שינוי פריסת שטח מגורים מול שטח חקלאי בחלקה

הנתבעת מס 3 הנה אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ אשר מנהלת ומארגנת את עינייני הישוב החקלאי ואשר המקרקעין נשוא התביעה מצוין בתחום "חוזה המשבצת" אשר הושכרו ע"י התובעת לנתבעת מס' 3 למטרות ניצול שטחי הקרקע לחקלאות ומגורים (להלן: "האגודה" ו/או "הנתבעת מס' 3").

חלקה חקלאית - מיגרש 94a - מצויה בדרום הנחלה, בשטח של 8862 מ"ר. לטענת התובעת, גבולות הנחלה ברורים וידועים ועל אף זאת הנתבעים הקימו על המקרקעין, ללא הרשאה, בנגוד לתוכנית, לחוק, ובנגוד לתוכנית החלה ולחוזה את המבנים הבאים, ארבעה במספר, והשתמשו בהם למטרות שלהלן: מבנה בשטח של כ-100 מ"ר וסככה צמודה, שלושה מבני צימר נוספים, סה"כ ארבעה מבנים, ויצוין כי מבנה 1 כמו גם החריגות של המבנים 2-4 נכללים בחצר בשטח של כ-530 מ"ר המצויה בצפון החלקה החקלאית (להלן: "שטח 5") (להלן: "השימושים המפרים").

לטענת התובעת הנתבע 3 הנו צד לחוזה המשבצת ומצוי בהפרת חוזה מול התובעת בכך שהוא מאפשר לנתבעים מס' 1-2 את השימושים המפירים, ואילו הנתבעים 1-2 מבצעים את השימושים המפרים לאורך שנים רבות ללא קבלת הסכמת הרשות, תוך הפרת הוראות חוזה המשבצת.

לטענתם, תחילה היתה ממוקמת הנחלה בצד אחד של המושב, עם זאת, לטענתם, הנתבעת 3 פעלה לשינוי התב"ע במושב מבלי להיוועץ עם בעלי הנחלות החדשים, ובעקבות שינוי התב"ע שונה מיקומן של הנחלות החדשות ובהן נחלת התובעים, והן הועברו למיקום אחר בתוכניות.

בכל הנוגע לפריסת התשלומים, עמדו לנגד בית המשפט טענות הצדדים בעיניין, וביניהם בקשת התובעת לדחיית התשלום כולו למתן ארכה של 60 יום מהיום, בקשת הנתבעים לפרוס התשלום לשיעורים בשים לב לכך שהנתבעים הנם הורים ל-5 ילדים, אשר פרנסתם איננה מצויה בידם, וכן לתת את הדעת להוצאות הרבות אשר לא מן הנמנע כי יהיו מנת חלקם בכדי להכשיר את המבנים כדין, והן לשקול ולהביא בחשבון שהנתבעים בהתנהלותם חסכו זמן יקר ערך, לבית המשפט ולצדדים.

...

נוכח הסכמת הצדדים, ובשים לב לצורך של הנתבעים בהשגת אישורים והסדרת החריגות, הנני קובעת כי מועד הפינוי יהיה בתוך 12 חודשים מהיום.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל אני מורה כלהלן: מורה לנתבעים 1ו-2 ו/או לאחרים מטעמים ו/או בשליחותם ו/או בשמם ו/או בשליטתם ו/או שהנתבעים אחראים באורח כלשהו להם ו/או למי מהם ו/או להתנהגותם ו/או להתנהגות מי מהם ו/או שהנתבעים מצויים עמם בקרבה משפטית מחייבת, להפסיק את השימושים הלא מורשים במקרקעין ולהחזירם למצב הקודם טרם השימוש כאמור וזאת בתוך 12 חודשים מהיום.

עוד היא מוסיפה, כי היות שהשטח נושא העתירה מצוי בחלקת המגורים במושב, ואין מדובר בשינוי ייעוד של הקרקע, הרי שהטענה כאילו צפוי אובדן הכנסה לערים עקב מעבר מעיסוק בחקלאות לעיסוק במסחר ביישובים החקלאיים, הנה חסרת יסוד.

