שומה מייעצת בנוגע לשומת היטל השבחה לחלקות מקרקעין

רקע בתמצית ענייננו בהיטל השבחה שנקבע ביחס למקרקעין הידועים כחלקות ישנות 4 – 13, חלק מחלקה 2 וחלקה חדשה 120, בגוש 6909, שברחוב הירקון 51, 53 ו-55 בתל אביב (להלן: "המקרקעין").

המערערת טוענת כי יש לבחון את ערך המקרקעין במצב הקודם בהתאם לשווי שנגזר מהיתר הבניה הראשון, ואילו ועדת הערר קבעה את היטל ההשבחה על פי השומה המייעצת, שהתייחסה לערך המקרקעין במצב הקודם בהתאם לנספח הבינוי המנחה.

זאת, תוך ייחוס תוספת גובה של 20 ס"מ בלבד למצב החדש (שם, סעיפים 7.2(2), 7.6 ו-8), כעמדת המערערת בעירעור זה. בתשובתה לערר על שומת היטל ההשבחה (נספח ד'2 לכתב העירעור), לא כפרה המשיבה בקביעת השמאי מטעמה בנוגע למצב הקודם ולשיעור תוספת הגובה, אלא טענה כי אין להתערב כלל בקביעות השומה.

...

הכפלת התרומה בשטח העיקרי של הקומה הטכנית, העומד על 26 מ"ר, בשווי למ"ר שנקבע בשומה המייעצת, שהועמד על 49,000 ש"ח, תביא להשבחה של 127,400 ש"ח בגין רכיב זה. טענות המשיבה בתמצית המשיבה טוענת, כי דין הערעור להידחות.

המערערת טוענת כי ניתן היה לנצל את מלוא השטחים גם לפי היתר הבניה הראשון, אולם משיקולים תכנוניים היא בחרה שלא לעשות כן. אין בידי לקבל טענה זו. מעבר לעובדה כי טענותיה של המערערת בעניין זה הן טענות עובדתיות שלא הוכחו, לו אכן ניתן היה להשיא את ערך המקרקעין לפי התכנית, תוך ניצולם המלא של השטחים, חזקה על המערערת כי הייתה מבקשת לעשות כן ולאשר היתר בניה שכזה.

יתרה מכך, אני סבורה כי מבחינה רעיונית, כלל לא אמור להיות הבדל ביניהן.

מכל מקום כאמור, לא ניתן לומר כי ניתוח השמאית המייעצת את סוגיית ניוד קומת הגלריה אינו סביר באופן המצדיק להתערב בו. סיכומם של דברים, הערעור מתקבל ברובו, והיטל ההשבחה ייקבע בהתאם לקבוע בתחשיב החלופי ובסך של 23,115,714 ש"ח. המשיבה תישא בהוצאות המערערת ובשכ"ט באי-כוחה בסך של 25,000 ש"ח. ניתן היום, ט' אייר תשפ"א, 21 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.

בפני השמאית המייעצת עמדו שומות מנוגדות אלו: (1) שומת הועדה המקומית: תרומת אישור תוכנית 165 להשבחת הקרקע – 612 אלף ש"ח (כל הסכומים להלן – בעיגול); תרומת אישור תוכנית 221 – 28 אלף ש"ח; תרומת אישור תוכנית 237 – 805 אלף ש"ח. סה"כ השבחה: 1,445 אלף ש"ח. (2) שומת המערערות (העוררות שם): תרומת אישור תוכנית 165 – 3.5 אלף ש"ח; תרומת אישור תוכנית 221 – 8 אלף ש"ח; ואילו לגבי התוכנית 237, נטען כי אין להביאה בחשבון בחישוב ההשבחה (כפי שיפורט בהמשך), אך לחלופין תרומתה 540 אלף ש"ח. סה"כ השבחה (על פי הטענה החלופית ): 551 אלף ש"ח. השמאית המייעצת, אשר מצאה לנכון להתייחס גם לתוכנית 237, קבעה כדלקמן: תרומת תוכנית 165: 328 אלף ש"ח תרומת תוכנית 221: 16 אלף ש"ח תרומת תוכנית 237: 321 אלף ש"ח דהיינו, השבחה כוללת בסכום של 665 אלף ש"ח, תוצאה קרובה יותר לעמדתן החלופית של המערערות מאשר לעמדתה (המתוקנת) של הועדה המקומית.

