שימוש במקרקעין ללא היתר בנייה בכפר שמאי

השמאי שאול רוזנברג העיד בחקירתו בעמ' 92 שורות 25-30: "אני כתבתי שלא נימצאו היתרי בניה... התשובה היא שאין היתרי בניה". השמאי אלי סידאווי מטעם המשיב, הודה בחקירתו בעמ' 64 לפרוטוקול מ-29.4.18 שורות 24-32: "אין היתרים לבניה. ... אין היתרים בתיק הבניין לבניה...". זאת ועוד, כדי להגיש בקשה להיתר בניה לעריית ת"א היה על המשיב להחתים על הבקשה להיתר את הבעלים הרשומים של חלקה 52 – מדינת ישראל, והמדובר במקרקעין מוסדרים.

בע"א 10653/05 ת"ת הכללי נ' החב' לשקום ולפיתוח הרובע היהודי [פורסם בנבו] דינים עליון 2010 (130) 58, בסעיף 15 לפסק הדין אמרה כב' השופטת פרוקצ'יה: "המערערת הוכיחה, לכל היותר, כי היתה בידה רשות לשהות בנכס, ולו לתקופה ארוכה מאד, ואפשר כי שילמה... בעבור השמוש בנכס. מעמד זה של בר רשות אינו מקנה זכות קניין או זכות שביושר מכל סוג שהוא". טענת הפליה ככל שטענת ההפליה מתייחסת לפצויי ההפקעה, כבר הערנו שבהליך לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות אין בית המשפט דין בפיצויי ההפקעה.

· "פארק החורשות [פינוי המקרקעין לצרכי ציבור ולא לבניית דירות ובגדרו התביעה נשוא הדיון –י.ג] הוא שונה לגמרי מהרבה מקומות אחרים... בגבעת עמל היה הסכם מ-61 עם המדינה [לדיירים עם המדינה –י.ג]... בכפר שלם יש חוק... בשכונת הארגזים היה מיכרז שקבע מי זכאי [התחייבות יזם לפצוי מפונים לצורך בניית דירות –י.ג]" [עמ' 91 לפרוטוקול שורות 25-29]; "במכבי יפו [בשכונת מכבי יפו –י.ג] 99% מהאנשים הם דיירים מוגנים עם חוזים" [עמ' 92 לפרוטוקול שורות 13-14]; "שיח מוניס... היו עם אישורים מעמידר לישיבה במקום" [עמ' 92 לפרוטוקול שורה 16].

...

בפסק הדין לסילוק יד, שניתן כנגד המשיב, קבע ביהמ"ש השלום: · "נח גבעוני [מנהלן שטח מטעם מדינת ישראל] העיד כי הנתבע מחזיק בדירה ללא הסכמת התובעת [מדינת ישראל – י.ג.]. עוד העיד ... כי הנתבע הציג לפניו הסכם מ-26.5.81, שנערך בינו לבין אדם בשם גבריאל לוי, לפיו העביר גבריאל לוי את זכויותיו בדירה לנתבע. אותו גבריאל לוי לא מוכר כלל לתובעת [למדינת ישראל – י.ג.], וברור שהוא לא יכול היה להעביר לנתבע [למשיב– י.ג.] זכות שאינה בידו. הדירה נאטמה בזמנו ע"י התובעת , ואיש לא קיבל ממנה רשות להחזיק בה". · "הנתבע [המשיב – י.ג.] העיד, שהוא קנה את הדירה מגבריאלי, אף ידע שהיא שייכת לתובעת [למדינה – י.ג.]. הוא פנה לתובעת [למדינה – י.ג.] מספר פעמים בכדי להסדיר את זכויותיו בדירה, אך לא הגיע איתה לעמק השווה". · "העובדה שהנתבע רכש את הדירה מאדם בשם גבריאל, שהוא עצמו היה חסר זכויות בדירה, לא מקנה לנתבע כל זכות בדירה. הנתבע לא הוכיח כי התובעת [המדינה – י.ג.] העניקה לו זכות כלשהי בדירה... התביעה לסילוק ידו של הנתבע [המשיב – י.ג.] בדין יסודה". על פסק הדין הגיש המשיב ערעור לבית המשפט המחוזי, וב-24.2.91 הערעור נדחה, וניתנה שהות נוספת למשיב לפנות את המקרקעין.

ממוצג ת/11, מכתב עוזר סגן שר השיכון מ-13.3.95, ניתן ללמוד, שחב' עמידר הסכימה לעכב את הפינוי מכוח פסק הדין, וזאת עד שיימצא למשיב פתרון של דיור קבע, ובכפוף לכך שהמשיב ישלם דמי שימוש חודשיים לחב' עמידר.

סוף דבר המבקשות הוכיחו את התנאים הנדרשים לצורך מתן צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות [רכישה לצרכי ציבור] -1943.

המשיב ישלם למבקשות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד מועד התשלום בפועל.

הפלוגתות בתמצית לטענת התובע שכנגד (להלן: "פתאלי"), הוא נימנה על תושבי כפר עג'ר שבחרו להשאר בכפר לאחר מלחמת ששת הימים, כאזרחי המדינה עם תעודת זהות ישראלית.

