שינוי סיווג לצורכי ארנונה מתי ניתן לבצע זאת

בנוסף, שינתה הערייה את סיווג האולמות המוסבים לצרכי ארנונה מסיווג "מלאכה" לסיווג "מגורים" בהתאם לתכנית המתאר, ובעלי האולמות המוסבים שילמו היטל השבחה לועדה המקומית לתיכנון ובניה.

יחד עם זאת, לאור התוצאה אליה הגעתי, לא אעסוק בעיניין זה. העותרים טוענים להבטחות שונות שניתנו על-ידי בעלי תפקידים בעריית רמת-גן, שהובילו את העותרים לשנות את השמוש בנכסים שבבעלותם ללא היתר כדין.

יתרה מכך, לפי הגדרת "דירה" לצורך סעיף זה, ברור כי השינוי הפנימי מתייחס לשימוש הקיים, "שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת...". אולמות המלאכה של העותרים נועדו לבצוע עבודות מלאכה, ולכן ניתן לבצע שינוי פנימי לצורך שימוש זה בלבד, שינוי השמוש ממלאכה למגורים חורג מה'שינוי הפנימי' המוגדר בסעיף זה. יש, אם כן, לבחון את יסודות סעיף 145(א)(3).

...

" מכל האמור לעיל, ברור כי בהתאם לדין ולפסיקה כאשר מדובר בבקשה לשימוש החורג מהשימושים המותרים בהיתר הקיים, כמו בענייננו, חובה על העותרים לפנות לקבלת היתר לשימוש חורג מהיתר.

סוף דבר: לסיום אציין כי גם אם יש, אולי, טעם לפגם בהתנהלות העירייה ב'דחיפת' העותרים להסבת אולמות המלאכה למגורים, ובגביית התשלומים הכרוכים בהסבה זו, "אין מתקנים עוולה בעוולה אחרת, ובניה בלתי חוקית בשום פנים אינה המזור לתחלואים בהם עסקינן" כדברי כב' השופט א' רובינשטיין ברע"פ 2885/08 ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' מוסא דכה (פורסם בנבו, 22.11.2009).

על כול אלה, העתירה נדחית.

התובעת הגישה את בבקשת היתר הבנייה לועדה המקומית לתיכנון ובנייה גבעתיים מס' בתאריך 13.03.2016; ביום 25.5.16 דנה הועדה בבקשה ונדרשו שינויים, בין היתר מאחר ש"לא הוצג גג ירוק לשימוש הדיירים"; נערכו שינויים בהיתר וביום 02.08.2016, ועדת המשנה של הועדה המקומית אישרה את הבקשה, בכפוף לבצוע תיקונים שנדרשו.

התובעת טוענת כי ביצעה את התשלום האמור תחת מחאה ואגב שמירת כל טענותיה, וזאת מאחר שהתשלום היוה תנאי למתן היתר בניה, ראו נספח א' לכתב התביעה.

דומה כי על פניו, ואם נעזר בלשון החוק בלבד, הסווג המתאים יותר הנו "נכס למגורים", וגם הנתבעת עצמה אינה חולקת על כך שהבניין מיועד למגורי דיירי הדיור המוגן, ראו דברי יעקבי בעמ' 47 שו' 12; ראו גם הסייג שנזכר כתנאי למתן היתר הבנייה "לא הוצג גג ירוק לשימוש הדיירים". עם זאת, מלאכתנו אינה מסתיימת בכך.

יש איפוא לשאול מתי ובאילו מקרים השירותים הנלווים יסווגו כמגורים ומתי כבית עסק, ולכך הוצעו מספר מבחנים, כשאשר על הפרק עמדה שאלת סיווג לצורך חיוב בארנונה.

...

