רכישת דירה עם צו הריסה על פרגולה ללא היתר

ועליו, לאחר שהודה והורשע, נגזר בין היתר לשלם קנס בסכום של 15,000 ₪, וצו הריסה של תוספות הבניה, אותם נאלץ להרוס על חשבונו.

התובע לא עשה כל מאמץ לקבל מחיר סביר תמורת הדירה, לא הציג חוות דעת שמאית לשווי הדירה עם ובלי חריגות הבנייה, ולא הראה כי סכום מכירתה נמוך ביחס לעיסקאות מכר לדירות דומות באותו איזור.

כך או אחרת, כתב האישום נגד התובע הוגש כבר בשנת 2005 (עמ"ק 020230-05) עובדה אשר גלויה ידועה וברורה לתובע, אולם הוא כדרכו, טען בכתב התביעה ( סעיף 11) במעורפל כי "במועד כלשהוא, בשנת 2006 הוגש נגד התובע כתב אישום ...". ביום 14.6.2006 תוקן כתב האישום, הנתבעת צורפה כנאשמת ויוחסו לה שתי עובדות לפיהן היא או מי מטעמה ביצע את תוספות הבנייה נשוא ענייננו כאן, ולתובע עצמו יוחסה עובדה ג', ביצוע עבודות, ולפיה הוא בנה, ללא שניתן לו היתר בנייה, פרגולה בגודל של 40 מ"ר, וכן ויוחסה לו עבירה של שימוש בכל העבודות אותן ביצעה הנתבעת (ביצוע עבודות ושימוש בעבודות ללא היתר לפי סעיפים 145(א) ו- 204 (א) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה- 1965).

עיון בפרוטוקול הדיון מיום 4.12.2006 מעלה תהיות רבות בקשר עם היתנהלות התובע, אולם העיקר הנו בסעיף 2 שבגזר הדין, שם ציינה ס. הנשיא, כב' השופטת דפנה בלטמן (כתוארה אז): "בתיק זה כבר נדונו אחרים ...נטען כי בכוונת הנאשם להכשיר את הבניה הבלתי חוקית, וכי הוצגו בקשות להיתר אשר הופקדו בתיק העיריה כבר לפני שנים". ובהמשך, כאמור, הושתו על הנתבע קנס, התחייבות וצו הריסה של כל הבנייה שבוצעה ללא היתר תוך 6 חודשים.

כאן המקום להדגיש, כי העובדה שהתובע בנה גם הוא ללא היתר בנייה, ומשך שנים לא טרח להסדיר היתר בנייה כחוק לתוספות הבנייה בדירה אותה רכש, אלא בחר להיתעלם ולהפר צו בית משפט, אלה כשלעצמן מלמדים על התובע, ואינם מתיישבים עם עדותו על עצמו כמי שראה חשיבות רבה לרכישת דירה שנבנתה בהיתר וכחוק.

...

התנהלותו גם בעניין זה מדברת בעד עצמה ושוב נמצא כי לא עשה להקטין נזקיו הנטענים, בהם מיותר הדיון מצאתי, בהינתן האמור עד כה. עוד על רקע כל האמור, דין הטענה החילופית להפרה יסודית של חוזה המכר, טענה שיש לומר נטענה באופן כללי למדי ונזנחה בהמשך – אף היא להידחות.

כאמור בפתח הדברים, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 18,000 ₪.

התובע טען, כי הסכם השכירות נחתם תוך כפיה ועושק וניצול העובדה שלא נותרה לו ברירה, שכן משאית ההובלה מטעמו המתינה לפריקה מחוץ לדירה עם כל תכולת דירתו השכורה.

לטענתם, רק תוך כדי הטיפול בתהליך רישום הזכויות בדירה על שם היורשים, הם התבשרו כי קיימת מניעה רישומית, שמקורה בהערה אשר נרשמה בדבר חיוב הריסת פרגולה בלתי חוקית שהיתה בדירה.

המתווך טען בסעיף 19 לתצהירו, כי זכור לו שבאחת הפגישות בדירה בה נכחו התובע, יורם ואלברט, הציג אלברט בפני התובע באופן אישי "... את הפרוטוקול, פסק הדין וגזר הדין מבימ"ש לעניינים מקומיים ק. ביאליק עמק 0000444/04 מיום ה - 16.1.2006 שנמצאו בדירה המלמדים כי קיים צו הריסה של המרפסת". "למיטב זיכרונו" - עניין זה היתרחש בסלון הדירה בעת שהתובע ביקר בה לפני חתימה על כל הסכם או מיסמך בקשר לרכישת הדירה.

בחקירתו הנגדית, העלה המתווך טענה חדשה, לפיה הוא עצמו התריע בפני התובע במהלך הפגישה הראשונה בדירה, כי הוא "לא בטוח לגבי הפרגולה, אם יש לה אישור או אין לה אישור" (עמ' 96, שורות 26 - 30 לפרוטוקול מיום 22.10.2018).

