שימוש חורג ממגורים למשרד במקרקעין, בכפוף לתשלום היטל השבחה

במסגרת ההחלטה נקבע, בין היתר, כי השמוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקה א' של הנחלה יוּתַר על-פי תכנית או במסגרת היתר לשימוש חורג; בד בבד עם שימוש זה יחויב החוכר להתגורר בנחלה ולעבּדהּ; המבנה המשמש למפעל, שכפי שהומלץ על-ידי ועדת קדמון, גודלו יגיע ל-500 מ"ר במבנה מוסב ול-300 מ"ר במבנה חדש, יהיה חלק אינטגרלי מן הנחלה ולא תותר העברת הזכויות בו לרבות בדרך של שותפות או השכרה; ועבור חובות עבר בגין שימוש לא חוקי, ישולמו רטרואקטיבית דמי שימוש בשיעור 10% לשנה מערך הקרקע לאותו שימוש.

ארבע מטרות הינחו את ועדת הבר בעבודתה: (1) חזוק וביסוס זכויות החוכר החקלאי בחלקת המגורים; (2) פישוט הליכים וצמצום המגע הנידרש בין החוכר לבין המינהל; (3) שימוש יעיל יותר בקרקע ובתשתיות הקיימות ביישובים החקלאיים, בכפוף להוראות התכנוניות העדכניות; (4) הסדרת הפעילות שאינה חקלאית בחלקת המגורים.

כך, במכתבו מיום 21.8.2003 ציין היועץ המשפטי לממשלה דאז, א' רובינשטיין, כי "מתבקש וראוי (...) כי הנושאים בהם מבקשת הצעת ההחלטה לעסוק ילובנו וייבחנו באופן מעמיק ומסודר על ידי הנהלת המינהל בשיתוף עם כל הגורמים הממשלתיים הנוגעים בדבר", וכי "הצעת ההחלטה עדיין אינה בשלה לדיון בפני מועצת מקרקעי ישראל". לפיכך, הורה היועץ על הקמת צוות בין-משרדי שיבחן את ההחלטה על כל היבטיה והשלכותיה.

לדברי המדינה, בקביעת שיעור זה ניתנה הדעת, בין היתר, לעובדה שהקרקע משמשת כדין, מזה שנים, למגורי החקלאי, שרשאי לעשות בה שימושים שונים, הניתנים לכימות כספי, בלא תשלום למינהל; לתשלומים נוספים שיש לשלם לרשויות כגון היטל השבחה; וליתרונות הנלווים למהלך זה מבחינת האנטרס הצבורי, ובכלל זה עיבוי הישובים החקלאיים ועשיית שימוש אפקטיבי בתשתיות הקיימות.

...

לאור זאת, סבורה אני כי בסוגיה זו יש להפוך את הצו על תנאי למוחלט, ולהיעתר לסעד החלופי המבוקש על-ידי העותרים, בדבר קביעת "היום הקובע" במועד אישורה של החלטה 979 החדשה, שחל ביום 27.3.2007.

אשר על-כן, יש, לדעתי, להיעתר לעתירה, אך במובן זה שיוענק להם הסעד החלופי שלו עתרו, בדבר קביעת היום הקובע במועד אישורה של החלטה 979 החדשה.

(ו) סוף דבר לפני כ- 100 שנה הגיע דור של חלוצים לאדמות הארץ על מנת לשוב ולהכות שורש ולהקים בית לאומי בארץ ישראל.

העבירות הנאשמים הורשעו לאחר שמיעת הוכחות, בעובדות כתב האישום המתוקן, בעבירות של בנייה ללא היתר ושימוש חורג, לפי סעיפים 145 ו-204 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (בנוסחו הישן, קודם לתיקון 116), במקרקעין הידועים כגוש 7187 חלקה 35 מיגרש 255 בכפר חב"ד. העבירות שביצעו הנאשמים 1-2 הן בנייה של תוספת בשטח של כ-160 מ"ר, מעל דירתם, ושימוש חורג בתוספת זו לצורך 2 יחידות מגורים, תוך חציית התוספת למבנה.

משכך, היה בידם לפנות מיזמתם אל משרדי הועדה השוכנים במרחק קצר מביתם, על מנת למסור גרסה, אך נראה שלא היה להם עניין בכך, על פי ייעוץ משפטי שקבלו.

