שימוש במעלית על ידי דייר שלא שילם את דמי השימוש

טענות התביעה : התובע טען למצג שוא של הנתבע בדבר קיומה של זכות לחניה ברכוש המשותף , ובפועל למניעת זכות זו על ידי נציגות הבית המשותף , רק משום שהנתבע בעל הדירה שאינו גר בבניין , גרם בסירובו לשלם דמי וועד הבית לתחזוקת מיתחם החניה לכך , שהוועד ,מנע מהשוכר התובע ורעייתו ברכבים ובאופנועו להכנס דרך מחסום מיתחם החניה , לעשות שימוש ברכוש המשותף לפריקה וטעינה ואף לחנות בחניה גם אם לא מוסדרת עם האופנוע והרכב .

רצון טוב, אינו הבטחה לזכות כך הובהר בעל פה לפני ההיתקשרות וגם בתכתובת גם אם הייתה מאוחרת , ואין במחלוקת של הנתבע עם שאר הדיירים ועמידתו של זכותו לתשלום סכום נכון על פי דין לתחזוקת הרכוש המשותף כלפי קופת הדיירים, כדי לשמש עילה לתביעה זו של השוכר כלפיו , מדוע לא שילם את מה שאינו כדין רק כדי שתהיה רווחה לשוכר במה שהוחרג מפורשות מכל זכות .

רעייתו של התובע הבהירה בעדותה כי הסיבה העיקרית לאי תשלום שכר הדירה לחודשיים האחרונים בסכום של 16,000 היא החשש כי הנתבע לא ישיב את הפקדון הכספי בסכום של 25,000 ₪ לאחר שקיזזה ולא שילמה את דמי הועד לאורך 17 חודשי שכירות .

על בעל דירה המשכיר דירה לשוכרים לעמוד מול נציגות הבית המשותף, ככל שזו נוהגת שלא כדין בעינייני זכויות ברכוש המשותף, וכשם שאם הייתה נציגות זו מונעת מהשוכרים שימוש במעלית בשל חוב וועד בית או כל שירות אחר תחזוקתי או כל זכות במקרקעין , היה על הבעלים לפעול כנגד נציגות הבית המשותף בפני המפקחת על רישום המקרקעין בתביעה לצוו עשה, כך היה צריך לעשות גם במקרה זה .

גם אם הייתה חניה בפועל בשתיקת דיירים לא קמה זו מכוח זכות מוסדרת שהעדרה מקנה סעד פיצוי וככל שהופסקה מטעמים תחזוקתיים ומניעת שימוש לא סביר גם אם הטריגר היה מערכת יחסים זו או אחרת , אין בכך להקנות זכות לסעד פיצוי , זאת מלבד העידר כל ראיות לביסוס ראוי של טענות בדבר אפליה על ידי תמונה אחת של אופנוע אחר שנצפה וצולם חונה ברכוש המשותף.

...

ככל שנטען למצג ותנאי יסודי בחוזה , שהוא בעיני התובע מרכזי עיקרי ומהותי היה עליו לעמוד על כתיבתו של זה במפורש לכאן או לכאן , ואז יתכן כי המשכיר היה שוקל שיקוליו אם לכרות ההסכם או בוחן אל מול נציגות הבית המשותף לבדוק היטב האם ניתן להתחייב לדבר מה ומה היקף ההתחייבות הניתנת לציון כהתחייבות חוזית על כל הכרוך בהפסקתה .הגעתי למסקנה כי בכל הנוגע לכניסה ויציאה נחה דעתי שגם הנתבע לא האמין כי תימנע זכות זו מהתובע השוכר שכן גם הנתבע מודה בהתכתבויותיו כי אין לנציגות הזכות לפגוע בזכות הכניסה .זכות הכניסה ולא זכות לחניה.

מעבר לאמור ובמכלול הטענות ההדדיות כולן לא מצאתי ראייתית וכמדיניות שיפוטית לחייב מעבר למה שחייבתי והותרתי בסיומה של מערכת יחסים חוזית זו. לאור האמור , הריני מורה כדלקמן : הנתבע ישלם לתובע 9,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד מתן פסק הדין .

