שיווק קרקעות בשותפות עם מתווך: זכויות וחובות

גב' מלוכנא הכריחה את התובע להציג תחילה את החברה באופן מלא בכל היתקשרות עם לקוח, פירסום, אמצעי שיווק ועוד; גב' מלוכנא הכתיבה לתובע חובות עשה ואל תעשה כגון שימוש בפנקסי החברה ועבודה באזורים שנקבעו מראש; כל עמלה ששולמה ע"י הלקוחות שולמה לחברה ישירות ומתוך הסכום שולמה לתובע עמלה; התובע נידרש לעבור קורס הכשרת סוכן כתנאי סף לעבודתו; החברה חייבה את התובע לעבוד לפיה נהליה וכללי הפירסום שלה ולהתייצב לישיבות שבועיות; התובע קיבל כרטיס ביקור של החברה והתובע התבקש לעבוד רק ממחשבי החברה בשעות פעילות המשרד ועל גבי תוכנת התיווך במבי.

לטענת הנתבעות אין לתובע כל יריבות עם גב' מלוכנא והטענות כלפיה ראויות להדחות על הסף; התובע פעל והתכוון לפעול במתכונת של שותפות עסקית וסיים את ההיתקשרות ביוזמתו; התובע הקים משרד בתוך משרד עם עובד שכיר משלו; ממילא בהתאם לפסיקה גם אם התובע הנו עובד החברה אזי הוא לא זכאי לתשלום נוסף ובכל מקרה עומדת לחברה טענת קזוז וכן תביעה שכנגד בגין גזל סוד מסחרי המפורטת בכתב התביעה שכנגד.

לאחר פיטוריו לא היו לתובע הכנסות מעבודה במשך כ-5 חודשים, הוא נאלץ למכור את ביתו ברעננה ולעבור לתל מונד בחודש 8/17 ורק בחודש 12/17 החל לעבוד עם שותף (הסכם שכירות למשרד תיווך צורף כנספח כ1 לתצהירו).

...

עיקר טענות הנתבעות: יש לדחות את התביעה במלואה.

סוף דבר: התביעה כנגד הנתבעת 2 נדחית.

התביעה שכנגד נדחית.

לא מצאנו מקום לפסיקת פיצויי הלנה מאחר ולטעמנו התגלעה מחלוקת של ממש וטעות כנה באשר לעצם החיוב ו/או גובהו.

רקע: התובעת, העוסקת בשיווק ותיווך מקרקעין, חתמה על הסכם תיווך בבלעדיות עם בעלי הדירה ברחוב קהילת סלוניקי 4/26 בגבעתיים (להלן: "הדירה").

תמצית טענות הצדדים: לטענת התובעת (בתמצית): היא העניקה לנתבעים שירותי תיווך, הציגה לנתבעים פעמיים את הדירה ואף הייתה שותפה לעריכת מיסמך ההבנות.

טענות הנתבעים, כי בעלי הדירה יזמו את שירותי התיווך וכי עיקר פעולת התובעת הייתה מטעמם, אינה גורעת מהעובדה שהתובעת פעלה גם מטעם הנתבעים והנתבעים עצמם טוענים כי התובעת חבה כלפיהם בחובות על פי חוק המתווכים.

משהוצגה הבעייתיות במקרים בהם השוכר אינו מעוניין בשרותי תיווך ואינו יודע כי הוא מתקשר בעיסקה באמצעות מתווך (עד שהוא מגיע לדירה) הגיעו חברי הועדה למסקנה, כי יש לנסח חוק שיתקן את חוק המתווכים וכי "יכולה להיות אי בהירות מסוימת שצריך לטפל בה במסגרת חוק המתווכים". חוק המתווכים טרם תוקן, וממילא לא ניתן להסתמך על האמור בועדה לעניין זה. הנתבעים הפנו להצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – תשלום דמי תיווך על ידי מזמין השרות) התשע"ח-2017, ס"ח התשנ"ו עמ' 50 (נספח א' לכתב ההגנה), אשר הוגשה ליו"ר הכנסת ביום 25.12.17 ו דברי ההסבר להצעה זו. בהצעת חוק המתווכים הוצע לתקן את סעיף 14 לחוק, כך שבתיווך בעיסקה שעניינה שכירות של דירה, במקרה בו המשכיר חתם עם המתווך על הסכם תיווך שלא בבלעדיות והשוכר חתם על הסכם תיווך לדירה מסוימת, יהיה המתווך זכאי למחצית דמי השכירות מהמשכיר ולמחצית מהשוכר.

