שימוש בלתי מורשה ברכוש משותף

מטעם בית אפרת הוגש תצהירו של עפר גפני ששמש כבעל מניות ודירקטור בבית אפרת במועדים הרלוואנטיים לתובענה, תצהירו של אבירן גפני ששמש כמנהל ומורשה החתימה בנווה השג, וכן חוות דעת מומחה- השמאי יואל גבריאל.

הגדרת המושכר בהסכם, קובעת כי שטחי המושכר אינם כוללים "חלק יחסי בשטחים צבוריים ורכוש משותף המצוי בקומה 4 במגדל המערבי של הקומה בכפוף למדידה שתערך על ידי הצדדים וכן 2 חניות כפולות..." לטענת בית אפרת, על פי הנהוג אצלה, יש להוסיף בגין השטחים דמי שכירות בשיעור של 15%, וזאת באופן המשקף את השמוש אותו עושה מזור בשטחים הציבוריים.

הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הוראת סעיף 8.1.2 להסכם לפיה, "בכל מקרה בו תצא אחת או יותר מן החניות מכלל שימוש שלא באשמת השוכר ישולם חלק יחסי בעבור החניות הראויות לשימוש ומבלי לגרוע מהזכאות למלוא מיכסת החניות לפי הסכם זה". מזור טוען, כי ההסכמות שהושגו בסעד הזמני ובהליך הביזיון, מעידות כי בית אפרת לא עמדה בחובתה לספק תשע חניות (ראו החלטות מימים 23.6.2019 ו-9.9.2019 אשר נתנו תוקף להסכמות הצדדים).

...

לאור האמור, איני מקבלת את טענת בית אפרת כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המקנה לה זכות לבטל את ההסכם ולפנות את מזור מהמושכר.

סוף דבר לסיכום, בתקופת הגרייס מיום 1.5.2014 עד יום 31.5.2015, היה על מזור לשלם 1,000 ₪ כולל מע"מ בגין חניות + 800 ₪ לחודש בגין חשמל ומים, ובסך הכל 23,400 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

לא זו בלבד, אלא שבעלי הדירות, בהיותם בעלי זכויות באמצעות חכירה, אף אינם מורשים לרשום את הבניין כבית משותף מבלי לקבל את הסכמת המוכרים (קרי, המשיבות), כמתחייב מסעיף 143(א) לחוק המקרקעין.

זאת, שכן, ככל שבמחסנים שהוגדרו על ידי המערערים כ"חדרים טכניים" קיים ציוד מכאני קריטי עבור הבניין, שלא ניתן לנייד למרחב אחר, כטענת המערערים (כך למשל, חדר מיזוג אויר), הרי שממילא לא ניתן לעשות שימוש אחר במחסנים אלו מלבד זה שיוּעד להם בהיתר הבנייה (והמערערים אף ציינו כי הלכה למעשה, מחסנים אלו "[מצויים] בשימוש ובהחזקת כלל הדיירים והנציגות, ממועד סיום הבניה ומסירת החזקה בדירות וברכוש המשותף לדיירים ועד היום" (סעיף 8(א) לכתב התביעה)).

...

עוד יצוין כי החל משנת 2002 הפעילו המשיבות בבניין בית מלון ב-48 יחידות הנופש שטרם נמכרו ונותרו בבעלותן באותה עת. על רקע האמור, ביום 2.6.2004, הוגשה תובענה בהמרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו על ידי שניים מבעלי הדירות בבניין (וביניהם המערער 4) ונציגות הבניין – נציגות הבית המשותף ברחוב השונית 10, הרצליה (המערערת 5.

בנסיבות אלה, סבורני כי לא ניתן לראות במערערים 3-1 צדדים זרים להליך התביעה הראשונה.

ואולם, אין בכך כדי לשלול את המסקנה כי בנסיבות המקרה בו עסקינן, קיימת קרבה משפטית לצורך החלת כללי מעשה בית דין בין כלל המערערים (ובכלל זה אלה שלא היו צד פורמאלי לתביעה הראשונה), לבין נציגות הבית המשותף ואותם דיירים שהיו צד לתביעה הראשונה (והמערער 4 ביניהם).

סוף דבר: אם תישמע דעתי, אציע לחבריי לדחות את הערעור.

בתיק אחד – עסקינן בתביעות הדדיות בהן טוען כל צד כלפי השני שהוא עושה שימוש לא מורשה בשטח שהתייחס לחניות שלו.

לאור קביעה זו לא ניתן להכריע בתביעת הפינוי, שכן לא נשמעה עמדתה של בעלת הזכויות השלישית, ורוב של בעלי הדירות בבניין רשאים לקבל החלטה בדבר השמוש שייעשה ברכוש המשותף (נטען על ידי המשיבה כי היא משתמשת ביחידה לצורך איחסון, ולא הומחש שלא בשימוש סביר עסקינן, ברכוש משותף שבבנין).

...

