בזו הלשון: "נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו כפופה לתשלום" – נכס מקרקעין, שבהתחשב, בין השאר, בסוגו, מיקומו והקף שיטחו, החליטה לגביו המועצה, כי על הרשות להציע את הקניית הבעלות בו בתמורה, כמפורט באותה החלטה; סמכות המועצה לקבוע את חישוב התמורה ברכישת הבעלות בנכס בייעוד תעסוקה נקבעה בסעיף 4יז (ט) : "(ט) קבעה המועצה כי התמורה, לגבי נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו לחוכר כפופה לתשלום תקבע לפי שומה פרטנית בלבד, בלא אפשרות לתשלום לפי שומה כללית, תציע הרשות לחוכר להקנות לו בעלות בנכס, ורישום הבעלות יהיה בהתאם להוראות לפי חוק המקרקעין, והוראות סעיף זה לא יחולו". בסמוך לחקיקת סעיף 4יז פירסמה מועצת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") החלטה כללית (מספר 1185) הקובעת, כי נכסי מקרקעין בייעוד תעסוקה יחויבו בתשלום עבור רכישת זכות הבעלות על ידי החוכר או על ידי מי שרכש את זכות החוכר.

כך הסדיר סעיף 13 להסכם הפשרה את העברת הזכויות בנכסים שהושארו בידי בזק וקבע במפורש: "מוסכם בזאת כי החברה רשאית להעביר בעתיד את זכויותיה בכל אחד מהנכסים המושארים לצד שלישי, בכפוף לקיום החובות החלות על חוכרים ערוניים בעת העברת זכויות לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מבלי שיחול שינוי כלשהוא בתנאי החכירה של הנכסים כאמור לעניין זכויות השמוש בנכסים כאמור.

...

סופו של דבר, לא הוגשו טיעונים משפטיים נוספים, הגם שסברתי כי נכון היה להתייחס ולחדד את השאלה המהותית בדבר תשלום דמי ההיוון לפי ההגדרה שבחוק, ובהחלט נקודה שהיא מהותית לפסק הדין דנא.

סוף דבר המחלוקת המשפטית בבקשה היא פשוטה ומקבלת למעשה מענה ברור בחוק, בהחלטת המועצה הרלוונטית מס' 1370, ובוודאי בחוזה החכירה המיוחד שנחתם בין המדינה לבין בזק, ונראה על כן שמרבית ההתדיינות בבקשה הייתה מיותרת.

בנסיבות אלה, אני דוחה את המרצת הפתיחה אך לא מצאתי ליתן צו להוצאות.

התובע ידע כבר ביום 15/8/07 על עמדת המנהל בעיניין ייעודה של החלקה כמשק עזר בלבד.

אם הנתבעים היו פועלים לרישום זכויותיו של התובע במועד שנקבע בהסכם, הייתה קמה לו הזכות לידרוש פיצויים ממנהל מקרקעי ישראל לאחר פירסום תכנית שינוי היעוד של המקרקעין.

בהסכם הפשרה, הנתבעים כולם התחייבו לבצע פעולות, שמטרתן קידום הליכי החכירה עד לרישום זכויותיו של התובע.

יודגש כי המרצת הפתיחה אמנם הוגשה על ידי הנתבעים 2-1 בלבד, ואולם הנתבע 3 צורף אליה כמשיב פורמלי, לקח חלק בהליך כבעל זכויות החכירה במקרקעין ביחד עם הנתבעים 2-1 וכאמור חתם על הסכם הפשרה שהוגש בתום ההליך.

...

המסקנה היא שהנתבע 3 הודה בחבותו כלפי התובע ואף ביצע מעשים שהיה בהם כדי לקדם את זכותו של התובע.

סיכומו של דבר - בקשת הנתבע 3 לסילוק התביעה שהוגשה נגדו על הסף נדחית.