נוסף לאמור ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט בסכום של : 800 ₪ .

דיון התביעה המונחת לפניי עניינה בתשלום דמי שימוש ראויים לפי ס. 33 לחוק המקרקעין או לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט עבור השמוש במיתחם על הגג ע"י הנתבעים 1ו-2, וכן השמוש בחניה ובמעלית, באופן בלעדי, על ידי הנתבעים.

התובעת נימנעה מלהעיד את השוכרים מטעמה, כשבנקל יכולה הייתה להוכיח אם החניות המוצמדות לדירותיה, בשימוש אם לאו ומשלא עשתה כן, מצאתי לקבל את גרסת הנתבעים, אשר מתגוררים בבניין מזה שנים והעידו כי באחת מהדירות מתגורר זוג, אשר לו מכונית אחת בלבד, ובדירה האחרת לדיירים אין רכב והם לא עושים שימוש ברכב מטעמם.

לפיכך, מצאתי להפחית את גובה דמי השמוש בהתאם להוראות ס. 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, בגין החניה, בנסיבות שלפניי, ולהעמיד את תשלום הנתבעים לתובעת בגין השמוש בחניה לתקופה הנדונה, בסך 4,000 ₪, אשר ישולמו על ידי הנתבעים בחלקים שוים, כך שחליפי הנתבע 1 (בהתאם לחלקם בעזבון הנתבע 1 ז"ל) והנתבעת 2 ישלמו 2,000 ₪, והנתבעת 3 תשלם 2,000 ₪ לידי התובעת.

...

לאור הדברים האמורים לעיל, אני סבורה כי יש להורות גם על דמי שימוש ראויים, לפי הערכת מומחה בית המשפט, לתקופה שמבניית המעלית ועד למועד הגשת התביעה בסך של 1,261 ₪.

מסקנה זו מתיישבת גם עם הוראה 59ו(ב)(3) לחוק המקרקעין שלפיה: "כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית". כך יחולו ההוצאות השוטפות של החזקת המעלית והפעלתה גם על בעל דירה אשר לא נתן הסכמתו להתקנתה.

סוף דבר, התביעה מתקבלת חלקית נגד הנתבעים.

צחור וברק מוסיפים כי כאשר רכשו את זכות הדיירות המוגנת בדירתם, הובהר להם על ידי מנהל הבעלים הקודמים כי השמוש בגג ימשיך להיות כמו שהיה קודם לכן – באופן בלעדי על ידי דיירי דירות הגג.

דיון והכרעה השאלות הטעונות הכרעה בהליך שלפניי הן: האם יש לפנות את הנתבעים 3-1 משטח הגג בכפוף לעילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר בשל סגירת חדר המדריגות ומבואת המעלית; האם יש לפנות את גטר בכפוף לעילת פינוי לפי סעיפים 131(2) ו- 131(5) לחוק הגנת הדייר בדבר פגיעה בזכויות שוכר אחר בבניין ובנוסף הטרדת והרגזת בעל הבית; האם יש לפנות את הנתבעים 3-1 בכפוף עילת פינוי לפי סעיפים 131(1) ו- 131(2) לחוק הגנת הדייר שכן לא הישתתפו בהוצאות עבור שפוץ חזית הבניין; האם הנתבעים הסיגו גבול? אם כן – האם הסגת הגבול מהוה עילה לפינויים? האם יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים? אדון בשאלות לפי הסדר.

בשיחה של הנתבעת 2 עם יוסי בלייר - מהנהלת החשבונות של חברת ההון של התובעת מיום 5.7.2016, אמר בלייר כי: "לא היה שפוץ, אני לא יודע למה הוא שילם את זה, אז אני בעצם זקפתי את זה על חשבון השכ"ד"..

...

גטר הגיש ערעור על פסק הדין וערעורו נדחה ביום 7.12.2010.