לטענת הנתבעת, אף שנוסח ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לתקנות היתר בניה שונה בשנת 2006, והנוסח המחייב הוא הנוסח שעמד בתוקף במועד החיוב (קרי הנוסח החדש), הרי שעדיין אין הדבר מוביל למסקנה כי פירי מעליות אינם שטחים ברי חיוב בתשלום היטלי פיתוח, שכן נמחקה ההגדרה של המונח "שטח קומה". חרף שינוי זה, נוסח תקנה 1.00.2 לתוספת השלישית כיום קובעת כי "שטחו של בנין או תוספת לבנין הוא השטח הכולל שהותר לבניה, המחושב לפי תקנות אחוזי בניה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות...", תוך הפניה לתקנות חישוב שטחים, בהם שטחי שירות מוגדרים כ"שטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות.

כן ראוי להפנות גם בנקודה זו להלכה בדבר התנהלות הרשות במשך השנים, התומכת בפרשנות התובעת, והתנהלותה בעניין תדהר, ראו גם המובאות בעניין זה בסעיפים 45-46 לעיל, היפים גם לנקודה זו. לפיכך, לא מצאתי כי המקרה נדון מצדיק החלת קריטריונים אחרים ביחס לתובעת, ויש לקבל את תביעת התובעת במלואה, ככל שנוגעת היא לרכיב זה. לאור המסקנות אליהן הגעתי בעניין הסיווג, ומאחר ונדרש חישוב על פי הקריטריונים אותם קבעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענה השלישית החלופית, בדבר סבירות תעריפי הנפח.

סוף דבר (לשלב זה) – יש לפעול כאמור בסעיף 50 לעיל; יש להשיב את הסכומים הנדרשים בגין חיוב יתר הנובע מפירי המעליות.

עוד יוזכר כי על בעל נכס ושוכר מוטלות חובות מסירת הודעה למנהל הארנונה בגין קבלת ההחזקה בנכס ובגין חדילת ההחזקה, לרבות מסירת הודעה מטעם הבעלים על השכרתו לתקופה העולה על שנה (סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות).

המערערת לא השיבה לפניה זו. ביום 9.3.2017 הודיע המשיב למערערת כי ניתנה הוראה לבצע חילופי מחזיקים בנכס באופן שהמערערת תרשם כמחזיקה בו מיום הבקורת (20.12.2016).

לחילופין טענה המערערת כי יש לשנות את סיווג הנכס לסיווג זול יותר של "מחסנים" (מכיוון שנותר ציוד בנכס) או "בית תוכנה", וזאת במקום "משרדים". השגתה של המערערת נדחתה.

ראשית, אין בהוראות סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות, שמטרתן להקל עם הרשות בגביית הארנונה, כדי למנוע מהמשיב לשנות את רישום המחזיק ביוזמתו כאשר הוא מבחין בכך שההחזקה חזרה לרשות בעל הנכס (וראו לעניין זה בר"מ 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעירית חיפה, ניתן ביום 16.10.2006).

...

ייתכן שבנסיבות רבות אכן זו תהיה המסקנה המתבקשת, אך ייתכנו נסיבות אחרות בהן נטישה ממושכת של המושכר (המלווה בהפסקת תשלום דמי שכירות וארנונה, למשל) תוביל למסקנה כי דווקא בעל הנכס, המשכיר, חזר להיות בעל הזיקה הקרובה ביותר, חרף העובדה שהסכם השכירות לא בוטל.

אשר על כן יש לדחות את הערעור.

המערערת תשלם למשיב הוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.

יצוין כי במהלך הדיונים בפני ועדת הערר, הסכימה המשיבה לשינוי הסווג לצרכי ארנונה בנכס לשנים 2015-2016 - למגורים ומשכך, המחלוקת נסבה רק על התקופה שמנובמבר 2011 ועד לסוף שנת 2014 (להלן: "התקופה במחלוקת").

לטענת המערערת – אשר לא הוכחשה, היא פנתה למחלקת הארנונה בערייה וקיבלה פטור מתשלום ארנונה לתקופה של 6 חודשים לשם ביצוע שפוץ בנכס.

