שימוש חורג בנכס שייעודו שונה ממגורים לישיבה

המשיבים הואשמו בכך, שבקומת הקרקע של נכס (להלן: "הנכס") אשר מצוי בשדרות הנשיא 95 הידוע כגוש 10812 חלקה 104, חיפה (להלן: "החלקה"), הם עושים שימוש (או אחראים לשימוש) לצרכי גן ילדים, בעוד שייעודו של הנכס הוא למגורים.

עם זאת, בסעיף 90-89 להכרעת הדין, קבע בית משפט קמא, במפורש, כי "89.... עסקינן בשימוש, שלא ברור כלל מה היה השמוש המקורי שאושר בהיתר הבניה המקורי, כאשר, וכפי שכבר צויין, כל שהוצג הוא היתר השינויים ת/7 שתוקפו היה למשך שנה, הוגש לתיק אותו מיסמך של מהנדס העיר עוד משנת 1974, בדבר השמוש בפועל בחלק מהנכס כמוסך ומכבסה, מיסמך של רשות התיכנון עצמה, שיש בו כדי להפריך, על פניה, את הטענה כי הנכס יועד מלכתחילה, למגורים. 90. הנטל להוכיח את יסודות העבירה, מוטל על המאשימה, ולדאבוני, לא עלה בידי המאשימה לבסס יסודות אלו, ברמת ההוכחה הדרושה במשפט פלילי". אותה קביעה, לפיה לא הוכח שמדובר בשימוש חורג, בסטייה מתכנית או מהיתר, עולה גם מסעיף 91 להכרעת הדין.

דיון והכרעה לאחר ששקלתי בדבר החלטתי כי, בנסיבות העניין, בהן בנכס מתנהלים בנכס, מזה שנים, עסקים שונים ובפועל הוא אינו משמש למגורים, אך כתב אישום הוגש רק נגד המשיבים, נכון נהג בית משפט קמא כאשר קיבל את טענת המשיבים להגנה מן הצדק{על פי סעיף 149(10) לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב] התשמ"ב-1982}אך התוצאה של קבלת הטענה צריכה הייתה להיות ביטול כתב האישום ולא זכוי המשיבים מהעברות המיוחסות להם [ראו סעיף 150 לחוק סדר הדין הפלילי].

במבוא להודעת העירעור נכתב, במפורש, כי הודעת העירעור מוגשת "על זכויים של הנאשמים מעבירת השמוש בסטייה מתכנית ומהיתר הבנייה" (עבירות בהן הואשמו על פי כתב אישום מתוקן שהוגש בישיבת קמא מיום 11.3.2019) והעובדה שנזכר במבוא להודעת העירעור רק סעיף 243(ה) לחוק התיכנון והבנייה, איננה מגבילה את הטענה הערעורית.

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי בדבר החלטתי כי, בנסיבות העניין, בהן בנכס מתנהלים בנכס, מזה שנים, עסקים שונים ובפועל הוא אינו משמש למגורים, אך כתב אישום הוגש רק נגד המשיבים, נכון נהג בית משפט קמא כאשר קיבל את טענת המשיבים להגנה מן הצדק{על פי סעיף 149(10) לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב] התשמ"ב-1982}אך התוצאה של קבלת הטענה צריכה הייתה להיות ביטול כתב האישום ולא זיכוי המשיבים מהעבירות המיוחסות להם [ראו סעיף 150 לחוק סדר הדין הפלילי].

המסקנה היחידה המתבקשת מכך היא, שלא הותר שימוש חורג בנכס ולכן השימוש בו הוא שימוש בסטייה מתכנית.

סופו של דבר התוצאה היא שאני מקבלת את הערעור במוסן אחד בלבד; אני קובעת, כי לשם שימוש בנכס כגן ילדים, יש צורך להגיש בקשה לשימוש חורג וכי שימוש בנכס כגן ילדים, ללא היתר שימוש חורג, מהווה שימוש בסטייה מתכנית - מהתכנית המפורטת.

יש לתקן טעות זו וכך אני מורה.

לאור טענות אלו של התובעים עתרו אלו בכתב התביעה לסעדים הבאים: צו מניעה האוסר על הנתבעים לקיים בבית הנתבעת פעילות שאינה למגורים, ובפרט בית כנסת או מרכז קהילתי דתי; להרוס את הבניה שנבנתה ללא היתר בבית הנתבעת; לשלם פיצוי כספי בסך של 400,000 ש"ח. הנתבעים אינם מכחישים כי בבית הנתבעת מבוצע שימוש לבית כנסת.

