שטח שאינו מקורה ועדיין חייב בארנונה

צו הארנונה של המשיבה מגדיר מהו "שטח ביניין שאינו משמש למגורים" כדלקמן: "...כל יחידת שטח ברוטו שאינה משמשת למגורים והשמוש בו הוא עסקי או אחר כגון: תעשיה, מלאכה, מסחר ושירותים בנקאיים, תחנות דלק, מוסכים, אולמי שמחות, מוסדות, משרדים, מרפאות, מרכזי חלוקת דואר, בריכות שחיה, מיתקני ספורט ונופש, מועדונים, מסעדות ומזנונים, מרכזים מסחריים וקניונים וכל עסק אחר שלא פורט כאן, יחויב בארנונה על כל השטח הבנוי ברוטו, לפי מידות חוץ, כולל קירות פנימיים בכל הקומות, לרבות מדרגות, יציעים, גלריות ומבני עזר, מחסנים, מרתפים, סככות וקונסטרוקציות וכן שטחי איחסנה לא מקורים, לרבות קרקע שעיקר שימושה עם המבנה ובלעדיו, כולל שטחים משותפים." (הדגשות שלי - ר.ב).

וכך קבע שם בית המשפט העליון (כב' השופטת נאור, כתוארה אז, בדעת רוב): "למערערים יש משרד. לנכס זה של המערערים שטחים נלווים כאלה ואחרים (הכוללים גם מקום חניה) אך אין מדובר במיתקן רב תכליתי. הזיקה שבין השטחים הנלווים (לרבות מקום החניה) לבין השטח העקרי (המשרד) היא ברורה ואף אם יאמר כי לא כל השטחים הנלווים הכרחיים לתכליתו של השטח העקרי עדיין לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפרד" [ראו פסקה 5 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) נאור].

...

כמו כן מגדיר צו הארנונה "שטח משותף בבניין שאינו למגורים" כדלקמן: "...כל שטח המשמש לצורכי עזר של דיירי הבניין ואינו למגורים כגון: מעליות, שטחי מעבר, מדרכות, שירותים, חדרי חשמל וכיו"ב. אם הבניין בבעלות אחת או מחזיק אחד, יחויב הבעלים/המחזיק בשטח כולו. אם הבניין משותף לכמה נכסים ומחזיקים, יחולק השטח המשותף למחזיקים באופן יחסי לגודל הנכסים של כל מחזיק ויחויב בארנונה לפי סווג אוו מחזיק בבניין". בהינתן הוראות אלו, אין בידי לקבל את עמדת העותרות בעניין זה. צו הארנונה נוקט במפורש במילה "כגון", דהיינו, מונה דוגמאות המלמדות על כוונתו ואין לומר כי מדובר ברשימה סגורה שתעיד כי בהעדר הגדרה של סיווג חניות מעיד הדבר על העדר חיוב בארנונה.

לאור כל האמור, והגם שקבעתי כי החלטת המשיבה עומדת במתחם הסבירות ואינה נגועה בפגם מהותי אשר יצדיק התערבות בית המשפט הרי שבנסיבות העניין, בהן סברה המשיבה אף היא כי יש לקדם תיקון צו הארנונה על דרך של קביעת תעריף לחניה לעסקים (הפחתה של 40%) מן הראוי כי תבצע בחינה מחודשת של הסיווגים הקיימים בצו הארנונה שלה שמא מחייב הדבר עדכונים והתאמות לנהוג ברשויות מקומיות אחרות דומות.

סוף דבר לאור כל האמור, העתירה נדחית.

התביעה מתייחסת לכל שטח מקורה שאינו תחום בשלושה קירות וכך נאמר וכך טען ב"כ המבקשים: "ישנם מצבים של חניות שהן לא תחומות בשלושה קירות ואז ניכנסות לקטגוריה הראשונה, לחריג הראשון של הצוו. זה מצבו של התובע הייצוגי הספציפי הזה. לכן אין רלבאנטיות האם החניה הספציפית עונה לחריג הראשון או השני, התביעה הייצוגית מדברת על החריג ככללותו שטח שלא תחם בשלשה קירות לא יחויב בארנונה". (פר' עמ' 29 ש' 27- 30).

