שינוי ייעוד קרקע חקלאית בידי המינהל

אין מחלוקת כי בשנת 1995 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטות בנוגע לשינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות במושבים.

הוסכם כי סכום ההשקעה יוותר בידי האגודה כמענק אם המינהל לא יאשר את תחולת החלטותיו על מקרקעי האגודה.

...

אשר לטענות בדבר העדר עילה, נראה שיש בהן טעם רב. ספק עם זאת אם הוצגו לפני בית המשפט די ראיות בשלב זה כדי להורות על דחיית התביעה מטעם זה. הטענה כאילו נגרם לאגודה נזק מאחר והוטל עליה להשיב כספי הלוואה שקיבלה היא אכן טענה מוקשית, שהרי מה הנזק שנגרם מעצם החיוב להחזיר כספים שניתנו, וזאת בתוספת הצמדה וריבית בלבד? לא הובהר כיצד סבורה האגודה שניתן היה לקבל כספים אלה בחזקת מענק, ונראה לכאורה שכל חלופה עובדתית אחרת מביאה למסקנה לפיה לא נגרם נזק לאגודה.

סוף דבר העולה מכל האמור לעיל הוא כי יש לדחות את התביעה על הסף הן מחמת התיישנות עילת התביעה והן מחמת השיהוי הרב בו היו נגועים מעשי התובעת.

לפיכך אני מורה על דחיית התביעה.

נטען שבמסגרת זו הוכנה מפה של השטחים המוחזקים בידי הקבוץ מכוח הסכמים עם המינהל כאשר המפה כללה גם את החלקות שהוחכרו לקבוץ ע"י הקק"ל. נטען עוד שהסדר חובות הקיבוצים רלוואנטי לעניין כאשר באופן כללי ההסדר נועד לתת מענה לחובות הכספיים לקרקע לשימושים ולחוזה הדורות (בהתאם להחלטה מס' 361 מיום 27.10.87 שצורפה כנספח א/7).

ביחס לטענות של קיום זכויות מעין קנייניות של הקבוץ במקרקעין עד לפסק הדין בעיניין הקשת המזרחית נטען שמדיניותו העקבית של המינהל משך כל השנים היתה שהמקרקעין מוחכרים לצורך עיבוד חקלאי ומגורים וכי עם שינוי היעוד הם יוחזרו לניהול המינהל והחוכר יהיה זכאי לפיצויים כספיים בגין השבחתם.

...

כפי שמפרט כץ לא הועלתה טענה כי הקבוצה שהתיישבה בסופו של דבר – קבוצת רעננה, אכן תרמה בעצמה אחוזים ניכרים למפעל ההתרמה (סעיף 59).

עילות התביעה כתב התביעה פירט שתי עילות תביעה: עילות המבוססות על השבחת הקרקע והשקעות שנעשו בה על ידי חברי קיבוץ כפר המכבי משך השנים, ועילה שניה המבוססת על סעיף 34 לבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (עניין הקשת המזרחית) שם נכתב כדלקמן: "המשיבים טוענים שזכויותיהם בקרקע עולות על אלה שהמדינה טוענת להן. בהקשר זה הם מזכירים שבמקרים מסוימים חוזי החכירה אינם כוללים תנאי בדבר חובת השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד. הם גם מזכירים שבעבר היו מקרים שהמתיישבים ביישובים שונים, או התנועות ההתיישבותיות, השתתפו בתשלום התמורה עבור הקרקע אשר בסופו של דבר נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל, וזו החכירה להם אותה. לחלק מהמשיבים יש גם טענה שבזכות היות חלק מהיישובים כובשי הקרקע שהחכירו להם ולאור פעולותיהם בקרקע – טיובה, שמירה עליה במשך תקופה ארוכה – זכויותיהם אינן מתמצות באלה הנובעות ממילותיו של חוזה החכירה. לטענתם, בנסיבות אלה זכויותיהם בקרקע עולות על מה שעולה מהנוסח ה"יבש" וה"פורמאלי" של חוזי החכירה.

התובענה נדחית על כל חלקיה.

בשנת 1992, מספר חודשים עובר לחתימת הסכם הרכישה, נתקבלה "החלטה בדבר קרקע חקלאית שייעודה שונה למטרה אחרת לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" (להלן: "החלטה 533"), אשר קובעת, בין היתר, כי במידה שקרקע חקלאית שינתה ייעודה, לא יחויב החוכר להשיבה לרמ"י, אלא יוכל לחכור אותה תמורת תשלום דמי חכירה בשווי 51% מערכה בייעודה החדש.

מסקנתי הנה איפוא, כי ביטול החלטה 611 (והחלטה 533) איננו עולה כדי צידוק חוקי בידי רמ"י לשינויה או לביטולה של ההיתחייבות אשר ניתנה על ידה לחברה באשר לעצם ביצוע העסקה עצמה, אם וככל ששינוי ייעוד בשטח הקטן אכן יתרחש, קל וחומר כאשר העסקה שהתגבשה בין הצדדים לא דבקה עוד באופן מדויק ביחס לשעור דמי החכירה באמור בהוראות החלטה 611 (ה"פ (חי') 57/03 ארטנשטיין נ' מינהל מקרקעי ישראל, פס' 22 לפסק דינו של השופט עמית (פורסם בנבו, 7.3.2006): "...מקום בו ניתנה הבטחה מינהלית הממלאת אחר תנאים אלו, על בית המשפט לבחון אם יש צידוק חוקי לרשות לסגת מהבטחתה, לרבות שינוי נסיבות. בהעדר צידוק חוקי, יינתן תוקף לאותה הבטחה...." (וכן ראו פרשת ההסתדרות הכללית, בפס' 76-77).