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 64238-05-18 פרנץ ואח' נ' שחאדה ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט גדי צפריר התובעים .1 איבן אברהם פרנץ .2 עופרה יהודית פרנץ הנתבעים .1 ח'אלד שחאדה .2 אשדר חברה לבניה בע"מ .3 לישכת רישום מקרקעין - נצרת (פורמאלי) - נמחקה פס"ד חלקי (לעניין הנתבעת 2) בקשת הנתבעת 2 לסילוק התביעה כנגדה על הסף. מבוא 1. התובעים הגישו כנגד הנתבעים תביעה לתיקון טעות שנפלה בצו רישום הבית המשותף ותשריט הבית המשותף של ביניין, המצוי בדרך החטיבות 32 בנצרת, הידוע כגוש 16556, חלקה 118, בו מצויה דירתם ולמתן פס"ד הצהרתי המורה כי, שטח בגודל של כ – 7 מ"ר הצמוד לדלת היציאה האחורית מדירתם (להלן: "חצר המשק") מהוה חלק בלתי נפרד ממנה. 1. התובעים הנם הבעלים הרשומים של דירת הקרקע המצויה בבניין. הנתבע 1 הנו בעל זכות החכירה המהוונת של הדירה הנמצאת מעל לדירת התובעים והנתבעת 2 (להלן: "אשדר") הנה חברת הבנייה אשר בנתה את הבניין. התביעה כנגד המפקח על רישום המקרקעין בנצרת (הנתבע 3) נמחקה נוכח הצהרתו כי יכבד כל פס"ד שיינתן. 1. על פי הנטען בכתב התביעה, בשנת 1983 רכשו התובעים את הדירה מאשדר ומאז הם מתגוררים בה, כאשר במשך כל השנים חצר המשק היתה חלק בלתי נפרד מדירתם ובשימושם הבלעדי. לאחרונה נודע להם, כי שטח חצר המשק, שהיה צריך להרשם כמוצמד לדירתם, הוצמד בטעות לדירה שנרכשה על ידי הנתבע 1. התובעים טענו, כי פנו אל אשדר על מנת שתפעל לתיקון צו רישום הבית המשותף ותשריט הבית המשותף. אשדר לא היתכחשה לטעות ברשום, אך טענה כי אינה זוכה לשיתוף פעולה מטעם הנתבע 1 ו/או הבעלים הקודם של הדירה. 1. בכתב הגנתה טענה אשדר, בין היתר, כי יש להורות על מחיקתה מהתביעה כבעלת דין, וזאת מטעמים שונים. לחלופין, ביקשה להורות על דחיית התביעה כנגדה. 1. בדיון שנערך בפניי ביום 04/11/18 המלצתי לתובעים לשקול אם יש להותיר את אשדר כנתבעת בתיק ולהודיע אם בכוונתם לתקן את כתב התביעה. כמו כן, איפשרתי לנתבעים להגיש לאחר מכן בקשות למחיקת התביעה בעילות שונות. 1. ביום 20/11/18 הגישו התובעים בקשה לתיקון כתב התביעה באופן שתתוקן עילת התביעה כנגד אשדר להפרת התחייבות חוזית והוספת סעד כלפיה של אכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים ותיקון הרישום בהתאם. עוד עתרו התובעים למתן פס"ד הצהרתי הקובע כי מדובר בחיוב חוזי שאשדר קיבלה על עצמה במסגרת הסכם המכר של הדירה וכי דירת המבקשים כוללת את חצר המשק כחלק בלתי נפרד מזכויותיהם הקנייניות. 1. ביום 09/12/18 הגישה אשדר בקשה לסילוק התביעה כנגדה על הסף הן מטעמים הנוגעים לכתב התביעה המקורי והן מטעמים הנוגעים לכתב התביעה המתוקן, וזאת, ככל שתתקבל בקשת התובעים לתיקון כתב תביעתם. 1. ביום 02/04/19 נעתרתי לבקשת התובעים לתיקון כתב התביעה. טענות הצדדים 1. אשדר טענה, כי דין התביעה המתוקנת כלפיה להדחות מכמה טעמים ובהם – שהסעד הנתבע כלפיה הנו בלתי אכיף, שכן, היא אינה בעלת חצר המשק, המוצמדת לדירתו של הנתבע 1. שינוי רישום הצוו יכול להעשות על פי הוראה של ביהמ"ש לרשם המקרקעין (זה נמחק, כאמור, בהסכמת התובעים לאחר שלשכת רישום המקרקעין בנצרת התחייבה למלא אחר כל פסק דין שינתן), על כן, לא ניתן יהיה לאכוף עליה לקיים את ההסכם, אפילו יכריז ביהמ"ש על בעלותם של התובעים בחצר המשק ואף מטעם זה דין התביעה כנגדה להדחות בהתאם לתקנה 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984. עוד טענה אשדר להתיישנות ולהיעדר סמכות מקומית.