בעניינו, הנתבעים מחזיקים במושכרים משנת 1990, ומשכך כפופים להוראות התחילה שבחוק המקרקעין – כך שאין עוררין כי אין הנתבעים זכאים לטעון טענת התיישנות, ודין הטענה להידחות.

סוף דבר הפועל היוצא הוא – כי חוזי השכירות המוגנת ואף זיכרון הדברים שנכרת עם גטר, כמו גם הסכם רכישת הבניין על ידי התובעת וההתכתבויות שנוהלו בין הצדדים משך השנים - מלמדות כולן כי לנתבעים הושכרו בשכירות מוגנת דירות מגורים על גג הבניין ותו לא. הנתבעים, לא הצליחו להרים את הנטל שרבץ על כתפיהם ולא הוכיחו כי האמור בחוזי השכירות המוגנת איננו משקף את כוונת הבעלים הקודמים או נסוג מפני הסכמות בעל פה- שלא הובאו לתמיכה בהן אסמכתאות כלשהן.

מנגד, לא ראיתי לקבוע כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות באופן המקים נגדם עילת פינוי, או שקמה עילת פינוי אחרת על פי חוק הגנת הדייר, ועל כן תביעת הפינוי מן הדירות המוחזקות בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה – נדחית ביחס לנתבעים כולם.

בהתאם להסכם זה, מכר הקבלן לזמיר את הממכר המהוה: "גג בשטח 860 מ"ר המסומן כ"ח וצבוע בתשריט בצבע אדום הצמוד לחלקת משנה 108/1". הסכם זה מתייחס במפורש להסכם משנת 2009 וקובע כי "לאור האמור בסעיף 13 לחוזה מ-2.8.09 הקונה הנו בר רשות בגג, לפיכך הוסכם בין הצדדים על מכירת מלוא הזכויות בגג על ידי המוכר לקונה, כך שלמוכר לא יהיו שום זכויות בגג מכול מין וסוג". בהסכם 2010 נוסף סעיף בכתב יד עליו חתמו הצדדים – הקבלן וזמיר – הקובע כך: "ידוע לקונה כי הזכויות בגג שמעל פיר המעלית בשטח של כ-6 מ"ר, אינן כלולות בממכר, והן שייכות לקוטאי יואב ואוולין שקבלו מהמוכר זכויות בלעדיות לדורות לשימוש בשטח הגג שמעל פיר המעלית, כולל בין היתר הצבת שלטים ואנטנות סלולאריות.

במידה והקונה יבנה על הממכר, הוא מתחייב להרים את כל הציוד שנימצא על הגג כיום ושייך ליתר הדיירים במבנה, כולל ציוד שעל פיר המעלית.

ככל שתתקבל עמדת ב"כ זמיר לפיה יש להעריך את דמי השמוש הראויים על פי השמוש הנעשה בפועל דהיינו לצורך אנטנה סלולארית, יתקבלו לטעמי הערכים הבאים: בהתאם לחוזה שנחתם ביום 26.6.17 בין קוטאי לבין חב' פלאפון מפעילת האנטנה, שוכרת האחרונה מאת קוטאי יחידה בשטח של 120 מ"ר בקומה א' בבניין וכן את השטח המצוי בגג חדר המכונות לצורך הצבת תורן האנטנה, הכל בתמורה לסך של 7,500 ₪ לחודש.

לפיכך, כשם שמנוע זמיר מלהתכחש לזכותו של קוטאי לעשות שימוש בגג לצורך הנחת הכבלים, בה במידה מנוע הוא גם מלדרוש תשלום בגין שימוש זה. לו היה מוכיח זמיר כי רכש את זכויותיו בתמורה ובתום לב וכי סבר על סמך מצג שניתן לו על ידי המוכר (חב' אפרידר, אשר רכשה את זכויותיו של דוד לוי בחברה הקבלנית) כי השמוש שעושה קוטאי בגג נוגד את המצב החוקי, ולחלופין כי נאמר לו שבגין השמוש שעושה קוטאי זכאי הוא לדמי שימוש ראויים, ייתכן שהיה בכך כדי לשנות את התמונה.

