רכישת קרקע לפני כניסת חוק מס שבח מקרקעין לתוקף

עם זאת אעיר, כי בשים לב לכך שהליכי הסדר המקרקעין אינם נעשים בחשאי, ולוח הזכויות מתפרסם לפני רישום הזכויות בפנקס הזכויות במקרקעין, כדי שתנתן לבעלי הזכויות היזדמנות לבקש לתקנו, מתבקש היה הסבר מפיו של התובע, מדוע לא דאג להגיש תביעה מתאימה לפקיד ההסדר בגין שני השטחים שלטענתו רכש מאת המנוח ארשיד.

כיוון שמדובר בעיסקאות שנעשו לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף, יש לבחון את הדין שקדם לחוק המקרקעין.

אף אישורי מסים אין התובע ממציא, הגם שחוק מס שבח מקרקעין (כשמו אז) נחקק שנים ספורות לפני כן (בשנת 1963).

...

ואולם, במקרה שלפני, בית המשפט העליון אמר את דברו ביחס להליכים אחרים שהמנוח ארשיד היה מעורב בהם ביחס לחלקה שבמחלוקת, ואין אני סבור שעל התובע יש להחיל דין אחר מהדין שנקבע בהלכים האחרים.

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני דוחה תביעת התובע ביחס לשטח של 334 מ"ר (המהווה למעשה חלקיהם של הנתבעים 2 ו- 3, נסר ארשיד ח'יר ומונתסר ארשיד ח'יר, בשטח שבמחלוקת).

(ג) הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעים 2 ו- 3, ביחד ולחוד, הוצאות משפט, כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ, בסכום כולל של 11,700 ₪.

נראה לנו כי ההבדל בין החוק שהיה נהוג לפני חוק מס שבח מקרקעין ומס רכישה חייב גבית אגרה – שנקבעת על ידי רשם המקרקעין בשיעור שווי המקרקעין המועברים לפי שומה שהוא היה מוסמך לעשותה, זאת בתוקף סמכות שהיתה לו. חוק מס שבח מקרקעין ומס רכישה נטל מירשם המקרקעין את הסמכות ונתנה למנהל מסוי מקרקעין.

כאמור מרגע שניכנס חוק מס שבח מקרקעין ומס רכישה לתוקפו, עברה הסמכות לקביעת השווי והאגרה לפי השווי של המקרקעין לצורך רישום המקרקעין, מירשם המקרקעין אל מנהל מס שבח מקרקעין, או אל הממונה על כך בחוק מסוי מקרקעין.

...

חברי עו"ד אברהם הללי הכריע במחלוקת שבין הצדדים בעניין זה וצידד בעמדת המשיב, לפיה תיקון מס' 5 חל וכי מכח תיקון מס' 5 זה יש לחייב את העוררים בתוספת מס, ציינתי כבר שגם דעתי כדעתו של חברי אולם מבקש אני להוסיף מספר דברים משלי בעניין זה ואשר יש בהן כדי לחזק את המסקנה אליה הגיע חברי בחוות דעתו.

טענה נוספת אותה העלה ב"כ העוררים, באשר למה שנכתב בהסכם, הייתה כי המשיב אינו צד להסכם, על כן אין הוא יכול להסתמך על האמור בו, אין בידי לקבל טענה זו. צדק ב"כ המשיב בטענתו כי המשיב, לעולם אינו צד להסכמים שעניינם עסקאות מקרקעין ואף על פי כן הוא בוודאי רשאי להסתמך על האמור בהסכמים כדי לקבוע את מהות העסקה, ועל סמך כך לקבוע באם העסקה חייבת במס אם לאו, להבדיל מביסוס עצם החיוב במס על האמור בהסכם שבין הצדדים לעסקה החובה לתשלום מס לעולם מבוססת על הוראת הדין, כך שגם אם נכתב בהסכם בין הצדדים בדומה לענייננו כי הרוכשים מתחייבים לשלם תוספת מס, אין המשיב יכול לחייב את העוררים לשלם מס רכישה.