הגדרת בירור ההליך וגדר המחלוקת נעשית על יסוד העילות והסעדים הנקבעים על ידי התובע בכתב התביעה.

אין בכך כדי להביע דיעה בדבר זכות העומדת לתובעים לסעדים כספיים למיניהם, ככל שתוגש על ידם תביעה כנגדה בעיניין זה בעילות שונות, ואולם, במקרה שבפניי משצומצמה התביעה לסעדים אלו בלבד, הרי ברור כי לא יהא בכוחה של אשדר לבצעם, די בכך כדי להורות על מחיקת התביעה כנגדה.

...

התובעים טענו, כי דין טענת ההתיישנות להידחות, שכן, יש לראות במכתבה של אשדר מיום 03/08/98 כמועד מתן ההתחייבות (להלן: "המכתב").

טענתם כי יהא על אשדר "לשאת במלוא ההוצאות", אשר הועלתה לראשונה בתגובתם לבקשת אשדר לסילוק התביעה על הסף, פירושה תשלום כסף, אשר לא כומת על ידם ולא שולמה אגרה בגינו ומטעמים אלו דינה להידחות.

בנסיבות אלה, בהתאם לתקנות 24 ו – 100 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 מתקבלת הבקשה ונמחקת התביעה כנגד אשדר.

סוף דבר בקשת אשדר לסילוק התביעה כנגדה על הסף מתקבלת.

בפסק דינו, עמד בית המשפט המחוזי על הבעייתיות בסיטואציה שאליה נקלעו הצדדים, לפיה דוקא המשיבה 3, שלא פעלה להסדרת הזכויות במקרקעין, עשויה לצאת נשכרת, ולזכות בהסכם חכירה עם המערערת 1 למשק עזר, בנגוד למשיבים 1 ו-2, וכך נאמר שם בהקשר זה: "אנו ניצבים, אם כן, בפני תמונה מורכבת. מחד, התובעים רכשו את זכויותיהם במקרקעין, באופן שמנוגד לחוזה החכירה. בכל הנוגע לתובע 1, הוא אף היה מודע לבעייתיות שבפיצול מלכתחילה, כבר כאשר היתקשר בהסכם המכר [...] עם זאת, מדובר בחוזים שנערכו לפני שנות דור. הנתבעת 1 הציעה מתוה להסדרת הזכויות. המתוה הזה הלם את הפניות של התובעים, שנעשו בנפרד. התובעים 2-1 עמדו בכל הדרישות שהוצבו להם. שילמו לפני שנים רבות דמי הסכמה, הגישו תשריט חלוקה ושילמו דמי חכירה במהלך השנים. הקושי נוצר כתוצאה מכך שהתובעת 3 לא עמדה בתנאים ולא שילמה דמי הסכמה. הנתבעת 1, מצידה, עמדה על כך שיש להסדיר את החוזים כמכלול ובכך קשרה את גורלם של התובעים 2-1 עם גורלה של התובעת 3. אולם, כיום, המניעה מבחינת הנתבעות להקצות לתובעים 2-1 חוזה למטעים, נעוצה בשינוי ייעוד המקרקעין. בנסיבות אלו, הנתבעת 1 מבקשת כיום להתייחס לתובעים בנפרד. להקצות לתובעת 3 חוזה למשק עזר ולהותיר את התובעים 2-1 ללא חוזה כלל. על רקע זאת יש לבחון את בקשת התובעים לראות אותם כמיקשה אחת ולקבל חוזה במתכונת חוזה החכירה משנת 1960". בסופו של יום, בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי המשיבים כולם זכאים לחוזה חכירה למשק עזר ביחס למקרקעין.