עולה איפוא כי בהתאם לפסיקה, כאשר מדובר בפלישה למקרקעי ציבור, אין בסיס עינייני או צידוק חוקי להכיר בקיומו של "רישיון מכללא" המבוסס על כך שהרשות הציבורית לא נקטה בהליכי פינוי נגד הפולש, או לא מחתה על כך. מן הכלל אל הפרט עיון במסכת הראיות שלפני מוביל אותי למסקנה שהתובע שכנגד היה מודע לכך שהוא עושה שימוש במקרקעין ללא אישור וללא זכות, לכל המאוחר ממועד מפגשו עם יובל במקרקעין בשנת 2009.

גם מעדות השמאי עתריה בדיון (ר' עמ' 10 ש' 3-13) עולה כי פתאלי השתמש ועשה ההשבחה בידיעה שהמקרקעין לא בבעלותו.

יובל הצהיר כי אין לקבל טענת פתאלי להסתמכות על שתיקת הרשות, שכן הוא, באופן אישי התריע בפני פתאלי בזמן שביצע העבודות, כי אם לא יפנה המקרקעין כולל הנטיעות שהחל בהן, תוגש כנגדו תביעה לסילוק יד. לטענת יובל בתצהירו, פתאלי היתעלם מההזהרה המפורשת והחליט להמשיך ולהשקיע כספים בנטיעה ובניה במקרקעי המדינה, בכדי ליצור עובדה בשטח שתכביד על פינויו.

...

אני מורה על ביצוע פסק הדין החלקי בתביעה לסילוק יד באופן הבא: הנתבע יסלק ידו מהמקרקעין, כשהוא פנוי מאדם, חפץ, בנוי ונטוע וזאת לא יאוחר מיום 1/7/21.

בנוסף, אני מחייב את הנתבע בהוצאות התובעת בתביעה שכנגד ובשכ"ט ב"כ ומע"מ בגינו, בסך כולל של 10,000 ₪.

סך הכל ישלם הנתבע לתובעת, הן בגין התביעה והן בגין התביעה שכנגד, סך של 16,000 ₪ אשר ישולמו לתובעת תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד תשלומו המלא בפועל.

עקרי טענות הצדדים התובעת טענה בכתב התביעה, בעקרי הדברים, שהנתבעים הם ברי רשות שעל שמם רשומות הזכויות במשק הנמצא בכפר הריף (גוש 2607 חלקה 98); בין התובעת לבין אגודת מושב כפר הריף (להלן: "האגודה") נקשר הסכם שכירות דו- צדדי המתחדש מעת לעת (הסכם משבצת); זכויותיהם של הנתבעים 1 ו-2 נגזרות מההסכמים שבין התובעת לבין האגודה; הסכם המשבצת קובע כי ניצול השטח הוא למגורים וחקלאות בלבד ולא ניתן לעשות שימוש מסוג אחר ללא קבלת אישור מראש ובכתב; הנתבעים עשו שימוש ללא היתר, בנגוד לדין ולהסכמים שבין התובעת לאגודה בשל שימושים לא חקלאיים בחלק מחלקה א', דרומית מזרחית לחלקת המגורים בשטח של 1.5 דונם שבו הונח מצע מהודק, הוא תוחם בגדר בטון ואוחסן בו ציוד בניה, ציוד הנדסאי ומכולות; התובעת פנתה מספר פעמים לנתבעים בבקשה להפסיק את השמוש המפר ולפנות את שטח הפלישה אך לא נענתה (מלבד בשנת 2016 שאז הכחיש הנתבע את השמוש המפר); הנתבעים עשו שימוש מפר של הסכם המשבצת במשך שנים רבות תוך הפרתו ובנגוד לדין; התובעת פעלה ככל יכולתה על מנת להפסיק את השמוש האסור בקרקע והיא זכאית למתן צוים שיורו להפסיק את השימושים המפרים; בנסיבות העניין, עקב התנהלותם של הנתבעים המתאפיינת בהפרת הסכם המשבצת, עשיית עושר ולא במשפט והפרת חובה חקוקה של דיני התיכנון והבנייה; יש לתת כנגד הנתבעים צו מניעה בנוגע לכל שימוש שאינו חקלאי, צו עשה המורה להחזיר את המקרקעין למצבם הקודם, צו עשה המורה להפסיק את השימושים המפרים ולהרוס את המבנים שהוקמו ללא היתר בנייה; יש להסמיך את התובעת או מי מטעמה להרוס את כל המבנים המשמשים לשימושים מפרים ולחייב את הנתבעים בהוצאות הפינוי וההריסה; יש לחייב את הנתבעים לשלם פיצויים בשל שימושים לא מורשים ומפרים, לפי הערכת השמאי, בסך של 273,129 בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כדין ממועד התחשיב ועד לתשלום בפועל.

...

מכל מקום, השמאי לא התייחס בחוות דעתו לנתונים הרלבנטיים לשנת 2020 וגם מטעם זה דין הטענה להידחות.