יפים, לעניין זה, דברי השופט ס' גובראן ברע"פ 6665/05 מריסאת נ' מדינת ישראל (17.5.2006): "על העונש שנגזר על מי שמורשע בעבירות נגד חוקי התיכנון ובניה לשקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ולשמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאלים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית. כבר נפסק בעבר, כי בתי-המשפט מצווים לתת יד למאבק בעבירות החמורות בתחום התיכנון והבנייה, שהפכו לחזון נפרץ בימינו". ב"כ התביעה לא עתרה במפורש להטלת תשלומי היטל ההשבחה וכפל השווי במסגרת הליך זה, אלא הגישה את שתי חוות הדעת על מנת ללמד על סדרי הגודל של התשלומים שניתן היה לגבות מידי הנאשמים על פי שורת הדין.

באותה רוח, נטען בשלב הטיעונים לעונש, כי הנאשמים לא תיכננו את העבירה, אלא הנאשמת שמעה מהשכנה שניתן לבנות ללא היתר, "בכפוף לתשלום ארנונה", וכך פעלה; למותר לציין עד כמה מופרכת טענה זו. התרשמותי היא כי למרות ניהול המשפט הממושך, עד היום לא הפנימו הנאשמים את העובדה שביצעו עבירות, ועודם מבצעים גם כיום עבירה של שימוש חורג.

...

סיכום – מתחם הקנס לאור מדיניות הענישה הנוהגת, חומרת העבירות והתמשכותן, ולאחר שלקחתי בחשבון את העונשים שהוטלו בגין עבירות דומות בכפר חב"ד, במסגרת הסדרי טיעון (הגם שעניינם מובחן ממקרה זה שבו אין הסדר), אני קובעת כי מתחם הקנס ההולם בגין העבירות שביצעו הנאשמים 1-2 נע בין 20,000-70,000 ₪.

בהקשר האחרון, יש לזכור שהנאשמים פעלו על פי טענותיהם בערוצים רבים, ונאבקו להכשרת הבנייה האסורה, עד שבסופו של דבר אישרה הוועדה המקומית כי יינתן היתר בהקלה, בכפוף לעמידה בתנאים.

בשים לב למדיניות הענישה הנוהגת בכלל, ובפרט בכפר חב"ד, יוטלו על הנאשמים קנסות כספיים, אך אין בדעתי להחמיר, על ידי הטלת תשלומי כפל שווי והיטל ההשבחה, במסגרת הליך זה. אני גוזרת על הנאשמים את העונשים הבאים: על כל אחד מהנאשמים 1-2: קנס כספי, בסך 20,000 ₪, או 40 ימי מאסר תמורתו.

התכנית המשביחה מאפשרת שימושים מסחריים במקרקעין, אותם עושים המשיבים בפועל, והדרישה להיטל השבחה היא בגין מימוש חלקי.

לאותה תוצאה הגיע השמאי המכריע בדרך חלופית לפי, אם נראה בתחילת השמוש בפועל מצב הדומה לאישור שימוש חורג מהיתר, וזאת מאחר והנכס ניבנה במקור כבנין מגורים ושינוי השמוש בו ממגורים למסחר (בכפוף למסקנה כי השמוש המסחרי הותר עוד בתכנית המתאר רצ/1/1) מחייב הליך של שימוש חורג מהיתר.

באימוץ מסקנת השמאי המכריע, לפיה הותרו שימושים מסחריים במקרקעין על פי תכנית רצ/1/1, תוך מתן מקדם ודאות של 15%, בהתבסס על כך שברשימת השימושים המותרים בפרק ה' שבהוראות תכנית רצ/1/1, נקבע שבאזורי מגורים א,ב,ג,ד הועדה המקומית רשאית לאשר גם משרדים, חנויות לשרות הצרכים היום-יומיים של תושבי המקום ובתי מלון (עמ' 3 להחלטתה), היתעלמה ועדת הערר מתכנית רצ/1/1/ג' מיום 10.08.78, ששינתה מתכנית רצ/1/1 והגבילה את סמכותה של הוועדה המקומית לאשר שימושים שונים באיזורי מגורים על ידי כך שהתנתה אותם באישור תכנית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית.

