רשלנות מקצועית של עורך דין מיסוי שבח עסקת מקרקעין

נאמר שם כי "כאמור, הוראות חוק לישכת עורכי הדין מאפשרות למוסמך כעורך דין בלבד לבצע פעולות שונות, בכלל זה ייצוג בפני גופים שפוטיים ומעין שפוטיים. ביסוד התנאים שבסעיף 109א עומד על פני הדברים הרצון להבטיח ייצוג הולם, מקצועי ומתאים אשר עיקרו, על פי כוונת המחוקק, טובת הלקוח. מומחיותם של עורכי הדין היא בייצוג אחרים. זה מקצועם, לכך הכשירו עצמם, ובידיהם הכלים לעשות כן. נטען על ידי המשיבים ובצדק, כי עיסקאות מקרקעין הן לרבים בתוכנו העיסקאות המשמעותיות ביותר. בעיסקאות אלה הכוללות היבטים משפטיים, מיסויים וכלכליים שונים ראוי עקרונית שמי שיהא אמון על הייצוג, יהא בעל הכשרה מתאימה". עוד נפסק שם, כי "הנחת היסוד של ההסדר בסעיף 109א לחוק מסוי מקרקעין היא כי לעורכי דין ההכשרה המתאימה והידע באופן שמאפשר להם לייצג לקוחותיהם במקצועיות". הנחת היסוד האמורה, מצאה את ביטויה בפסיקה עקבית אשר הטילה אחריות מקצועית על עורכי דין שטיפלו בעיסקאות מכר מקרקעין, במקרים בהם הוכח כי הם התרשלו בייצוג ובטיפול המשפטי שהעניקו לצדדים לעיסקת המכר, לרבות בתחום הטיפול במס שבח מול רשויות המיסוי וועדות הערר.

...

הנזק הישיר שנגרם לתובע כתוצאה ממעשיו וממחדלו של הנתבע 1, הוא הסכום שנאלץ התובע לשלם אותו בסופו של דבר לרשויות המס בסך 315,121 ₪.

סוף דבר אני מורה על קבלת התביעה נגד הנתבע 1 בגין רשלנות מקצועית.

אני דוחה את התביעה נגד הנתבע 2 וקובעת כי לא הוכח שהאחרון התרשל כלפי התובע.

בנסיבות האמורות, סבר עו"ד דויטש כי יש מקום לביטול העיסקה וכך דיווח לרשויות מסוי מקרקעין לאחר שקבל את הסכמת הצדדים לעיסקה, וזאת כדי להמנע מלשלם את מס השבח.

התביעה שבפני אינה תביעה על רשלנות מקצועית של עורך דין.

...

גם לעובדת הגשתה של התביעה על ידי הנתבע שהצריכה את התובעת להגיש כתב הגנה, ואף בקשה להעברת התיק מבית משפט השלום בחיפה לבית המשפט בקריות, יש לקחת בחשבון בעת פסיקת ההוצאות בתיק זה. נוכח כל האמור אני מחייב את הנתבע בת"ק 24869-08-15 לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: סך של 11,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.10.11 ועד לתשלום המלא בפועל, וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך 9,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה – 12.8.15 ועד לתשלום המלא בפועל.

עוד ישלם הנתבע לתובעת הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.

התביעה בת"ק 39086-06-16 נדחית.

לפני תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין רקע הנתבע ייצג את התובע בעסקת מקרקעין בה נמכרה דירה שקבל האחרון בירושה.

לטענת התובע, התייעץ עם הנתבע קודם למכירת הדירה, ורק לאחר שהובטח לו כי מכירתה פטורה ממס שבח, לפי סעיף 49 ב' (5) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן "החוק")- היתקשר עם הקונה.

בעקבות כך, נערך ונחתם הסכם המכר, אשר בס' 15 בו נכתב כי "על פי בדיקה שנערכה ע"י המוכר, עסקה זו לא חייבת במס שבח ולא במס מכירה." התובע טוען כי הנתבע התרשל בתפקידו המקצועי בעת שייעץ לו כי ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת הדירה.

דיון התביעה מבוססת על חובתו המקצועית של עורך הדין כלפי מרשו.

...

לנוכח הצהרתו המפורשת של עו"ד שנהר ואף מתוך לשונו של הסעיף בזיכרון הדברים, כי ההסכם ניתן לביטול אם תחוב העסקה במס, הנני מקבלת את טענת התובע כי לולא הפטור, לא היה מוכר את הדירה.

אינני מקבלת את טענת התובע כי יש לשפותו גם על הפסד רווחו, שאלמלא מכר את הדירה, היה ערכה עולה.

אינני מקבלת את טענת התובע כי על הנתבע להשיב לו את שכר טרחתו בגין ההסכם, שהרי הנתבע אכן ערך את ההסכם וטיפל בהעברת הזכויות עד לסיום העסקה ואולם הנתבע יישא בהוצאות התובע בגין תביעה זו באופן שמחצית האגרה תשולם מעל ידו, וכן שכר טרחת עורך דין בשיעור של 11,000 ₪.

ביום 8.11.2017 הגישו הלקוחות לרשות המיסים באמצעות רו"ח אבו-אלעסל והתובע, בקשה לקבלת אישור עיקרוני מראש לביטול עסקת העברת הקרקעות לחברה, מכוח הוראות סעיפים 102 ו- 103 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מסוי מקרקעין).