במסגרת גזר הדין קובע בית המשפט באופן מפורש לגבי הבניה: "בהתייחס לאישום הראשון אני מצוה על הריסת הבנייה נשוא אישום זה. אני נותן עיכוב ביצוע של צו זה עד לתאריך 22.10.2017". ולגבי השמוש לבית כנסת: "בהתייחס לאישום השני אני נותן צו להפסקת השמוש החורג בנכס נשוא האישום" הנה כי כן, בתיק זה מדובר בניה ושימוש ללא היתר אשר הנתבע 1 הורשע בגינם, וכאשר יש צו של בית המשפט עוד מיום 22.2.2017 להפסקת השמוש החורג ולהריסה של הבניה הלא חוקית.

אציין כי גם מהתמונה בכללותה עולה, כי הפעילות במקרקעין כבית כנסת וכמרכז קהילתי, וזאת גם אם הייתי מקבל את גרסת הנתבע 1 בדבר ההקף הנמוך של פעילות זו, יוצר אי נוחות של ממש לשכנים וזאת ביחס לבית מגורים כפי שהיה אמור להיות בית הנתבעת בהתאם לייעוד המקורי.

אולם, ישיבת הנתבעת 2 בחיבוק ידיים במשך שנים רבות, כאשר היא יודעת שהשוכר מטעמה מבצע עבירות בניה חוזרות ונישנות ואינו מקיים צוים של בית המשפט, אינה הולמת סטאנדרט היתנהגות סביר של בעל נכס ומהוה התרשלות.

לעניין התקנת העזרים השונים, לא מצאתי קשר סיבתי בין התקנת עזרים אלו לבין הפעילות הלא חוקית בנכס.

...

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני פוסק: ניתן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לקיים בבית הנתבעת 1 פעילות שאינה למגורים, ובפרט איסור לקיים פעילות לבית כנסת או למרכז קהילתי דתי; ניתן בזאת צו המורה להרוס את כלל הבניה שנבנתה ללא היתר בבית הנתבעת 1; הנתבעים ישלמו, ביחד ולחוד, לתובעות 1-2 פיצוי בסך של 35,000 ₪ ולתובע 3 פיצוי בסך של 15,000 ₪.

לאור האמור לעיל, אני קובע כי הנתבעים יישאו, ביחד ולחוד, בשכר טרחת עורך דין התובעים בסך של 30,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן הוצאות משפט (כגון: אגרות, צילומים, נסיעות וכו') בסך של 3,500 ₪.

לאחר שהבאתי בחשבון את הזמן הרב שהשימוש החורג מתבצע ללא היתר מצד אחד כך שאוי להפסיקו, ואת תקופת חגי תשרי וחשיבותם לקהילה מהצד השני, אני קובע כי הצווים האמורים לעיל יכנסו לתוקף החל ביום 29.9.2021.

במקרה הנידון לא מוצע פיצוי כספי שיאפשר רכישת מושכר בדמי מפתח של מושכר בשטח של 36 מ"ר שישמש כבית מלאכה לרהיטי קש עם חזית לרחוב מרכזי בתל אביב אלא פיצוי בשווי 62.5% ממקום חניה בבית מגורים.

השמאי העריך את שווי הנכס בייעוד מלאכה ואחסנה בשוק החופשי לפי חלק יחסי של 70% לגישת ההשוואה הישירה ו-30% לגישת היתרון הכלכלי, בסך של 403,000 ש"ח; את שווי רכיב הדיירות המוגנת לפי אותו יחס (כשלפי גישת ההשוואה הישירה שווי רכיב הדיירות המוגנת הוא 60% משווי הנכס) בסך של 237,000 ש"ח; ואת שווי דמי הפינוי במקרה של סידור חלוף (4/3 משווי רכיב הדיירות המוגנת) בסך של 317,000 ש"ח. השמאי העריך את המרכיבים האמורים בייעוד מסחרי כדלקמן: 1,155,000 ש"ח בשוק החופשי; 704,000 ש"ח מרכיב הדיירות המוגנת; 938,000 ש"ח אומדן דמי פינוי.

הפער בין הייעודים השונים הוא איפוא 621,000 ש"ח. ביום 20.10.2020 היתקיימה ישיבת קדם משפט לאחר הגשת השומה והגשת ראיות בתצהירי עדות ראשית.