...

לפיכך, התביעה שכנגד למתן צו עשה לרישום זכויותיו של קוטאי בלשכת רשם המקרקעין – נדחית.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת חלקית, בכך שקוטאי מצווה לצמצם את השימוש בגג חדר המכונות לצורך האנטנה, השילוט ופנסי התאורה, לשטח שלא יעלה של 6 מ"ר. לא מצאתי להורות על סילוק ידו של קוטאי מיתרת גג חדר המכונות, ולא מצאתי להורות על סילוק גשר הכבלים המותקן על גבי הגג התחתון.

עם זאת, בנסיבות העניין ולאחר שהבאתי בחשבון את כלל השיקולים הצריכים לכך, לרבות דחיית התביעה שכנגד, אני קובע על דרך האומדנה ועל דרך הקיזוז, כי כנגד הסכום לו זכאי זמיר בגין השילוט החורג – לא יחויב זמיר בהוצאותיו של קוטאי ובשכ"ט עו"ד בהליך זה. לפיכך כל צד יישא בהוצאותיו.

הנתבעים שומרים על זכותם לתבוע מהתובעת דמי שימוש ראויים במעלית, והחזר הוצאות השפוץ.

לדברי עו"ד לין, אולי היה משהו בכתב, פתקים וכיוצא בזה, לא הוצג כל הסכם בכתב ועל פי עדות הנתבעת יפוי הכח שנחתם, הוא ההסכם בכתב: "יפוי הכח הוא בכתב. הוא העסקה. היה ההסכם ביננו כי פעלנו והוצאנו את ההיתר והדיירים לא שילמו לנו וזה כדי שלא נשאר קרחים מכל הצדדים גם להתקין מעלית, גם לשלם." (עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 30-26).

תמונת המצב ערב החתימה על יפוי הכח כפי שניתן להבין מהעדויות היתה כדלקמן: הקמת מעלית על ידי הנתבעים בנגוד להסכמת חלק מדיירי הבניין, פתיחה בהליכים משפטיים נגד הנתבעים בגין בניית המעלית והבנייה על הגג, דיבור על שפוץ המבנה והצורך בשיפוצו.

הסעדים האחרים שהתבקשו נזנחו על ידי התובעת בסיכומיה וממילא לא היה מקום ליתן סעד של צו הריסה במסגרת תביעה זו. משלא הוכח שנעשה שימוש כלשהו ביפוי הכח, אין מקום ליתן סעד המאפשר לבאת כח התובעת לבטל פעולות שלא הוכח שנעשו.

...

לא צוינו שמות הדיירים שחתמו, לא צורפה כל הוכחה לכך שחתמו 14 דיירים על כן אין בידי לקבל עדות זו. מכל מקום סע' 62(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מורה כי אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירת הנתבעים בהיעדר הסכמת כל בעלי הדירות.

בהקשר לענין זה נפסק ב-ע"א 9042/12 עפו אבו עיסא נ' סלמאן סולימאן סרחאן, בפסקה 12 (04.05.2015)‏‏: "מכל מקום, הלכה עמנו כי יפוי כוח בלתי חוזר הוא טפל לעסקה, נלווה לזכות העיקרית-מהותית ו"אינו אלא מכשיר לביצוע העיסקה. כאשר אין העיסקה מצמיחה זכות, לא יהא בייפוי-הכוח כדי להוסיף לה תוקף" אשר על כן, יש לשחרר את התובעת מהתחייבות זו, הנני קובעת שיפוי הכח עליו חתם המנוח מבוטל ואין לעשות בו כל שימוש.

סוף דבר: התביעה לפסק דין הצהרתי המצהיר שיפוי הכח עליו חתם המנוח בטל, מתקבלת הנתבעים 2-1 ישלמו לתובעת הוצאות התביעה ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.