...

משהוצגה הבעייתיות במקרים בהם השוכר אינו מעוניין בשירותי תיווך ואינו יודע כי הוא מתקשר בעסקה באמצעות מתווך (עד שהוא מגיע לדירה) הגיעו חברי הוועדה למסקנה, כי יש לנסח חוק שיתקן את חוק המתווכים וכי "יכולה להיות אי בהירות מסוימת שצריך לטפל בה במסגרת חוק המתווכים". חוק המתווכים טרם תוקן, וממילא לא ניתן להסתמך על האמור בוועדה לעניין זה. הנתבעים הפנו להצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – תשלום דמי תיווך על ידי מזמין השירות) התשע"ח-2017, ס"ח התשנ"ו עמ' 50 (נספח א' לכתב ההגנה), אשר הוגשה ליו"ר הכנסת ביום 25.12.17 ו דברי ההסבר להצעה זו. בהצעת חוק המתווכים הוצע לתקן את סעיף 14 לחוק, כך שבתיווך בעסקה שעניינה שכירות של דירה, במקרה בו המשכיר חתם עם המתווך על הסכם תיווך שלא בבלעדיות והשוכר חתם על הסכם תיווך לדירה מסוימת, יהיה המתווך זכאי למחצית דמי השכירות מהמשכיר ולמחצית מהשוכר.

כמפורט להלן, במקרה זה לא נטען כי הנתבע לא היה מודע לכל פרטי העסקה, או כי לא הבין את תנאיה, וממילא אף ניתן להשלים פרט זה. לאור כל האמור מצאתי לקבל התביעה במלואה.

סוף דבר התביעה מתקבלת במלואה.

לאור קביעתו כי מדובר בהסכם תיווך, ומכיוון שהמערער איננו בעל רישיון לתיווך במקרקעין, קבע הנאמן כי המערער אינו זכאי לקבלת דמי תיווך ובכך יש כדי לפטור את החייב מהחוב הנטען.

לכל האמור, הוסיף הנאמן כי יש להניח שהחייב שינה את גירסתו על מנת להיטיב עם המערער שהוא חבר ילדות שלו והם היו שותפים לעיסקאות בעבר.

התפיסה העומדת ביסוד הדברים היא כי יש כאן "דבר כנגד דבר" – הלקוח מקבל מאמצי שיווק מרוכזים שאמורים לקדם את מכירת הנכס בתוך זמן קצר יחסית, ואילו המתווך מניח כי ככל שיפעל בשקידה ראויה יש סיכוי טוב לכך שתחתם עסקה בתקופת הבלעדיות, באופן שיקנה לו – במידת בטחון גבוהה מאד – זכאות לדמי תיווך.

...

בעניין זה מקובלת עלי קביעתו של הנאמן לפיה יש בנסיבות המקרה הצדקה להתערב בגובה הפיצוי המוסכם, הן בשל היחס בין גובה הפיצוי לבין סכום העסקה והן בשל קיומו של הליך פשיטת הרגל (ראו בעניין זה את ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.06); וכן ת"א (מחוזי מרכז) 36194-09-13 פלדמן, וינוגרד ושות', עורכי דין נ' גמול יהוד בע"מ (15.5.17)).

סיכום אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם לנאמן שכ"ט והוצאות בסך כולל של 10,000 ₪.

עוד נקבע בפסק הדין, כי ורד ואחיה חגאי "רכשו את המגרשים תוך שהם מודעים היטב לכך שהם רוכשים אותם 'בהזדמנות', בנסיבות המהוות ניגוד עניינים והפרת חובות נאמנות". לאור מסקנה זו, נפסק כי חוזי המכר במסגרתם נמכרו המגרשים לשמריה, לורד ולחגאי יבוטלו (למעט המיגרש שחגאי כבר מכר לצד שלישי ובגינו נקבע כי ישלם פיצוי כאמור לעיל) והחברה תשיב להם את הסכומים ששולמו על ידם בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק, בכפוף לזכותה של החברה לקזז מסכומי ההשבה את הסכומים שבהם חויב כל אחד מהם כאמור לעיל.