עיון בפרוטוקולים של הועדה המקומית לתיכנון ובניה (נספח 5 לתצהיר ההגנה) מעלה כדלקמן: בישיבת 12.2.2003 פורט תוכן בקשתה של הנתבעת לשימוש חורג במושכר – ממחסן וגרג' (השמוש המותר) לעסק של מכירת רהיטים עשויים מבמבוק וקש.

למעשה, הראיה היחידה שמעריכה את שווי השמוש בייעודו של המושכר (חניה) היא חוות הדעת השמאית שצורפה לכתב התביעה שהעמידה את דמי המפתח על סך של 250,000 ש"ח, ודמי הפינוי (4/3) הם 333,000 ש"ח. מאחר שסכום זה גבוה משווי דמי המפתח שקבע שמאי בית המשפט לייעוד למלאכה (317,000 ש"ח); מאחר שנקודת המוצא לפצוי בגין דיור חלוף צריכה להיות נדיבה; ומאחר שהמחלוקת בין הצדדים היתמקדה בשאלה אם יש לאמוד את השמוש כבית מלאכה (כפי שמתיר החוזה) או כחנות – אפסוק את הסכום הגבוה מבין השניים, וזאת לזכות התובעת.

...

מסקנה זהה מתבקשת גם מבחינת הפונקציונליות של המושכר לנוכח אופי השימוש בו בפועל.

אדרבה: מקום שבית המשפט אפשר למבקשת להגיש תצהיר בסוגיה קונקרטית זו שתכליתו הייתה ברורה, והמבקשת בחרה לגלות טפח ולהסתיר טפחיים, המסקנה הראייתית המתבקשת היא שההכנסות המדווחות אינן ממכירת מוצרי קש בחנות אלא גם, אולי בעיקר, ממקורות אחרים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, דין התביעה להתקבל.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים עע"מ 5097/19 עע"מ 6046/19 לפני: כבוד השופט מ' מזוז כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט י' אלרון המערערת בעע"מ 5097/19 והמשיבה 3 בעע"מ 6046/19: הועדה המקומית לתיכנון ובניה לוד המערערות בעע"מ 6046/19 והמשיבות 3 ו-4 בעע"מ 5097/19: ביוואק בע"מ ארפל אלומיניום בע"מ נ ג ד המשיבות בעע"מ 5097/19 ובעע"מ 6046/19: 1. ועדת ערר מחוזית לתיכנון ובניה - מחוז מרכז 2. ק.ר. 4X4 השקעות ונכסים בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט צ' דותן) בעת"מ 067520-01-19 מיום 16.06.2019 תאריך הישיבה: י"ד בתמוז התש"ף (6.7.2020) בשם המערערת בעע"מ 5097/19 והמשיבה 3 בעע"מ 6046/19: עו"ד עופר שפיר; עו"ד אמיר בירנבוים; עו"ד מתן מונק בשם המערערות בעע"מ 6046/19 והמשיבות 3 ו-4 בעע"מ 5097/19: עו"ד ניר בראונשטיין בשם המשיבה 1: עו"ד יעל מורג יקו-אל בשם המשיבה 2: עו"ד רועי צור; עו"ד עידו ואראס ][]פסק-דין

שתי העתירות כוונו נגד החלטת ועדת הערר לתיכנון ולבניה, מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר) מיום 12.12.2018, במסגרתה היתקבל חלקית ערר המשיבה 2, ק.ר. 44x השקעות ונכסים בע"מ (להלן: המשיבה), ואושר לה שימוש חורג בנכס המוחזק על ידה בעיר לוד, בתנאים שנקבעו.

ביום 15.2.2016 אישרה הועדה המקומית לתיכנון ולבניה לוד, המערערת בעע"מ 5097/19 (להלן: הועדה המקומית), בקשה של המשיבה לשימוש חורג בקומות ב' ו- ג' של המבנה לייעוד של משרדים, וביום 20.3.2017 האריכה הועדה המקומית את תוקף האישור.

ועדת הערר דחתה גם את הטענה כי השמוש המבוקש יגרום לשינוי אופי האיזור, וכי הוא עולה כדי "סטייה ניכרת מתכנית". לענין זה צוין בין היתר כי אין מדובר באישור מגורים באיזור תעשיה, וכי בשנים האחרונות כבר אושרו באיזור זה שימושים חורגים למשרדים ולמסחר, לרבות בסמיכות רבה למבנה הנידון.

בהמשך לאמור נטען כי לא ניתן להתיר את השמוש החורג המבוקש הואיל ומדובר ב"סטייה ניכרת מתכנית", בהיותו שימוש אשר "משנה את אופייה של הסביבה הקרובה", וכי השימושים החורגים למשרדים שאושרו על ידי הועדה המקומית באיזור זה בשנים האחרונות היו למשרדים בעלי אופי שונה.

