שימור מבנים בתל אביב: שיפוץ והגבלות

התובעת עתרה לסעד הצהרתי ולפיו, יצהיר בית המשפט כי התובעת, היא בעלת זכויות בנייה מכוח "תמריץ השימור" שניתן ביחס למקרקעין הידועים כגוש 7011 חלקות 15 ו-70, המצויים ברח' דוד רזיאל 2 בתל אביב-יפו (להלן: "המקרקעין" ו/או "המיגרש"), בשטח עקרי של 358.93 מ"ר, לרבות כל הנובע מזכויות אלה, והכל בהתאם לחלקה היחסי של התובעת במבנים הקיימים מכחם הוענק התמריץ, הכל כפי שיפורט.

במסגרת הבקשה נתבקשו הקלות בניה שאינן מענייננו וכן התבקשה תוספת אחוזי בניה מכוח "תמריץ השימור". התובעת הגישה היתנגדות גם לבקשה החדשה להיתר בניה (נספח 15 לתצהיר עו"ד חטר ישי, היתנגדות מיום 30.3.14), ואולם ההיתנגדות נדחתה וביום 9.4.14 ניתן היתר בתנאים (נספח 16 לכתב התביעה המתוקן), הכולל זכויות מכח "תמריץ השימור", בשיעור של 40% משטח כלל המבנים במקרקעין, וזאת בתמורה לשפוץ המבנה הקיים.

למעשה, צמחו מונחים אלו מתוך חיי המעשה וכדברי בית משפט זה: "אחוזי הבניה אינם מושג שהוגדר בחוק, אך ההיתר לבנות במקרקעין הניתן על פי חוק התיכנון והבניה, תשכ"ח-1965, שהוא הקובע מיגבלה חוקית להקף הבניה במקרקעין, ניתן בהתאם לאחוזים המותרים לבניה על פי תכנית המתאר. זוהי, למעשה, אפשרות ניצול הקרקע לבניה על פי הדין, ואפשרות זו היא אחד הנתונים הקובעים את פוטנציאל ניצול הקרקע ולכן גם את ערכה" (רע"א 2821/95 לוסטינג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 527 (1996); כן ראו ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449, פיסקה 2 לחוות דעתו של השופט טירקל (2005) (להלן: עניין שטרייכר);"

...

מעבר לאמור, יש בתעודת עובד הציבור מטעם, עמידר, החתומה על ידי מר יובל עזר, כדי לחזק המסקנה בדבר היקף זכויות הבניה שרכשו הנתבעות.

לסיכום, אין לי אלא לחזור ולקבוע כי התובעת לא רכשה כל זכויות בניה במקרקעין, ואילו הנתבעות רכשו מעמידר את היחידות 13 ו-16 וכן את כל זכויות הבניה במקרקעין, הן אלה שהיו קיימות וידועות בעת הרכישה (זכויות בניה הנובעות מתב"ע 2572) והן אלה העתידיות, לרבות זכויות הבניה המותנות בשימור, בהתאם להוראות התב"ע. שהרי, בעת רכישת הזכויות התב"ע היתה ידועה לרבות האפשרות המסדירה מימוש "תמריץ השימור". אמנם, תמריץ השימור מותנה בחוות דעתו של מהנדס העיר ואישור ועדת התיכנון ואולם, ניתן לומר כי במקרה דנן מתן "תמריץ השימור" היה וודאי מאחר ובנספח הבינוי לתב"ע הוגדר המבנה לשימור.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבעות הן בעלות מלוא זכויות הבנייה במקרקעין, לרבות זכויות הבניה הנובעות מ"תמריץ השימור", שהוקנו מכוח הוראות התב"ע החלות על המקרקעין.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 22631-06-16 ניצנים ביניין והשקעות בע"מ ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ ואח' לפני כבוד השופט ה' קירש התובעת (הנתבעת שכנגד) ניצנים ביניין והשקעות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד שטרית יוסף מרדכי הנתבעת (והנתבעת שכנגד) בוטיק שימור מבנים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד צביקה מצקין ואלרן שפירא בר-אור החלטה

התביעה והתביעה שכנגד עוסקות בסכסוך שנתגלע בין יזמית פרויקט שפוץ ובנייה (הנתבעת והתובעת שכנגד, "בוטיק") לבין קבלנית משנה אשר הועסקה בבצוע העבודות בפועל (התובעת והנתבעת שכנגד, "ניצנים").