המערערת 1 גם סבורה כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר לא הורה על דחיית התביעה על הסף מחמת היתיישנות, שכן ההליך, נושא העירעור, החל רק בחלוף למעלה מ-35 שנים למן פקיעת הסכמי החכירה האחרונים, והטענה כי יש לאכוף על רמ"י לרשום את זכויות החכירה כזכויות למשק עזר, עלתה רק בשנת 2018, עת תוקן כתב התביעה על-ידי המשיבים.

יובהר, כי לא נעלמה מעיני הטענה כי המשיבים 2-1, אשר שילמו את דמי ההסכמה (אם כי רק בחלוף כ-12 שנה מעת שנדרשו לכך), אמורים לשאת עתה בתוצאות, וזכאותם תהא לפיצויים בלבד, בעוד שדוקא המשיבה 3, אשר היא הגורם בגינו לא הועברו זכויות החכירה במועד מוקדם יותר, תיהנה מהאפשרות לחכור את המקרקעין בהם היא מחזיקה (לאחר שתעמוד בתנאים לחתימה על הסכם חכירה למשק עזר).

על אף שניתן להעלות ספקות באשר לנכונות ממצא עובדתי זה, שלא ניתן לו גיבוי בראיות נוספות, הרי שהמערערת 1 עצמה ציינה בכתב העירעור כי היא נכונה להניח כי "תוקפו של ההסכם המקורי המשיך לחול גם בלי הארכה פורמלית". מכאן, שלפי מצב העניינים הנוכחי, המקרקעין מוחכרים כעת לכאורה כמשק עזר לחוכרות המקוריות, ולפיכך אין לקבל את הטענה שהמקרקעין נעדרים חוכר כזה עשרות שנים, לנוכח ההשתק שחל על המשיבה מפאת התביעה שהגישה לתשלום דמי חכירה.

...

משמעות הדבר היא, שיש לקבל את הערעור במובן זה שנורה כי אין מקום למתן צו המחייב את המערערת 1 לחתום על הסכם חכירה למשק עזר עם המשיבים כולם.

ואולם, מכיוון שלא הובהר די הצורך מדוע התביעה הוגשה בסופו של דבר רק לאחר שחלפו שנים רבות בהן רמ"י לא טיפלה לכאורה בעניינם של המשיבים ולא הגיבה לפניותיהם בכתב – סבורני כי המשקל שיש לייחס לנתונים אלה אינו רב, מה גם שהסתבר כי המערערת 1 פנתה פעמים מספר אל המשיב 1 תוך הבהרה כי העברת זכויות החכירה לא תיעשה כל עוד לא ישולמו דמי ההסכמה במלואם, ופניות אלה, כאמור, לא נענו כהלכה.

נוכח כל האמור לעיל – אציע לחבריי כי בכפוף לאמור בפיסקה 30 שלעיל נקבל את הערעור, במובן זה שייקבע כי על המקרקעין חל הסכם חכירה למשך 49 שנים החל משנת 1978 ועד לתאריך 30.09.2027, כאשר בעלי זכויות החכירה הרשומים בנכס הן החוכרות המקוריות.

בטופס סיכום עסקת ההקצאה, מיום 18.12.1987, הובהר כי ההגדרה הפורמאלית של יעוד הנכס: "איזור תעשייה – מיועד להקמת בתי חרושת ומבני תעשייה בלבד". ביום 23.12.1987 שלחה הנתבעת 1 (להלן: "רמ"י") הודעה לעו"ד הנדלסמן כי תהיה מוכנה להעביר את הזכויות במקרקעין למלכה לאחר מילוי התנאים שפורטו, ובהם תשלום דמי חכירה ותשלום חוב דמי חכירה שנתיים.

לאור מועד רכישת זכות החכירה בנכס על ידי גילבוע (1985) וממנו על ידי מלכה (1986) ומועד חוזה החכירה שנכרת מול רמ"י (1996), הרי שתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, לרבות הגדרת "משרד, שירותים ומסחר" בתקנה 1, אינן רלוואנטיות למחלוקת המהותית, גם בשל מועד חקיקתן.

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי דין התביעה להדחות מחמת הטענות הבאות: יש לדחות את התביעה על הסף מחמת העידר עילה (רמ"י אינה הגוף המנהל את הרישום במירשם המקרקעין), ו/או העידר יריבות (בהתאם להוראות החוזה עליו חתמה התובעת, ועל פי נוהל B 22.04, בדבר פעולות לצורך רישום/עידכון זכויות בלישכת רישום המקרקעין, החובה לפעול לרישום הזכויות במקרקעין מוטלת על החוכר).