אזכיר גם כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו טרבונל עליון השם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתם התיכנוני מקצועי של מוסדות התיכנון וכל עוד לא נפל פגם מנהלי בשקול הדעת או בסבירות ההחלטות המצדיקים את היתערבות בית המשפט, הוא לא ימהר לעשות כן. כאשר מדובר בועדת ערר מקצועית ובעלת היתמחות ספציפית שעיסוקה בסוגיות כלכליות של תשלום פיצויים והיטל השבחה (כבמקרה דנן), הקף ההתערבות מצטמצם אף יותר (ראו בנקודה זו, עע"מ 3189/09 החברה להגנת הטבע נ' המועצה הארצית לתיכנון ובנייה (פורסם בנבו); בג"צ 10013/03 ראש עירית סכנין נ' המועצה הארצית (פורסם בנבו)).

...

באמצה את חוות דעתו של השמאי המכריע קבעה ועדת הערר: "במקרה שלפנינו סבורים אנו כי לא נפלה טעות מהותית בפרשנות תכנית רצ/1/1 ותשריט התכנית. בתשריט התכנית מסומן בבירור סימון אפור אשר אין מחלוקת לגביו בין הצדדים. מקבלים אנו את טענת המשיבים כי בהתאם ל"שפת התכנון" שנהגה אז, ניתנו היתרי הבניה אשר על פיהן בשדרות רוטשילד מצויות חזיתות מסחריות לרוב מזה עשרות שנים.

ניתן להניח, ברמת סבירות גבוהה, כי שווי הנכס במצב הקודם הושפע מפרשנות זו. עם זאת, נוכח אי הבהירות הקיימת בתכנית המתאר, כמפורט לעיל, הגעתי לידי מסקנה כי תכנית רצ/59/5/1 יצרה וודאות מלאה לאפשרות השימוש המסחרי בנכס.

לאור האמור אני דוחה את הטענה.

סוף דבר: לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור.

בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 45294-05-11 טל נ' משרד הפנים - ועדת ערר מחוזית לתיכנון ובניה - מחוז מרכז ואח' בפני כב' השופטת זהבה בוסתן העותרת טובה יפה טל ע"י ב"כ עו"ד גיל רווה המשיבים 1.משרד הפנים - ועדת ערר מחוזית לתיכנון ובניה - מחוז מרכז ע"י פרקליטות מחוז מרכז, עו"ד סילביה רביד 2.הוועדה המקומית לתיכנון ובניה רעננה ע"י ב"כ עו"ד עירית גל פסק דין

אין מחלוקת כי ככלל, שטחי הממ"ד לא יובאו בחשבון חישוב ה"שטחים העקריים" אלא יחשבו כ"שטחי שירות", כעולה מתקנה 9(ד)(1) לתקנות חישוב שטחים המורה כדלקמן: "(ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה:

ההבדל הוא בא לידי ביטוי בצורך בהליך של הקלה (שיחייב בתשלום היטל השבחה) במקרה שבו כבר קיים ממ"ד בשטח של 9 מ"ר או יותר והבניה הנוספת אינה דרושה לצורך בנית הממ"ד, לעומת בקשה להיתר לצורך בניית הממ"ד או הגדלתו שאז אין צורך בהליך של הקלה, שהיא בשיקול דעת הוועדה המקומית וכפוף לתשלום היטל השבחה.

הקלה מוגדרת בסעיף 1 לחוק התיכנון והבניה כ: "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנידון ושאין בה משום שימוש חורג;" סעיף 151(א) לחוק התיכנון והבניה קובע: "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין" סעיף 151(ג) לחוק התיכנון והבניה קובע כי רק תוספת לשם בנית מרחב מוגן לא תחשב כסטיה מתכנית ועל כן לא תחייב הליך של הקלה.

הוועדה המקומית ודעת הרוב בועדת הערר לאחריה סברו כי אין לאשר את ההקלה המבוקשת בשל עבירות הבניה שבוצעו במקום, וכן מאחר והבניה המבוקשת אינה מהוה צורך חיוני לפיתרון מצוקת דיור ונועדה אך ורק לצורך הגדלת שטח הדירה, עוד סברו הוועדות כי הבניה המבוקשת פוגעת בחזות הבנין הממוקם בשכונת מגורים חדשה ומטופחת ויש בה משום הגדלת שטח הדירה מעבר לשטח הדירה ותמהיל שטח הדירות כפי שאושר בתב"ע. שיקולים אלה הם שיקולים תיכנוניים שלא חורגים ממיתחם הסבירות ואין מקום שבית המשפט יתערב בהם.

