שימוש חורג בדירת מגורים כחנות מסחרית

התובעים מוסיפים ומציינים בסיכומיהם, אשר הוגשו לאחר קבלת חווה"ד, כי הנזק הכספי אשר נגרם להם כתוצאה מאי היכולת לבצע שימוש חורג בנכס מנכס מסחרי (חנות) למבנה המיועד למגורים הנו סכום של 240,000 ₪, קרי, ההפרש שבין שווי הזכויות במצבן כיום (290,000 ₪) ללא רישום הזכויות בלישכת רישום המקרקעין/חברה משכנת לבין המצב שבו זכויותיהם היו מאושרות כמבנה המיועד למגורים (530,000 ₪).

לטענתו, ככל שהיה מאושר היתר לשימוש חורג בנכס הרי שממילא היה ניתן היתר למשך תקופה קצרה בלבד, ולכן לא ברורה ההיתכנות להפיכת החנות לנכס מגורים שעה שדירות המגורים בנויות מעל מיתחם החנויות אשר נימצאות בקומת הקרקע של הבניין.

...

בנוסף לכך, גם לא נסתרה על ידי התובעים עמדת מומחה הנתבע ולפיה מבחינה תכנונית קיים קושי של ממש בבניית ממ"ד, שהינו תנאי הכרחי לצורך קבלת ההיתר, וכי בנוסף לכך מתווספות גם הוצאות משמעותיות לצורך בנייתו וכן גם לצורך בניית החומה שאינן כדאיות בנסיבות העניין ולכן בסופו של יום אותם תנאים הנדרשים לשינוי הייעוד לא היו מתקיימים ולכן תביעת התובעים לקבלת פיצוי כספי בסך של 100,000 ₪ בגין אי היכולת להשביח את הנכס מנכס מסחרי לנכס למגורים נדחית.

להפרש השווי יש להוסיף את עלות הסדרת הרישום, שכן הפרת ההתחייבות תגרום בהכרח לתובעים להוצאה נוספת בגין טיפול בהשגת אישורים והגשת תביעה לצורך השלמת הרישום, הנתבעת העריך הוצאה זאת בסך 10,000 ש"ח, אני סבור כי ההוצאה הנכונה הינה ניכרת וגבוהה יותר, מצאתי לאמוד ההוצאה ע"ס 20,000 ש"ח. סוף דבר : התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבע ישלם לתובעים בסכום של 98,000 ₪ כאשר סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

לטענת המשיבה, בהתאם למסמך המדיניות, מספרה אינה נמנית על השימושים המותרים באיזור בו מצוי הנכס, שכן מספרה נמנית על השימושים המותרים רק ב-"שימוש עסקי 2" ואילו האיזור בו עסקינן הוא "אזור עסקי 1". עוד טענה המשיבה, כי אין כל ממש בטענות העותר לפיהן בקשה לשימוש חורג מתכנית כמוה כביטול ההיתר שניתן בשעתו לבניית הבניין, שכן הגם שהיתר הבניה ניתן ל-"בית מעון", השמוש שיועד לו היה לדירת מגורים.

מאידך, סעיףe הוא סעיף אחר שקובע כי כל השימושים המסחריים האמורים באיזור מגורים א' בתכנית הכללית חפ/229 (אשר כוללים שימוש למספרה כאמור לעיל) מותרים באיזור עליו חלה התכנית לרבות באיזור בו מצוי המבנה בו מצויה הדירה משוא העתירה.

ועוד, פרשנות העותר תביא לכך, שעל אזורים נרחבים מאיזור המגורים של העיר חיפה) שימושים מסחריים לרבות בנקים, גרג'ים, מכולות וחנויות, הגם שהתכניות המפורטות בעיר תיחמו שימושים מסחריים באזורים מסויימים.

...

סיכום לסיכום, לא מצאתי כי נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר.

העתירה נדחית אפוא.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים לעניין ההוצאות ושכ"ט עו"ד, לרבות טענות המשיב מס' 3, העותר ישלם לכל אחד מהמשיבים 1ו- 3 סך 10,000 ₪ ואילו למשיבה מס' 2 (אשר קיבלה החלטה מוטעית והיא חזרה בה ממנה בשלב מאוחר יותר) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪.

הצוו ניתן במעמד צד אחד , כאמור , כאשר הנימוקים עליהם נסמכה הבקשה , ושבהתבסס עליהם אף ניתן הצוו כללו את הדברים הבאים: על פי ביקור שערך מפקח הבניה , מר אלכס קצבמן בתאריך 4/3/2019 בנכס הנ''ל נמצא כי בוצעו עבודות אסורות וכי מבוצעות עבודות הכנה לשימוש אסור במבנים הנ''ל כך שבמבנה בן שתי הקומות בוצעה סגירת קומת העמודים ללא היתר , ע''י התקנת קונסטרוקציית אלומיניום וזכוכית, בוצע פיצול של החלל שנוצר לשלוש יחידות נפרדות , בלא שניבנו או בוצעו הכנות לבניית מטבחים ו/או מקלחות או כל פריט המאפיין דירות מגורים , ומכאן , שנהיר הוא שההכנות המבוצעות אינן מייעדות את השמוש בנכס למגורים.

לפי הבקשה , עבודות אלו נועדו להכשיר את הנכס לשימוש מסחרי , משרדים , חנויות וכיו''ב. כפי שכבר צויין לעיל , היתר הבניה התקף לגבי מבנה זה הנו למגורים.