הנתבעת תודיע לב"כ המייצג כיצד היא מבקשת לבצע את ההשבה - תשלום לחברי הקבוצה או קזוז מסכום הארנונה בסכום ההשבה של נישומים שעדין תושבים, והשבה לנותרים.

...

אני סבורה כי נוכח ההלכות שהובאו, ושיקול הדעת המסור לבית המשפט להורות הוראות שונות במסגרת קביעה של בטלות יחסית, הרי שמן הסתם רשאי בית המשפט להורות על תנאי ההשבה, למרות כל דין.

סוף דבר התובענות הייצוגיות מתקבלות.

לאור האמור קובעת את שיעורי שכר הטרחה והגמול כדלקמן: בגין השבה עד 5 מיליון ₪ - הגמול 5% ושכר הטרחה 20% בצירוף מע"מ, בגין השבה שבין 5- 10 מיליון ₪ - הגמול 3% ושכר הטרחה 15% בצירוף מע"מ. נוכח הערכת הגזבר כמפורט בסעיף 79 לעיל כי ההשבה לשנה עומדת על כ-2 מיליון ₪ לשנה אני מורה כי עם מתן פסק הדין תשלם המשיבה למבקשים גמול בסכום של – 150,000 ש"ח ושכר טרחה לב"כ המייצג בסכום של 702,000 ש"ח (כולל מע"מ).

לדידם, שינוי הסווג עדיין יטיב עימם בהשוואה לתשלומים הנדרשים במצב הנוכחי.

4.8 אם להשליך על המקרה שלנו, נדמה שלא ניתן לומר על שטח פתוח לא מקורה של כ-120 מ"ר (שהוא כימעט כגודל דירת המגורים עצמה), שהוא כל כולו בעל פוטנציאל שימוש למגורים.

באותו מקרה, חויבה דירת המערערים בארנונה לפי 303.62 מ"ר כאשר שני שליש מהחיוב נבע מכך שמרפסת הצמודה לדירתם חושבה כ-"מרפסת" ולא כמרפסת גג. גם באותו מקרה, דירת העוררים לא נמצאה בקומת הגג, קרי בקומה העליונה של הבניין אלא בקומה החמישית של הבניין והשטח שהוצמד אליה היה חלק מגג נמוך יותר.

...

מכל מקום, מבלי להמעיט מכל האמור לעיל ומבלי להתיימר לקבוע מסמרות בהעדר נתונים מספיקים - נדמה שההפניה אל ההגדרה הנ"ל אינה מסייעת בהכרח לטיעונו של המשיב.

יש להפנות בעניין זה לפסק הדין בעניין אורט הנ"ל שעליו התבסס המשיב: "כאן ראוי להדגיש, כי גישת הפרשנות הדווקנית לדיני המס (במובן של פרשנות מצמצמת) איננה נוהגת עוד בשיטתנו. אמור מעתה: פרשנות מצמצמת איננה כלל פרשנות – פירוש מצמצם עשוי להיות תוצאתו של תהליך פרשנות תכליתית. "כאשר חוק מתפרש על-פי תכליתו, יש שהפירוש המתקבל הוא מצמצם ויש שהוא מרחיב..." ועוד נאמר בהמשך כך: "אף בעניין פירוש דיני המס לטובת הנישום יש לדייק: כאשר לשון החוק משתמעת לשתי פנים, יש להתמיד בתהליך הפרשני עד לגיבושה של תכלית החקיקה הסופית. רק בסוף תהליך פרשני זה, כאשר מוצו כל האמצעים לגיבוש תכלית החקיקה, ונותר ספק לגבי התכלית הסופית – "ככלל של ברירת דין מתירים את הספק לטובת הנישום". 4.13 סופו של דבר, לאור כל האמור אני מקבלת את הערעור וקובעת כי יש לסווג את השטח שבמחלוקת כ"מרפסת גג".