...

" שנית, אני סבור שניתן לייחס לחברה אף ידיעה קונסטרוקטיבית אודות ההפקעה.

לפיכך, אילו היה ברצונה להתנגד להפקעה, דומה כי לא היה דבר אשר מנע ממנה לעשות כן, ואולם, משעה ששקלה החברה אפשרות זו ובחרה שלא להתנגד בשום שלב להפקעה, כעולה מעדותו של זיסאפל, אין היא יכולה לטעון כעת כנגד רמ"י, בדיעבד ובמסגרת הליך משפטי, לנזק אשר היה ביכולתה להקטינו, ונראה כי יש בטענה כאמור אף משום חוסר תום לב. מכל האמור לעיל, ומשלא עלה בידי החברה להוכיח קיומה של זכות חוזית לקבלת פיצויים מרמ"י בגין הפקעת חלקו של השטח הגדול על ידי המועצה, סבורני כי הצורך לדון בשיעור הפיצויים לחברה בגין אותה ההפקעה וכן בכל יתר טענות ההגנה של המועצה לעניין זה, מתייתר מאליו.

סוף דבר אשר על כן, התובענה מתקבלת בחלקה, כדלקמן: תקופת ההרשאה לתכנון בשטח הגדול תחול למשך שנתיים נוספות ממועד פסק דין זה (להלן: "תקופת ההרשאה החדשה").

לפניי תביעה להשבת סכומי כסף ששולמו לצורך רכישת מקרקעין בשטח של כ-70 דונם הידועים כגוש 10091 חלקה 31 בפרדס חנה (להלן: "המקרקעין"), המצויים בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומנוהלים בידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") וכן לתשלום פיצויים ואובדן רווח צפוי בגין הפרת החוזה שבמסגרתו נקשרה העסקה ואי התממשותה.

אלא שהוברר כי המינהל מתנגד נחרצות לבנייה כלשהי במקרקעין למעט בנייה חקלאית (נספח כ"ז 8 לתצהיר יוסף), ומכאן – שלא צפויה הסכמת המינהל לשינוי יעוד או לשימוש חורג לשם הפעלת גן אירועים או תחנת דלק; שבעתיד הנראה לעין לא צפוי שינוי יעוד המקרקעין (ראו עדות ויסמן, עמ' 93 לפרוטוקול הדיון, ש' 3-6); כי במצבם התכנוני הנוכחי של המקרקעין אין הם ניתנים לחלוקה למגרשים ולכן ניתן לכל היותר למכור חלקים בלתי מסוימים במקרקעין, וכי המינהל מיתנגד למכירת המקרקעין בחלקים (ראו נספח סט 1 לתצהיר יוסף וכן סעיף 26.2 לתצהירו).

...

הפועל היוצא מכל האמור הוא שאני מקבלת את התביעה ככל שהיא נוגעת להשבת תמורת העסקה שבין החברה לבין עמר, בסך 315,000 דולר בתוספת סכום המע"מ ששולם בפועל על ידי החברה.

התובעת זנחה בסיכומיה את טענותיה נגד נגר, ומשכך התביעה נגדו נדחית.

משנדחתה התביעה לפיצויים בראשי הנזק השונים, נדחית גם התביעה נגד עו"ד גבע ונגד עו"ד בר-נוי, וממילא נדחית גם ההודעה שהופנתה לצדדים השלישיים.

בהתאם להחלטה 737 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 737"), באפשרות המושב לשנות ייעוד קרקעות חקלאיות מתוך משבצת המושב למגורים (להלן "מקרקעי הרחבה").

ובהמשך: "ההחלטה 737 העניקה את השליטה על התהליך למושב, שהוא בר הרשות בקרקע מכוח ההסכם המשולש. לא ניתן לבטל את מעמד המושב, ולהפוך אותו לחומר אינרטי – לא פעיל מבחינה משפטית. עצם מעמדו של המושב כבעל חזקה בקרקע מול בעלי הזכות מחליש את הזיקה של החברים ומונע את התגבשותה לכלל זכות. הוראות החלטה 737 נועדו לשמר מצב זה. הן כוללות הוראות שהן בבחינת חגורת ביטחון, המבטיחה כי משבצת הקרקע תישאר בידי המושב". (שם, פסקה 11).

...

זו אף הסיבה שנקבע תמריץ למקדימים בשיטה של "כל הקודם זוכה". המסקנה הינה כי דרך חלוקת המגרשים כפי שהחליט הועד בשיטת כל הקודם זוכה, אינה שרירותית יותר מהדרך המוצעת ע"י המבקשים דהיינו של הגרלה.

בהתאם לכך אני מורה כי החלטת הוועדה המחוזית מיום 29.11.05 לאשר את תכנית מתאר מ.י. 838 תבוטל, ככל שהיא נוגעת למשקים של העותרים (משק 42 ו-60) לרבות בענין סימון הכביש בחלקה המערבי של הנחלה של משק 42.

יא.כאשר שוקלים את שאלת הנזק העלול להגרם כתוצאה מביטול ההסכם עם היזם, ופועל יוצא מכך אי החלת החלטה 737, הרי שהנזק שייגרם לכל חברי המושב, לרבות המבקשים עצמם, רב הוא באופן שהכף נוטה לטובת המשיבים לעניין תובענה זו. התוצאה לאור כל האמור אני דוחה את התביעה, בכפוף לכך שההתחייבות לתשלום של 20,000$ לכל מישפחה שלא רכשה מגרש, תבוצע בפועל.