הבעלים הקודמים של הנכס הגישו לועדה לתיכנון ובניה בשנת 2012 , בקשה לתוספת בניה הכוללת גם בקשה לשימוש חורג ממגורים למסחר ולהוספת קומת משרדים במבנה בין שני מבנים.

...

על פי עובדות כתב האישום, החל משנת 2015 משתמש הנאשם בדירת מגורים ששיטחה כ- 88 מ"ר, כחנות מסחרית.

אם לא די באמור, אזי לאחר שהשוכר הראשון עזב את הנכס והתברר לנאשם שלא ניתן היתר לשימוש חורג ושהוגש נגדו כתב אישום, מצא לנכון להשכיר את הנכס לשוכר מסחרי אחר, חלף הפסקת השמוש החורג והשכרת הנכס למגורים (פרוט' 22/02/17, עמ' 8, ש' 23-24).

...

יפים, לעניין זה, דברי השופט ס' גובראן ברע"פ 6665/05 מריסאת נ' מדינת ישראל (17.5.2006): "על העונש שנגזר על מי שמורשע בעבירות נגד חוקי התכנון ובניה לשקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ולשמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאלים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית. כבר נפסק בעבר, כי בתי-המשפט מצווים לתת יד למאבק בעבירות החמורות בתחום התכנון והבנייה, שהפכו לחזון נפרץ בימינו". הנני מצטרף לדברים נכוחים אלה" (עפ"א (חי') 43494-06-14 פאדי חמזה נ' מדינת ישראל - הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז צפון.

"בהתחשב במסקנה אליה הגענו, שאין בהגשת כתב האישום כשלעצמה כדי לנתק את רצף העבירה הנמשכת, ממילא ברור כי אם תוכח הימשכותה של העבירה בזמן ההליך הפלילי מעל לכל ספק סביר, יהיה על בית המשפט לתת לכך משקל בעת גזירת דינו של הנאשם. אין זו אלא מסקנה מתבקשת מהגישה שהצגנו עד כאן. כפי שצוין, הימשכותה של העבירה רלוונטית לא רק לגיבושה הקונסטיטוטיבי של העבירה, אלא גם למשקלה האנטי-חברתי הכולל. שלב גזירת הדין הינו השלב בו ראוי לשקלל רובד זה בהימשכות העבירה, ובו ראוי להביא בחשבון, לצד יתר הנתונים הרלוונטיים, את משקלה האנטי-חברתי של העבירה, שהולך וכבד ככל שזו הולכת ותופחת (לעניין שיקוליו של בית המשפט בשלב גזירת הדין ראו, למשל, ע"פ 1290/93 יאיר לוי נ' מדינת ישראל פ"ד מח(5) 158, 172-173 (1994); ע"פ 1958/98 פלוני נ' מדינת ישראל פ"ד נז(1) 577, 596-597 (2002)).

גם שיקולים של מדיניות ענישה ושיקולי יעילות תומכים במסקנה זו. רואה אני טעם רב לעניין זה בטענתה של המערערת, לפיה כל תוצאה אחרת תתמרץ את הרשויות להשתהות בהגשת כתבי אישום כנגד נאשמים בביצוע עבירות נמשכות, שטרם חדלו מהתנהגותם העבריינית, ותעניק מעין "חסינות" לנאשמים ש"שפר מזלם" והרשות, ביעילותה, מיהרה להגיש נגדם כתבי אישום.

אשר לשימוש באחת היחידות לפעוטון, יצוין כי ביום 01.01.2022 ניכנס לתוקפו סעיף 151ב' לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, הקובע כי על מעון יום לפעוטות שפועל בתוך דירה במבנה מגורים, שלפי התכנית החלה עליה או ההיתר לבנייתה לא הותר בה שימוש לשם הפעלת מעון יום, הרי אם שוהים באותה דירה עד 6 פעוטות, המעון יהיה פטור מקבלת היתר לשימוש חורג או היתר להפעלת מעון לפי סעיף זה, ויראו את ייעוד הקרקע למטרת מגורים כאילו הוא מתיר שימוש להפעלת מעון יום לפעוטות (סעיף 151ב'(ב)(1) לחוק התיכנון והבנייה.

זאת ועוד, יש טעם רב בטענת ב"כ הנתבעים לפיה גזירת דמי השמוש מעסקות השוואה שנערכו בחנויות אינה מבוססת דיה, בשים לב להבדל בין שימוש מסחרי בחנות לבין הפעלת משפחתון בדירת מגורים.

...

ג.2 – טענות הנתבעים לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת שיהוי והשתק.

חיזוק למסקנתי לפיה הפעלת משפחתון בדירת מגורים הנו שימוש טפל למגורים אני מוצאת בחוק התכנון והבנייה, אשר בהתאם לסעיף 151ב' לו על מעון יום לפעוטות שפועל בתוך דירה במבנה מגורים, שלפי התכנית החלה עליה או ההיתר לבנייתה לא הותר בה שימוש לשם הפעלת מעון יום, הרי אם שוהים באותה דירה עד 6 פעוטות, המעון יהיה פטור מקבלת היתר לשימוש חורג או היתר להפעלת מעון לפי סעיף זה, ויראו את ייעוד הקרקע למטרת מגורים כאילו הוא מתיר שימוש להפעלת מעון יום לפעוטות (סעיף 151ב(ב)(1) לחוק התכנון והבנייה).

בנסיבות אלה, דין התביעה לפינוי, כמו גם התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים להידחות.

ה - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה נדחית.