נקבע כי אין לאפשר למבקש מקצה שיפורים, ביחס לטענות שלא עורר בגדר ההליך בו ניתן פסק הדין הראשון, ויכול היה לטעון שם. צוין שעמדת המבקש לפיה יכול הוא לטעון טענות חדשות שלא טען, מרוקנת מתוכן הכללים בדבר מעשה בית דין.

אני מקבל עמדת המשיבה כי שאלה זו – אינה נצרכת כאן במישרין (אתייחס אליה בקצרה בלי להכריע בה).

אני דוחה אפוא הבקשה לעיכוב ביצוע, אך לא אעשה צו להוצאות.

עוד טוענת התובעת כי התביעה הכספית על סך 800,000 ₪ לא פורטה כלל, למעט טענה כללית כי סכום של 300,000 ₪ מיוחס לשימוש במחסן כלשהוא למשל 7 שנים ו-500,000 ₪ מיוחסים לשימוש ברכוש הנתבעת וברכוש המשותף, שלא הוגדרו כלל, לא נתמכו בחוות דעת או בכל הסבר.

" צודקת התובעת בטענתה שגם "פרוטוקול" או "הסכם" זה אינו יכול לשנות את הגדרת ה"ממכר" שבהסכם המכר ולו מן הטעם כי הוא לא נחתם כדין על ידי התובעת, היינו על ידי מורשי החתימה בתובעת (בדיוק כפי שנחתם ההסכם משנת 2005, אותו הוא מתיימר לשנות).

בכל הקשור לשימוש הייחודי שעושה הנתבעת (או למעשה "זול ובגדול" מטעמה בשטח הפריקה והטעינה הנטען, לרבות המעלית שבמקום), הרי שעל פני הדברים מדובר בשטח פריקה וטעינה ומעלית המשמשת באופן ייחודי את "זול ובגדול". אין לא מדובר בשטח שנועד לשמש את התובעת, והראיה כי במשך שנים נעשה בו שימוש ייחודי לטובת "זול ובגדול". התובעת לא טענה כי השתמשה אי פעם במקום או במעלית הנדונה.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ותצהירי הצדדים על נספחיהם, שמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה העיקרית והתביעה שכנגד להתקבל בחלקן, ואפרט.

אין בידי לקבל טענות אלה של הנתבעת.

בהקשר זה אציין, כי מקובלת עלי טענת התובעת שאין בסיס לסכומים שנתבעו בתביעה שכנגד בענין זה ולא בכדי טענה הנתבעת (התובעת שכנגד) בסיכומיה לסכום אחר מזה שנתבע בתביעה שכנגד.

יש לציין כי בפסק הדין בהליך הקודם נדונו באריכות טענותיהם של הנתבעים לרבות טענות הנוגעות לזכויותיו של התובע ברכוש המשותף, לזכות העמידה שלו, לאפשרות שחלק מדיירי הבניין אישרו לנתבעים להשתמש בנכס וכן נדונו טענות סותרות של הנתבעים בדבר זכויותיהם במבנה, לרבות רכישת המבנה או קבלת זכות לשימוש בו מהתובע עצמו.

בין אם כה ובין אם כה, אין באפשרותי לקבל את המסמך המכונה "חוות דעת" ואני דוחה בשתי ידיים את התזה של "המומחה". ראשית אין המדובר בתחום שאין בו בעלי מיקצוע אלא יש מיקצוע פורמאלי ומוכר של שמאות מקרקעין, והמומחה אינו שמאי ואף אינו מתווך דירות מורשה, ואין הוא יכול להגיש חוות דעת בתחום זה. בנוסף, המומחה מטעם התובע גם לא הסביר על איזה מידע ביסס את חוות דעתו הקצרה, לא היפנה לעיסקאות דומות ולא היתייחס כלל לשוני בדמי השכירות על פני כל התקופה הנתבעת, ורק ציין מהי השורה התחתונה להשכרת הנכס אם זה למגורים, אם למחסן ואם למשרד.

...

בחודש נובמבר 2015 פנה התובע לבית המשפט והגיש תביעה לפינוי הנתבעים ממבנה שהוקם ברכוש המשותף ( תביעה 62171-11-15 שתוכנה בהמשך "ההליך הקודם") וביום 10.3.19 נקבע כי טענות הנתבעים שהם עושים שימוש כדין ברכוש המשותף נדחות, ובית המשפט הורה להם לפנות את הנכס.

בסך הכל ישלמו הנתבעים לתובע 5.17 X 485 ₪ X 82 חודשים ובסך הכל 2,056.10 ₪.

יתר על כן הנתבעים לא טוענים שיש לקזז את הסכום אלא טוענים שהתובע חייב להם אותו בכל מקרה, וזאת מבלי שטרחו להגיש תביעה נפרדת על בסיס טענה זו. לפיכך הטענה נדחית.

סיכומו של דבר: הנתבעים ישלמו לתובע 2,056.10 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.2.21 (המועד הקובע בשמאות) ועד לתשלום בפועל.