עיון במידע האמור מגלה כי (נכון ליום הפקת הפלט) היו שלושה שעבודים בתוקף: (א) שיעבוד קבוע לטובת בנק הפועלים על פיקדון כספי מסויים בסך 1.5 מיליון ש"ח, כאשר הסכום המובטח הוא ללא הגבלה; (ב) שיעבוד לטובת בנק לאומי על חשבון בנק מסויים, כאשר הסכום המובטח הוא ללא הגבלה (אמנם הדבר לא נאמר במפורש אך דומה כי שיעבוד זה הוא צף ועשוי לחול על הכספים שיימצאו בחשבון האמור מעת לעת);ו-(ג) שיעבוד על פריט ציוד מסויים (גנרטור) לטובת חברה אחרת להבטחת חוב של כ-120 אלף ש"ח. העיון במידע עוד מלמד כי שמונה שעבודים קודמים כבר סולקו (כאשר הסילוק האחרון היה בחודש יולי 2016).

...

על כן, מכוח סעיף 353א לחוק החברות מכוח תקנה 519 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, אני מורה לניצנים להפקיד ערובה להוצאות משפט בסך 55,000 ש"ח, באמצעות פקדון מזומנים בקופת בית המשפט או באמצעות הפקדת ערבות בנקאית בלתי מוגבלת בזמן.

כמו כן, בהמשך לסעיף 1(א) להחלטתי מיום 10.9.2017 (עמוד 7 לפרוטוקול הדיון) אני מחייב את ניצנים לשלם הוצאות לטובת בוטיק בסך 2,500 ש"ח בשל השתלשלות הדברים אשר הביאו את בוטיק להגיש את שתי הבקשות המתוארות בסעיף 13 לעיל.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 33646-05-21 סיבריז לימיטד, חברה זרה מספר 38126 המאוגדת בברמודה נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה - מחוז תל אביב ואח' לפני כבוד השופטת יעל בלכר העותרת סיבריז לימיטד, חברה זרה מספר 38126 המאוגדת בברמודה ע"י ב"כ עו"ד ב"כ עוה"ד רמי י. מנוח ואיתי טפר המשיבים 1.הועדה המחוזית לתיכנון ובניה - מחוז תל אביב 2.אדריכלית **** פוסק - יו"ר המשיבה מספר 1 ע"י ב"כ עו"ד גיל בילבסקי מפמת"א (אזרחי) 3.עריית הרצליה 4.הועדה המקומית לתיכנון ובניה , הרצליה ע"י ב"כ עוה"ד אילנה בראף שניר אן ברלוביץ ויונתן הראל פסק דין

מכל מקום, בדברי ההסבר לתכנית העותרת צוין כי נקבעו בה הוראות שיחזור של בית הציר הקובני על מנת "לשמר את הערכים האדריכליים, האורבניים וההיסטוריים הגבוהים שיש לו"; ובסעיף 6.5(5) נקבע כי "שפוץ ושימור המבנה יבוצע בהתאם למסמך התעוד. במטרה להחזיר את המבנה לקדמותו ... א. חומרי הבנייה המקוריים והפרטים בחזיתות המבנה ישוחזרו בהתאם ועל פי תיק התעוד...". אין חולק כי תכנית העותרת לוותה במסמך עב כרס בן 135 עמודים שהכין האדריכל טל פייסט, שכותרתו "תיק תעוד" מנובמבר 2013.

העותרת סבורה כי כל הפגמים הנטענים, הובילו "לטעויות מהותיות ביישום השימור לגבי בית הציר הקובני", שעה שהוטלו מיגבלות מחמירות על השמוש במבנה, שאינן כוללת שימוש למגורים ובמניעת ניוד זכויות הבניה שלא ניתן לנצל בבית הציר הקובני לשטחי העותרת האחרים במיתחם העותרת.

...

מקובלת עלי עמדת יו"ר הוועדה המחוזית כי מדובר בטענות ספציפיות לגבי אתר העותרת שאין להן השלכה רחבה, ואין הן נושאות אופי עקרוני או ציבורי שראוי לדיון במועצה הארצית.