אדם שהיה שוקל את רכישת הקרקע לפני שנת 2011 היה צריך להביא בחשבון כי אין אפשרות חוקית לבנות למגורים על חלקה 70 – גם אם מעולם לא ננקטו צעדים להפקעת שטח זה. (יוער, מעבר לנדרש, כי הטיעון בעיניין הודאת הרשויות באי נחיצות הדרך נשען בעיקר על אמירות מסוימות שהובאו על ידי המערערות מתוך פרוטוקול דיון אחד בועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחודש דצמבר 2010).

השמאית המייעצת התייחסה לנושא זה (בסעיף 11.3.1 לשומה המייעצת): "[לפי טיעוני העוררת] הוועדה המקומית לא נהגה לחייב בהיטל השבחה בגין אישור התכנית [237]. כראיה בשומת ההשבחה המקורית לא הובאה בחשבון השבחה בגין אישור התכנית, כך גם בשומת השבחה לנכס סמוך.

...

או אז לראשונה ביקשה הוועדה המקומית לתקן את השומה כך שהיא תכלול התייחסות גם לתוכנית 237 (רכיב, אשר בסופו של דבר, היווה כ-48% מהיקף השומה שנערכה על ידי השמאית המייעצת).

לסיכום, לא שגתה ועדת הערר בהחלטתה, ועל כן הערעור נדחה.

החלטתי להטיל על כל אחת מחמש המערערות הוצאות משפט בסך 1,500 ש"ח, ובסך הכל 7,500 ש"ח, אשר ישולמו למשיבה תוך 30 ימים מהיום.

לטענת המערערים נפלה שגיאה משפטית בהחלטה שעניינה חיובם בהיטל השבחה בגין זכויות שנידרש היה לבקש הקלה לשם מימושן וזאת בנגוד להלכה הפסוקה לפיה ניתן לחייב בעל מקרקעין אך ורק בהשבחה שניתן להוציא אל הפועל, ולא בגין "השבחה תאורטית" או בגין קיומן של "זכויות מותנות". הרקע והעובדות: המערערים והמשיבה 2 (להלן: חברת אולימפיה) היו בעלי זכויות בחמש חלקות מקרקעין צמודות בגוש 6404, חלקות 141-145.

סוגיית החיוב בהיטל השבחה בגין אישור תכנית 52 (משנת 2011) ואישור ההקלות (משנת 2018) נידונו בפני השמאי ארז כהן בשתי שומות עוקבות מיום 24.1.2019: השומה האחת, שומה מייעצת שהתייחסה להשבחה הנובעת מאישור תכנית 52, במסגרתה חויבו בעלי הזכויות במועד הקובע בחלקות 141-145 (המערערים והמשיבה 2) בהיטל השבחה.

הטענה כי בהתאם לתכנית 52, לא ניתן היה לנצל 3,566 מ"ר מהזכויות, ללא מתן הקלה, היתה ידועה גם לפני החזרת הדיון לוועדת הערר, שאלה זו לא היתה במחלוקת ולא היה צריך להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי לברר טענה עובדתית שלא היתה שנויה במחלוקת ובא לידי ביטוי בסעיף 68 להחלטה הראשונה של ועדת הערר "בשומה המייעצת נקבע, ואף לפנינו לא היה חולק, כי מיצוי חלק מזכויות הבניה המוקנות בתכנית המשביחה, אינו מתאפשר אלא בכפוף להליך תיכנוני נוסף – תכנית או הקלה. משכך סבורים העוררים בערר 8012-02-18 כי נידרש להפחית את שוויין של זכויות אלה משווי המקרקעין במצב בתכנוני החדש." טענת המערערים לפיה הדיון הוחזר לוועדת הערר על מנת לברר אם אף לא אחד מהצדדים היה צריך לשלם היטל השבחה לא מוצאת את ביטויה בפרוטוקול הדיון בעירעור הראשון, ולא היתה רלוואנטית לצורך החלטה בטענת המערערים כי הם אינם צריכים לשלם היטל השבחה על המטרים שאינם ניתנים לניצול ללא מתן הקלה.