ב"כ העוררים הפנה אותנו להוראות לביצוע מיסוי מקרקעין מספר 7/2009 שהוציאה רשות המסים בישראל בעניין תיקון מס' 5 – התנאים למתן אישור מסים: בעיקר הפנה אותנו ב"כ העוררים לסעיף 1(ב) להוראות לפעולה הנ"ל: "מקרה בו בעלי זכויות כנ"ל (שנרכשו עד יום 22.8.63) העבירו זכויותיהם לצד ג' אחר כלשהוא מבלי שרשמו קודם לכן את הזכויות על שמם בפנקסי המקרקעין – לא יותנה מתן אישורי המסים לצד ג' בתשלום מס רכישה של אותם בעלי הזכויות שרכשו זכויותיהם לפני 22.8.63." ב"כ העוררים מבקש להסיק מהוראת ביצוע זו של רשות המסים פטור או העדר חבות של העוררים מתשלום תוספת מס. איני רואה עין בעין את המסקנה שב"כ העוררים מבקש להסיק מהוראה זו. ראשית ההוראה מדברת על נושא מתן אישור לצד שלישי שאותו בעל הזכות שנרשמה עוד לפני 22.8.63 מכר לו, ומורה שלא להתנות מתן אישורי מסים בתשלום מס רכישה של רוכש הזכויות כאמור.

תקנה 2(א) לתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) קובעת כי "בעל דירה שהיתה מושכרת למגורים במשך כל שנת המס, יהיה זכאי לנכות מהכנסתו באותה שנה מהשכרת הדירה, 2% משווי הדירה כשהוא מתואם כאמור בתקנה 4". באשר לשווי הדירה, קובעת תקנה 3 כדלקמן: שווי הדירה שווי הדירה לענין תקנה 2 יהיה כלהלן: (1) נרכשה הדירה בידי בעלה לפני שנת המס 1980, ונקבע לדירה שווי לענין תשלום מס רכוש לשנת המס 1980 - השווי שנקבע כאמור; נקבע שוויה בעת שהושכרה בשכירות מוגנת ולאחר מכן נתפנתה מדייר מוגן יהא שוויה פי שלושה מהשווי שנקבע כאמור; (2) אם נקבע לדירה שווי ליום רכישתה בידי בעלה לענין תשלום מס רכישה לפי חוק מס שבח, ולא חל לגביה האמור בפיסקה (1) - השווי שנקבע כאמור; (3) אם לא חל לגבי הדירה האמור בפסקות (1) ו-(2) והדירה ניבנתה בידי בעלה - סכום ההוצאות לרכישת הקרקע ולהקמת הבנין; (4) בדירה אחרת - הסכום שבו נרכשה הדירה; (5) בדירה שנתקבלה במתנה או בירושה ולא חל לגביה האמור בפיסקה (1), יחולו לגביה הוראות פסקות (2) עד (4) כפי שהיו חלות לגבי הבעל האחרון של הדירה שלא קיבלה במתנה או בירושה.

לשיטת המערער התקנות משנות באופן רטרואקטיבי את ההסדר שהיה קבוע בחוק מס הכנסה (עדוד להשכרת דירות) (הוראת שעה ותיקוני החוק), התשמ"א-1981 (להלן: הוראת השעה) אשר תוקפו הוארך מעת לעת עד לפקיעתו בתום שנת המס 1988 עת ניכנסו לתוקפן התקנות (ראו תקנה 5 לתקנות).

...

בנסיבות אלה, ובהיעדר טעם משכנע לשיהוי בו נקט המערער, אין להיעתר לבקשתו להשבת הדיון בעניין זה לבית המשפט המחוזי [ראו גם: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 650, 665-664 (מהדורה עשירית, 2009); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 329-328, 389-388 (מהדורה שלישית, 2012)].

על כן, ולנוכח הסכמת המשיב, סבורני שיש לקבוע, לפנים משורת הדין, כי קנסות הפיגורים יושתו על המערער ממועד מתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי [ראו גם: ע"א 1134/11 ר.מ. שביט מבנים חברה לבנין השקעות ופיתוח בע"מ נ' פקיד שומה באר שבע פיסקאות 32-28 (12.5.2013)].