סיכומה של נקודה זו, אני קובע כי יורם ואלברט היו מודעים היטב לכך שקיימות חריגות בניה בדירה, לרבות צו הריסה לפרגולה, אולם לא גילו זאת לתובע טרם החתימה על המסמך הראשון וזכרון הדברים.

...

לפיכך, דין התביעה במישור זה להידחות.

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 237,545 ₪.

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובע את אגרות המשפט, הוצאותיו בגין חוות דעת השמאי מטעמו וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪.

היא טוענת כי התובע גרם לה נזק בכך שהחתים אותה על טופס זכרון דברים שלא מאפשר לה לסגת מהעסקה, ביודעו שקיימת בדירה בנייה בלתי חוקית, פרגולה, ללא היתר, ואף צו הריסה לאותה תוספת, דבר שגרם לה לנזקים והוצאות שהוערכו על ידה בסך 15,000 ₪.

דרכם של דברים כי אלה אינם מודעים באופן מלא למשמעות המשפטית מרחיקת הילכת של החתימה על זיכרון הדברים, שכן לא התייעצו עם עו"ד קודם לחתימה, ואינם מבינים כי כעת הם כבולים בעסקת המקרקעין, אף שלא נחתם חוזה בין הצדדים ולא נעשתה בדיקה משפטית נאותה נידרשת, ואף אם תוך פרק זמן קצר יבכרו שלא להיות כבולים בהסדר".

המסמך מיפרט את פרטי הנכס, פרטי הצדדים לעסקה, התמורה המוסכמת, פירוט הנכסים שנכללים במחיר העסקה, התחייבות למסירת הדירה לרוכשים עד מועד מסוים, פירוט השעבודים הרובצים על הנכס, פירוט החיובים במיסים השונים החלים על העיסקה, ומי יישא באותם מסים, פיצוי מוסכם בגין הסתלקות מהעסקה, וכן קבוע בסעיף 9 לזכרון הדברים כי אם תוך 30 ימים לא ייחתם בין הצדדים הסכם, יהווה אותו זכרון דברים ההסכם המחייב בין הצדדים.

...

מעיון בטופס זיכרון הדברים, שוכנעתי כי המדובר במסמך משפטי לכל דבר עניין.

לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, מתייתר הצורך בדיון ביתר הטענות של חתימת הנתבעת על טופס הזמנת שירות בלנקו, או על אי גילוי נאות של הבעייתיות לגבי בנייה בלתי חוקית בנכס.

לסיכום, אני דוחה את התביעה, ומחייבת את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 500 ₪.

על הסכם זה לא חתמו כל הדיירים במועד אחד, אך הנתבע טוען, שמר אברהמי שרכש את דירה מספר 1 בבניין וקיבל את החזקה בה בפברואר 2010, חתם על ההסכם במרץ 2010 (להלן: "ההסכם השני") .

עוד טוענים התובעים כי הנתבע פלש לחדר ההסקה, מחסן וחצרות משותפים וגם בנה פרגולה ללא אישור מיתר בעלי הדירות.

במצב בו אין היתרים ורישיונות למבנה, היה זה אך צפוי כי יתכן והעירייה תוציא צו הריסה, וגם הצדדים להסכם הבינו כי יתכן מצב ביניים שבו יהיה מבנה ללא היתרים, והסכימו על תשלום של 14,400 ש"ח. יתר על כן בפועל אף כי יש צו הריסה הרי שהמבנה לא נהרס.

...

אני מורה לנתבע לפנות את החצרות, המחסן וחדר ההסקה בתוך 14 יום ולהותירם כשהם נקיים מכל חפץ או אדם.

התביעה להריסת הפרגולה נדחית.

הנתבע ישלם לתובעים את מלוא הסכומים שנדרשו בכתב התביעה, בסכום כולל של 108,533 ₪ כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בצר לה פנתה התובעת לבית דין לממונות בבקשה שבית הדין יורה על הריסת תוספת הבניה וכן מתן צו האוסר על הנתבעים למכור את דירתם עד לסיום ההליכים המשפטיים.

מלבד הריסת הבניה שבוצעה ללא היתר, דורשת התובעת אף פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה, היתנהגותם האלימה של הנתבעים, הפרת הפרטיות וירידת ערך דירתה.

כאשר רכשו הנתבעים את דירתם, המרפסת היתה בנויה וכל שהם הוסיפו הוא פרגולה.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בראיות ובעדויות, לרבות בחוות דעת המומחה, ולאחר שביקרתי במקום, מצאתי כי דין התביעה להיתקבל באשר למתן צו הריסה לבניה שבוצעה ללא היתר.

...

איני מקבלת טענה זו ובכל מקרה אין צורך בהוכחת מטרד במקרה הנדון בו מבוקש פיצוי בגין עוגמת נפש.

בפועל, לא הובאה חוות דעת לקיומה של ירידת ערך וגם איני סבורה כי הוכחה במקרה הנדון אלימות פיזית, אולם, יחד עם זאת, אני סבורה כי התובעת הוכיחה קיומה של עוגמת נפש בהינתן הבניה שבוצעה (כמפורט לעיל).

כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעת הוצאות בגין שכר מומחה בית המשפט בסך 2,340 ₪.