...

דיון והכרעה דעתי היא כי יש לדחות את הערעור על הסף.

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

רקע המערערות הנן בעלות הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 6213 חלקות 25-26 ברחוב בן סרוק 3 בתל אביב (להלן: "המקרקעין").

העקרון השני, אשר למעשה הנו יישום דיוני של העקרון הראשון, נוגע לאופן חישוב היטל ההשבחה, כך שחישוב היטל ההשבחה מבוסס על הערכת שווי המקרקעין לפני ואחרי האקט התיכנוני, ר', למשל, בעיניין קריית בית הכרם בע"מ לעיל: "ההשבחה שבגינה מוטל היטל השבחה נקבעת בהתאם להפרש בין השווי של זכות הבעלות (כולל חכירה לדורות) במקרקעין כפי שהיה לפני התכנית לבין השווי שאחריה". וכן ר' רע"א 147/14 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו נ' סוניה אברמוביץ [פורסם במאגר נבו] (31.12.2014): "שומת ההשבחה דורשת אם כן לשום את המקרקעין פעמיים: פעם אחת, לפי "המצב החדש", דהיינו לפי מצב הזכויות בהם לאחר הפעולה התכנונית המשביחה; ופעם שנייה, לפי "המצב הקודם", דהיינו לפי מצב הזכויות במקרקעין עובר לפעולה התכנונית האמורה.

השומה תתוקן בהתאם לאמור בפסק דין זה. ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמה לגבי תיקון השומה, יחזור התיק לשמאי המייעץ אשר יישום את היטל ההשבחה החל מיום אישור השמוש החורג על ידי הועדה המקומית.

...

סיכום לאור האמור והמפורט לעיל, אני קובע כי לא ניתן לגבות היטל השבחה לתקופה שקדמה להחלטה לאישור השימוש החורג.

כמו כן, אני קובע כי אי תקיפת החלטת הוועדה המקומית לאשר שימוש חורג לתקופת העבר בהליכי הרישוי, אינה יוצרת במקרה זה מניעות מלטעון כנגד החיוב בהיטל השבחה.

לאור האמור לעיל, דין הערעור להתקבל, כך שהחיוב בהיטל השבחה של המערערות בגין התקופה שקדמה לאישור השימוש החורג בטל.

השמאי, עו"ד שלומי יפה, מונה כשמאי מייעץ (להלן: "השמאי המייעץ"), וביום 13.6.2021 ניתנה שומתו המייעצת במסגרתה קבע, כי ההשבחה הנה בסך של 126,543,344 ₪ והיטל ההשבחה הנו בסך של 63,271,672 ₪.

בסופו של הדיון דחתה ועדת הערר את ההשגות על השומה המייעצת, ובכללם את ההשגה הנוגעת למצבת הזכויות בחלקה במצב הקודם לאור השומה המוסכמת.

בעיניין המתודה לקביעת היטל ההשבחה קיימת תמימות דעים, כי חישוב היטל ההשבחה מבוסס על הערכת שווי המקרקעין לפני ואחרי האקט התיכנוני, ר', למשל, בעיניין דנ"א 3768-98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים [פורסם במאגר נבו] (27.6.2002): "ההשבחה שבגינה מוטל היטל השבחה נקבעת בהתאם להפרש בין השווי של זכות הבעלות (כולל חכירה לדורות) במקרקעין כפי שהיה לפני התכנית לבין השווי שאחריה". מכאן, באופן עיקרוני, על מנת לחשב את ההשבחה התכנונית, וממנה את היטל ההשבחה, יש לערוך שומת מקרקעין לשני מצבים, לפני ואחרי האקט התיכנוני, והפער ביניהם מהוה את ההשבחה ממנה נגזר ההיטל.

...

סיכום והוצאות לאור האמור לעיל, אני דוחה את הערעור על כלל חלקיו.

במקרה שלפני הערעור נדחה במלואו.

מכאן, כאשר מדובר בערעור על שומה בסכום ניכר של 63,271,672 ₪, כאשר נערך דיון בעל פה וכן הוגשו סיכומים, אני סבור שיש לפסוק הוצאות משמעותיות ההולמות את סכומו הגבוה של הערעור ואת מהות ההליך.