מהמקובץ לעיל סבורני שיש לקבל את התביעה על מלוא הסכום שנתבע בסך של 273,129 ₪.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת, בשים לב לקביעות שפורטו לעיל, והנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת את החיובים הכספיים הבאים- סך של 273,129 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

מטעם המאשימה העיד מר אושרי ברק, שמאי מקרקעין (ממשרד גיל קידר) שערך חוות דעת (טל/1) על שווי המקרקעין, והסביר כי הפער בין שוויה בייעוד חקלאי לעומת שוויה תוך שימוש במבנה דנן ששטחו 3 דונם, עולה על 15 מיליון ₪ (חישוב אותו ערך, לדבריו, לפי אומדנים שהסתמכו על עיסקאות ונתונים שקבל מיועצי נדל"ן שעובדים באיזור כפר קאסם).

ב"כ הנאשמת עוה"ד גדעון בן אור, טען כי בניהול ההליך נגד הנאשמת קיימת אפליה באכיפה לנוכח העובדה שכתבי האישום בגין עבירות הבנייה שבוצעו בכפר קאסם הוגשו נגד השוכרים בלבד ולא נגד בעלי המקרקעין, על אף שהרווח הכלכלי שלהם גדול בהרבה מזה של השוכרים.

על החברה הוטל קנס בסך 670,000 ₪, כשחרף העובדה שבמעמד הדיון בעירעור הפסיקה החברה כל שימוש אסור במקרקעין והרסה כמחצית המבנים שניבנו ללא היתר, ועל אף ההתחשבות במצב הכלכלי של הנאשם – נותר הקנס על כנו.

...

בקבלו את ערעור המדינה שלל בית המשפט כ"נסיבה מיוחדת" את מצבה הכלכלי של החברה הנאשמת, והדגיש "נראה כי אין מנוס מלהסיק שלמרות הקנס הצפוי, ובהתאם לחישוביה, מצאה המשיבה כדאיות ורווח כלכלי בהמשך הפעלת העסק במקרקעין". אני סבורה כי הדברים נכונים גם בענייננו, אולי ביתר שאת.

שעה שעסקינן בעבירה שבוצעה על ידי הנאשמת במשך שנים, בכך שהיא שכרה מבנה בשטח כולל של 3,000 מ"ר, שבנוי על קרקע חקלאית מוכרזת, אני סבורה שתקרת מתחם העונש ההולם עומדת על 900,000 ₪.

אשר על כן, מכל הנימוקים הללו אני גוזרת על הנאשמת את העונשים שלהלן: הנאשמת תשלם קנס בסך 750,000 ₪, שישולם ב-5 תשלומים חודשיים, שווים ורצופים, החל מיום 1.1.2024 ובכל ראשון בחודש שלאחריו.

החל משנת 2015 עשתה הנאשמת שימוש אסור בחלקה ומבנה איסכורית, ששטחו כ-2,200 מ"ר אשר בנוי בחלקה ללא היתר, לצורך משרד ומקום איחסון לסחורה (להלן: "המבנה"), ונבנה ללא היתר בנייה, בנגוד לייעוד החלקה ולהיות הקרקע חקלאית מוכרזת.

הוסיפה ב"כ המאשימה וטענה שבהתאם לחוו"ד השמאי שחישב את פער השכירות בין ההחסנה בכפר קאסם לאחסנה חוקית המדובר בפער של כ-10 ₪ למ"ר, ומשמעות הדבר שבכל חודש חוסכת הנאשמת כ-22,000 ₪ וכ-900,000 ₪ מאז תחילת ההליכים נגדה.

יובהר, כי אף שההגנה טענה שסכום זה אינו מבוסס וכי דמי שכירות בכפר קאסם שונים מאשר בראש העין, לא הוצגה מטעמה כל ראיה מפריכה, ומה גם שהנאשמת הודתה בכתב האישום המתוקן, לרבות בעובדה בדבר הפער המשמעותי בשווי המקרקעין לצורך מסחרי.

...

בקבלו את ערעור המדינה שלל בית המשפט כ"נסיבה מיוחדת" את מצבה הכלכלי של החברה הנאשמת, והדגיש "נראה כי אין מנוס מלהסיק שלמרות הקנס הצפוי, ובהתאם לחישוביה, מצאה המשיבה כדאיות ורווח כלכלי בהמשך הפעלת העסק במקרקעין". אני סבורה כי הדברים נכונים גם בענייננו וביתר שאת משהנאשמת לא פינתה עד כה את המבנה, ועבירת השימוש האסור במקרקעין נמשכת גם כיום.

שעה שעסקינן בעבירה שבוצעה על ידי הנאשמת במשך שנים, בכך שהיא שכרה מבנה בשטח כולל של למעלה מ-2,000 מ"ר, שבנוי על מקרקעין חקלאית מוכרזת, אני סבורה שתקרתו של הקנס המנהלי עומדת על 900,000 ₪.

אשר על כן, מכל הנימוקים הללו אני גוזרת על הנאשמת את העונשים שלהלן: הנאשמת תשלם קנס בסך 750,000 ₪, שישולם ב-5 תשלומים חודשיים, שווים ורצופים, החל מיום 1.1.2024 ובכול ראשון בחודש שלאחריו.