אף אין בחשיבותו של האתר, כשלעצמה, כדי להקים עילה למתן רשות ערר (ראו החלטתי בעת"מ 38819-05-21 פרי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב מיום 10/4/22 פסקה 117 והפסיקה הנזכרת שם).

אין, אפוא, הצדקה לערב את המועצה הארצית באישור תכנית השימור בשל כך. סוף דבר: העתירה נדחית.

עוד נקבע בסעיף 10.7.1 (ב) כי: "הוועדה המקומית רשאית, בהמלצת מהנדס העיר, שלא להתיר העברת זכויות למגרש מקבל מסוים, או להגביל את הזכויות המועברות אליו, אם נוכחה כי התוספת למגרש מקבל עלולה לפגוע בעיצוב הרחוב והסביבה של אותו מיגרש או להוות מיטרד לדיירי הסביבה". אציין כי כצעד נוסף לקידום שימור מבנים ברחבי העיר תל אביב, הוקמה קרן הסכמי שימור (להלן: "קרן השימור") שהיא (בהתאם לדברי ההסבר לתכנית נשוא הדיון, אשר תקנונה צורף כנספח ה' לעתירה): "מנגנון סיוע ערוני ואמצעי כלכלי תיכנוני אשר הוקם לצורך קידום השפוץ בפועל של מבנים לשימור בהגבלות מחמירות המתקשים בבצוע השימור, במקרים בהם נוצר לעיתים קושי בהעברת זכויות לאור בעיית פערי הזמן הקיימת בין הצע לביקוש.

...

לאור כל אלו הנני דוחה את טענת העותרים ולפיה נפל פגם בהצטרפות הוועדה המקומית לתכנית.

אשר לכך, אפתח ואציין כי על פניו גם דין טענה זו להידחות על הסף, הואיל ולא נטענה במתכונתה במסגרת כתב ההתנגדות.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – העתירה נדחית.

אחר עזיבת צד ג' את הבניין פנתה התובעת, כך לטענתה, לעיריית תל אביב (להלן: "הנתבעת" או "העירייה") לקבלת היתרים לצורך בנייה ו/או שיפוץ הבניין, אשר לדבריה היה במצב רעוע ובלתי שמיש.

עוד עולה מתצהירה של הגב' סמוק (סעיף 6 לנ/1) כי עוד טרם רכישת הבניין על ידי התובעת ולאחריה, ניהלה האחרונה באמצעות מר כדורי, בעל המניות והמנכ"ל בתובעת, מגעים עם מהנדס העיר תל אביב ועם צוות השימור במינהל הנדסה לאישור שימוש למשרדים בבניין.

מעיון בתב"ע – אשר תוכנה היה ידוע, כאמור, לתובעת, עובר לרכישת הבניין על ידה – עולה כי הותנה במפורש, ב"רחל בתך הקטנה", כי בנייה ו/או הריסה ו/או שפוץ הבניין כפופים למגבלות התב"ע, כלשון ההגדרה בסעיף 8 שבה – "ביניין לשימור ג' – ביניין קיים המסומן בתשריט, שיש בו פרטים או תכונות ארכיטקטוניים בעלי ערך מיוחד, המיועד לשימור לפי תוכנית זו, ואשר תוספת בנייה לו, שיפוצו או הריסתו כפופים למיגבלות המפורטות בתוכנית". ברי היה לתובעת כי באם מבקשת היא לערוך שינוי בקונטור הבניין, אם באמצעות הריסה, תוספת בנייה או שפוץ – שומה עליה לנהוג כהוראות התב"ע, המחייבות, בין היתר, אישור ותיאום תיכנוני מוקדם של צוות מהנדס העיר.

. על פי האמור בפסק הדין 5074/86 אחד הקריטריונים על פיהם תבחן מידת הנזק, הנו היקף ההשקעה הנדרשת להבאתו של המבנה למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו" [ע"ש 288/00 עדן יפו נ' עריית תל אביב, תק-מח 2002(1) 6620 והאיזכורים בו].

...

הטענות בדבר העידר חוקיות העיקול, כמו גם באשר לטעות בסיווג של הבניין – נדחות, איפוא, על הסף.

סוף דבר ולאור המקובץ לעיל, התוצאה היא כדלקמן: התביעה על כל חלקיה – נדחית.

א.הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין בסכום כולל של 15,000 ₪ בצרוף מע"מ ובתוספת הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.