עובדה זו, כשהיא ניצבת אל מול שיעור דמי החכירה הנגבים עבור בנייה למגורים בנחלה, המתבצעת – כאמור – באותו שטח, יש בה כדי לעודד העדפת בנייה למגורים על פני בנייה לתעסוקה לא חקלאית.

אפשר אמנם שבנסיבות מסוימות, נהנה אותו חבר קודם לכן מזכויות בנייה, שנחכרו על-ידי הקבוץ, בהקף רחב יותר, שנפרשו על פני שטח גדול יותר.

...

לאור זאת, סבורה אני כי בסוגיה זו יש להפוך את הצו על תנאי למוחלט, ולהיעתר לסעד החלופי המבוקש על-ידי העותרים, בדבר קביעת "היום הקובע" במועד אישורה של החלטה 979 החדשה, שחל ביום 27.3.2007.

אשר על-כן, יש, לדעתי, להיעתר לעתירה, אך במובן זה שיוענק להם הסעד החלופי שלו עתרו, בדבר קביעת היום הקובע במועד אישורה של החלטה 979 החדשה.

(ו) סוף דבר לפני כ- 100 שנה הגיע דור של חלוצים לאדמות הארץ על מנת לשוב ולהכות שורש ולהקים בית לאומי בארץ ישראל.

הנאשם שבפני הורשע על פי הודאתו, בעבירות המיוחסות לו בכתב האישום, דהיינו בבצוע עבודות בניה ללא היתר ובסטייה מתוכנית במקרקעין הידועים כגוש 17398 חלקה 4 בישוב כפר כנא (להלן: "המקרקעין").

בכתב האישום צוין כי המועצה המקומית כפר כנא יזמה תכנית מפורטת מוצעת שמספרה 257-0243477 אשר מטרתה שינוי יעוד המקרקעין בשטח של 105 דונם, משטח חקלאי לשטח של מגורים ושטחים לצורכי ציבור, למטרת הקמת שכונת מגורים חדשה.

נטען כי הנאשם נטל הלוואה ממעסיקו ויש לפרוס את הקנס לתשלומים, כך שגובה הסכום החודשי לא יעלה על 500 ₪.

סעיף 40ב לחוק קובע כי העקרון המנחה בענישה הנו קיום יחס הולם בין חומרת המעשה בנסיבות ומידת האשם, אל מול סוג ומידת העונש המוטל.

...

הערעור נדחה.

לאור כל זאת, במבט אל הפסיקה הנוהגת ובשים לב לכך שכתב האישום הוגש טרם תיקון 116 ולנסיבותיו של מקרה זה, הנני קובעת כי מתחם הענישה הראוי הינו: קנס הנע בין 35,000 ₪ לבין 65,000 ₪, חתימה על התחייבות כספית וצו הריסה.

באיזון הראוי, תוך התחשבות בנסיבות כאמור, הנני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: קנס בסך של 40,000 ₪ או 60 ימי מאסר תחתיו; הקנס ישולם ב-40 תשלומים חודשיים, שווים ורצופים מיום 1.9.2019 ועד לפירעון הקנס; אי ביצוע תשלום כלשהו במועדו ובמלואו יעמיד את יתרת הקנס לפירעון מידי.

תביעה כספית שעניינה תשלום פיצויים בשל אובדן זכות חכירה במיגרש 2082 (להלן המיגרש), ולחילופין, בשל ביטול זכות החכירה בחלקה 1 בגוש 7788 בשטח של 5,175 מ"ר ( להלן החלקה), לאחר שנויי ייעוד באותם מקרקעין מחקלאי למגורים.

מעבר לכך, בנגוד לשאר תיקי "פרדס בחיסכון" בתיק זה לא נחתם חוזה חכירה מעולם, וזאת בשל המחלוקת מול האגודה ומול החוכרים בעיניין פיצול השטחים ובקשת האגודה לחתום חוזה חכירה ישיר בין הרשות לבין כל אחד מהחוכרים בנפרד, דבר שלא ניתן היה לבצעו בהיעדר פארצלציה שהאגודה לא ביצעה.

על מנת לעודד רכישת זכויות החכירה בפרדס ניתנו לרוכש הטבות כלכליות שעיקרן העמדת הלוואה ממשלתית בפריסה לזמן ארוך.