...

נוכח כל האמור יכולנו להסתפק באימוץ מכלול ממצאיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא, אשר נתן מענה ראוי וממצה לטענות השונות שהעלו המערערים, ולדחות את הערעורים.

אי התערבות בשיקול דעת תכנוני-מקצועי של מוסדות התכנון דומה שאין מנוס מלחזור ולשנות גם כאן את ההלכה, עליה שב וחזר בית משפט זה פעמים רבות, ולפיה בית המשפט לא יתערב בהחלטות מוסדות התכנון המבוססות על שיקולים תכנוניים מובהקים.

החלטת ועדת הערר בענייננו, כפי שפורט לעיל, היא החלטה תכנונית-מקצועית מובהקת, מנומקת ומפורטת כדבעי, אשר התקבלה לאחר הליך סדור ומקצועי, ועל כן בדין הגיע בית המשפט קמא לכלל מסקנה החלטית כי אין כל עילה להתערבותו בהחלטה זו. זו גם מסקנתי.

כמו כן, בעת שהציג את התיקון הנ"ל בפני הכנסת, עמד על הדברים שר האוצר דאז, מר י' הורוביץ, באומרו כי: "עיקר ההצעה היא שאדם שיש בבעלותו דירת מגורים אחת יוכל למכרה אחת לחמש שנים ללא תשלום מס שבח ומבלי שתוטל עליו החובה להוכיח קיום תנאים נוספים. ההצעה תאפשר גם ניידות ותמנע את הצורך ביצירת פיקציות של הוכחת מגורים שלא היתקיימו" (פרוטוקול ישיבה מס' 329 של ישיבת מליאת הכנסת התשיעית מיום 11.3.1980, בעמ' 2314).

היתייחסות לדעות השונות בפסק דינה של ועדת הערר כפי שציינתי לעיל, עמדתה של דעת המיעוט בפסק הדין של ועדת הערר היתה שההתאמה של השמוש לדיני התיכנון והבנייה תעשה על דרך מתן פירוש למונח "דירה", בחוק מסוי מקרקעין, כמתייחס ל-"נכס מקרקעין מסוג מבנה, אשר בעת מכירתו השמוש בו למגורי אדם מותר על פי דין". התוצאה אליה הגעתי לעיל דומה לדרכה של דעת המיעוט, הן לעניין הכלי המשפטי – פרשנות הוראת החוק ולא שיקול ביישומה – והן בתוצאה (במישור המשפטי העקרוני).

בעיניין דנן, כפי שהראה חברי השופט כשר, משמעות הדבר היא, כי יש חשיבות רבה לשאלה אם מדובר באי-חוקיות הנוגעת לעצם הפעילות המזכה בפטור ממס (למשל, שימוש בנכס למגורים, בנגוד לייעודו התיכנוני, כאשר תנאי לקבלת הפטור הוא היות הנכס 'דירת מגורים'), או שמא מדובר באי-חוקיות 'נלווית', שאינה נוגעת ל'עצם' המגורים בנכס (למשל, נכס שנעשה בו שימוש למגורים, יעודו למגורים, אך ניבנתה בו בנייה החורגת מההיתרים).

...

כללו של דבר: מקובלת עלי מסקנתו של חברִי, הן במישור העקרוני, שלפיו ככלל, על 'דירת מגורים', כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, להיות דירה שייעודה התכנוני הוא למגורים; הן לגבי התוצאה בעניינם הפרטני של המשיבים, שלגביהם אף אני סבור כי לא יהיה זה נכון לחייבם בתשלום מס שבח מקרקעין, חרף השימוש הבלתי-חוקי בנכס, וזאת בפרט לנוכח טענת ההסתמכות העומדת לימינם.

מפאת הקביעה העקרונית מזה, והתוצאה הפרטנית מזה – אף אני סבור שאין הצדקה לחייב בהוצאות משפט.

אף מבלי לטעת מסמרות בכל אחת מהנסיבות שמנה חברי השופט כשר ככאלו שמצדיקות (בהצטברותן) את התוצאה במקרה דנן, אני סבור כי הסתמכות המשיבים, אשר מתוארת בחוות דעתו של חברי השופט נ' סולברג, בצירוף התקופה הממושכת שמשמשת הדירה למגורים (כ-70 שנים) מצדיקות את מסקנתנו במקרה הפרטני.