שינוי קירות חיצוניים בבניין משותף

באשר לקבלת הסכמת הנתבעים לבניית המרפסת, הגעתי למסקנה שאין צורך בקבלת הסכמת הנתבעים הואיל והדירות נימצאות שתיהן בבית משותף אשר לו תקנון מוסכם, ועל פי סעיף 8ג' לתקנון המוסכם: "כל בעל דירה רשאי לבנות תוספת לדירתו ולנצל לצורך כך את חלקו באחוזי הבנייה ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות, בתנאי שקבל היתר בנייה מהרשות המוסמכת ויבנה על פי תנאי ההיתר". הנתבעים מתעלמים מסעיף 8 ג' הנ"ל והם מסתמכים על סעיף 6 לתקנון המוסכם לפיו: "נאסר על כל בעלי הדירות לעשות שינויים בקירות החיצוניים של הדירה ובחזיתותיה (פתחים וחלונות) בלי הסכמה מראש ובכתב של נציגות הבניין המשותף...". דעתי בעיניין זה היא כדעת התובעים, אני סבור שסעיף 8ג' לתקנון המוסכם מתייחס באופן ספציפי לסוגיה שבמחלוקת בין הצדדים, וככל שיש סתירה בין סעיפים 6 ו – 8 ג', ולדעתי אין סתירה ביניהם, האמור בסעיף 8ג' גובר על האמור בסעיף 6 הואיל והוא מתייחס במפורש לתוספות בנייה על פי היתר, בעוד סעיף 6 מתייחס לפתחים וחלונות באופן כללי.

...

באשר לקבלת הסכמת הנתבעים לבניית המרפסת, הגעתי למסקנה שאין צורך בקבלת הסכמת הנתבעים הואיל והדירות נמצאות שתיהן בבית משותף אשר לו תקנון מוסכם, ועל פי סעיף 8ג' לתקנון המוסכם: "כל בעל דירה רשאי לבנות תוספת לדירתו ולנצל לצורך כך את חלקו באחוזי הבנייה ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות, בתנאי שקיבל היתר בנייה מהרשות המוסמכת ויבנה על פי תנאי ההיתר". הנתבעים מתעלמים מסעיף 8 ג' הנ"ל והם מסתמכים על סעיף 6 לתקנון המוסכם לפיו: "נאסר על כל בעלי הדירות לעשות שינויים בקירות החיצוניים של הדירה ובחזיתותיה (פתחים וחלונות) בלי הסכמה מראש ובכתב של נציגות הבניין המשותף...". דעתי בעניין זה היא כדעת התובעים, אני סבור שסעיף 8ג' לתקנון המוסכם מתייחס באופן ספציפי לסוגיה שבמחלוקת בין הצדדים, וככל שיש סתירה בין סעיפים 6 ו – 8 ג', ולדעתי אין סתירה ביניהם, האמור בסעיף 8ג' גובר על האמור בסעיף 6 הואיל והוא מתייחס במפורש לתוספות בנייה על פי היתר, בעוד סעיף 6 מתייחס לפתחים וחלונות באופן כללי.

טענתם זו נכונה, החוק שונה וכיום אין עוד הכרח בקבלת היתר בנייה לפרגולה, בניגוד לעבר, אולם אין בכך בכדי לעזור להגנתם: תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) התשע"ד – 2014, קובעות שאין צורך בקבלת היתר מוועדת התכנון והבנייה לשם בניית פרגולה (גגון / סוכך / סככת צל / מרקיזה) ולפיכך מתייתרת לכאורה השאלה אם הפרגולה נבנתה כדין, אולם משקבעתי שהתובעים רשאים לבנות מרפסת צמודה לדירתם, כמו המרפסת הצמודה לדירת הנתבעים, ומשקיבלתי את העובדה שהפרגולה נבנתה כך שהיא אינה מאפשרת את בניית המרפסת, המסקנה היא שהפרגולה לא נבנתה "כדין" מכוון שבנייתה פוגעת בזכויות התובעים.

לאור האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעים להרוס את הפרגולה הבנויה על מרפסת דירתם, דירה מס' 4 בקומה א' בבניין שברחוב נחל שחרות 10/6 באילת, חלקה 25/24 בגוש 40094.

צו ההריסה מותנה בקבלת היתר בנייה למרפסת התובעים וייכנס לתוקף 30 יום לאחר שהיתר תקף כאמור יוצג לנתבעים או לב"כ. הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט בסך 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

וייס, בכתב התביעה התמציתי מטעמם, טוענים, כי אגמי פתחו פתחים בקירות חצוניים של הבניין וזאת על מנת לאפשר יציאה מדירתם לחצר המשותפת.

לעניין זה ר' הגדרתו הברורה של סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"): "רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

ההלכה בעיניין זה נפסקה עוד בעיניין ע"א 429/80 צבי גרפינקל נ' דיאנה ארליך [‏פורסם בנבו] (3.8.1983) (להלן: "הילכת גרפינקל"), כאשר במסגרתה נפסק באופן חד משמעי כי פתיחת פתח בקיר חצוני, לחלון או לדלת, ללא הסכמת יתר הדיירים, מהוה פגיעה ברכוש המשותף, ואצטט: "אשר להרחבת החלון בדירה על-ידי פריצה בקיר המשותף של הבית, נראה לי, כי יש להחיל לגביה את שנאמר לעיל לעניין בניית המרפסת. שהרי בפריצת הקיר ובהתקנת החלון בשטח זה נטלה המשיבה לעצמה חלק מהקיר, שהוא רכוש משותף" אציין כי הילכת גרפינקל לא שונתה מאז, ואף קנתה לה אחיזה בפסיקות רבות של הערכאות הדיוניות וכן בהחלטות המפקח על הבתים המשותפים.

...