המשיב ישלם את הוצאות המערערים לרבות שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מהיום.

לגבי החניות קיבל ביהמ"ש את עמדת המשיבה בחלקה וקבע כי שטחי הגישה והמעברים אינם בגדר "רחוב". לענין הסווג קבע כי "ככל שישנם שטחים לא מקורים בקומת הקרקע, שהמערערת מחויבת בגינם בארנונה, והמשמשים לחניית מכוניות עובדים, ללא תשלום, יחויבו שטחים אלה לפי תעריף "קרקע תפוסה למכוניות". על פסק הדין הגישה המשיבה בקשת רשות ערעור (בר"ם 2960/13 אלפא מסופים ומדפסות בע"מ נ' עריית פתחת תקווה מנהל הארנונה).

בנוסף ובהתייחס לערר לשנת 2010 -2011 טענה המשיבה כי מנהל הארנונה לא הבהיר מדוע אינו מוכן לחייב באופן רטרואקטיבי את "שוכר המשנה בשטח ש"נתגלה על ידו", הגם שבמועד הבקורת והוצאת השומה, אותו שוכר עדיין החזיק בנכס ועשה בו שימוש תעשייתי מובהק!!! " (סעיף 36 להודעת הערר).

...

נוכח כל האמור בנקודה זו ובניגוד לקביעתה של וועדת הערר, אני קובעת כי חל החריג הקבוע בסיפא לסעיף 326 לפקודת העיריות, לפיו בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה.

לפיכך אני סבורה בשונה ממה שקבעה ועדת הערר כי את שטחי המעברים והרמפות יש לחלק בין כל המשתמשים בהם ולא כלל המחזיקים בבנין.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, דין הערעור להתקבל בחלקו, במובן זה שהחבות בתשלום ארנונה על שטחי הנכס שהושכרו בשכירות משנה תחול על המשיבה ולא על שוכרי המשנה בתעריף "תעשיה". החבות בתשלום ארנונה בגין השטחים המשותפים (דרכי הגישה ושטחי הרמפות) תחול על כל המחזיקים בנכסים שלהם גישה לרמפות ועל בעלי החניות בקומת הגג באופן יחסי, בסיווג של "חניונים" בתעריף של "קרקע תפוסה". לאור התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות.

ביום 19.6.2013 קיבל בית המשפט קמא את הבקשות לאישור התובענות כייצוגיות (להלן: החלטת האישור) והגדיר את חברי הקבוצה שבשמה ינוהלו התובענות הייצוגיות כ"תושבי העיר רעננה אשר חויבו בארנונה בגין שטחים מקורים שאינם סגורים בשלושה קירות כמו ש.מ.מ או כניסות מקורות".

כמו כן, חולקת הערייה על קביעתו של בית המשפט קמא לפיה "אפילו היה מוכח כי [הערייה] חייבה בגין שטחי המריבה גם בשנים קודמות, עדיין רשאים התובעים [הייצוגיים] לתקוף את חוקיות החיוב נוכח לשונו של צו הארנונה". זאת שכן לשיטת הערייה טענות התובעים הייצוגיים בהקשר זה נגועות בשיהוי.

...

במסקנה זו לא ראיתי מקום להתערב.

טענת השיהוי שהעלתה העירייה אף היא דינה להידחות, בהינתן קביעתו העובדתית של בית המשפט קמא לפיה העירייה לא הרימה את הנטל להוכיח כי היה חיוב שיטתי ועקבי בגין השטחים שבמחלוקת לפני שנת 2011.

הממצאים העובדתיים שנקבעו בו תומכים במסקנה המשפטית שנקבעה, והוא אינו מגלה טעות שבחוק.