עוד הוסיפה המערערת וציינה בסעיף 15 לפנייה זו כי: " מאחר והבקשה מוגשת רק כעת, הרי כל תשלום הארנונה הנוכחית , החל מחודש נובמבר- מועד פקיעת הפטור כנכס ריק , ישולם על ידינו תחת מחאה ואם נאלץ לפנות לבג"צ, נצרף גם בקשה להקפיא את התשלומים עד למועד ההחלטה בבג"צ, מכאן בקשתי למתן החלטה בבקשה- בהקדם האפשרי". אין חולק שממועד משלוח המכתב מיום 31/10/11, המשיכה וקיבלה המערערת, באופן שוטף, דרישות לתשלום הארנונה בגין הנכס בסווג למשרדים ולא למגורים.

זאת ועוד, נטען כי כך או כך וגם ככל שניתן היה לראות במכתב זה השגה, הרי שממילא משקיבלה המערערת את חשבונות הארנונה השוטפים שבמסגרתם חויבה בתשלום על פי סיווג עסק, היה עליה לפנות בהשגה או בערר על כך בזמן אמת.

...

על החלטת ועדת הערר הגישה כאמור המערערת את הערעור המונח לפני, אשר הנני מוצאת להביא, כבר בראשית פסק דיני את שורת ההכרעה בו ולפיה – דין הערעור להידחות הואיל והתחוור כי המערערת לא הגישה, במועדים הרלוונטיים, השגה או עררים כדין על דרישות התשלום אשר נמסרו לה ומשכך הרי שלא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר עת דחתה את טענותיה של המערערת הנסבות על התקופה שבמחלוקת.

דיון והכרעה; כפי שהקדמתי וציינתי, לאחר שבחנתי את טענותיהם של הצדדים, לרבות כפי שהובאו בדיון מיום 11/7/21, במסגרתו השלימו טיעוניהם וחידדו אותם – נחה דעתי כי דין הערעור להידחות, הואיל והמערערת לא הגישה השגות ועררים כלל ובמועדים הרלוונטיים לתקופה במחלוקת בפרט.

אשר לטענתה השנייה של המערערת ובהתאם לה יש לראות בפניותיה כפי שפורטו כ"השגות"- הרי שהנני סבורה כי דין טענה זו להידחות.

משנקבע כי החלטת ועדת הערר עולה עם שורת הדין ולא נפל בה כל פגם - הערעור נדחה.

במוקד התביעה עומדת לפיכך השאלה אם ניתן לחייב את הנתבעת בתביעה זו לשינוי לאחור של סיווג הנכס לצרכי ארנונה, למתן פטור ממיסי ארנונה נוכח שינוי הסווג, ולחיוב בהשבת מסי הארנונה שכבר שולמו.

הנתבעת הגישה לבצוע שיקים שמשכה לטובתה התובעת, התובעת היתנגדה לבצוע השיקים, ובפסק דין מיום 19.6.07 נקבע שיש לסווג את פעילות התובעת בנכס כ"מלאכה/תעשייה" ושעל הנתבעת לערוך מחדש את תחשיב חיובי הארנונה בהתאם (ת.א. (ת"א) 11649/04 עריית הרצליה נ' טבע הדברים - החברה לחקר האדם והסובב בע"מ).

בצד זאת, הודגש כי אין לחרוג מהכלל לפיו טענות הנוגעות לסיווג הנכס צריכות להתברר בהליכי ההשגה הקבועים בחוק הערר "אף אם השאלה שבמחלוקת מגלה פוטנציאל להשפעות רוחב" (ראו: עניין עריית נצרת, בפיסקה 5).

...

שוכנענו שלא נגרם עיוות דין, ולכן לא ראינו מקום לתת למערערת רשות להעלות טענות בדבר סיווג במסגרת עתירה מינהלית (ראו: ע"א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו (2) 773, 780 (2002)).

הערעור נדחה.

לפיכך, אני דוחה את התביעה.