בעקרו של דבר, לטענת קבוצת חדרה, המקרקעין של הנמנים עימה נפגעו כתוצאה מאישור התת"ל. על כן, כך נטען, יש מקום להעמיד אותם באותו מצב כלכלי שבו היו טרם הפגיעה ולפצותם בהתאם לשווי השוק של המקרקעין הנפגעים ערב כניסתה של התכנית לתוקף.
עם זאת יצוין כי לכלל בדבר הערכת גובה הפצוי בהתאם לשווי השוק יש תימוכין קודם כול בלשון פקודת הקרקעות, שבסעיף 12 לה נקבע כי "בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: ... בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב".
הדברים נכונים בשינויים המחויבים אף ביחס לקביעתו של הקף החיוב בהיטל השבחה.
ודוק, שווי של פיצוי כספי בנכוי רכיב הציפייה לשינוי ייעוד, לא יהיה דומה לשוויו של המקרקעין אם תנתן קרקע חלופית בעלת מאפיינים דומים, או לשוויו של המקרקעין אם תבוצע תוכנית איחוד וחלוקה מחדש, וזאת ללא כל שוני רלוואנטי המצדיק פער זה.
על מנת להדגים את חוסר האחידות שנוצר אם תאומץ עמדת ועדות התיכנון המקומיות והיועמ"ש, נקרב מבטנו לדוגמה קונקרטית:
הניחו כי קיימות שתי חלקות חקלאיות צמודות, חלקה א' וחלקה ב', המצויות בבעלות פרטית של א' ו-ב' בהתאמה.
...
בהקשר זה, סבורני כי האיזון אותו מציעה השופטת ברק-ארז, לפיו רק כאשר הפוטנציאל התכנוני מתבטא בתכנית מופקדת יש לפצות בגין ציפיות בעל המקרקעין, הוא איזון ראוי, אשר לוקח בחשבון גם את האינטרסים הציבוריים ועקרונות של צדק חלוקתי.
אם כן, במישור העקרוני, סבורני כעמדתו של השופט גרוסקופף כי אין מקום להכריע בעת הזאת בשאלה האם פגיעה תכנונית כשלעצמה עשויה לעלות כדי פגיעה ובאילו נסיבות.
כשלעצמי, אני סבור כי לגבי השאלה הראשונה נשוא דיוננו, די ברף של תוכנית מופקדת ו"דבר מה נוסף" המעיד על התקדמות של ממש בהליכי התוכנית באופן המעיד על סיכוי טוב לאישורה, רף נמוך מעט מהרף הגבוה של כמעט נקודת "אל-חזור" שציינה חברתי.