אשר על כן, הערעור נדחה.

בעדותו בפניי הכחיש נאשם 11 את חתימתו על ההצהרה שהגיש הנאשם מס' 2 למיסוי מקרקעין וטען, כי לא רכש קרקע כלשהיא מנאשם 5, ולא ידוע לו על קרקע כלשהיא שהועברה אליו מנאשם זה. מנגד, הנאשם 2 טען בעדותו, כי ההצהרה למס שבח בנוגע להעברת הקרקע מפול מרשי נחתמה בידי הנאשם 11.

לטענתה, הנאשמים יצרו מצג שוא בפני רשויות המס, כי העיסקאות עליהן דיווחו בוצעו לפני כניסתו לתוקף של חוק מס שבח בשנת 1963, ובכך למעשה ביקשו להיתחמק מתשלום מס. גם שירשור הקרקע לבני מישפחה קרובים נעשה, בין היתר, על מנת להיתחמק מתשלום מס. בנסיבות אלה, ברי כי הנאשמים מסרו הצהרות כוזבות לרשויות המס במטרה להיתחמק מתשלום מס, ולפיכך ביצעו עבירה זו. אינני מקבל את טענות המאשימה.

...

בנסיבות אלה, הנני מקבל את טענת המאשימה שלפיה, מרבית הראיות עליהן התבססו אישומים 13 ו- 15 הושגו ונאספו לאחר שחודשה החקירה בתיקים הנ"ל ועל כן, אין כל רלבנטיות להחלטות שניתנו קודם לכן על סמך ראיות חלקיות.

אינני מקבל טענות אלה של המאשימה.

כפי שפורט בהרחבה במסגרת הדיון באישום מס' 1, אינני מקבל את עדויותיהם של וליד הייב ושל פארוק רחאל שלפיהן, הם לא ידעו שמדובר במסמכים מזויפים ובעסקאות לא כשרות, וכי הם התחילו לחשוד רק לאחר שפנו אליהם יורשי המנוחה תוריא.

אשר על כן, הנני מרשיע את הנאשם מס' 2 בעבירות שלהלן: באישום מס' 1, בעבירות שלהלן: שימוש במסמך מזויף, עבירה לפי סעיף 420 לחוק העונשין (מספר מקרים), קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, עבירה לפי סעיף 415 לחוק העונשין (מספר מקרים), שיבוש הליכי משפט, עבירה לפי סעיף 244 לחוק העונשין, ומסירת הצהרה לא נכונה לרשויות המס ביודעין, עבירה לפי סעיף 98(ג) לחוק מיסוי מקרקעין.

על ספקות אלה ניתן ללמוד מתצהירו נ/33 סעיף 6 שם נאמר כי לפני כניסתו לתוקף של חוזה הרכישה מיום 19.9.00, הודיע לשנהב בשיחה בע"פ ובכתב כי קיים חשש לנסיון שלטונות מס שבח לראות בשנהב או מי מטעמו כיזם החייב במיסוי נוסף על מסוי המוכרים והקונים.

בשולי הדברים עלי לציין כי עמדת העוררים מזכירה לי את המצב המשפטי שקדם לכניסתו לתוקף של חוק מס שבח מקרקעין, אז מותר היה לייתר את הצורך בתשלום מס רכישה ע"י רישום חברת מקרקעין והעברת מניות בין מוכר וקונה.

...

אשר למהות העסקה, על יסוד המסמכים והעדויות ששמעתי, שוכנעתי כי המטרה האמיתית שעמדה לנגד עיני המארגנים והעוררים הייתה המנעות ממס.

לאור האמור לעיל, אני סבור, כי לא נפלה שגגה מתחת ידיו של המשיב.

על כן, אני סבור שיש לדחות את הערר ולחייב את העוררים ביחד וכל אחד מהם לחוד, לשלם למשיב הוצאות בסך 30,000 ₪ בצרוף הצמדה וריבית מהיום.