יש לדחות את התביעה גם לגופם של דברים מחמת הטענות הבאות: 1) לא קמה לתובעת כל זכות לחידוש חוזה החכירה, בהתאם לנוהל חידוש יובל מוקדם, כל עוד היא מפרה את הוראות החוזה ועושה במקרקעין שימוש מסחרי (פעילות של מסעדה) שאינו תואם את מטרת חוזה החכירה וייעוד השמוש ל- "תעשיה ומלאכה בלבד", ותוך הפרת הוראות החוזה, ללא הסכמת רמ"י לשינוי ייעוד הפעילות, ובנגוד לנהלים המחייבים.

אין תשתית עובדתית לאומד דעת הצדדים ולטענה הכוזבת שמהות המקום הוא "מכירת מזון מוכן ומשקאות לציבור". דיון והכרעה: השאלה הפרשנית הנדרשת להכרעה בהליך זה, היא אם "מסעדה" נופלת לגדר המונח "מלאכה", וזאת בשים לב לחוזה החכירה ההסטורי שלפנינו שבו נקבע בסעיף ההגדרות כי "מטרת החכירה: תעשיה ומלאכה בלבד"; וכי: "הייעוד: תעשיה ומלאכה בלבד". בהתאם להילכת אפרופים [רע"א 3036/21 אפרופים שיכון וייזום 1 (1991) בע"מ (בפרוק) נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון (נבו 10.6.2021)] חוזה מתפרש על פי אומד דעת הצדדים, הנלמד מבחינה של לשון החוזה והנסיבות החיצוניות.

...

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי דין התביעה להידחות מחמת הטענות הבאות: יש לדחות את התביעה על הסף מחמת העדר עילה (רמ"י אינה הגוף המנהל את הרישום במרשם המקרקעין), ו/או העדר יריבות (בהתאם להוראות החוזה עליו חתמה התובעת, ועל פי נוהל B 22.04, בדבר פעולות לצורך רישום/עדכון זכויות בלשכת רישום המקרקעין, החובה לפעול לרישום הזכויות במקרקעין מוטלת על החוכר).

ואולם, משעה שגם הנתבעת הרחיבה טענותיה בסעיף 18 לסיכומיה עת הקדישה פרק נפרד לטענותיה כי לא נפל פגם בהתנהלותה, וכי אין לצפות ממנה לערוך ביקורות באלפי העסקים שבמקרקעיה, הרי שיש לראות בכך הסכמה לפריצת המסגרת הדיונית, גם בסוגיות החורגות מן המחלוקת הפרשנית בשאלה אם מסעדה נופלת לגדר "מלאכה". שוכנעתי כי יש ממש בטענת התובעת כי הנתבעת ידעה שנים ארוכות על השימוש העסקי שנעשה במקרקעין, כמו בעסקים מסחריים סמוכים, שהנתבעת מודה כי נעשה בהם שימוש מסחרי.

בנסיבות מעין אלו, בהן התעלמה רמ"י מהשימוש הנוגד את תנאי החכירה, אני סבורה כי אין מקום להתנות את רישום החכירה וחידושה, בתשלומי עבר בגין תקופה המוקדמת למועד שבו גילתה רמ"י דעתה לראשונה כי היא עומדת על הפסקת השימוש המסחרי שאינו תואם את חוזה החכירה, ולחלופין, מתנה את חידוש החכירה בהסדרת עסקת שינוי יעוד/ניצול.

בשולי הדברים אוסיף כי בעניין מנש לא הייתה מחלוקת שמסעדה אינה עולה בקנה אחד עם מטרת חוזה החכירה שכמו בענייננו, היה למטרת תעשייה ומלאכה; מה שמחזק את מסקנתי כי על פי פרשנות תכליתית אובייקטיבית, "מסעדה" אינה בבחינת "מלאכה". סוף דבר: אני קובעת כי ניהול המסעדה אינו תואם את מטרת החכירה בחוזה החכירה.