...

מקובלת עלי טענת הרשות כי גם אם היו מוסדרות זכויות התובעות כדין הרי שהן היו כשל כל חוכר חקלאי, קרי זכויות המעוגנות בחוזה חכירה בתנאים הנהוגים ברשות.

בנסיבות אלה, אין בידי לקבל טענת התובעות כי מכח עיקרון השוויון יש לחייב את הרשות לשלם להן פיצוי בגובה הפיצוי שניתן למושבים בהסדר הפשרה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

לטענתן, פריסת שטחי הפיתוח והיקף התוספת לשטחי מגורים נקבעו על בסיס מיקום פיזי, שיקולי צמידות דופן ורצף שטחים לפיתוח, וכן משיקולים תכנוניים ואורבאניים.

נטען כי הקף איזור התעשייה נבחן פרוגרמאתית ונמצא מתאים לצורכי הישוב, בין היתר לנוכח העובדה שקיימים איזורי תעשייה סמוכים לישוב, וכן כי הצורך בשטחי מגורים גובר על הצורך בשטחי תעשייה במקרה זה. אשר למגבלות על הבניה החקלאית – המשיבות טוענות כי המגבלות שנקבעו בתוכנית נבחנו בחינה מקצועית ומעמיקה על ידי הגופים התכנוניים ואין מקום להתערב בהחלטותיהם.

לדבריו, תכנית עד/300 אכן הרחיבה את השטח המיועד למגורים בישוב, אך לא נתנה מענה סביר למשתנים נוספים אליהם הייתה אמורה להתייחס.

בספרה פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התיכנון (1994), סוקרת פרופ' דפנה לוינסון-זמיר את מטרות חוק התיכנון והבניה "התפקידים של דיני התיכנון כוללים הספקה של שירותים צבוריים כמו פארקים וכבישים, הגנה על ערכי תרבות ונוף ועוד. ישנן סיבות לחשוש שהשוק הפרטי לא יספק את הכמות הדרושה של מוצרים אלה ועל כן התערבות המדינה נחוצה." והיא מוסיפה: "צידוק נוסף לדיני התיכנון הוא הרצון לצמצם השפעות חיצוניות שליליות של שימושי קרקע על סביבתם. קיימת תלות הדדית בין השווי של חלקות שכנות. קירבה פיסית של מפעל תעשייתי או כביש ראשי לשכונות מגורים עלולה להפחית את ערכם של המקרקעין. דיני התיכנון שואפים לטפל בהשפעות חיצוניות שליליות על ידי מניעתן מראש. בעיות של צפיפות או חסימת אור ואויר מטופלות על ידי קביעת גודל חלקה מינימאלי, הגבלת אחוזי הבניה, שמירה על מרחק מסוים בין המבנה וגבולות החלקה, וכדומה..

ראו למשל פרוטוקול מס' 3 מישיבת ועדת המשנה של ועדת הפנים ואיכות הסביבה לפיתוח עיר הכרמל, מיום 2.6.2005, פרוטוקול מס' 50 מישיבת ועדת הפנים ואיכות הסביבה מיום 6.11.2006, ממנו עולה עוד כי באותו עשור התקיימו לפחות 7 דיונים של ועדת הפנים של הכנסת או ועדת משנה מטעמה, שעסקו כולם בשאלות הבניה ללא היתר, מבנה הבעלות על הקרקעות ולחצי הפיתוח מול לחצי השמירה על הטבע בישוב (המידע לקוח מתוך אתר האינטרנט הרשמי של הכנסת).

...

אקדים ואומר כי שוכנעתי שתוכנית עד/300 מגלמת איזון ראוי ומידתי שמביא בחשבון את מכלול השיקולים הרלוואנטיים, ובכללם, צימצום הפגיעה בקניינם של העותרים.

סוף דבר 55.

תוכנית זו משקפת איזון ראוי ומידתי בין המשקל שיש לתת למימוש זכות הקניין של הפרט בקניינו, לבין הגשמת האינטרס הציבורי, המחייב לעיתים פגיעה בזכות זו. לאור כל האמור, העתירה נדחית.