בעניינינו, מכתב התובע למבטחת מיום 28.11.17, המצורפים לו טופס הודעה על מקרה ביטוח ומכתב המפרט באופן מסודר את רשלנותו המקצועית של התובע כעורך דין ואת הנזק הצפוי להגרם בעטיה ללקוח (לאחר הפעולות שבוצעו לצורך הקטנת הנזק) מהוה באופן חד מסירת הודעה בכתב "בדבר נסיבות אשר עלולות להוות עילה לתביעה על פי הפוליסה". מכאן הוא כשלעצמו מהוה "מקרה ביטוח" לפי ההרחבות לתנאי הפוליסה שהנפיקה המבטחת.

...

טענה זו של מומחה המבטחת מובילה למסקנה הפוכה מזו שהמבטחת טוענת לה. כאמור, טענת המבטחת היא שעסקת העברת המקרקעין לא בוטלה, מאחר שהיא הצמיחה למר עונאללה ולחברה יתרונות אשראי.

לכן גם בפוליסה עצמה בסעיף 8(ה) המבטחת אינה רשאית לחייב את המבוטח להתגונן מפני תביעה "אלא אם יועץ משפטי בכיר (עליו יוסכם בין המבוטח והמבטח) יחווה את דעתו שיש סיכוי סביר להתגונן מפני התביעה כאמור". יפים לענייננו דברי בית המשפט בת"א (מחוזי חי') 466/01 ביאדסה נ' עבד אלכרים ואח' (13.1.4): "במקרים מספר נתקלתי בפוליסות ביטוח בהן מחריגה חברת הביטוח את אחריותה במקרה שהמבוטח מודה בחבותו. סברתי, ועודני סבור, כי מדיניות משפטית ראויה חייבת לכבד הודאתו של מבוטח בחבותו, מקום בו המבוטח אכן סבור, בתום לב, כי הוא אחראי לנזק שנגרם לאדם אחר. ברוח דברים אלה, סברתי, כי אין לאפשר לחברת הביטוח להתנער מחבותה רק משום שהמבוטח גילה את דעתו האמיתית ביחס לאחריותו לנזק שגרם, ואין להשלים עם כך שבשל מדיניות חברת הביטוח, המבוטח יגרר לדבר שקר, ויכחיש אחריותו לאירוע מסויים, מקום בו הוא סבור, באמת ובתמים, שנזק מסוים נגרם באחריותו" (וראו גם ת"א (שלום ת"א) 24564-11-09 עו"ד אוחיון נ' איילון (9.9.12)) (להרחבה נוספת ולגישה שלפיה סעיפי איסור הודאה בחבות נוגדים את תקנת הציבור, ראו בספרו של אליאס לעיל, בעמ' 1257-1258).

סוף דבר על הנתבעת לשפות את התובע בסך של 437,084 ₪, בצירוף ריבית שקלית בהתאם לסעיף 2 לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית) ממועד תשלום שוברי המס (14.2.18) ועד מועד התשלום בפועל (למקרים של הפרות חמורות המצדיקות שערוך לפי החלופה הגבוהה יותר בחוק פסיקת ריבית, שנכון להיום הינה ריבית שקלית ולא הפרשי הצמדה וריבית, ראו דבריי בת"א 20691-05-19 גלברט נ' צמח (19.6.22) בפסקאות 73-83 לפסק הדין).

זוהי תובענה על סך של 224,527 ₪ שעניינה דרישה לתשלום פיצויים בגין טענה לרשלנות מקצועית כנגד הנתבעים, עורכי דינו של התובע בשתי עסקאות מקרקעין.

עורכי הדין הנתבעים טוענים כי מאחר שהתובע לא יידע את עורכת הדין צור על היות אם התובע, המורישה, בעליה של דירת מגורים נוספת בשעור של 50%, אותה ירש גם כן, הרי שלא התרשלו במתן ייעוצם המשפטי בדבר מתן פטור ממס שבח אשר ניתן ע"י רשויות מס שבח כדין בעת מכר הדירה הראשונה ואשר שריר וקיים היה ערב מכר הדירה השנייה.

בסמוך לחתימתו החתימה אותו עו"ד צור על בקשה בכתב למתן פטור ממס שבח על פי סעיף 49 ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963.

ראה לעניין זה רע"א 417/05 מרים אברהם נ' מרצל קדם, עו"ד, דינים עליון, כרך עג, 735, בעמוד 736, שם נקבע כדלקמן: "אומר מה לעיצומם של דברים. אכן, הערכת עבודתו המקצועית של בעל מקצוע וקביעת רשלנות ואינה משימה קלה; יתכן שקשה היא במיוחד כשהמדובר בעורך דין, אלא אם כן הרשלנות וחוסר המקצועיות זועקים. הלא בשאלה אם לנקוט בצעד פלוני בטיפול בתיק, כגון הגשת ראיות או בחירת עדים, תיתכן החלטה אחת ותיתכן החלטה אחרת, וטעות בשיקול דעת אינה בהכרח רשלנות". (ההדגשות אינן במקור-ח.י.).

...

עולה מאלה, כי אין לתובע עילה מוצדקת על פיה יש לחייב את עו"ד צור ברשלנות מקצועית – ולפיכך התביעה כנגדה נדחית.

וכן ראה בע"א 735/75 רויטמן נ' אדרת ואח', פ"ד ל(3) 75, בעמוד 80, כדלקמן: "גם עורך-דין סביר ונבון ומלומד יכול ויטעה בשיקול-דעתו: אם לשופט בשר ודם מותר לטעות, לעורך-דין לא כל שכן. החובה המוטלת על סנגור כלפי לקוחו אינה שלא לטעות בשיקול-דעתו: החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכלתו וידיעתו". אשר על כן, מן הטעמים המצטברים לעיל, נדחית התביעה.

התובע ישלם לכל אחד מן הנתבעים הסך של 6,500 ₪ בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.