כלומר, הגב' אגמי מודה כי אין היא יכולה להציג את היתר הבניה, וכי זמן רב לאחר סיום הבניה היתר זה עדיין הינו "בתהליך". מכאן, אף אם הוגשו תלונות על ידי וייס בדבר בניה ללא היתר, הרי לא הוכח כי תלונות אלו, היו בגדר "תלונות שווא". סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כדלקמן: ניתן בזאת צו המורה לנתבעים, יוסף ושרונה אגמי, לסגור את הפתח שנפתח בקיר החיצוני לחצר המשותפת וזאת עד ליום 15.5.2020.

יתר הסעדים בתביעה העיקרית נדחים בזאת.

אני דוחה את התביעה שכנגד על כלל חלקיה.

זאת ועוד: מחומר הראיות עולה כי בעלי דירות נוספים בבית המשותף ביצעו שינויים בבניין הכרוכים בשינויים בקירות החיצוניים, לרבות פתיחת פתחים לדלתות כפי שעשו הנתבעים, ובניית מרפסות.

...

לסיכום: הואיל והבקשה התייתרה, אני דוחה אותה.

סוף דבר אשר על כן אני מורה כדלקמן: אני דוחה את התביעה לצו מניעה קבוע.

ניתן בזאת צו המורה לנתבעים להסיר את המצלמה שהתקינו על קיר גרם המדרגות לדירת התובע, תוך 30 יום מיום שיומצא להם עותק מפסק דין זה. פרט לאמור בסעיף ב' לעיל, אני דוחה את התביעה למתן צו עשה קבוע.

לעניין עצם הכוונה לפתוח פתחים בקירות הבניין, נאמר, כאמור בהחלטת ועדת הערר: "למותר לציין כי ככל שנעשו עבירת בניה והפתחים ניפתחו זה מכבר אין בכך כדי לעמעם את העובדה שמדובר בשינוי בקירות החיצוניים של הבית המשותף להלן הפתחים והשינויים המתוכננים בקירות החוץ במסגרת בקשת ההיתר...". במהלך הדיון בעתירה טען ב"כ העותרת בהקשר זה: "לשאלת בית המשפט ביחס לאמור בסעיף 22 להחלטה, אני משיב שזה לא מהוה שינוי. זה בנוי כבר 15 שנה, לא נגענו בזה. אלה קירות מסך, חלונות מלמטה עד למעלה, הם לא מופיעים בהיתר. קירות המסך האלה הם מזכוכית והם כוללים פתחים. זה לא הופיע בהיתר. הם לא אמורים להופיע בהיתר. זה בנוי לפי ההיתר. אני טוען שמה שיש היום בנוי בדיוק לפי ההיתר, למעט חלון אחד ויחיד. אנו קיבלנו טופס 4. אף אחד לא תבע אותנו. זו חזקה מנהלית.

...

לסברת ועדת הערר, "ככל טענת המשיבים נכונה הרי שלא ניתן לבסס בקשה להיתר על מקומות חנייה שכלל אינם בבעלות העוררת. מכאן כי גם מטעם זה צדקה הועדה המקומית כשהחליטה שאין לדון בבקשת ההיתר, אלא אם יורה בית משפט בידי מי מצויות זכויות אלה". הועדה סיכמה החלטתה: "לאור האמור סבורים אנו, כי בזכויות הבניה בבית המשותף דורשים בטחון ויציבות שלא מתקיימים במקרה שבפנינו ולפיכך, בצדק דחתה המשיבה 1 את הבקשה בהעדר תימוכין קניינים. נסיבות המקרה שבפנינו דורשות, שתחילה תתבררנה המחלוקות הקנייניות ולאחר מכן ובכפוף להכרעה במחלוקות הקנייניות תידון בעתיד הבקשה להיתר". העותרת טוענת, כי החלטת הועדה המקומית, ו החלטת ועדת הערר, הינן שגויות וחורגות חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, וכי הן לא היו רשאיות לעכב את הטיפול בבקשות ההיתר, עד להכרעה במחלוקות הקנייניות בין העותרת והדיירים.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים, סבורני, כי החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר, אינן חורגות ממתחם הסבירות - פסיקת בית המשפט העליון מורה, כי מוסדות התכנון רשאים לעכב בקשה להיתר, עד הכרעה של הערכאה המוסמכת "...כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה", הגם "...שעצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בניה" (דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011)).

העתירה נדחית אפוא.

העותרת תשלם הוצאות הדיון בעתירה בסך 15,000 ₪, לכל אחד משלושת המשיבים.

לא ניתן לראות במיפרט חלק מתקנון הבית המשותף ולבטח לא ניתן לראות באמור בו, הסכמת כלל דיירי הבניין להקניית זכויות בניה על הגג לעותרים.

סעיף 9א(1) לתקנון המוסכם קובע: "בעל ו/או חוכר דירה אינו רשאי אף לאחר הרישום בספרי המקרקעין לעשות בדירתו שינויים בקירות החיצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחים, חלונות) בלי הסכמה מראש ובכתב של נציגות הבית המשותף או מי מטעמה, ובלי לקבל בנוסף לכך את הרישיונות הדרושים על פי כל דין". הסעיף עוסק בשינוי בקירות חצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחים חלונות).

...

איני מקבלת את טענת העותרים לעניין אכיפה בררנית או אפליה על ידי הועדה המקומית.

זאת ועוד, אני מקבלת את טענת המשיבות, לפיה מהמסמכים שהוגשו לא ניתן לדעת מה היו שיקוליה של הועדה המקומית בעת מתן ההיתר, מה נאמר בתקנון המוסכם של כל אחד מהבניינים, וכיצד השפיעה הפסיקה האחרונה על עמדת מוסד התכנון.

אשר על כן אני דוחה את העתירה.