יעקב ניהל איפוא עם יוסף את מכירת מקרקעי פרדס חנה, כאשר מצד אחד עומד שמריה כמי שטיפל בשיווק המגרשים, ומהצד השני עומד עו"ד פינקלשטיין שהכין את ההסכמים על פי הנתונים שהועברו אליו על ידי יעקב ויוסף (יודגש כי אין כל טענה כי עו"ד פינקלשטיין היה שותף לקנוניה, וגם שמריה הסביר לחוקר כי המדובר בעורך דין חדש שלא ייצג בכפר יונה אלא רק בפרדס חנה "אז הוא לא יודע מכל, גם לא היה צריך לדעת").

מבחינתו של שמריה, אותם "אנשים מצרפת מאד מאד עשירים, יש פה המון קרקעות", הסכימו לקבל מחיר מסוים "נטו" עבור כל מיגרש (למעט מס שבח), והם לא היתעניינו ולא שאלו מה ההוצאות הכרוכות בכך, מי ישווק את המגרשים, עבור איזה סכום וכיו"ב. לכן, שמריה תירץ לעצמו כי "זה נהנה וזה לא חסר", וכדבריו לחוקר: "שמריה: תראה, להם לא חסר, אנחנו הבאנו להם הרבה מיליונים.

בית המשפט הגיע למסקנה כי רכישת 11 המגרשים החד-משפחתיים על ידי שמריה וילדיו, שעה ששמריה היה משווק ומתווך המקרקעין, ללא הסכמה מראש ובכתב של גוטמן, נגועה בנגוד עניינים ובהפרת חובות הנאמנות שחב שמריה לחברה ולגוטמן, כבעלים של המקרקעין.

...

עם זאת, וגם בהינתן המסקנה שהמערערים חטאו באי יושר כלפי החברה וגוטמן, דומה כי סכום שכר הטרחה וההוצאות שהושת על המערערים הוא חריג.

סוף דבר (-) הערעור של ורד (ע"א 947/19) נדחה בזה.

(-) מתקבל הערעור לגבי חיובו של יעקב, ביחד ולחוד עם שמריה ויוסף, בנזק שנפסק על ידי בית משפט קמא בגין מכירת מקרקעי כפר יונה.

על פי הנטען, המבקש השקיע כספים, בתיווך ודרך מר עובדיה יוסף, לרכישת זכויות במקרקעין הידועים כגוש 6759 חלקה 271 עליהם לימים ניבנה מרכז מסחרי (להלן: המקרקעין ו- המרכז המסחרי).

מהמסמכים שהוגשו לבית המשפט (הן במסגרת הבקשה לביטול עיקול והן במסגרת הדיון) הסתבר כי אשת המבקש, המשיבים ואחרים (בני משפחתם של המשיבים), שותפים במקרקעין – כשכולם הסדירו את השמוש במרכז המסחרי במסגרת הסכם שתוף מיום 20.1.2010 (להלן: הסכם השתוף).

ביום 24.12.2017 נחתם הסכם לפרעון חוב, בגין כספים שניתנו על ידי המבקש למר עובדיה יוסף, לצרכי בניית המרכז המסחרי או רכישת הזכויות במקרקעין, כמו גם לצרכים פרטיים ועסקיים נוספים (להלן: הסכם פרעון החוב, ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה).

נוסף לכל האמור לעיל, על המבקש סעד זמני מוטלת החובה לפעול בתום לב, ולגלות את כל העובדות העשויות להיות רלבאנטיות לבקשתו, ובמקרה של ספק - להותיר את שאלת הרלבנטיות להחלטת בית המשפט [רע"א 4196/93 שפע בר ניהול ושירותים (1991) בע"מ נ' שפע מסעדות ייצור ושיווק ארוחות מוכנות 1984 בע"מ, פ"ד מז (5) 165 (1993)].

...

דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים ושמיעת העדים אני קובעת כי יש לקבל את בקשת המבקש להטלת עיקולים, אך לא בסכום שנתבע על ידו.

נוסף לכל האמור לעיל, על המבקש סעד זמני מוטלת החובה לפעול בתום לב, ולגלות את כל העובדות העשויות להיות רלבנטיות לבקשתו, ובמקרה של ספק - להותיר את שאלת הרלבנטיות להחלטת בית המשפט [רע"א 4196/93 שפע בר ניהול ושירותים (1991) בע"מ נ' שפע מסעדות ייצור ושיווק ארוחות מוכנות 1984 בע"מ, פ"ד מז (5) 165 (1993)].

לנוכח כל האמור, הרי שיש לקבל הבקשה לצו עיקול ולדחות הבקשה לביטולו.