...

אלא שדעת המיעוט סותרת החלטה קודמת בעניין צביבל, עליו ביקשה העותרת עצמה להתבסס, ובה נקבע: "הואיל ומדובר בשינוי שטחים בדירות מספר ובקומות מספר, וכן בתוספת בקומה ובדירה אחרת ועל כן עסקינן בניוד שטחים אשר מחייב לטעמנו נקיטת הליך של הקלה." בנסיבות אלה אני סבורה כי משעה שתיקון 2007 חייב בנית ממ"ד ששטחו המזערי הוא 9 מ"ר (נטו) ושטח זה אינו נחשב כשטח עיקרי בחישוב אחוזי הבניה, צריכה "הטבה" זו להינתן לכולם תוך הבנחה באופן אישור הבקשה בין מי שבביתו כבר בנוי ממ"ד בשטח מזערי לבין מי שבביתו לא בנוי ממ"ד כלל או שהוא מבקש להגדיל את שטחו של הממ"ד בביתו למידות הממ"ד המזערי.

סוף דבר העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מהמשיבות את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

בתאריך 25.3.1996 החליטה הועדה המקומית לתיכנון ובנייה בקריות לאשר באופן עיקרוני את בקשתם של התובעים לשימוש חורג בנכס, והסבת ייעודו ממסחר למגורים, בכפוף למספר תנאים פרלימינריים שבכללם תשלום היטל השבחה, תשלום אגרת היתר בנייה, הקמת גדר בקוו הרחוב בגובה 70 ס"מ, קבלת היתר הג"א ועוד.

במקרה דנן אין מחלוקת על כך שעיסקת המכר אשר נחתמה במשרדו של הנתבע הושלמה באופן כימעט מוחלט, ובפרט לאחר שהתובעים שילמו לבעל החנות הקודם, מר בוזגלו, את מלוא התמורה הכספית המוסכמת, ולכן קמה לתובעים "זכות קניין שביושר" אשר יצרה יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בינם לבין מר בוזגלו (המוכר), כאשר הנתבע דכאן הנו מיופה כוחו של המוכר.

אשר לטענת התובעים ולפיה נגרמו להם נזקים כספיים בשל כך שהנכס לא הוסב מנכס עסקי לנכס אשר למגורים, סבורני כי אין ממש בטענה זו, שכן מעיון בהערות הועדה המקומית לתו"ב וכן גם מהאמור בחוות דעתו של מומחה הנתבע, אשר לא נסתרה על ידי התובע, עולה כי הצגת בעלות רשומה בלישכת רישום המקרקעין אינה מהוה תנאי הכרחי לצורך קבלת אישור לשימוש חורג בנכס עסקי לצורך קבלת היתר לשינוי ייעודו לשימוש למגורים.

...

בנוסף לכך, גם לא נסתרה על ידי התובעים עמדת מומחה הנתבע ולפיה מבחינה תכנונית קיים קושי של ממש בבניית ממ"ד, שהינו תנאי הכרחי לצורך קבלת ההיתר, וכי בנוסף לכך מתווספות גם הוצאות משמעותיות לצורך בנייתו וכן גם לצורך בניית החומה שאינן כדאיות בנסיבות העניין ולכן בסופו של יום אותם תנאים הנדרשים לשינוי הייעוד לא היו מתקיימים ולכן תביעת התובעים לקבלת פיצוי כספי בסך של 100,000 ₪ בגין אי היכולת להשביח את הנכס מנכס מסחרי לנכס למגורים נדחית.

להפרש השווי יש להוסיף את עלות הסדרת הרישום, שכן הפרת ההתחייבות תגרום בהכרח לתובעים להוצאה נוספת בגין טיפול בהשגת אישורים והגשת תביעה לצורך השלמת הרישום, הנתבעת העריך הוצאה זאת בסך 10,000 ש"ח, אני סבור כי ההוצאה הנכונה הינה ניכרת וגבוהה יותר, מצאתי לאמוד ההוצאה ע"ס 20,000 ש"ח. סוף דבר : התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבע ישלם לתובעים בסכום של 98,000 ₪ כאשר סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.